JURISURBA - Actualité du droit de l'urbanisme

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30 avril 2008

VEILLE JURISPRUDENTIELLE N°17 : FEVRIER/ MARS/AVRIL 2008

Sept décisions signalées ce mois-ci.


INTERPRETATION DES PRESCRIPTIONS D’URBANISME :

CE. 16 avril 2008, M. Marcel X…, req. n°305.306 :
« Considérant que, par une décision du 30 septembre 2005, le maire de la COMMUNE DE NEUBOIS a décidé de ne pas s'opposer à la déclaration de travaux déposée par M. le 29 juillet 2005 en vue de la construction d'une piscine non couverte ; que, saisi par M. et Mme A, voisins de M. , d'une demande tendant à l'annulation de cette décision et de celle par laquelle le maire a rejeté leur recours gracieux, le tribunal administratif de Strasbourg a fait droit à leur demande par un jugement du 13 mars 2007 contre lequel M. et la COMMUNE DE NEUBOIS se pourvoient en cassation ; qu'il y a lieu de joindre leurs requêtes pour statuer par une seule décision ; Considérant qu'aux termes des articles 1 et 2 du chapitre IV relatif aux dispositions applicables à la zone NC du plan d'occupation des sols : « En ce qui concerne les constructions, sont interdits : les bâtiments de toute nature à l'exception : de la reconstruction dans un délai de 2 ans en cas de sinistres, les aménagements, transformations et extensions mesurées des constructions existant à la date de publication du POS, mais non le changement de destination de ceux-ci, des additions mesurées d'annexes aux constructions d'habitation existant dans la zone NC à la date de publication du présent POS, à moins de 20 m de celles-ci, (…) En ce qui concerne les installations et travaux divers : sont interdits : (…) les affouillements et exhaussements du sol portant atteinte à la qualité des paysages » ; Considérant que, pour annuler les décisions litigieuses, le tribunal administratif s'est borné, après avoir cité ces dispositions, à énoncer que l'implantation de la construction projetée se situait principalement dans la zone NCb du plan d'occupation des sols ; qu'en statuant ainsi, alors qu'une piscine non-couverte ne constitue pas un bâtiment et que, en tout état de cause, la seule implantation en zone NC ne suffisait pas, par elle-même, à caractériser une atteinte au paysage, le tribunal administratif n'a pas légalement justifié sa décision »


AUTORISATIONS D’URBANISME :

CAA. Bordeaux, 6 mars 2008, SCI Bonaparte, req. n°05BX01586 :
« Considérant qu'aux termes de l'article L. 421-3 3ème alinéa du code de l'urbanisme dans sa rédaction applicable à la date des permis attaqués : «Pour les établissements recevant du public, le permis de construire ne peut être délivré que si les constructions ou les travaux projetés sont conformes aux dispositions de l'article L. 111-7 du code de la construction et de l'habitation.» et qu'aux termes de l'article L. 421-1 in fine du même code : «Le permis de construire tient lieu de l'autorisation exigée au titre de la réglementation relative à l'accessibilité des établissements recevant du public et sa délivrance est précédée de l'accord de l'autorité compétente pour délivrer ladite autorisation, en application de l'article L. 111-8-1 du code de la construction et de l'habitation» ; Considérant qu'il résulte de ces dispositions que la délivrance d'un permis de construire un établissement recevant du public doit être précédée de la consultation de la commission consultative de l'accessibilité ; que si la société requérante fait valoir que le pavillon réalisé sur le lot N° 23, objet du permis attaqué, ne constituerait qu'une annexe de l'ensemble hôtelier créé principalement sur les lots N°s 2, 3 et 4 et que cette commission a été consultée dans le cadre de l'instruction du permis de construire relatif aux bâtiments réalisés sur ces lots N°s 2, 3 et 4, le 9 juillet 2004, la consultation dont s'agit s'impose dans le cadre de l'instruction de chaque permis ; que par suite la consultation invoquée, au demeurant postérieure à la délivrance de l'autorisation litigieuse ne peut être regardée comme ayant été effectuée dans le cadre de l'instruction du permis relatif au pavillon réalisé sur le lot N° 23 ; qu'en l'absence de cette consultation, ledit permis est illégal ; Considérant que le permis de construire attaqué a été délivré pour la réalisation d'un pavillon d'un ensemble hôtelier sur le lot N° 23 du lotissement «Les Hauts de Beaufils» ; qu'aux termes de la notice explicative du projet de ce lotissement, il est constitué de «49 terrains à bâtir destinés à recevoir des habitations individuelles à usage d'habitation principale ou secondaire avec possibilité de location en meublé» ; qu'aux termes de l'article 5 du règlement de ce lotissement «sur chacun des lots pourront être construits des bâtiments à usage d'habitation individuelle» ; qu'ainsi seuls des bâtiments à usage d'habitation individuelle peuvent être construits au sein du lotissement «Les Hauts de Beaufils» ; que dès lors le permis attaqué relatif à un projet hôtelier ne répondait pas à cette destination »


CAA. Bordeaux, 6 mars 2008, SCI Bonaparte, req. n°05BX01586 :
« Considérant que le permis de construire attaqué a été délivré pour la réalisation de pavillons, du hall d'accueil, du bar restaurant, de la cuisine et de la piscine d'un ensemble hôtelier sur les lots n°s 2, 3 et 4 du lotissement «Les Hauts de Beaufils» ; qu'aux termes de la notice explicative du projet de ce lotissement, il est constitué de «49 terrains à bâtir destinés à recevoir des habitations individuelles à usage d'habitation principale ou secondaire avec possibilité de location en meublé» ; qu'aux termes de l'article 5 du règlement de ce lotissement «sur chacun des lots pourront être construits des bâtiments à usage d'habitation individuelle» ; qu'ainsi seuls des bâtiments à usage d'habitation individuelle peuvent être construits dans le lotissement «Les Hauts de Beaufils» ; que dès lors le permis attaqué relatif à un projet hôtelier ne répondait pas à cette destination ; qu'il était par suite illégal ; Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la SCI BONAPARTE n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Basse-Terre a annulé le permis de construire litigieux »


CAA. Bordeaux, 6 mars 2008, Sté ADJOUMA, req. n°05BX01609 :
« Considérant, en second lieu, qu'aux termes de l'article R. 421-1-1 du code de l'urbanisme : La demande de permis de construire est présentée soit par le propriétaire du terrain ou son mandataire, soit par une personne justifiant d'un titre l'habilitant à construire sur le terrain (…) ; qu'il ressort des pièces du dossier, notamment des documents produits par la requérante elle-même, que depuis le 20 novembre 1994, date à laquelle elle a cédé à la SOCIETE ADJOUMA le droit réel immobilier qu'elle détenait sur le terrain en cause en vertu du bail emphytéotique passé avec l'Etat, Mme X n'était plus titulaire d'aucun droit réel immobilier qui lui aurait donné qualité pour solliciter un permis de construire sur ce terrain ; qu'elle n'a par ailleurs produit au soutien de sa demande de permis aucune autorisation de la SOCIETE ADJOUMA l'habilitant à solliciter un permis de construire sur ce terrain ; que dès lors, le maire de la commune de Matoury était tenu, par application du troisième alinéa de l'article R. 421-1 du code de l'urbanisme précité, de lui refuser la délivrance du permis qu'elle demandait en son nom propre ; Considérant qu'il résulte de ce qui précède que Mme X et la SOCIETE ADJOUMA ne sont pas fondées à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, qui est daté et signé, le Tribunal administratif de Cayenne a rejeté la demande de Mme X tendant à l'annulation de la décision du 23 février 2000 par laquelle le maire de la commune de Matoury a refusé de lui délivrer un permis de construire ».


CAA. Bordeaux, 11 février 2008, Cne de Blanquefort, req. n°05BX00419 :
« Considérant que la société PH Promotion Transaction a déposé une demande d'autorisation de lotir le 8 février 2001, complétée le 6 juin suivant, pour un projet de lotissement comprenant 17 lots, situé sur la COMMUNE DE BLANQUEFORT ; que, le 22 juin 2001, le maire de cette commune a accusé réception de la demande et a informé la société qu'une décision expresse devrait lui être notifiée au plus tard le 6 septembre 2001, faute de quoi il pourrait être fait usage de la procédure prévue par les dispositions précitées de l'article R. 315-21 du code de l'urbanisme ; qu'à défaut de décision expresse prise dans le délai ainsi indiqué, la société PH Promotion Transaction a, par une lettre recommandée du 26 octobre 2001 avec demande d'avis de réception, qui a été reçue le 30 octobre suivant, saisi le maire d'une demande tendant à ce que fût prise, dans le délai d'un mois prévu par l'article R. 315-21 précité, une décision expresse ; que, le 15 mars 2002, le maire a pris un arrêté refusant à la société PH Promotion Transaction la délivrance de l'autorisation de lotir sollicitée ; que la COMMUNE DE BLANQUEFORT fait appel du jugement du 16 décembre 2004 par lequel le tribunal administratif de Bordeaux, saisi par ladite société d'un recours en annulation de cet arrêté, a annulé ce dernier au motif qu'il n'avait pu légalement retirer l'autorisation tacite de lotir dont était titulaire la société depuis le 30 novembre 2001 ; Considérant que si la société PH Promotion Transaction n'a pas adressé copie au préfet de la lettre recommandée qu'elle a adressée au maire de Blanquefort le 26 octobre 2001, le défaut de respect de cette formalité, s'il avait une incidence sur le caractère exécutoire d'une éventuelle autorisation tacite de lotir, n'a pas fait obstacle, dès lors que le maire avait été valablement saisi d'une demande présentée en application de l'article R. 315-21, au déclenchement du délai d'un mois à l'expiration duquel, à défaut de notification d'une décision expresse, la société se trouvait titulaire d'une autorisation tacite de lotir ; que, par suite, ainsi que l'ont à bon droit relevé les premiers juges, une autorisation tacite de lotir est née le 30 novembre 2001 au profit de la société PH Promotion Transaction ; qu'en vertu des dispositions précitées de l'article 23 de la loi n° 3000-321 du 12 avril 2000, cette autorisation ne pouvait être retirée par la commune que dans le délai de deux mois ; que, dès lors, l'arrêté du maire de Blanquefort du 15 mars 2002 n'a pu légalement procéder au retrait de cette autorisation et refuser l'autorisation sollicitée ; qu'il résulte de ce qui précède que c'est à juste titre que le tribunal administratif a, par le jugement attaqué, constaté que la société PH Promotion Transaction était titulaire d'une autorisation tacite de lotir et a annulé l'arrêté du 15 mars 2002 opposant un refus à la demande d'autorisation de lotir présentée par cette société ; qu'il en résulte qu'en application de l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme, la COMMUNE DE BLANQUEFORT était tenue, à peine d'irrecevabilité de sa requête dirigée contre ce jugement, de notifier celle-ci à la société PH Promotion Transaction ; qu'il est constant qu'elle n'a pas procédé à une telle notification ; que, n'ayant même pas procédé à une tentative de notification, elle ne saurait utilement faire valoir, pour s'exonérer de son obligation, que l'adresse de la société mentionnée dans le jugement rendu par le tribunal administratif ne correspond pas à celle mentionnée au registre du commerce et des sociétés »


CAA. Nancy, 28 janvier 2008, Cne de Beuvilliers, req. n°06NC01550 :
« Considérant que si le terrain d'assiette du projet, situé en zone UB du plan d'occupation des sols, se trouve à proximité de la route départementale 906, classée à grande circulation, sa desserte s'effectue par le chemin du Chartron dont l'élargissement à huit mètres est prévu au plan d'occupation des sols et se trouve matérialisé dans le plan de masse joint à la demande de permis de construire, permettant ainsi, contrairement aux motifs de la décision du 24 mai 2004, le croisement des véhicules ; qu'il ressort, au surplus, des pièces du dossier que la circulation induite par la fréquentation de la salle de culte présentera un caractère limité, les fidèles se réunissant deux fois par semaine sur une durée n'excédant pas deux heures ; qu'ainsi, en refusant le permis de construire demandé, le maire de la COMMUNE DE BEUVILLERS s'est livré en tout état de cause à une appréciation erronée des règles prescrites par l'article R. 111-4 du code de l'urbanisme relatives aux conditions de desserte des immeubles ; Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la COMMUNE DE BEUVILLERS n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Nancy a annulé la décision susmentionnée du 24 mai 2004 »

NB : Solution pour le moins sujette à caution au regard de la jurisprudence rendue en la matière.


CONTENTIEUX ADMINISTRATIF :

CE. 18 avril 2008, SARL Kaibacker, req n°304.957 :
« Considérant que la SARL KAIBACKER s'est vue accorder un permis de construire une porcherie et deux silos sur le territoire de la commune de Munchhouse, par un arrêté du préfet du Haut-Rhin du 13 juin 2001; que le Conseil d'Etat, statuant au contentieux, a annulé, par une décision du 17 mai 2002, l'ordonnance par laquelle le juge des référés du tribunal administratif de Strasbourg avait, à la demande du maire de Munchhouse, prononcé la suspension de cet arrêté ; que la légalité au fond de ce permis de construire a été reconnue par un arrêt de la cour administrative d'appel de Nancy en date du 23 mars 2006, devenu définitif ; que, postérieurement à l'engagement des travaux entrepris par la société requérante, le maire de Munchhouse et le directeur départemental de l'équipement, par deux décisions respectivement en date du 30 novembre et du 4 décembre 2006, lui ont opposé la caducité du permis de construire délivré le 13 juin 2001 ; que, par ordonnance du 9 janvier 2007, le juge des référés du tribunal administratif de Strasbourg a rejeté la demande de suspension formulée par la SARL KAIBACKER à l'encontre de ces décisions ; que, par arrêté du 15 mars 2007, le maire de Munchhouse a ordonné l'interruption des travaux engagés ; que par une ordonnance du 30 mars 2007, le juge des référés du tribunal administratif de Strasbourg a également rejeté la demande de la société requérante tendant à la suspension de cet arrêté sur le fondement de l'article L. 522-3 du code de justice administrative au motif du défaut d'urgence ; que cette ordonnance, attaquée sous le n° 304957, a fait l'objet d'une erreur matérielle corrigée par l'ordonnance rectificative du 28 avril 2007, attaquée sous le n° 305421 ; Considérant que ces deux pourvois sont relatifs à la demande de suspension d'une même décision ; qu'il y a lieu de les joindre pour statuer par une seule décision ; Sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens des pourvois : Considérant que la circonstance que le juge des référés ait, par une précédente ordonnance du 9 janvier 2007, dénié l'urgence qu'il y avait à suspendre le constat de caducité du permis, ne le dispensait pas, à l'occasion de la demande de suspension de l'arrêt interruptif de travaux, de rechercher si cette interruption portait à la société requérante un préjudice grave et immédiat, alors que d'une part, la légalité du constat de caducité, contestée par la SARL KAIBACKER, n'avait pas été jugée au fond, et que d'autre part, cette société devait effectuer les travaux en cause dans le délai fixé par l'article R. 421-32 du code de l'urbanisme ; que dès lors, la SARL KAIBACKER est fondée à soutenir que le juge des référés a entaché les ordonnances attaquées d'une erreur de droit, et à en demander pour ce motif l'annulation ; Considérant qu'il y a lieu de régler l'affaire au titre de la procédure de référé en application des dispositions de l'article L. 8212 du code de justice administrative ; Considérant, en premier lieu, que la SARL KAIBACKER a engagé les travaux correspondant au permis de construire qui lui a été délivré le 13 juin 2001, dès après que sa légalité a été définitivement jugée par un arrêt du 23 mars 2006 de la cour administrative d'appel de Nancy, devenu définitif, et à une période où cette autorisation était encore valide ; que, dans les circonstances de l'espèce, en faisant valoir que l'arrêté litigieux, qui lui-même faisait suite à plusieurs manoeuvres d'obstruction de la part de la commune, lui occasionnait un préjudice économique résultant du nouveau retard pris par le chantier, la société requérante justifie de l'urgence à obtenir la suspension de l'arrêté attaqué ; Considérant en second lieu, d'une part, qu'en application de l'article 24 de la loi du 12 avril 2000 relative aux droits des citoyens dans leurs relations avec les administrations, il appartient au maire, avant d'ordonner une interruption de travaux sur le fondement de l'article L. 480-2 du code de l'urbanisme, de mettre les intéressés à même de présenter préalablement leurs observations écrites et, le cas échéant, sur leur demande, des observations orales ; qu'il ressort des pièces du dossier que le maire a adressé le 14 mars 2007 un courrier invitant le représentant de la SARL KAIBACKER à présenter ses observations, soit la veille de la date à laquelle l'arrêté contesté a été pris ; que par suite, le moyen tiré de ce que la procédure d'adoption de cet arrêté a méconnu le principe du contradictoire est de nature à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux sur la légalité de l'arrêté attaqué ».




Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés

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NOUVELLES PARUTIONS

Edition 2008 du Code de l'urbanisme "DAlloz" dont l'organisation a été substantiellement améliorée par rapport à celle de l'édition 2007 :




Un nouveau guide pratique :





Patrick E. DURAND
Docteur en droit & Avocat au Barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés

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23 avril 2008

Sur l’extension de constructions sises sur un terrain à cheval sur plusieurs zones du règlement local d’urbanisme

Lorsque l’article 1er d’un règlement de zone n’y autorise que l’extension des constructions existantes, les constructions présentes sur une zone distincte de celle sur laquelle est projetée la construction objet de la demande de permis ne sauraient être prises en compte pour établir si cette dernière constitue une extension des deux autres.

TA. Versailles, 22 février 2008, Epx Salin, req. n°05-04821.pdf


Bien qu’il appelle peu de commentaires, voici néanmoins un jugement intéressant au sujet de la constructibilité des unités foncières sises à cheval sur des zones différentes du document local d’urbanisme.

Dans cette affaire, les pétitionnaires étaient propriétaires de trois parcelles accueillant chacune un bâtiment, lesquelles formaient une seule et même unité foncière mais étaient cependant sises dans deux zones distinctes du POS communal. Et ces derniers avaient formulé une demande de permis de construire destiné à régulariser l’un de ces trois bâtiments, lequel était sis en zone ND et reliait les deux autres qui, pour leur part, étaient implantés en zone U.

Or, cette demande devait faire l’objet d’un refus fondé sur l’article ND.1 du POS communal, lequel n’autorisait dans cette zone que « les extensions des constructions à usage d’habitation existantes », lequel devait donc être validé par le Tribunal administratif de Versailles au motif suivant :

« Considérant que M. et Mme Salin sont propriétaires de trois parcelles, cadastrées B 1040, B 1041 et B 497 ; que les deux premières sont construites et situées en zone U du POS de la commune de Bouafle ; que le permis de construire sollicité par M. et Mme Salin avait pour objet de régulariser une construction édifiée sur la parcelle B 497, située en zone ND, et qui relie deux constructions préexistantes ; que seules sont admises en zone ND « les extensions et aménagements de constructions à usage d’habitation existantes (…) sous réserve que la totalité de la construction ait une SHON inférieure à 170 m² après travaux » ; qu’il ressort des pièces du dossier qu’aucune construction ne préexistait sur le terrain d’assiette ; que l’implantation dans une zone définie par un plan d’occupation des sols d’une construction interdite par le règlement applicable à cette zone ne saurait constituer une adaptation mineure au sens de l’article L.123-1 précité ».

En substance, le Tribunal a donc considéré que dès lors qu’en droit, d’une part, l’article ND.1 du POS communal n’autorisait que les extensions de constructions existantes et qu’en fait, d’autre part, aucune construction ne préexistait sur le terrain d’assiette de la construction à régulariser – laquelle était elle-même dénuée de toute existence légale pour avoir été édifiée sans autorisation – le refus de permis de construire opposé à la demande des pétitionnaires était légal de ce seul chef.

Il faut, toutefois, relever que la construction en cause reliée les deux autres constructions appartenant aux pétitionnaires et, le cas échéant, aurait donc pu constituer une extension de celles-ci.

Mais force est de constater que le Tribunal administratif de Versailles ne s’est aucunement préoccupé de cette circonstance de fait.

Il faut, toutefois, rappeler que les deux constructions en cause pour être sises sur la même unité foncière n’en était pas moins implantées dans une zone distincte de celle où se trouvait la construction objet du refus de permis de construire en cause

Or, comme on le sait, le cas où un même terrain est à cheval sur deux zones, il convient d’appliquer distinctement les prescriptions de chacun des règlements de chacune de ces deux zones à la partie du terrain qui y est sise (CE. 18 mars 1998, Michel Brun, req. n°70020).

C’est ainsi que le Conseil d’Etat a pu juger que seule peut être prise en compte la surface de la propriété située en zone constructible pour apprécier si la condition relative à la surface minimale pour construire dans cette zone est remplie (CE. 26 février 1988, Sales, req. n°64.507) et que, dans le même sens, la Cour administrative de Versailles a elle-même jugé que lorsque le terrain est à cheval sur deux zones, seule sa partie située en zone constructible pouvait être prise en compte pour le calcul de la SHON résiduelle (CAA. Versailles, 2 décembre 2004, Flury-Herard, req. n°02VE00551). Et plus généralement, il ressort de la jurisprudence rendue en la matière que cette modalité d’application des prescriptions du règlement local d’urbanisme vaut quelle que soit la prescription en cause : on voit donc mal pourquoi, il en irait autrement s’agissant des possibilités d’extension des constructions existantes.

Il semble donc possible de déduire du silence conservé par le Tribunal administratif de Versailles sur la question de savoir si la construction en cause constituait ou non une extension des constructions existantes et du fait qu’il ait souligné « qu’aucune construction ne préexistait sur le terrain d’assiette » que lorsqu’un article 1er d’un règlement local d’urbanisme limite les possibilités de construction dans une zone à l’extension des constructions existantes, il faille comprendre que cet article autorise les seules extensions des constructions existantes dans cette même zone et, a contrario, qu’il ne permet pas de procéder dans cette zone à l’extension de constructions implantées dans une autre zone ; ce qui est, d’ailleurs, cohérent avec la jurisprudence de ce Tribunal dont la formation de référés avait précédemment jugé que lorsqu’un règlement local d’urbanisme limite les constructions à une par îlot, cette prescription ne permet pas d’autoriser sur un même îlot une construction nouvelle et l’extension d’un bâtiment situé dans une autre zone (TA. Versailles, 3 mai 2004, Epx Faivre, req. n°04-01825).



Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au Barreau de Paris
Cabinet Frêche & Associés

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Sur les prescriptions des règlements d’urbanisme locaux régissant les droits à construire attachés aux terrains issus d’une division foncière face à l’article 13 de la loi du 13 décembre 2000 et aux articles L.123-1-1 et R.123-10-1 du Code de l’urbanisme

L’abrogation de l’article L.111-5 du Code de l’urbanisme, qui prévoyait que la constructibilité d'un terrain issu d'une division devait être examinée au regard de la constructibilité résiduelle de l'unité foncière initiale, par l’article 13 de la loi du 13 décembre 2000 n’a pas pour effet de rendre illégales les prescriptions des POS antérieures régissant spécifiquement, et par une règle équivalente, les droits à construire attachés aux terrains issus d’une division foncière.

CAA. Versailles, formation plénière, 14 mars 2008, Sté 3A Investissement, req. n°06VE00659


Dans cette affaire, la demande de permis de construire présentée par le requérant avait fait l’objet d’un refus au motif tiré de l’article UG.5 du POS communal, adopté en mai 1992, lequel régissait spécifiquement la constructibilité des terrains issus d’une division foncière.

Mais le requérant devait contester ce refus en soutenant que l’article 13 de la loi du 13 décembre 2000 dite « SRU » ayant abrogé l’ancien article L.111-5 du Code de l’urbanisme – dont on rappellera qu’il disposait que « il ne peut plus être construit sur toute partie détachée d'un terrain dont la totalité des droits de construire, compte tenu notamment du coefficient d'occupation du sol en vigueur, a été précédemment utilisée. Lorsqu'une partie est détachée d'un terrain dont les droits de construire n'ont été que partiellement utilisés, il ne peut y être construit que dans la limite des droits qui n'ont pas été utilisés avant la division » – il s’ensuivait que cette abrogation avait nécessairement eu pour effet d’introduire implicitement une règle selon laquelle les possibilités de construction attachées à un terrain issu d’une division foncière devait être exclusivement appréciées en considération de leur superficie et indépendamment donc de toute considération liée aux droits à construire déjà consommés sur l’unité foncière d’origine ; ce qui avait pour effet de rendre illégales les prescriptions d’un règlement local d’urbanisme maintenant des règles équivalentes au principe posé par l’ancien article L.111-5.

Mais pour être habile, ce moyen devait néanmoins être rejeté par la Cour administrative d’appel de Versailles au motif suivant :

« Considérant qu'aux termes de l'article L. 123-19 du code de l'urbanisme : « Les plans d'occupation des sols approuvés avant l'entrée en vigueur de la loi nº 2000-1208 du 13 décembre 2000 précitée ont les mêmes effets que les plans locaux d'urbanisme. Ils sont soumis au régime juridique des plans locaux d'urbanisme défini par les articles L. 123-1-1 à L. 123-18. Les dispositions de l'article L. 123-1, dans leur rédaction antérieure à cette loi, leur demeurent applicables » ; qu'en vertu de l'article L.123-1 du même code, dans sa rédaction antérieure à la loi du 13 décembre 2000, les règlements des plans d'occupation des sols doivent notamment définir, en fonction des situations locales, les règles concernant le droit d'implanter des constructions, leur destination et leur nature ; qu'aux termes du 2° de l'article R. 123-21 pris pour l'application de ces dispositions, le règlement peut : « a) Edicter les prescriptions relatives à l'accès, à la desserte, à l'équipement en réseaux divers et, le cas échéant, aux dimensions et à la surface des terrains (…) » ; Considérant qu'aux termes de l'article UG 5 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune de Bessancourt approuvé par une délibération de son conseil municipal du 22 mai 1992 et sur lequel, ainsi qu'il a été dit ci-dessus, le maire s'est fondé pour prendre l'arrêté litigieux : « Terrains non bâtis (…) : les lots résultant de la division d'une unité foncière doivent, pour être constructibles, avoir une superficie de 600 m² et une largeur de façade de 16 m minimum.(…) Terrains bâtis : (…) La division d'un terrain bâti aboutissant à la création d'un ou plusieurs lots constructibles doit satisfaire aux conditions suivantes : chaque lot, non bâti, doit respecter les règles imposées aux lots résultant de la division des terrains non bâtis. Chaque lot bâti doit être issu d'une division n'aboutissant pas à la création d'au moins un lot bâti de superficie inférieure à la norme de division des terrains non bâtis (…) » ; que la société 3 A INVESTISSEMENT soutient que cet article était illégal du fait de l'entrée en vigueur de l'article 13 de la loi du 13 décembre 2000 ; Considérant, il est vrai, que l'article 13 de la loi du 13 décembre 2000 a abrogé l'article L. 111-5 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction issue de la loi n° 75-1328 du 31 décembre 1975 modifiée, laquelle était applicable à la date d'approbation du plan d'occupation des sols de la commune et prévoyait que la constructibilité d'un terrain issu d'une division devait être examinée au regard de la constructibilité résiduelle de l'unité foncière initiale ; qu'il ressort toutefois des termes précités de l'article L. 123-19 du code de l'urbanisme, issu de cette même loi du 13 décembre 2000, qu'en abrogeant cette disposition, le législateur n'a pas entendu remettre en cause les dispositions des plans d'occupation des sols déjà approuvés ; qu'ainsi la société requérante n'est pas fondée à soutenir que l'entrée en vigueur de la loi du 13 décembre 2000 a eu pour effet de rendre illégal l'article UG 5 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune de Bessancourt ; Considérant que les auteurs du plan d'occupation des sols, en prévoyant qu'en cas de division parcellaire d'un terrain bâti aboutissant à la création d'un lot constructible, le lot bâti également créé ne doit pas être d'une superficie inférieure à la norme de division des terrains non bâtis, n'ont pas excédé les limites de l'habilitation à édicter des prescriptions relatives aux dimensions et à la surface des terrains qu'ils tenaient des dispositions précitées des articles L. 123-1 et R. 123-21 du code de l'urbanisme et n'ont pas porté une atteinte excessive au droit de propriété ; qu'ainsi la société 3 A INVESTISSEMENT n'est pas fondée à invoquer, par voie d'exception, l'illégalité de l'article UG 5 précité et à soutenir que le maire de Bessancourt était tenu d'écarter cet article avant de statuer sur sa demande de permis de construire ; Considérant qu'il résulte des termes mêmes de l'article UG 5 que la division d'un terrain bâti en vue de la création d'un lot constructible ne doit pas aboutir à la création d'un lot bâti d'une superficie inférieure à 600 m² ; qu'ainsi en refusant le permis de construire sollicité au motif qu'après la division, le lot bâti présentait une superficie inférieure à 600 m², le maire de Bessancourt n'a pas commis d'erreur de droit, mais a fait au contraire une stricte application de ces dispositions »

En d’autres termes et en se fondant sur les dispositions transitoires de l’article L.123-19 du Code de l’urbanisme, la Cour a donc considéré que la légalité des prescriptions d’urbanisme locales régissant les droits à construire attachés aux terrains issus d’une division foncière n’avaient pas été rendues illégales par l’intervention de l’article 13 de la loi du 13 décembre 2000, puisqu’au regard de l’article R.123-21 alors applicables de telles prescriptions étaient permises.

Mais force est dés lors de s’interroger sur la légalité de prescriptions édictant des règles équivalentes à l’article L.111-5 du Code de l’urbanisme mais adoptés postérieurement à son abrogation puisque la Cour a souligné que ce dernier était en vigueur au moment où avait été adopté l’article 5 du POS en cause.

A priori, la légalité de ces dispositions ne seraient pas contestables dans la mesure où, d’une part, elles n’apparaissent pas excéder l’habilitation conférer aux règlements d’urbanisme locaux par les articles L.123-1 et R.123-9 du Code de l’urbanisme et où, d’autre part, l’abrogation de l’article L.111-5 du Code de l’urbanisme ne s’est pas accompagnée de l’introduction d’un règle expresse et générale selon laquelle les droits à construire attachés aux terrains issus d’une division foncière doivent être établis indépendamment de ceux déjà consommés sur leur unité foncière d’origine.

Il reste que l’article 18 de la loi du 2 juillet 2003 dite « Urbanisme & Habitat » a ultérieurement introduit un nouvel article L.123-1-1au Code de l’urbanisme – et disposant que « dans les zones où ont été fixés un ou des coefficients d'occupation des sols, le plan local d'urbanisme peut prévoir que, si une partie a été détachée depuis moins de dix ans d'un terrain dont les droits à construire résultant de l'application du coefficient d'occupation des sols ont été utilisés partiellement ou en totalité, il ne peut plus être construit que dans la limite des droits qui n'ont pas déjà été utilisés » – qu’il est difficile de comprendre autrement que comme signifiant que les PLU ne peuvent régir spécifiquement la constructibilité des terrains issus d’une division foncière que s’agissant du coefficient d’occupation des sols.

Mais comment comprendre alors le nouvel article R.123-10-1 du Code de l’urbanisme – issu du décret du 5 janvier 2007 – lequel dispose que « dans le cas d'un lotissement ou dans celui de la construction, sur un même terrain, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, les règles édictées par le plan local d'urbanisme sont appréciées au regard de l'ensemble du projet, sauf si le règlement de ce plan s'y oppose » alors qu’à suivre l’article L.123-1-1 précité, une telle faculté n’est permise que s’agissant du coefficient d’occupation des sols.

Certes dans la mesure où il intervient à la suite de l’article R.123-10 du Code de l’urbanisme relatif à la définition et aux modalités d’application du coefficient d’occupation des sols, il pourrait être compris que l’article R.123-10 ne vise que les règles s’y rapportant.

Il reste que, d’une part, l’article précité vise l’ensemble « (d) es règles édictées par le plan local d'urbanisme » et que, d’autre part et plus spécifiquement, c’est très certainement pour ce qui concerne le coefficient d’occupation des sols que l’article R.123-10-1 du Code de l’urbanisme est le moins abouti puisque si les PLU peuvent utilement s’opposer au principe posé par cet article à l’égard des permis de construire valant division dans la mesure où le plan de division dorénavant imposé de façon systématique par l’article R.431-24 n’a plus pour objet de ventiler la SHON constructible, il leur sera plus difficile de le faire à l’égard des lotissements dès lors que l’article R.442-9 du Code de l’urbanisme précise que « lorsqu'un coefficient d'occupation des sols est applicable, la surface de plancher hors oeuvre nette maximale autorisée ne peut être supérieure à celle qui résulte de l'application de ce coefficient à la totalité du terrain faisant l'objet de la demande d'autorisation de lotir. Elle peut être répartie librement entre les différents lots, sans tenir compte de l'application du coefficient d'occupation des sols à la superficie de chaque lot ».

Force est donc de considérer que l’article R.123-10-1 du Code de l’urbanisme induit que les PLU peuvent édicter des règles spécifiques s’agissant de la constructibilité des terrains issus d’une division foncière. Il reste que l’examen des travaux préparatoires à la réforme des autorisations d’urbanisme révèle que cet article est destinée à résoudre les divergences de la jurisprudence sur cette question mais n’a pas vocation formellement à définir les règles que peuvent édicter les PLU à cet égard alors, rappelons-le, qu’une telle possibilité se limiterait, rappelons-le, au seul coefficient d’occupation des sols aux termes de l’article L.123-1-1 du Code de l’urbanisme, lequel n’a pas été modifié par cette réforme. Et au surplus, force est de préciser que si l’article R.123-10-1 du Code de l’urbanisme a pour objectif de trancher définitivement la question de l’application des prescriptions des règlements locaux d’urbanisme aux opérations impliquant une division foncière, il reste que la solution ainsi retenue est quasi-identique à celle mise en œuvre par la jurisprudence récente et selon laquelle, par principe, les prescriptions de ces règlements s’appliquent à l’échelle de l’unité foncière et non pas à l’échelon des terrains à constituer dans le cadre d’une division foncière ; sauf à ce qu’il prévoit expressément le contraire puisqu’à titre d’exemple, il a pu être jugé que :

« Considérant qu'aux termes de l'article I NB 8 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune de Bonifacio, relatif à l'implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété : « Il est exigé un seul volume de construction par unité foncière » ; qu'en l'absence de toute indication contraire, il résulte de ces dispositions que l'unité foncière doit s'apprécier telle qu'elle est constituée à la date à laquelle l'autorité administrative statue sur la demande de permis de construire » (CAA. Marseille, 2 juin 2005, Préfet de la Corse du Sud, req. n°03MA00163) ;

et, a contrario, que :

« Considérant qu'aux termes de l'article UEa 5 du règlement annexé au plan d'occupation des sols de Sceaux : Pour être constructibles, les terrains doivent présenter les caractéristiques minimales suivantes :... 5.2 Terrains provenant de divisions parcellaires, volontaires ou non, postérieurement à la date de publication du plan d'occupation des sols : surface : 300 m², de forme régulière et de dimensions suffisantes pour qu'il soit possible d'inscrire un rectangle de 12 mètres x 20 mètres... ;
Considérant que les constructions projetées, présentées dans le dossier de demande du permis de construire litigieux comme deux bâtiments à usage d'habitations totalisant trois logements, ne présentent aucune différence avec celles qui avaient fait l'objet d'une première demande de permis, qui portait sur la construction d'un ensemble de trois maisons ; que le projet ne prévoit pas de parties communes aux bâtiments, à l'exception de la partie du sous-sol destinée au stationnement des véhicules ; qu'ainsi, et bien que les deux constructions jumelées comportent certaines superstructures et une dalle uniques, ce projet doit être regardé, pour l'application des dispositions réglementaires précitées, comme portant en réalité sur la réalisation de trois pavillons, dont deux accolés ; que, nonobstant la circonstance que ces pavillons constituent une copropriété, la réalisation du projet entraînera la division, au moins en jouissance, du terrain d'assiette, laquelle constitue une division parcellaire au sens des dispositions de l'article UEa 5 du règlement du plan d'occupation des sols ; que le terrain d'assiette du projet n'est pas, compte tenu de ses caractéristiques, de nature à permettre que chacun des trois pavillons soit édifié sur une division de ce terrain respectant les exigences de forme et de dimensions énoncées par les dispositions précitées de l'article UEa 5 ; que, dès lors, le permis litigieux a été délivré en méconnaissance desdites dispositions réglementaires » (CAA. Paris, 31 décembre 2004, Cne de Sceaux, req. n°01PA00560).

Il incombera donc à la jurisprudence à venir de trancher cette délicate question. Il reste qu’à s’en tenir à l’arrêt commenté, il semble falloir considérer qu’il résulte des dispositions combinées de l’article 13 de la loi du 13 décembre 2000, de article L.123-1-1 et de l’article R.123-10 du Code de l’urbanisme que les prescriptions de règlements locaux d’urbanisme introduisant des règles équivalentes à celles posées par l’article L.111-5 :

- avant l’entrée en vigueur de l’article 13 de la loi du 13 décembre 2000 et, peut être, avant l’entrée en vigueur de l’article L.123-1-1 du Code de l’urbanise sont légales ;
- après l’entrée en vigueur de l’article L.123-1-1 du Code de l’urbanisme ne seraient légales qu’à conditions de considérer que ce dernier n’a pas entendu limiter la possibilité de définir des règles spécifiques aux terrains issus d’une division foncière pour le seul coefficient d’occupation des sols mais vise uniquement à encadrer cette possibilité et à en préciser les modalités d’application…

La question posée par l’arrêté commenté renvoie donc à celle de l’utilité de l’article R.123-10-1 du Code de l’urbanisme au regard des dispositions législatives de l’article L.123-10-1 du Code de l’urbanisme puisque si le principe posé par le premier n’est pas sans intérêt s’agissant des règles relatives à l’implantation des constructions, c’est principalement pour résoudre les difficultés liées à la détermination des droits à construire attachés aux terrains issus d’une division foncière et aux contraintes s’en suivant pour les lotisseurs et les constructeurs qu’il a été voulu…


Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés

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15 avril 2008

Sur les notions de construction unique et de bâtiments contigus au regard des règles d’urbanisme relatives à l’implantation des construction

Des bâtiments distincts édifiés sur un volume en sous-sol commun n’en forment pas pour autant une construction unique et la circonstance qu’ils soit reliés entre eux par un escalier et un portique ne suffit pas à les faire regarder comme des bâtiments contigus.

CAA. Bordeaux, 5 février 2008, Sté Osmose, req. n°06BX00977


Voici un arrêt dont la solution est on ne peut moins contestable mais qui mérite néanmoins d’être signalé et commenté dans la mesure où il a trait, outre à l’un de nos « dadas », à une question qui, somme toute, n’a pas généré autant de jurisprudence que l’on pourrait le penser.

Dans cette affaire, le requérant avait sollicité un permis de construire portant sur l’édification de cinq bâtiments à réaliser sur un volume commun en sous-sol (selon toute vraisemblance à destination à parc de stationnement) et dont certains étaient reliés entre eux par un escalier extérieur et un portique.

Mais cette demande devait faire l’objet d’un refus, sur le fondement de l’article 8 du règlement local d’urbanisme, que devait donc valider la Cour administrative d’appel de Bordeaux au motif suivant :

« considérant que la SOCIETE OSMOSE fait appel du jugement du tribunal administratif de Pau qui a rejeté sa demande tendant à l'annulation de la décision du 2 janvier 2004 du maire d'Arcangues lui refusant le permis de construire qu'elle avait sollicité en vue de l'édification d'un hôtel situé sur le golf d'Arcangues ; Sur les conclusions tendant à l'annulation de la décision du 2 janvier 2004 : Considérant qu'aux termes de l'article ZC8 du plan d'aménagement de zone de la zone d'aménagement concerté de Centre bourg de la commune : La distance minimum entre deux constructions non contiguës est fixée à la demi hauteur de la construction la plus haute ; qu'il ressort des pièces du dossier que les bâtiments 3 et 5 du projet en cause sont séparés du bâtiment 4, qui est d'une hauteur de 10 mètres à l'égout du toit, et en sont distants de moins de 2 mètres ; que, s'agissant d'une règle d'hygiène, de salubrité et de sécurité imposée par les dispositions précitées, ces constructions doivent être regardées, nonobstant la présence d'un escalier entre les bâtiments 3 et 4, d'un portique entre les bâtiments 4 et 5 et de leur implantation sur un sous-sol commun à l'ensemble de la construction hôtelière projetée, comme des constructions non contiguës ; que les distances entre ces constructions étant inférieures à leur demi-hauteur, le maire d'Arcangues était tenu de refuser, par la décision du 2 janvier 2004, le permis de construire sollicité par la SOCIETE OSMOSE ; que, dans ces conditions, les autres moyens de la requête sont inopérants ».

Cette décision confirme donc implicitement qu’un ensemble indivisible au regard du droit de l’urbanisme n’en forme pas pour autant une construction unique.

On sait, en effet, que l’existence d’aménagements communs est sans incidence sur l’appréciation du nombre de bâtiments projetés mais participe seulement à déterminer si ces derniers forment ou non ce qu’il est convenu d’appeler un « ensemble indivisible » ou encore un « tout indissociable».

C’est ainsi qu’un ensemble de bâtiments même autorisés par plusieurs permis de construire mais reliés entre eux par un seul accès commun à la voie publique formeront de ce fait un ensemble indivisible (CE. 1er décembre 1995, M. Ménager & Autres, req. n° 137.832) puisque pour être conformes aux prescriptions d’urbanisme applicable en la matière, il est impératif que chaque bâtiment à construire ait un accès à la voie publique et que cet accès soit saisi par le permis de construire en autorisant la construction (CE. 16 janvier 1987, SCI Ascodif, req. n° 64.032 ; CAA. Marseille, 18 février 1999, M. Tremellat, req. n° 96MA02391).

En revanche, deux maisons individuelles n’étant reliées entre elles par aucun équipement commun constitueront, même lorsqu’elles sont autorisées par un seul et même permis de construire, un ensemble dissociable, si bien, d’ailleurs, que ce permis de construire pourra être frappé de caducité partielle (CAA. Marseille, 22 avril 1999, M. Bracco, req. n° 97MA00647).

Il reste, donc, que si un bâtiment unique forme nécessairement un ensemble indivisible (CE. 26 janvier 1994, M. Mathieu Gonnet, req. n° 127.397 ; CAA. Marseille, 18 mars 2004, Cne de Beausoleil, req. n° 01MA00551), le simple fait que deux « volumes » soient reliés entre eux par un équipement commun, tel un auvent, voir par un élément de construction, tel un garage, susceptible de les rendre indivisibles ne saurait suffire à les faire regarder comme une construction unique (CE. 4 février 1994, Cne de Porancé, req. n°112.512).

Du seul fait de la présence en sous-sol d’un équipement commun sur lequel ils avaient vocation à être implantés, les bâtiments projetées en l’espèce n’en constituaient pas pour autant une construction unique. Et sur ce point, l’arrêt commenté peut ainsi être rapproché de ceux par lesquels la Cour administrative de Paris a jugé que :

« Considérant que les constructions projetées, présentées dans le dossier de demande du permis de construire litigieux comme deux bâtiments à usage d'habitations totalisant trois logements, ne présentent aucune différence avec celles qui avaient fait l'objet d'une première demande de permis, qui portait sur la construction d'un ensemble de trois maisons ; que le projet ne prévoit pas de parties communes aux bâtiments, à l'exception de la partie du sous-sol destinée au stationnement des véhicules ; qu'ainsi, et bien que les deux constructions jumelées comportent certaines superstructures et une dalle uniques, ce projet doit être regardé, pour l'application des dispositions réglementaires précitées, comme portant en réalité sur la réalisation de trois pavillons, dont deux accolés » (CAA. Paris, 31 décembre 2004, SCI Sceaux Desgranges, req. n°01PA00560).

ou plus récemment :

« Considérant, d'autre part, qu'aux termes de l'article UD 14 du règlement du plan d'occupation des sols de Sèvres relatif au coefficient d'occupation des sols (C.O.S.) : « 14.1 - Les valeurs du C.O.S. sont : Zone Uda : 0,40 ( ) 14.2 - Dans le cas de la construction d'un seul pavillon sur une parcelle de superficie réduite, il est toujours possible de réaliser les SHON suivantes indépendamment de la valeur du C.O.S. applicable : ( ) 150 m2 de SHON constructible pour les terrains d'une surface supérieure à 300 m2. » ; qu'il ressort des pièces du dossier, notamment des plans joints à la demande, que le projet litigieux est constitué de deux bâtiments distincts de hauteur et de style différents et dont les seules parties communes concernent les équipements extérieurs ainsi que la rampe d'accès des véhicules à la voie publique ; qu'ainsi, cet ensemble ne peut être assimilé à un seul pavillon au sens du plan d'occupation des sols rendant ainsi les dispositions dérogatoires précitées de l'article UD 14-2 sur les valeurs du C.OS inapplicables ; que, par suite, M. Y n'est pas fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Paris a également retenu ce second motif pour annuler la décision litigieuse » (CAA. Paris, 24 mai 2007, M. Raymond Y., req. n°04PA03314).

Ainsi, dès lors que le complexe hôtelier projeté en l’espèce ne constituait pas une construction unique mais se composait de plusieurs bâtiments distincts, l’article 8 du règlement local d’urbanisme – définissant les conditions d’implantation du plusieurs constructions sur une même propriété – était donc opposable à la demande du pétitionnaire : la seule véritable question était donc d’établir si les bâtiments objets de cette demande devaient être regardés comme contigus du fait de la présence entre eux d’un escalier ou d’un portique.

En première analyse, la réponse aurait pu être positive dans la mesure où de telles « installations » sont, elles-mêmes, indivisibles de la construction sur lesquelles elles s’appuient ; notamment pour application des règles d’urbanisme relatives à l’implantation des constructions (CE. 23 août 2006, Assoc. Le Fonvairous, req. n°267.578). Aussi, dans le cas où une même « installation » est indivisible de deux bâtiments, il pourrait donc en être déduit que ces dernières sont contiguës puisque liées entre elles par un même élément en étant indissociable.

Il reste que, d’une part, pour constituer un élément indivisible de la construction sur laquelle elle s’appuie au regard du droit de l’urbanisme, une installation tel un escalier extérieur ou un portique n’en fait pas autant partie intégrante d’un point de vue technique et constructif et que, d’autre part et surtout, si de telles installations suffisaient à rendre contiguës les constructions qu’elles lient, cela permettrait de contourner à moindre frais les prescriptions de l’article 8 d’un règlement local d’urbanisme sans respecter la finalité, comme l’a souligné la Cour, « d'une règle d'hygiène, de salubrité et de sécurité ».

C’est donc sans surprise que la Cour administrative d’appel de Bordeaux a donc considéré que l’escalier et le portique en cause ne suffisaient pas faire regarder les bâtiments ainsi liés comme contiguës. Et ce d’autant moins qu’une telle solution est parfaitement conforme à la jurisprudence rendue en la matière puisque le Conseil d’Etat a lui-même jugé :

« Considérant qu'il ressort de l'examen des pièces du dossier et notamment des documents graphiques annexés au permis de construire délivré aux époux Hardouin que l'extension autorisée par le maire de la COMMUNE DE JOUE-LES-TOURS n'est pas contiguë au garage existant sur la parcelle et s'en trouve séparée par un espace d'environ un mètre ; que la circonstance qu'un passage sous porche aurait été prévu pour assurer la liaison entre les deux bâtiments n'est pas de nature à faire regarder ceux-ci comme étant contigus ; que dès lors le permis de construire délivré aux époux Hardouin méconnaît les dispositions de l'article UB 8 du plan d'occupation des sols de la commune » (CE. 12 avril 1995, Cne de Joué-les-Tours, req. n°148.421).

Mais pour conclure, on précisera que la seule véritable question restant à trancher a trait à ce qui distingue des constructions contiguës de constructions jointives ou jumelées bien qu’à notre sens, cette dernière expression soit bien plus restrictive que la notion de contiguïté puisque celle-ci ne nous paraît pas impliquer que les constructions en cause soient implantées, comme l’a très récemment jugé le Conseil d’Etat au sujet de la notion de jumelage, « de telle sorte que, sous réserve de décrochements minimes, leurs côtés se touchent entièrement » (CE. 7 mars 2008, Commune du Lavandou, req. n°297.831).


Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au Barreau de Paris
Cabinet Frêche & Associés

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08 avril 2008

VEILLE JURISPRUDENTIELLE N°16 : JANVIER/FEVRIER/ MARS 2008

13 décisions signalées ce mois-ci.

LEGIFRANCE ayant bien voulu reprendre du service (public), nous reprenons nous mêmes notre veille jurisprudentielle, a priori, mensuelle. Toutefois, compte tenu du caractère chronophage de celle-ci dans son ancienne version, nous nous limiterons dorénavant à citer le(s) considérant(s) des décisions signalées (sauf lorsque la seule citation du « considérant » en cause ne suffise pas à comprendre la portée de la décision ou lorsque nous ne disposons pas du texte de celle-ci ».

 

INTERPRETATION ET APPLICATION DES PRESCRIPTIONS D’URBANISME :

CE. 21 mars 2008, Cortes, req. n°296.239
« Considérant, d'autre part, que l'édification d'une piscine non couverte, construction qui n'est pas un bâtiment et qui doit donner lieu, en vertu du k) de l'article R. 422-2 du code de l'urbanisme alors en vigueur, à une déclaration de travaux, est soumise au respect des règles d'urbanisme relatives à l'occupation et à l'utilisation des sols, notamment à celles qui régissent, de manière générale, l'emprise au sol des constructions, sous réserve des prescriptions propres aux piscines non couvertes que prévoit, le cas échéant, le plan d'occupation des sols ou le plan local d'urbanisme ».

CE. 20 février 2008, Doenni, req. n°298.058
« Considérant qu’aux termes du 1er alinéa de l'article UG 10 du POS : "La hauteur d'une façade est mesurée du sol naturel à l'égout de toiture. La hauteur des constructions est fixée à six mètres maximum soit R+1. Toutefois, la hauteur mesurée entre l'égout de toiture et la ligne de faîtage ne doit pas dépasser six mètres" ; que ces dispositions ne comportent aucune exception ; qu’ainsi, en l'absence de règle particulière applicable au cas d'un bâtiment constitué de plusieurs bungalows accolés, construit sur une parcelle en forte déclivité, la hauteur d'un tel bâtiment doit être appréciée, en tout point, du sol naturel à l'égout de toiture »

CAA. Bordeaux, 5 février 2008, Sté Osmose, req. n°06BX00977
« Considérant qu'aux termes de l'article ZC8 du plan d'aménagement de zone de la zone d'aménagement concerté de Centre bourg de la commune : La distance minimum entre deux constructions non contiguës est fixée à la demi hauteur de la construction la plus haute ; qu'il ressort des pièces du dossier que les bâtiments 3 et 5 du projet en cause sont séparés du bâtiment 4, qui est d'une hauteur de 10 mètres à l'égout du toit, et en sont distants de moins de 2 mètres ; que, s'agissant d'une règle d'hygiène, de salubrité et de sécurité imposée par les dispositions précitées, ces constructions doivent être regardées, nonobstant la présence d'un escalier entre les bâtiments 3 et 4, d'un portique entre les bâtiments 4 et 5 et de leur implantation sur un sous-sol commun à l'ensemble de la construction hôtelière projetée, comme des constructions non contiguës ; que les distances entre ces constructions étant inférieures à leur demi-hauteur, le maire d'Arcangues était tenu de refuser, par la décision du 2 janvier 2004, le permis de construire sollicité par la SOCIETE OSMOSE »

CAA. Paris, 28 janvier 2008, M & Mme Dominique X., req. n°06VE00602
« Considérant qu'aux termes de l'article UE 7 du plan d'occupation des sols de la commune de Châtenay-Malabry : «7.1. Bâtiments d'habitation : / ces constructions sont autorisées : /7.1.1. -sur les limites séparatives : si la façade sur la limite ne comporte pas de baie autre que des jours de souffrance. / 7.1.2. en retrait des limites séparatives : dans ce cas, elles devront s'écarter des limites d'une distance égale : /. À un minimum de 8 mètres si la façade sur la limite comporte des baies principales, cette distance étant mesurée normalement à la façade, / . À un minimum de 3 mètres en tout point. / (...) Nota : (1) lorsqu'une façade comportant des baies principales n'est pas parallèle à la limite, les deux règles suivantes sont applicables : /. La distance à la limite séparative, mesurée normalement au milieu de la façade, devra être au moins égale à 8 mètres, /. La distance à la limite séparative, mesurée normalement en tout point de la façade devrait être au moins égale à 6 mètres.(...) » ; Considérant qu'il résulte de ces dispositions, et notamment de l'adverbe « normalement » que la distance de 8 mètres mentionnée à l'article précité doit être mesurée, non comme le soutiennent les requérants selon une ligne perpendiculaire à la limite séparative, mais selon une ligne perpendiculaire à la façade qui comporte des baies en partant d'un point situé au milieu de cette façade ; que si ce mode de calcul peut avoir pour conséquence qu'un point d'une façade qui n'est pas parallèle à la limite séparative soit situé à une distance inférieure à la distance minimale de 8 mètres exigée en ce qui concerne les façades parallèles à la limite séparative, cette circonstance n'est pas de nature à révéler une contradiction dans les dispositions du plan d'occupation des sols de Châtenay-Malabry dans la mesure où l'impact d'une baie orientée de manière oblique par rapport aux limites séparatives est différent de celui d'une baie orientée parallèlement à la limite séparative ; qu'ainsi, le moyen tiré, par voie d'exception, de l'illégalité du plan d'occupation des sols de la commune de Châtenay-Malabry doit être écarté »

CAA. Versailles, 10 janvier 2008, SCI Le Pic, req. n°06VE00353
« Considérant, en second lieu, que l'article ND 1 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune de Médan n'admet dans le secteur ND a, où se trouve le terrain d'assiette du projet litigieux, que « les bâtiments et installations à destination de sports et loisirs et culturels, les hôtels et restaurants, les constructions nécessaires à leur fonctionnement tels que logements de fonction, petits bureaux et petits commerces », ainsi que « les équipements publics à usage scolaire ou communal » ; Considérant qu'il ressort de la demande de permis de construire que la SOCIETE CIVILE LE PIC a sollicité une autorisation pour la construction de deux maisons individuelles à usage d'habitation d'une surface hors oeuvre nette de 234 mètres carrés ; que si la notice descriptive jointe à cette demande fait état de ce qu'un « terrain de tennis sera prévu s'articulant autour de la piscine existante… une aire de jeux sera réalisée », il ressort des pièces du dossier que les installations sportives existantes à la date de la décision attaquée sont limitées à une piscine de 17 mètres sur 7 et que le terrain d'assiette supporte déjà un logement de gardien et un bureau ; que, dans ces conditions, les constructions autorisées par le permis litigieux ne peuvent être regardées comme étant nécessaires au fonctionnement d'une installation sportive ; que, dès lors, l'autorisation a été délivrée en méconnaissance des dispositions précitées de l'article ND 1 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune »

CAA. Versailles, 10 janvier 2008, Cne de Vert le Grand, req. n°06VE01769
« Considérant qu'en vertu des dispositions de l'article UG5 du plan d'occupation des sols de la COMMUNE DE VERT-LE-GRAND, pour être constructible, une unité foncière doit être de dimension suffisante pour qu'il soit possible d'y inscrire une construction de 300 m2 de surface hors oeuvre nette, en application du coefficient d'occupation des sols limité à 0,5 ; que l'article UG8 dudit plan autorise l'implantation de plusieurs bâtiments à usage d'habitation sur une même unité foncière à condition que cette dernière soit suffisante pour respecter les conditions fixées à l'article 5 en cas de division ; que, pour rejeter la demande de permis de construire un ensemble immobilier comprenant deux sous-ensembles composés de cinq habitations chacun, le maire de la COMMUNE DE VERT-LE-GRAND a estimé que chaque habitation devait, en vertu de ces dispositions combinées, s'inscrire dans une parcelle d'une surface minimale de 600 m2, ce qui n'était pas le cas en l'espèce ; que la société Promotion et Investissements fait valoir qu'en l'absence de division en propriété ou en jouissance du sol d'assiette de chaque habitation et du jardin attenant, il n'y a pas lieu de faire application de ces dispositions à chacune des dix habitations construites sur le terrain, mais à chacun des deux sous-ensembles comprenant cinq habitations chacun ; Considérant que nonobstant la disposition du règlement de division et de propriété relatif à l'ensemble immobilier qui précise à cet égard dans son chapitre III, section II, A que « la totalité du sol bâti et non bâti de l'ensemble immobilier » relève des « parties communes générales à tous les copropriétaires sans exception », il ressort des pièces du dossier que chaque copropriétaire attributaire d'un lot correspondant à la totalité d'une unité d'habitation dispose non seulement d'un droit d'usage exclusif du sol d'assiette de cette unité, dès lors qu'il peut notamment demander une autorisation de construire après avoir obtenu l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, mais encore du jardin attenant, qui peut être clôturé avec pose d'un portillon et aménagé à son goût ; que, par suite, le projet litigieux doit être regardé comme emportant division en jouissance de la propriété foncière pour l'application combinée des articles 5 et 8 du règlement de la zone UG du plan d'occupation des sols de la COMMUNE DE VERT-LE-GRAND ; que la surface du terrain d'assiette de chaque unité d'habitation n'est que de 214,7 m2, inférieure à la surface minimale requise ; que, dès lors, la société requérante n'est pas fondée à soutenir que le projet ne méconnaît pas les dispositions combinées des articles UG5 et UG8 du plan d'occupation des sols »


EMPLACEMENT RESERVE :

CE. 7 mars 2008, Boutin, req. n°301.719
« Considérant qu'il résulte de ces dispositions que, hors le cas des constructions conformes à la destination de l'emplacement réservé par un plan d'occupation des sols rendu public ou approuvé, seules les constructions présentant un caractère précaire peuvent être légalement autorisées sur un tel emplacement par un permis de construire ou, en vertu des dispositions combinées du dernier alinéa de l'article L. 4221 et du premier alinéa de l'article L. 4213 du même code dans leur rédaction alors en vigueur, par une autorisation de travaux, avec l'accord de la collectivité intéressée à l'opération, et que les constructions qui ne satisfont pas à ces conditions ne peuvent légalement être édifiées qu'à l'extérieur de l'emprise de l'emplacement réservé ; que, dans ce dernier cas, il appartient à l'autorité compétente qui entend autoriser une telle construction de prescrire son édification à une distance minimale de la limite séparative suffisante pour prévenir un empiètement sur l'emplacement réservé, et, lorsque la construction ne pourrait, du fait d'un tel emplacement réservé, jouxter la limite parcellaire, sans que cette distance puisse être inférieure à la distance minimale prévue à l'article R. 11119 du code de l'urbanisme alors en vigueur ou, le cas échéant, par les dispositions du plan d'occupation des sols ayant le même objet »


PREMPTION :

CE. 7 mars 2008, Cne de Meung-sur-Loire, req. n°288.371
« Considérant que, par un jugement du 27 janvier 2004, le tribunal administratif d'Orléans, saisi par M. A, acquéreur évincé, a annulé la délibération du 26 septembre 2002 par laquelle le conseil municipal de la COMMUNE DE MEUNG-SUR-LOIRE a décidé d'exercer le droit de préemption urbain sur une parcelle mise en vente par M. C et Mme B et située dans le centre ville de cette commune ; que la commune se pourvoit en cassation contre l'arrêt du 30 juin 2005 par lequel la cour administrative d'appel de Nantes a confirmé ce jugement ; Considérant qu'aux termes de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme : « Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-1, à l'exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d'aménagement. / Toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel ce droit est exercé (…) » ; qu'il résulte de ces dispositions que les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, d'une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l'exercent, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date, et, d'autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption »


CE. 23 janvier 2008, Cne de Romainville, req. n°308.995
« Considérant, en second lieu, que si les dispositions de l'article R. 213-21 exigent que pendant le délai d'un mois, la décision de préemption soit prise au vu de l'avis du service des domaines, la circonstance que cette décision soit prise le jour même de la réception de l'avis des domaines n'est pas à elle seule de nature à l'entacher d'illégalité ; qu'en l'espèce, toutefois, eu égard aux éléments produits devant lui quant à l'heure à laquelle cet avis a été reçu par la commune le 22 juin et quant à l'heure à laquelle la décision de préemption a été prise ce même jour par le maire, le juge des référés n'a ni dénaturé les pièces du dossier, ni commis d'erreur de droit en estimant que le maire n'avait pas pu avoir connaissance de cet avis avant de prendre sa décision et en en déduisant que le moyen tiré de l'absence d'avis régulier du service des domaines, préalable à la décision d'exercice du droit de préemption, était propre à créer un doute sérieux quant à la légalité de l'arrêté litigieux »


CONTENTIEUX ADMINISTRATIF :

CE. 29 janvier 2008, EDF, req. n°307.870
« Considérant, en deuxième lieu, que saisie d'une demande de suspension de l'acte accordant un permis de construire, le juge des référés doit, eu égard au caractère difficilement réversible des travaux ainsi autorisés, regarder la condition d'urgence comme étant, en principe, remplie lorsque les travaux vont commencer ou ont déjà commencé sans être pour autant achevés ; qu'il peut, toutefois, en aller autrement au cas où le pétitionnaire ou l'autorité qui a délivré le permis justifie de circonstances particulières ; que le moyen tiré de ce qu'une obligation légale de remise en état des lieux, au terme de l'exploitation des installations en cause, induirait nécessairement la réversibilité des travaux à cette échéance est sans incidence sur l'appréciation du caractère difficilement réversible de ces derniers à laquelle doit procéder le juge des référés pour regarder la condition d'urgence comme étant remplie ; que pour justifier, en l'espèce, l'urgence de la suspension sollicitée, après avoir relevé que la construction de sept aérogénérateurs était de nature à créer, du fait de leur caractère difficilement réversible, s'agissant notamment des massifs de fondation qui en constituent le socle, et alors même que ces installations sont en principe démontables et soumises à l'obligation de démantèlement en fin d'exploitation prévue par l'article L. 553-3 du code de l'environnement, le juge des référés s'est, sans commettre d'erreur de droit, livré à une appréciation souveraine des faits qui n'est pas entachée de dénaturation ; qu'il n'a pas davantage dénaturé les faits, dans l'appréciation de cette condition, en jugeant que ces installations étaient de nature à porter une atteinte grave à la situation de l'association requérante au regard de l'objet social qu'elle défend, nonobstant les circonstances qu'elles présentaient à la fois un intérêt public national et un intérêt public local pour la commune de Joncels et qu'un effort particulier d'insertion des aérogénérateurs dans le site avait été effectué »


CONFORMITE DES TRAVAUX :

CE. 11 janvier 2008, Giorgi, req. n°301.373
« Considérant qu'il ne ressort pas des pièces du dossier soumis aux juges du fond que M. et Mme A aient, postérieurement à l'achèvement de la construction autorisée par le permis de construire délivré le 12 octobre 1996 par le maire de la commune de Serra di Ferro, et devenu définitif, exécuté des travaux ayant eu pour effet d'en changer la destination, d'en modifier l'aspect extérieur ou le volume, ou de créer des niveaux supplémentaires ; qu'à supposer que les intéressés aient modifié la destination de la construction autorisée par le permis de construire, sans y exécuter de travaux, ce changement n'était pas soumis à obligation de permis de construire, sur le fondement des dispositions précitées de l'article L. 4211 du code de l'urbanisme ; Considérant qu'il résulte de l'ensemble de ce qui précède qu'en se fondant, pour juger que le Syndicat intercommunal d'électrification du secteur sud de la Corse était tenu, en application des dispositions précitées de l'article L. 1116 du code de l'urbanisme, d'opposer un refus à la demande de raccordement au réseau électrique formée par les époux A sur la circonstance que ceux-ci devaient être regardés comme ayant modifié sans autorisation la destination de la construction dont le raccordement était demandé, et que la maison d'habitation n'aurait pas été autorisée par ce permis de construire, la cour a commis une erreur de droit ; que par suite, M. et Mme A sont fondés à demander l'annulation de l'arrêt de la cour administrative d'appel de Marseille en date du 7 décembre 2006 »

CAA. Lyon, 17 janvier 2008, Monsieur Georges X., 06LY01804
« Considérant qu'aux termes de l'article L. 460-2 du code de l'urbanisme : “ A leur achèvement, la conformité des travaux avec le permis de construire est constatée par un certificat ” ; qu'aux termes de l'article R. 460-3 dudit code : “ Le service instructeur s'assure, s'il y a lieu, par un récolement des travaux, qu'en ce qui concerne l'implantation des constructions, leur destination, leur nature, leur aspect extérieur, leurs dimensions et l'aménagement de leurs abords, lesdits travaux ont été réalisés conformément au permis de construire (…) ” et qu'aux termes de l'article R. 460-4 du même code : “ si les travaux ont été réalisés dans des conditions régulières au regard des dispositions du premier alinéa de l'article R. 460-3, le certificat de conformité est délivré (…) ” ; Considérant que par un arrêté du 22 septembre 2000, le maire de la commune de Talant a délivré à la SA Ghitti un permis de construire une maison individuelle ; que les travaux ont été déclarés achevés le 17 décembre 2002 ; que par une décision en date du 24 janvier 2003, le maire a refusé de délivrer un certificat de conformité, estimant que la SA Ghitti devait régulariser la situation en déposant un permis de construire modificatif qui limiterait à 0,80 mètre la hauteur des exhaussements de sols ; qu'un permis modificatif a été accordé à la SA Ghitti le 30 mars 2004 et que le 8 avril 2004, le certificat de conformité a été délivré ; que le bâtiment a été vendu le 23 mai 2003 à M. et Mme Y qui l'ont revendu le 14 mai 2004 à M. X ; Considérant que la circonstance que la SA Ghitti n'était plus propriétaire du terrain d'assiette de la construction depuis le 23 mai 2003 lors du dépôt du permis modificatif est sans incidence sur la régularité du certificat de conformité délivré pour la construction litigieuse »


DIVERS :

Cass. civ., 13 février 2008 pourvoi n°07-11.462
« Attendu qu'ayant relevé que les parties avaient réservé au chapitre "recours des tiers" l'éventualité d'un contrôle de légalité et que la lettre du délégué à l'urbanisme et à l'aménagement de la commune d'Issy-les-Moulineaux mentionnait que le sous-préfet était intervenu "dans le cadre du contrôle de la légalité" et retenu que l'obligation pour la société Priène Investissement de déposer une demande de permis modificatif avait pour effet de priver le permis qui lui avait été accordé le 18 septembre 2002 de tout caractère définitif, la cour d'appel a pu, par ces seuls motifs, en déduire que la condition suspensive relative à l'obtention du permis de construire définitif à la date de réalisation de la vente n'était pas satisfaite »



Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés

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