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31 mars 2008
La simple location d’immeubles implantés sur un même terrain n’emporte pas une division foncière assujettie à la procédure de lotissement ou à celle du permis de construire valant division
La location d’immeubles et la jouissance privative en résultant pour leurs occupants n’emportent pas nécessairement une division foncière en propriété ou en jouissance du terrain sur lequel ils sont édifiés dans la mesure où une telle division ne peut résulter que du bénéfice d’un droit de construire. Par voie de conséquence, la construction sur un même terrain de cinq immeubles destinés à être loués ne relève ni du champ d’application du lotissement, ni de celui du permis de construire valant division.
CE. 7 mars 2008, Cne de Mareil-le-Guyon, req. n°296.287
Dans cette affaire, un même pétitionnaire avait présenté, le même jour, cinq demandes de permis de construire en vue d’édifier cinq maisons individuelles sur l’unité foncière dont il était propriétaire. Toutefois, ces demandes devait faire l’objet de cinq décisions de refus, toutes motivées par le motif tiré de ce que un tel projet impliquait nécessairement la division foncière du terrain à construire, si bien que ces cinq demandes auraient dû être, soit précédées de l’obtention d’une autorisation de lotir, soit groupées dans le cadre d’une unique demande de permis de construire valant division.
En première instance, le pétitionnaire fut débouté de sa demande d’annulation des cinq refus de permis de construire qui lui avaient été opposés, le Tribunal administratif de Versailles estimant que son projet relevait du champ d’application de l’ancien article R.421-7-1 du Code de l’urbanisme et exigeait donc un permis de construire valant division. Mais saisie en appel, la Cour administrative de Versailles devait annuler et réformer le jugement de première instance au motif qu’il ressortait des pièces des dossiers de demande et des déclarations du pétitionnaire que les maisons individuelles projetées étaient seulement destinées à être louées, si bien que leur terrain d’assiette ne devait donc faire l’objet d’aucune division en propriété, ni même d’une division en jouissance puisque, nonobstant la jouissance privative des habitations louées résultant de l’article 1709 du Code civil, un tel usage n’implique le bénéfice d’aucun droit de construire :
« Considérant qu'aux termes de l'article R. 421-7-1 du code de l'urbanisme : « Lorsque la demande de permis de construire porte sur la construction, sur un même terrain, par une seule personne physique ou morale, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, le dossier présenté à l'appui de la demande est complété par les documents énumérés à l'article R. 315-5 (a) et, le cas échéant, à l'article R. 315-6 … » ; qu'aux termes de l'article R. 315-1 du code de l'urbanisme : Constitue un lotissement au sens du présent chapitre toute division d'une propriété foncière en vue de l'implantation de bâtiments qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet de porter à plus de deux le nombre de terrains issus de ladite propriété (...) L'alinéa précédent s'applique notamment aux divisions en propriété ou en jouissance résultant de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations (…) ;
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que le projet litigieux porte sur la construction de cinq maisons individuelles sur un même terrain appartenant à M. X ; que ces maisons sont destinées, selon les déclarations du pétitionnaire, à faire l'objet d'une location et qu'il n'est pas établi, contrairement à ce que soutient la commune, que chacune de ces habitations soit destinée à devenir la propriété exclusive et particulière de chaque occupant ; que si la commune de Mareil-le-Guyon soutient également que la location de ces logements implique, conformément à l'article 1709 du code civil, la jouissance privative des habitations louées, cet usage personnel ne saurait être assimilé, par lui même, à une opération de division du sol en propriété ou en jouissance visée par les dispositions précitées du 2ème alinéa de l'article R. 315-1 et de l'article R. 421-7-1 du code de l'urbanisme, un tel usage n'impliquant le bénéfice d'aucun droit à construire ; qu'ainsi, le terrain d'assiette du projet n'ayant pas vocation à faire l'objet d'une division en propriété ou même en jouissance, c'est à tort que le Tribunal administratif de Versailles a considéré que le projet nécessitait la délivrance d'un permis de construire groupé prévu par les dispositions précitées de l'article R. 421-7-1 du code de l'urbanisme » (CAA. Versailles, 8 juin 2006, M. X…, req. n° 04VE03538).
Et le Conseil d’Etat vient donc de confirmer cette analyse en jugeant pour sa part que :
« Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que, pour rejeter par cinq décisions du 27 décembre 2001, les cinq demandes de permis de construire présentées par M. B, le maire de la COMMUNE DE MAREIL-LE-GUYON s'est fondé sur ce que le terrain d'assiette des constructions projetées devait faire l'objet d'une division en jouissance, et a informé l'intéressé de ce qu'il lui appartenait de déposer une demande unique de permis de construire groupé, en application de l'article R. 421-7-1 du code de l'urbanisme, ou une demande préalable d'autorisation de lotir, sur le fondement de l'article R. 315-1 du même code ; que la COMMUNE DE MAREIL-LE-GUYON se pourvoit contre l'arrêt du 8 juin 2006 par lequel la cour administrative d'appel de Versailles a annulé les jugements du tribunal administratif de Versailles du 19 octobre 2004 rejetant les demandes de M. B dirigées contre les cinq décisions de refus du maire de la COMMUNE DE MAREIL-LE-GUYON, ainsi que ces décisions ; Sur le pourvoi principal : Considérant qu'aux termes de l'article R. 421-7-1 du code de l'urbanisme alors en vigueur : Lorsque la demande de permis de construire porte sur la construction, sur un même terrain, par une seule personne physique ou morale, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, le dossier présenté à l'appui de la demande est complété par les documents énumérés à l'article R. 315-5 (a) et le cas échéant à l'article R. 315-6 ; Considérant que les projets présentés par M. B consistaient en la construction en vue de leur location ultérieure, par un seul maître d'ouvrage et sur un même terrain, de cinq habitations ; que cette opération n'est susceptible de conférer à chacun des futurs locataires qu'un simple droit d'usage exclusif d'une maison individuelle et du terrain attenant, sans entraîner, par elle-même, de division foncière ; que, dès lors, la COMMUNE DE MAREIL-LE-GUYON n'est pas fondée à soutenir que la cour administrative d'appel aurait commis une erreur de droit, en jugeant que la location ne constituait pas une division en jouissance de la propriété foncière ; que, par suite, sa requête doit être rejetée ; que les conclusions du pourvoi principal étant rejetées, les conclusions du pourvoi incident sont, par voie de conséquence, devenues sans objet »
Force est effectivement d’admettre qu’en l’espèce, le projet ne relevait manifestement pas du champ d’application de l’autorisation de lotir. On sait, en effet, que le Conseil d’Etat a précisé que la construction de plusieurs bâtiments sur un même terrain par un même maître d’ouvrage (CE. 23 décembre 1993, Billon, req. n°140.752) et, le cas échéant, à la faveur de plusieurs permis de construire simultanés ou successifs (CE. 10 décembre 1982, Orsini, req. n°14.125) ne constitue pas un lotissement. Au surplus et dans la mesure où l’ancien article R.315-1 du Code de l’urbanisme vise les divisions foncières destinées à l’implantation de bâtiments, seules les divisions préalables ou concomitantes à l’acte de construction peuvent rendre exigibles une autorisation de lotir (CE. 21 août 1996, Ville de Toulouse, req. n°137.834 ; CE. 26 mars 2003, Leclercq, req. n°231.425). Or, dans l’affaire objet de l’arrêt commenté, rien ne laissait apparaître que le terrain d’assiette du projet avait vocation à être divisé avant l’achèvement des cinq maisons individuelles projetées (pour un exemple inverse : CAA. Marseille, 3 juin 1999, Sté SOFRAP, req. n°97MA05313).
Dès lors, la seule véritable question était d’établir si l’opération projetée relevait du champ d’application de l’ancien article R.421-7-1 du Code de l’urbanisme et, en d’autres termes, impliquait la réalisation de divisions foncières postérieures à l’achèvement des constructions puisque seules ces dernières sont susceptibles de relever de l’article précité (CE. 26 mars 2003, Leclercq, req. n°231.425) ; étant rappelé que le nouvel article R.431-24 du Code de l’urbanisme vise, dorénavant, les seules divisions réalisées avant l’achèvement complet des travaux autorisés par le permis de construire valant division qu’il régit.
L’ancien article R.421-7-1 du Code de l’urbanisme et le nouvel article R.431-24 imposent, en effet, au pétitionnaire de produire à son dossier de demande de permis de construire certaines des pièces exigibles dans le cadre d’une demande d’autorisation de lotissement lorsque son projet porte sur la réalisation de plusieurs bâtiments sur une même unité foncière devant faire l’objet d’une division ultérieure à l’achèvement de ces bâtiments. Et bien entendu, le seul fait que le pétitionnaire ne produise pas ces pièces ne suffit pas à établir que le terrain d’assiette de son projet n’a pas vocation à faire l’objet d’une telle division. En effet, le juge administratif apprécie l’exigibilité de ces pièces au regard des caractéristiques de l’ensemble immobilier projeté objet de la demande de permis de construire – voire des seules déclarations du pétitionnaire (CAA. Paris, 17 janvier 2002, EURL Modap, req. n°99PA02662) – dont il peut déduire que sa commercialisation et/ou sa gestion impliquera nécessairement des divisions foncières et, par voie de conséquence, juger que les pièces requises par l’article précité étaient exigibles (CE. 8 février 1999, Cne de La Clusaz, req. n°171.94 ; CAA. Lyon, 10 juin 1997, Sté MGM, req. n°96LY00389 ; CE. 27 avril 1994, M. Vuillerme, req. n°139.238) pour, le cas échéant, annuler le permis de construire délivré au vu d’un dossier ne comportant pas ces dernières.
Or, au cas présent, s’il était manifeste que le pétitionnaire n’entendait pas construire les cinq maisons individuelles projetées pour son seul usage, il ressortait toutefois de ses dossiers de demande de permis de construire qu’il avait uniquement l’intention de les louer. Par voie de conséquence, son projet n’impliquait donc aucune division en propriété. Il reste qu’à l’instar de l’ancien article R.315-1 du Code de l’urbanisme, l’ancien article R.421-7-1 vise non seulement les divisions en propriété mais également les divisions en jouissance ; l’ancien article R.315-1.al.2 y intégrant expressément « les locations ». Et si en l’espèce, les locations portaient sur les maisons individuelles et non pas directement sur leur terrain d’assiette, ces locations emportaient néanmoins la jouissance privative non seulement des bâtiments mais également de leur emprise au sol.
Cependant, la Cour administrative d’appel de Versailles puis le Conseil d’Etat ont donc jugé qu’une telle location n’emportait pas une division foncière au sens de l’ancien article R.421-7-1 du Code de l’urbanisme, ni, d’ailleurs, au sens de l’ancien article R.315-1 ; ce qui vaut bien entendu pour application des nouveaux articles L.442-1 et R.431-24 du Code de l’urbanisme. Et à cet égard, l’arrêt commenté peut donc être rapproché de celui par lequel la Cour administrative d’appel de Bordeaux a jugé que « la seule privation de l’emprise au sol d’habitations ne constitue pas par elle-même une opération de division de ce sol » (CAA. Bordeaux, 31 mai 2001, Cts Pezin, req. n°97BX02195).
Mais l’arrêt commenté apporte surtout deux précisions d’importance. D’une part, il confirme que les divisions foncières sont celles résultant non pas du simple droit d'usage exclusif d'un bâtiment et du terrain attenant mais d’un transfert du droit de construire sur l’unité foncière initiale : ce qui n’est pas le cas du simple locataire d’un terrain et, a fortiori, de l’immeuble édifié sur ce dernier puisqu’une telle qualité ne confère pas un titre habilitant à construire ; sauf à ce qu’il soit titulaire d’un bail à construction, d’un bail emphytéotique ou, plus généralement, d’un bail l’autorisant expressément à construire sur le terrain loué.
Dans cette mesure et si tant est qu’il en soit encore besoin, cet arrêt confirme qu’une division foncière ne peut procéder que de la réunion sur une même unité foncière d’origine de plusieurs titulaires d’un droit d’y construire et, surtout, que dès lors qu’une telle réunion est constituée, il y a nécessairement division foncière de ce terrain.
D’autre part, il convient de souligner que l’ancien article R.421-7-1 du Code de l’urbanisme comme le nouvel article R.431-24 se bornent à saisir le cas où « la demande de permis de construire porte sur la construction, sur un même terrain, (…) de plusieurs bâtiments ».
Or, dans cette affaire, il ne s’agissait pas d’une demande de permis de construire portant sur cinq maisons individuelles mais de cinq demandes de permis de construire distinctes portant chacune sur une seule et unique maison. Ce simple constat aurait donc pu conduire à juger que – de ce seul fait – l’opération projetée n’était pas assujettie au régime du permis de construire valant division.
Tel n’a, toutefois, pas été le cas. Mais il faut dire qu’une telle solution aurait totalement vidé de sa substance l’ancien article R.421-7-1 et le nouvel article R.431-24 du Code de l’urbanisme puisque pour échapper à leurs prescriptions, il aurait donc suffit de fractionner l’opération en autant de permis de construire que de bâtiments projetés ; pour autant, toutefois, que ces derniers ne soient pas interdépendants en conséquence de l’existence d’équipements communs nécessaires à leur conformité – tel, à titre d’exemple, un parc de stationnement – puisqu’en pareil cas l’opération serait indivisible (CE. 1er décembre 1995, M. Ménager & Autres, req. n° 137.832 ; CAA. Nancy, 4 mars 1997, Epx Ravachol c/ Ville de Reims, req. n° 94NC01290) et exigerait un permis de construire unique (CE. 26 mars 1997, ADLA, req. n° 172.183).
Il semble donc permis d’en déduire que, nonobstant la rédaction de l’ancien article R.421-7-1 du Code de l’urbanisme et du nouvel article R.431-24, lorsque l’opération consiste en la construction de plusieurs bâtiments sur un même terrain ultérieurement destiné à faire l’objet d’une division en jouissance ou en propriété, le projet doit nécessairement relever d’une demande de permis de construire valant division sans pouvoir la fractionner en plusieurs permis de construire simples.
Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet Frêche & Associés
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OUVRAGE: Le nouveau régime des divisions foncières
Le nouveau régime des divisions foncières
PRESENTATION DE L'EDITEUR :
Maîtriser le nouveau régime des lotissements.
L’ordonnance du 8 décembre 2005 et le décret du 5 janvier 2007 ont profondément remanié le régime juridique du lotissement, qu’il s’agisse de sa définition, de sa soumission à permis d’aménager ou à déclaration préalable, du contrôle de l’achèvement des travaux ou des modalités de sa commercialisation. Cette réforme a également donné un nouveau statut aux divisions opérées par les constructeurs bénéficiaires d’un « permis valant division ». Cet ouvrage expose les conséquences de cette réforme des lotissements, notamment en ce qui concerne la demande de permis d’aménager un lotissement, les modalités pratiques de réalisation d’un tel lotissement, la déclaration préalable à division et la réalisation du lotissement déclaré. Les règles gouvernant l’évolution du lotissement, sa modification, la caducité de ses règles spécifiques sont rappelées, à la lumière de celles des décisions de jurisprudence qui sont toujours applicables. Les divisions non constitutives de lotissement, les divisions opérées par les constructeurs, la division de propriété bâtie ou d’ensemble immobilier existant et ses incidences sur la gestion de la densité sont également présentées, au regard des dernières évolutions réglementaires et jurisprudentielles. Illustré par des cas concrets et accompagné d’annexes documentaires, Le nouveau régime des divisions foncières apparaît comme l’exposé synthétique du nouveau contexte dans lequel devra être conçue et menée toute opération de division d’une propriété foncière. Cet ouvrage est destiné aux aménageurs, aux lotisseurs, aux constructeurs, aux géomètres, aux notaires mais aussi aux responsables des collectivités territoriales et des services instructeurs, ainsi qu’aux propriétaires fonciers privés ou publics et à leurs conseils.
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11 mars 2008
La réforme des autorisations d’urbanisme et le transfert partiel du permis de construire valant division
Telle qu’elle est présentée et traitée sur le site dédié du ministère, la problématique du transfert partiel du permis de construire valant division est un parfait exemple, tout à la fois, de la communication faite par l’administration centrale sur les prétendus apports de la récente réforme des autorisations d’urbanisme et des approximations de cette réforme : une mauvaise analyse du problème pour une fausse solution.
EXTRAIT DU SITE DU MINISTERE - « LE NOUVEAU PERMIS DE CONSTRUIRE »
1er question/réponse :
Description :
Un permis valant division délivré avant le 1er octobre 2007, en cours de validité, peut-il faire l’objet d’un transfert partiel, sachant que le PC valant division se caractérisait, avant le 1er octobre, par un maître d’ouvrage unique ?
Réponse :
Pour une demande de transfert partiel d’un permis valant division déposée après le 1er octobre, les règles de procédure applicables sont celles en vigueur depuis le 1er octobre. Elles permettent donc le transfert partiel
2e question/réponse :
Description :
Si un constructeur dépose un permis groupé pour 2 logements et qu’il vend ces logements après coup à deux propriétaires différents, pourra-t-il transférer le permis à chacun des propriétaires ?
Réponse :
L’article R.431-24 du code de l’urbanisme prévoit : "Lorsque les travaux projetés portent sur la construction, sur le même terrain, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance avant l’achèvement de l’ensemble du projet, le dossier présenté à l’appui de la demande est complété par un plan de division et, lorsque des voies ou espaces communs sont prévus, le projet de constitution d’une association syndicale des acquéreurs à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l’entretien de ces voies et espaces communs à moins que l’ensemble soit soumis au statut de la copropriété ou que le demandeur justifie de la conclusion avec la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent d’une convention prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés".
Cet article ne contient aucune condition relative à l’unicité du maître d’ouvrage. Les transferts partiels d’un permis délivré initialement à une seule personne physique ou morale sont donc possibles. De tels transferts partiels nécessitent néanmoins une clarification des responsabilités s’agissant de la réalisation des équipements propres à l’opération globale.
En substance, le ministère considère donc qu’en supprimant la condition dite de la « maîtrise d’ouvrage unique » posée par l’ancien article R.421-7-1 du Code de l’urbanisme, le nouvel article R.431-24 aurait ainsi rendu possible le transfert partiel des permis de construire valant division.
I.- Bien qu’énoncé sous la forme de l’hypothèse ainsi visée, l’ancien article R.421-7-1 du Code de l’urbanisme – dont on rappellera qu’il disposait « lorsque la demande de permis de construire porte sur la construction, sur un même terrain, par une seule personne physique ou morale, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, le dossier présenté à l'appui de la demande est complété par les documents énumérés à l'article R. 315-5 (A) et, le cas échéant, à l'article R. 315-6 » – impliquait, c’est exact, qu’un permis de construire valant division ne pouvait être légalement délivré qu’à un seul et unique titulaire (CE. 4 mai 1983, Chapel, req. n°33.620).
Mais cette contrainte a généré une idée aussi fausse que répandue : la condition dite de la « maîtrise d’ouvrage unique » s’opposait, en elle-même, au transfert partiel d’un permis de construire de construire valant division.
Or, le transfert partiel d’un permis de construire n’aboutit pas à la formation d’une autorisation conjointement détenus par plusieurs titulaires mais de plusieurs autorisations d’urbanisme unipersonnelles distinctes. C’est ce qu’a d’ailleurs confirmé le Conseil d’Etat, dans une affaire qui curieusement n’est restée connue qu’en ce qu’elle a constitué la premier exemple de permis de construire valant division modificatifs requalifiés en nouveaux permis de construire, en jugeant que :
« Considérant que l'administration soutient dans sa défense que les arrêtés du 15 novembre 1990 ont pour seul effet de scinder en deux l'autorisation délivrée le 18 mai 1982 à la société Le Grand Carénage, qu'ils doivent être regardés comme des permis de construire modificatifs et ne peuvent, par suite, être contestés dans celles de leurs dispositions qui seraient devenues définitives ; qu'il ressort toutefois des pièces du dossier que le permis de construire initial délivré le 18 mai 1982 à la société Le Grand Carénage prévoyait l'édification d'un hôtel et de quarante maisons individuelles sur treize parcelles référencées au cadastre AW 11 à AW 23, alors que les arrêtés contestés ont été pris sur la base d'une nouvelle division parcellaire des terrains d'assiette intervenue postérieurement au permis initial, le permis délivré le 15 novembre 1990 à la société Le Grand Carénage portant sur un hôtel et vingt-deux maisons situées sur vingt-deux parcelles cadastrales, et le permis transféré à la même date à la société Immobart autorisant, quant à lui, la construction de dix-huit maisons individuelles situées sur autant de parcelles ; que cette nouvelle division parcellaire, alors que le permis initial n'a pas été instruit en application des dispositions de l'article R.421-7-1 du code de l'urbanisme qui permettent une division ultérieure en propriété ou en jouissance des terrains d'assiette, constitue une modification d'une nature et d'une importance telles que les arrêts contestés doivent être regardés non comme des décisions modificatives d'un permis de construire antérieur, mais comme délivrant deux nouveaux permis de construire dont la légalité doit être examinée en elle-même » (CE. 22 novembre 2002, François Ponçet, req. n°204.244).
Le transfert partiel d’un permis de construire valant division à un second maître d’ouvrage n’aboutit donc pas à la formation d’un permis de construire valant division conjoint mais à la formation de deux permis de construire valant division unipersonnels distincts ne méconnaissant donc pas la condition de la « maîtrise d’ouvrage unique » posée par l’ancien article R.421-7-1 du Code de l’urbanisme.
II.- Ce qui pouvait poser problème et tendait, dans certains cas, à s’opposer au transfert partiel du permis de construire valant division – et, d’ailleurs, au transfert partiel d’un permis de construire simple – c’est qu’en réalité, la condition précitée était le corolaire et surtout la preuve de ce que le critère déterminant du lotissement est l’intervention d’une pluralité de maîtres d’ouvrage sur un même tènement, laquelle traduit nécessairement un transfert des droits à construire attachés à l’unité foncière et donc une division, à tout le moins, en jouissance de cette dernière (sur ce point, voir notre note : « La simple locations d’immeubles implantés sur un même terrain n’emporte pas une division foncière au sens de l’article R.315-1 et R.421-7-1 du Code de l’urbanisme », CAA. Versailles, 8 juin 2006, M… X., AJDA, n°31/2006). A titre d’exemple, en ce sens, on peut relever qu’il a pu être jugé que :
« Considérant que le permis délivré le 26 septembre 1996 par le maire de VILLENEUVE-LOUBET autorisait la société SOPRAF à édifier 7 maisons individuelles sur un même terrain ; que cependant il ressort des pièces du dossier que par une convention de construction passée le 26 novembre 1996 avec 7 autres propriétaires, la société PHENICIA, ayant acquis ledit terrain, postérieurement à la délivrance du permis, s'est engagée à "obtenir le permis de construire ..., transférer le permis de construire au profit des coindivisaires", tandis que les "futurs acquéreurs achèteront les lots de copropriété, procéderont eux-mêmes à la construction des maisons qui y sont prévues", et obtiendront "le transfert du permis de construire à leur nom" ; que par acte du même jour, la société a vendu les droits à construire des bâtiments autorisés par le permis à 7 copropriétaires dont chacun s'est vu attribuer un certain nombre de millièmes du terrain lequel reste cependant, selon l'état descriptif de division établi à la même date, "commun en toutes ses parties y compris celles sur lesquelles sont édifiées les constructions", les seules parties privatives étant constituées par les aménagements que comporte la maison individuelle prévue sur le lot ; que ces divers actes établissent que l'opération de construction projetée consistait en l'édification de 7 villas par 7 propriétaires différents ; que la construction par chaque coindivisaire sur un même terrain d'une villa destinée à devenir sa propriété exclusive et particulière emportant nécessairement la subdivision en jouissance dudit terrain, alors même que la propriété du sol est restée indivise, constitue une opération de lotissement au sens des dispositions précitées ; qu'ainsi la société SOPRAF ne pouvait solliciter le permis critiqué sans demander préalablement l'autorisation de lotir prévue par l'article R. 315-3 du code de l'urbanisme ; que par suite, ledit permis est entaché d'irrégularité » (CAA. Marseille., 3 juin 1999, SOFRAP & Cne de Villeneuve-Loubet, req. n° 97MA05313).
Il est vrai qu’aujourd’hui, le nouvel article R.442-1 (c) du Code de l’urbanisme dispose que « ne constituent pas des lotissements (…) les divisions de terrains effectuées conformément à un permis de construire prévu à l'article R. 431-24 ».
Il reste que, selon nous, il n’est pas si certain que ce dispositif permette, à lui seul, de faire systématiquement échapper le transfert partiel d’un permis de construire valant division à la procédure du lotissement dans la mesure où :
- d’une part, les divisions foncières autorisaient par l’article R.431-24 du Code de l’urbanisme sont, en fait, celles liées à la commercialisation des bâtiments réalisés et non pas celles résultant d’un transfert des droits à construire préalable à l’acte de construction puisqu’on rappellera que le juge administratif a toujours veillé à « éviter les détournements de procédure en incluant dans le champ d’application du lotissement les divisions de terrain réalisées en cours de construction des bâtiments, donc après la délivrance du permis de construire », si bien que « pour échapper au lotissement, il faut donc diviser le terrain une fois les constructions achevées » (J-Cl. Bonnichot sur : CE. 21 août 1996, Ville de Toulouse, req. n°137.834 in BJDU, n°6/1996, p.404. Pour exemple : CAA. Marseille, 9 décembre 2004, Sté Riviéra Conseil, req. n°00MA02339) ;
- d’autre part et en toute hypothèse, il est nécessaire que l’assiette foncière des droits à construire transférés par le jeu du transfert partiel corresponde à celle des lots autorisés par le permis.
Mais en tout état de cause, le transfert partiel d’un permis de construire simple ou valant division sous l’empire du dispositif applicable avant le 1er octobre 2007 n’aboutissait pas nécessairement à la constitution d’un lotissement dans la mesure où :
- d’une part, un tel transfert pouvait n’aboutir qu’à la formation de deux « lots à construire », ce qui, aux termes de l’ancien article R.315-1 du Code de l’urbanisme, n’était pas constitutif d’un lotissement alors qu’aux termes des dispositions combinées des nouveaux articles L.441-1, L.442-2 et R.421-19 (a) du Code de l’urbanisme, il peut y avoir lotissement dès la formation du premier « lot à construire » ;
- d’autre part, le transfert des droits à construire en résultant pouvait s’opérer selon la technique dite de la « division primaire » visée par l’ancien article R.315-2 (d) du Code de l’urbanisme que s’est borné à conserver par le nouvel article R.442-1 (d) en en clarifiant quelque peu, il est vrai, le champ d’application matériel : rien de neuf sur ce point, donc…
III.- Il reste que la véritable difficulté tient non pas au régime propre au permis de construire valant division et à son articulation avec la procédure de lotissement mais, plus fondamentalement, aux conditions auxquelles la légalité d’un transfert partiel est subordonnée.
En effet, le transfert partiel d’un permis de construire aboutit donc à faire relever un même projet non pas d’une autorisation conjointe mais de plusieurs permis de construire unipersonnels distincts (CE. 22 novembre 2002, François Ponçet, req. n°204.244).
Or, suivant le principe selon lequel un ensemble indivisible ne saurait légalement relever de plusieurs permis de construire distincts (sur ce point, voir nos notes : « La réalisation d’un ouvrage indivisible ne peut relever que d’un seul et même permis de construire », CAA. Lyon, 28 décembre 2006, Association « SOS Parc Paul Mistral », Construction & Urbanisme, n°4/2007 & « Des constructions constituant un ensemble indivisible doivent aire l’objet d’un permis de construire unique », CE. 10 octobre 2007, Association de Saint-Jory-Lasbloux, Construction & Urbanisme n°11/2007), le permis de construire portant sur un tel ensemble ne peut régulièrement faire l’objet d’un transfert partiel (CAA. Marseille, 18 mars 2004, Cne de Beausoleil, req. n° 01MA00551). Et dès lors, force est de préciser qu’au regard du droit de l’urbanisme (sur cette question, voir notre article « La divisibilité des ouvrages et des ensembles immobiliers en droit de l’urbanisme », Construction & Urbanisme, n°3/2006), un ensemble indivisible ne correspond pas seulement au cas d’un bâtiment unique ou de bâtiments accolés mais s’entend également de bâtiments distincts mais reliés entre eux par des équipements communs – nécessaires à la viabilité fonctionnelle et/ou à la conformité juridique du projet – tels un accès et/ou un parc de stationnement (CAA. Nancy, 4 mars 1997, Cts Ravachol c/ Ville de Reims, req. n° 94NC01290 ; CE. 1er décembre 1995, M. Ménager & Autres, req. n° 137.832) ; c’est-à-dire en considération d’équipements, pour le moins, fréquents dans le cadre d’une opération groupée…
Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet Frêche & Associés
11:15 Publié dans divisions foncières , lotissement & autorisation de lotir , opérations complexes , permis de construire , réforme & nouveau régime des autorisations | Lien permanent | Commentaires (5) | Envoyer cette note