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Comment doit être régie et contrôlée la densité lorsque pétitionnaire a acheté plusieurs ilots d'une même ZAC ?

Lorsqu'un même acquéreur achète plusieurs ilots d'une même ZAC, il n'est pas impératif que chaque ilot donne lieu à un CCCT distinct au titre de l'article L.311-6 du Code de l'urbanisme, ni même que l'unique CCCT conclu fixe distinctement la "SdP" constructible sur chacun des ilots : le CCCT peut ainsi se borner à fixer globalement la "SdP" constructible sur l'ensemble du terrain constitué par ces îlots. Cette circonstance ne s'oppose toutefois pas à la présentation d'une demande de permis de construire ne portant que sur une partie de ce terrain, laquelle satisfait à l'article R.431-23 du Code de l'urbanisme dès lors que ce CCCT est joint au dossier et que le projet objet de cette demande n'excède pas l'enveloppe constructible fixé par ce cahier des charges.   

CE. 23 mai 2018, EARL de Bonnières, req. n°406.010 :

" 2. Aux termes de l'article L. 311-6 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction issue de la loi du 13 décembre 2000, applicable au litige : " Les cessions ou concessions d'usage de terrains à l'intérieur des zones d'aménagement concerté font l'objet d'un cahier des charges qui indique le nombre de mètres carrés de surface hors oeuvre nette dont la construction est autorisée sur la parcelle cédée. Le cahier des charges peut en outre fixer des prescriptions techniques, urbanistiques et architecturales imposées pour la durée de la réalisation de la zone. / Le cahier des charges est approuvé lors de chaque cession ou concession d'usage par le maire ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale, lorsque la création de la zone relève de la compétence du conseil municipal ou de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale, et par le préfet dans les autres cas ". Aux termes de l'article R. 431-23 du même code : " Lorsque les travaux projetés portent sur une construction à édifier dans une zone d'aménagement concerté, la demande [de permis de construire] est accompagnée : / a) Lorsque le terrain a fait l'objet d'une cession, location ou concession d'usage consentie par l'aménageur de la zone, d'une copie de celles des dispositions du cahier des charges de cession de terrain qui indiquent le nombre de mètres carrés de surface hors oeuvre nette dont la construction est autorisée sur la parcelle cédée ainsi que, si elles existent, de celles des dispositions du cahier des charges qui fixent des prescriptions techniques, urbanistiques et architecturales imposées pour la durée de la réalisation de la zone ; / b) Lorsque le terrain n'a pas fait l'objet d'une cession, location ou concession d'usage par l'aménageur de la zone, de la convention prévue par le quatrième alinéa de l'article L. 311-4 ".

3. Il résulte de ces dispositions que le nombre de mètres carrés de surface hors oeuvre nette dont la construction est autorisée sur une parcelle cédée au sein d'une zone d'aménagement concerté est déterminé par le cahier des charges de la cession du terrain approuvé par l'autorité administrative compétente, qui lui confère ainsi un caractère réglementaire. Lorsque, notamment, la zone a été créée au sein d'une commune couverte par une carte communale, comme en l'espèce, l'autorité chargée de la délivrance du permis de construire ne peut, en principe, légalement délivrer un tel permis sur une parcelle ainsi cédée dans cette zone en l'absence d'une telle détermination. Elle ne peut, de même, légalement délivrer le permis si la surface hors oeuvre nette du projet excède celle dont la construction a été autorisée par le cahier des charges de cession du terrain.

4. Ces dispositions n'impliquent pas, en revanche, qu'un tel cahier des charges précise le nombre de mètres carrés de surface hors oeuvre nette dont la construction serait autorisée sur chacun des lots qui composent la parcelle cédée. Dans ces conditions, et alors même que le terrain d'assiette du permis de construire délivré à la société Le Parc des Moulins concernait seulement deux des lots composant la parcelle acquise par cette société, qui représentaient 17 954 mètres carrés sur 162 936, la cour administrative d'appel de Douai a commis une erreur de droit en jugeant que le maire d'Herlin-le-Sec ne pouvait légalement délivrer le permis de construire contesté au motif que le cahier des charges de cession de la parcelle ne mentionnait pas la surface dont la construction était autorisée pour chacun de ces lots."

Patrick E. DURAND

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