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Droit pénal de l'urbanisme - Page 2

  • Les travaux préparatoires à une opération de construction relèvent du champ d’application du permis de construire

    Des travaux de terrassement constituant des travaux préparatoires à la construction d’un hangar impliquant l’obtention d’un permis de construire relèvent du champ d’application de cette autorisation. Par voie de conséquence, les travaux de terrassement entrepris avant l’obtention de cette autorisation sont illégaux et imposent au maire d’en ordonner l’interruption par l’édiction d’un arrêté pris sur le fondement de l’article R.480-2 du Code de l’urbanisme.

    CAA. Bordeaux, 11 décembre 2007, Ministre de l’équipement, req. n°06BX00204



    Dans cette affaire, un tiers avait sollicité du maire qu’il édicte, sur le fondement de l’article L.480-2 du Code de l’urbanisme, un arrêté interruptif de travaux précédemment entrepris sans autorisation et ce, avant de déférer à la censure du Tribunal administratif de Limoges la décision implicite de rejet dont sa demande avait fait l’objet. Et ledit Tribunal devait faire droit à cette demande, d’une part, en annulant la décision contestée et, d’autre part et par voie de conséquence, en enjoignant au maire de faire dresser un procès-verbal constatant l’irrégularité des travaux ainsi entrepris.

    Mais la commune et le Ministre de l’équipement devaient interjeter appel de ce jugement aux motifs que les travaux litigieux consistaient en de simples travaux de terrassement préparatoires, lesquels n’étaient, pris isolément, soumis à aucune autorisation d’urbanisme et, notamment, ni à permis de construire, ni à autorisation « ITD » puisque les affouillements induits par ces travaux avaient une profondeur inférieure à deux mètres (anc. art. R.422-2 ; C.urb).

    On sait en effet que le Conseil d’Etat a eu l’occasion de préciser qu’un arrêté interruptif pris sur le fondement de l’article L.480-2 du Code de l’urbanisme est illégal si les travaux sont achevés et qu’il en va ainsi lorsque les travaux en cours d’exécution sont des travaux de finition ne relevant pas en eux-mêmes du champ d’application d’une autorisation d’urbanisme (CE. 2 mars 1994, Cne de Saint-Tropez, req. n°135.448).

    A priori, la même conclusion pouvait s’imposer pour ce qui concerne les travaux préparatoires. Il reste que la position du Conseil d’Etat sur ce point n’est pas si éloignée de celle au terme de laquelle il considère, en tant que juge des référés, qu’il n’y a plus urgence à suspendre un permis de construire lorsque les travaux sont achevés ou quasi-achevés et, par voie de conséquence, il n’y a plus lieu alors de statuer sur les requêtes présentées à cet effet (CE. 26 juin 2002, Demblans, Juris-data n°2002-064059).

    Or, s’il n’est plus utile d’ordonner l’interruption des travaux illégalement entrepris lorsque ceux-ci sont quasi-achevés, force est d’admettre qu’il peut être opportun d’ordonner l’interruption de travaux préparatoires à une opération assujettie à l’obtention préalable d’une autorisation d’urbanisme. D’ailleurs, le Conseil d’Etat déduit l’urgence à suspendre l’exécution d’une autorisation d’urbanisme du seul fait que les travaux ainsi autorisés sont susceptibles d’être entrepris à tout moment.

    Précisément, la Cour administrative d’appel de Bordeaux devait ainsi rejeter l’appel interjeté sur ce point et ce, au motif suivant :

    « Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que M. LimetY a réalisé, en mars 2004, des travaux de terrassement sur les parcelles cadastrées AC n° 538 et AC n° 539, situées sur la commune de Lye ; qu'il a déposé, le 30 avril 2004, une demande d'autorisation de travaux, consistant en des affouillements, dans le but, notamment, de construire un hangar d'environ 1 200 m² ; que, dès lors, lesdits travaux de terrassement nécessitaient, en application des dispositions ci-dessus rappelées de l'article L. 421-1 du code de l'urbanisme, la délivrance préalable d'un permis de construire, alors même que la profondeur de ces affouillements aurait été inférieure à deux mètres ; qu'il est constant qu'à la date à laquelle ces travaux de terrassement ont été effectués, M. LimetY n'était titulaire d'aucun permis de construire ; que, faute d'une telle autorisation, la réalisation des travaux de terrassement était constitutive de l'une des infractions mentionnées à l'article L. 480-4 du code de l'urbanisme, qui impliquait pour le maire de Lye, dès qu'il avait connaissance de ladite infraction, de procéder à sa constatation ; qu'ainsi, le maire n'a pu, sans entacher sa décision d'une erreur de droit, rejeter la demande présentée à cette fin par M. X ; que si un permis de construire a été délivré à M. Limet, le 12 mars 2005, cette circonstance ne dispensait pas le maire de Lye de constater l'infraction, et notamment son élément matériel, à la date à laquelle M. X l'avait saisi alors que M. Limet était dépourvu de toute autorisation administrative ; que, dès lors, le MINISTRE DE L'ECOLOGIE, DU DEVELOPPEMENT ET DE L'AMENAGEMENT DURABLES et la commune de Lye ne sont pas fondés à demander l'annulation du jugement attaqué, en tant qu'il a annulé, à la demande de M. X, la décision implicite du maire de Lye refusant de faire dresser un procès-verbal constatant des travaux irréguliers et d'en transmettre une copie au ministère public ».

    En substance, des travaux préparatoires et, donc, indissociables d’une opération de construction assujettie à permis de construire relèvent du champ d’application de cette autorisation. Aussi, lorsqu’ils sont entrepris avant l’obtention de cette autorisation, ils sont illégaux et doivent être interrompus sur le fondement de l’article L.480-2 du Code de l’urbanisme, y compris si, pris isolément, il ne relèvent du champ d’application d’aucune autorisation d’urbanisme ; la circonstance que l’ensemble de l’opération projetée et des travaux qu’elle implique aient ultérieurement été autorisés par un permis de construire n’ayant aucune incidence sur ce point puisqu’à la date des faits, c’est-à-dire à celle à laquelle ils ont été réalisés, les travaux litigieux n’avaient pas été autorisés.

    Dans cette mesure (voir également, ici), l’arrêt commenté propose donc une solution analogue à celle retenue par la Cour administrative d’appel de Marseille dans l’arrêt par lequel elle a jugé que :

    « Considérant que M. X interjette appel du jugement, en date du 19 décembre 2002, par lequel le Tribunal administratif de Nice a rejeté ses demandes tendant à l'annulation, d'une part, de la décision de refus, en date du 31 mars 2000, du maire de Théoule-sur-Mer d'autorisation d'installation et travaux divers sur un terrain cadastré A n°1346 et 706 à Théoule-sur-Mer et du rejet implicite de son recours gracieux dirigé contre ce refus, d'autre part, de l'arrêté, en date du 5 octobre 2001, par lequel le maire de Théoule-sur-Mer a ordonné l'interruption de travaux réalisés sur ce terrain et du rejet implicite de son recours gracieux dirigé contre cet arrêté ;
    (…)
    Considérant, en second lieu, qu'aux termes de l'article L.480-2 du code de l'urbanisme : « Dès qu'un procès-verbal relevant l'une des infractions prévues à l'article L. 480-4 a été dressé, le maire peut également, si l'autorité judiciaire ne s'est pas encore prononcée, ordonner par arrêté motivé l'interruption des travaux » ;
    Considérant, d'une part, qu'il ressort des pièces du dossier, notamment d'un procès-verbal du 4 octobre 2001 rédigé par un gardien de police municipale, qu'à cette date des aménagements ont été réalisés et des remblais déposés sur le terrain ; que si M. X soutient qu'au jour de l'arrêté en litige ces travaux étaient terminés, il ne l'établit pas notamment par la production d'un procès-verbal, réalisé à sa demande, par un huissier de justice le 23 octobre 2001 qui, certes, relève l'absence de travaux en cours mais à une date postérieure à l'arrêté en cause ; que, dans ces conditions, alors au surplus qu'il est démontré que les travaux ont repris ultérieurement, ces derniers ne peuvent être regardés comme achevés au 5 octobre 2001, date de signature de l'arrêté en litige ;
    Considérant, d'autre part, que si M. X soutient que le maire de Théoule-sur-Mer ne pouvait ordonner l'interruption de travaux qui n'étaient pas soumis à délivrance d'une autorisation, il ressort de l'instruction que les travaux entrepris n'étaient pas détachables de l'opération dont la réalisation avait fait l'objet d'un refus le 31 mars 2000 ; qu'au vu du procès-verbal constatant cette infraction, le maire de Théoule-sur-Mer était donc tenu, comme il l'a fait le 5 octobre 2001, de prendre un arrêté prescrivant la cessation des travaux en cause, sur le fondement des dispositions de l'article L.480-2 du code de l'urbanisme » (CAA. Marseille, 18 mai 2006, M. Georges X…, req. n°03MA00445);


    et peut également être rapproché de l’arrêt par lequel la Cour administrative d’appel de Nantes a, pour sa part, considéré, en application du principe issu de la jurisprudence dite « Thalamy », que :

    « Considérant qu'il ressort des pièces du dossier, et notamment du procès-verbal dressé le 14 septembre 2001 par un agent assermenté de l'administration, qu'un exhaussement de plus de trois mètres de hauteur avait été réalisé sur le terrain d'assiette du projet sans qu'ait été délivrée l'autorisation requise par l'article R. 442-2 du code de l'urbanisme ; que l'EARL a précisé dans ses observations en défense, que l'exhaussement en cause avait eu pour objet de préparer le terrain en vue de la serre projetée ;
    Considérant que le caractère indissociable des travaux d'exhaussement du sol et du projet de construction de la serre objet de la demande de permis de construire, nécessitait que l'EARL Collet présentât une demande portant, non seulement sur la construction de la serre, mais également, sur la régularisation de l'exhaussement litigieux ; que la circonstance qu'un permis de construire une chaufferie ait été délivré le 26 octobre 2000 sur la base d'un plan de masse faisant état d'extensions futures n'a pu valoir autorisation de réaliser cet exhaussement ; qu'ainsi le maire, qui ne pouvait légalement accorder un permis portant uniquement sur un élément de construction nouveau prenant appui sur une partie de l'ouvrage construit sans autorisation, se trouvait dans une situation de compétence liée et était tenu de refuser le permis sollicité » (CAA. Nantes, 20 février 2007, Cne de Noyal-Châtillon-sur-Seiche, req. n°06NT00566).


    En résumé, si la seule exécution de travaux préparatoires à une opération de construction ne suffit pas à interrompre le délai de validité du permis de construire obtenu, il n’en demeure pas moins qu’indissociables de cette opération, ils doivent également avoir été précédemment autorisés par un permis de construire pour acquérir une existence légale, y compris lorsque, pris isolément, ils ne relèvent du champ d’application d’aucune autorisation d’urbanisme.


    Patrick E. DURAND
    Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
    Cabinet FRÊCHE & Associés

  • Sur l’incidence de l’illégalité d’un retrait de permis de construire sur la constitution du délit de construction sans autorisation

    Le juge pénal ne peut condamner un prévenu pour délit de construction sans permis sans avoir recherché si, d’une part, il était titulaire d’un permis de construire tacite et si, d’autre part, le retrait de l’autorisation tacite éventuellement acquise était légal.

    Cass. crim, 18 septembre 2007, Abdelkader X., pourvoi. n°07-80.804


    Pour le coup, voici un arrêt d’importance, lequel sera, d’ailleurs, publié au Bulletin

    Dans cette affaire, le prévenu avait déposé une demande de permis de construire et avait engagé les travaux dès lors qu’il s’était estimé en possession d’un autorisation tacite. Toutefois, sa demande devait, deux mois et trois jour après son dépôt, faire l’objet d’un refus. En conséquence des travaux poursuivis malgré cette décision de refus, le constructeur devait ainsi être ultérieurement poursuivi pour délit de travaux sans autorisation au titre de l’article L.480-4 du Code de l’urbanisme.

    Mais pour sa défense, le prévenu devait soutenir qu’il était titulaire d’un permis de construire tacite et, par voie de conséquence, que le refus qui lui avait ultérieurement été opposé valait retrait ; retrait qu’il soutenait être illégal.

    En première analyse, cet argument n’avait que peu de chances de prospérer dès lors que la constitution d’une infraction se caractérise à la date des faits et dépend donc du seul point de savoir si au moment des travaux leur auteur était ou non titulaire de l’autorisation requise. C’est ainsi qu’un prévenu poursuivi du chef de construction sans autorisation ne peut utilement se prévaloir de l’illégalité du refus opposé à la demande de permis de construire qu’il avait présenté avant d’engager les travaux (Cass.crim, 16 février 1994, W…, pourvoi n°93-82.129), ni de l’obtention ultérieure d’un permis de construire (Cass.crim, 19 mars 1992, Barbebous, pourvoi n°91-83.290). Et pour cause puisque si l’annulation d’un refus de permis de construire a un effet rétroactif, elle n’emporte pas l’obtention d’un permis de construire tacite mais impose seulement à l’administration de statuer à nouveau sur la demande du pétitionnaire en considération des règles d’urbanisme en vigueur à la date de son refus. De même, si l’obtention ultérieure d’un permis de construire régularise la construction pour l’avenir et s’oppose au prononcé ou à la mise en œuvre des mesures de restitution prévues par l’article L.480-7 du Code de l’urbanisme, elle ne change rien à la circonstance qu’au moment des travaux leur auteur n’était titulaire d’aucune autorisation.

    Mais en outre, la position de la Chambre criminelle n’est pas différence dans les cas où en conséquence d’une annulation contentieuse de la décision ayant emporté la disparition du permis de construire, ce dernier s’en trouvait ou était susceptible de s’en trouver rétroactivement mis en vigueur.

    C’est ainsi que, récemment, la Chambre criminelle de la Cour de Cassation, a étendu sa jurisprudence relative aux travaux entrepris avant l’obtention d’un permis de construire de régularisation aux travaux exécutés entre l’annulation et la remise en vigueur d’un permis de construire, en l’occurrence par le fait d’une décision par laquelle le Conseil d’Etat avait déclaré nul et non avenu (CE. 22 février 2002, Sté Hautes-Roches, req. n°190.696) un précédent arrêt par lequel il avait annulé le permis de construire en cause (CE. 9 juillet 1997, ADSTCO, req. n°133.773), en jugeant que :

    « attendu que les faits de construction sans permis de construire ou en non-conformité au permis de construire (ce qui équivaut pour les non-conformités à une construction sans permis de construire) doivent s'apprécier à la date à laquelle les faits sont commis ; que la délivrance d'un permis de régularisation ou la remise en vigueur d'un permis annulé au moment des faits (contrairement à ce qu'a estimé le tribunal, qui, pour entrer en voie de relaxe, a énoncé que l'arrêt du 22 février 2002 privait de base légale les poursuites relatives aux infractions concernant le bâtiment H), est sans incidence sur la culpabilité mais est seulement de nature à interdire le prononcé d'une mesure de restitution » ;

    et en substance, en considérant que malgré l’effet rétroactif d’un arrêt du Conseil d’Etat déclarant nul et non avenu un précédent arrêt par lequel il avait annulé un permis de construire, les travaux entrepris entre ces deux décisions ne peuvent être réputés accomplis en exécution de ce permis de construire (Cass.crim, 27 juin 2006, MIRZA & BRIAND, pourvoi n° 05-82.876).

    Aussi, dans l’affaire objet de l’arrêt, la Cour d’appel de Metz devait rejeter le moyen présenté en défense par le prévenu en jugeant que même admettre qu’il ait bénéficié d’un permis de construire tacite le 16 décembre 2000 et, par voie de conséquence, que le refus intervenu le 19 décembre 2000 valait retrait de ce permis, il n’en demeurerait, pas moins, qu’en en toute hypothèse, à compter de cette dernière date il ne pouvait plus se prévaloir d’une autorisation et, par voie de conséquence, que les travaux ultérieurement exécutés étaient constitutifs d’un délit de construction sans autorisation.

    Cependant, la Cour de cassation devait casser cette décision en jugeant que :

    « Attendu que le délai d'instruction de droit commun des demandes de permis de construire est de deux mois à compter de la date du dépôt du dossier contre décharge à la mairie ou de l'avis de réception postale de la demande ; que le permis tacite, qui se forme à défaut de notification dans ce délai d'une décision expresse, ne peut être retiré, dans le délai de recours contentieux, que pour des motifs pris de l'illégalité de l'autorisation implicite ;
    Attendu qu'il résulte de l'arrêt attaqué et des pièces de procédure qu'Abdelkader X... a déposé, le 16 octobre 2000, un dossier de demande de permis de construire, portant sur la transformation d'une porcherie en maison d'habitation ; qu'ayant reçu, le 19 décembre 2000, un arrêté préfectoral lui refusant cette autorisation, il a néanmoins poursuivi les travaux ; qu'un procès-verbal dressé le 12 juin 2002 a constaté que le bâtiment avait été transformé en habitation avec création d'ouvertures ; que l'intéressé a été poursuivi du chef de construction sans permis ;
    Attendu que, pour le déclarer coupable de cette infraction, l'arrêt énonce que, même si l'on considère qu'un permis tacite était intervenu à l'issue du délai de deux mois d'instruction de la demande, soit le 16 décembre 2000, la notification du refus de permis de construire, faite le 19 décembre 2000, a emporté retrait de l'autorisation implicite ;
    Mais attendu qu'en prononçant, ainsi sans rechercher si les conditions du retrait étaient réunies et, en particulier, si le permis tacite était entaché d'illégalité, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des textes susvisés
    ».

    En d’autres termes, le juge pénal ne peut donc pas condamner un prévenu pour délit de construction sans permis sans avoir recherché si, d’une part, il était titulaire d’un permis de construire tacite et si, d’autre part, ce refus en tant qu’il vaut retrait de l’autorisation tacite éventuellement acquise était illégale.

    En l’état, il semble donc falloir en déduire, sauf à admettre qu’il incombe au juge d’opérer une recherche n’ayant strictement aucune incidence sur sa décision, que lorsque ce retrait apparaît illégal ou, à tout le moins, lorsque le permis de construire précédemment obtenu n’apparaît pas illégal, le culpabilité du prévenu ne peut pas être retenue.

    NB : malgré mes recherches, je n’ai pas trouvé d’arrêts antérieurs posant aussi clairement cette règle, ni, a fortiori, d’arrêts en faisant application lorsqu’il apparaît que le retrait est effectivement illégal.

    Mais pour conclure, on précisera qu’à proprement parler, cette décision ne nous semble pas constituer un revirement de jurisprudence puisqu’il ressort d’arrêts antérieurs que la Cour de cassation a déjà confirmé plusieurs décisions équivalentes à la solution retenue par la Cour appel de Metz dès lors qu’à la différence de la décision de cette dernière, elles avaient souligné le caractère illégal du permis retiré.

    De ce fait, l’arrêt commenté n’a pas vocation à emporter une modification de la jurisprudence en vigueur s’agissant, notamment, de l’absence d’incidence de l’illégalité d’un refus de permis de construire lorsqu’aucune autorisation, même tacite donc, n’a été précédemment obtenue.


    Patrick E. DURAND
    Docteur en droit – Avocat de barreau de Paris
    Cabinet FRÊCHE & Associés

  • L’exécution d’un permis de construire par un tiers qui n’en a pas obtenu le transfert ne peut justifier un ordre interruptif de travaux sur le fondement de l’article L.480-2 du Code de l’urbanisme

    Dans la mesure où, d'une part, le permis de construire n'est pas délivré en considération de la personne qui en devient titulaire, mais en fonction du projet de bâtiment qui lui est soumis et où, d'autre part, le défaut de transfert du permis de construire au profit de l'acquéreur d'une parcelle n'est pas constitutif d'une infraction prévue à l'article L.480-4 du code de l'urbanisme, non seulement les travaux exécutés par un tiers qui n’a pas obtenu transfert du permis de construire en cause interrompent son délai de validité mais, en outre, ce défaut de transfert ne peut justifier l’édiction d’un arrêté interruptif de travaux sur le fondement de l’article L.480-2 du Code de l’urbanisme.

    CAA. Marseille, 23 novembre 2006, M. X., req. n°04MA00264


    Voici un arrêt qui pour appeler peu de commentaires n’en mérite pas moins d’être relevé en ce qu’il consacre une solution précédemment retenue par les Tribunaux administratif en se fondant sur un principe dégagée par la chambre criminelle de la Cour de cassation et ce, pour en faire application à une question nouvelle.

    Dans cette affaire, la SCI Morgan France avait obtenu deux permis de construire sur des lots qu’elle avait ultérieurement revendus à la SCI Gugliemo. Or, lors de la phase d’engagement des travaux, le Préfet de Corse du Sud devait opposer la caducité de ces permis de construire au motif d’une interruption des travaux d’une durée supérieure à un an (art. R.421-32, al.1 ; C.urb) pour conséquemment édicter deux ordres interruptifs de travaux sur le fondement de l’article L.480-2 du Code de l’urbanisme.

    Le gérant de la SCI Gugliemo, Monsieur Antonio, décidait ainsi de solliciter l’annulation de ces ordres interruptifs de travaux mais son recours devait être rejeté par un jugement du Tribunal administratif de Bastia dont il interjeta appel.

    Précisément, devant la Cour administrative d’appel de Marseille, Monsieur Antonio parvint à contredire les procès-verbaux de la Direction départementale de l’équipement censés établir la caducité des permis de construire en cause par la production de constats d’huissier et de factures. Mais pour sa part, la Préfecture de Corse du Sud devait solliciter une substitution de motif et, concrètement, demander à la Cour de « valider » ses ordres interruptifs de travaux non pas en raison de la caducité desdits permis mais en considération du fait qu’ils avaient été exécutés par Monsieur Antonio alors qu’il n’en avait pas obtenu le transfert et ne pouvait donc s’en considérer titulaire.

    Toutefois, ce nouveau motif devait être rejeté par la Cour administrative d’appel de Marseille pour la raison suivante :

    « Considérant, il est vrai, que le ministre fait valoir que M. ne pouvait s'estimer titulaire des permis de construire initialement délivrés à la SCI Morgan France, car il n'en avait pas demandé le transfert au bénéfice de sa société ; que ce faisant, le ministre doit être regardé comme sollicitant une substitution des motifs fondant les arrêtés contestés, en soutenant que M. n'était pas bénéficiaire de permis l'autorisant à construire sur les parcelles en cause ; que cependant, d'une part, le permis de construire n'est pas délivré en considération de la personne qui en devient titulaire, mais en fonction du projet de bâtiment qui lui est soumis, et d'autre part, le défaut de transfert du permis de construire au profit de l'acquéreur d'une parcelle n'est pas constitutif d'une infraction prévue à l'article L.480-4 du code de l'urbanisme ; que, dès lors, la demande de substitution de motifs formulée par le ministre doit être rejetée ;
    Considérant qu'il résulte de ce qui précède que c'est à tort que le Tribunal administratif de Bastia a écarté le moyen tiré de l'erreur de fait sur la caducité des permis de construire, présenté en première instance, pour rejeter la demande de M. ; que le requérant est, dès lors, fondé à demander l'annulation dudit jugement ainsi que celle des arrêtés n° 01-0477 et 01-0476 en date du 6 avril 2001 et n° 01-745 en date du 22 mai 2001
    ».

    Il s’ensuit, d’une part, que la Cour administrative d’appel de Marseille a considéré que les travaux exécutés par un tiers pouvait néanmoins interrompre le délai de validité d’un permis de construire tel qu’il est régi par l’article R.421-32 du Code de l’urbanisme et ce, au motif que « le permis de construire n'est pas délivré en considération de la personne qui en devient titulaire, mais en fonction du projet de bâtiment qui lui est soumis » ; ce qui constitue, d’ailleurs, le principe en raison duquel lorsque pendant la période de validité d’un permis de construire, la responsabilité de la construction est transférée du titulaire d’origine à une ou plusieurs autres personnes, il n’y pas lieu pour l’administration de délivrer à celles-ci un nouveau permis de construire mais simplement de transférer, avec l’accord du titulaire d’origine (sur ce point : CE. 20 octobre 2004, SCI Lagona, req. n°257.690) et, le cas échéant, du propriétaire du terrain à construire (sur ce point : CE. 19 juillet 1991, Crepin, req. n°86.807), le permis précédemment accordé (sur le principe : CE. 10 décembre 1965, Synd des copropriétaire de l’immeuble Pharao-Pasteur, req. N°53.773 ; CE. 18 juin 1993, Cne de Barroux, req. n°118.690).

    Compte tenu du caractère réel et non pas personnel du permis de construire, seul l’acte de construction doit être prise en compte au regard de l’article R.421-32 du Code de l’urbanisme et non pas l’auteur des travaux considérés ; étant rappelé qu’a contrario, le seul transfert d’un permis de construire ne suffit pas à interrompre son délai de validité (CE. 16 février 1979, SCI Cap Naio, req. n°03.346).

    En cela, l’arrêt commenté confirme donc une solution qui, à notre connaissance, n’avait jusqu’à présent été retenue que par certains Tribunaux administratifs (TA. Nice, 13 mai 1997, SCL LE Pavillon, req. n°93-03645).

    D’autre part, cet arrêt tire également les conséquences de l’origine purement jurisprudentielle de la pratique du transfert de permis de construire et de son absence de tout encadrement textuel le rendant obligatoire lorsqu’un tiers souhaite exécuter un permis de construire précédemment délivré à une autre personne dont il résulte, en l’espèce, que « le défaut de transfert du permis de construire au profit de l'acquéreur d'une parcelle n'est pas constitutif d'une infraction prévue à l'article L.480-4 du code de l'urbanisme ».

    On sait, en effet, qu’eu égard au caractère réel du permis de construire et à l’absence d’encadrement textuel de la pratique du transfert, la chambre criminelle de la Cour de cassation avait précédemment jugé que (voir également : T.G.I. Grasse, 8 février 1973 - AJPI 73, II p798, note Bertrand) :

    «Vu l'article L. 480-4 du Code de l'urbanisme
    Attendu que le défaut de transfert du permis de construire au profit de l'acquéreur d'une parcelle n'entre pas dans les prévisions du texte susvisé ;
    Attendu qu'il résulte de l'arrêt attaqué et du jugement qu'il confirme que la direction départementale de l'Equipement du Var a constaté par procès-verbal du 24 avril 1990 qu'Alain Lhermitte et Jean-Jacques Barthe, qui avaient chacun acquis d'une SCI une parcelle de terrain en vue de l'édification d'une maison d'habitation conformément au permis de construire obtenu par le vendeur, ont entrepris les travaux de construction sans avoir obtenu une décision de transfert dudit permis de construire à leur nom ;
    Attendu que pour déclarer Alain Lhermitte et Jean-Jacques Barthe coupables du délit de construction sans permis de construire, ordonner la démolition des ouvrages et dire en conséquence n'y avoir lieu à statuer sur la demande de mainlevée de l'arrêté interruptif des travaux, la juridiction du second degré retient que, si le permis de construire est attaché au projet qui a fait l'objet de la demande, et non pas à son titulaire, le transfert doit être obtenu par une décision administrative ; qu'elle relève que les 2 prévenus, qui ne pouvaient ignorer que l'acte de vente ne pouvait leur transférer le permis de construire, n'ont présenté aucune demande de transfert à l'administration compétente ; qu'elle en déduit qu'ils ne peuvent se prévaloir d'aucun permis de construire ;
    Mais attendu qu'en prononçant ainsi, la cour d'appel a méconnu le texte susvisé » (Cass. crim. 29 juin 1999, pourvoi n°98-83.839).

    Sur ce point, l’arrêt commenté marque donc l’intégration par le juge administratif d’un principe précédemment dégagé par le juge pénal en en faisant application aux ordres interruptifs de travaux qui ne peuvent être régulièrement fondés sur le fait que les travaux autorisés par le permis de construire sont accomplis par un tiers n’en ayant pas précédemment obtenu le transfert.

    Mais pour conclure, on rappellera qu’en revanche, l’absence de demande de transfert de permis de construire peut être pris en compte par le juge des référés pour établir la réalité de l’urgence dont ce tiers se prévaut pour solliciter la suspension d’une mesure prise sur le fondement de l’article L.480-2 du Code de l’urbanisme (CE. 23 mars 2001, Sté LIDL, req. n°231.559).


    Patrick E. DURAND
    Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
    Cabinet FRÊCHE & Associés

  • La charge des mesures de restitution prévues par l’article L.480-5 du Code de l’urbanisme peut être contractualisée

    Dans la mesure où les mesures de restitution prévues par l’article L.480-5 du Code de l’urbanisme ne sont pas des sanctions pénales mais présentent un caractère réel, la charge celle-ci peut être contractualisée. Il s’ensuit que le vendeur d’un bâtiment qu’il a construit en méconnaissance des prescriptions d’urbanisme qui lui étaient opposables peut transférer à son acquéreur l’obligation de supporter les conséquences de ces mesures.

    Cass. civ., 22 novembre 2006, Sté Palmetto & autres, pourvoi n° 05-14.833.


    Dans cette affaire, la SCI Le Cap avait construit un immeuble en méconnaissance des prescriptions d’urbanisme qui lui étaient opposables et, par voie de conséquence, ses deux associés devaient être poursuivis et condamnés à des peines d’amende sur le fondement de l’article L.480-4 du Code de l’urbanisme ; condamnation assortie, au titre des articles L.480-5 et L.480-7, d’une mesure de restitution consistant, en l’occurrence, à démolir l’ouvrage illégal et à la remise des lieux en leur état antérieur.

    L’Etat devait ainsi faire procéder à la démolition d’office de cette construction dont les frais furent supportés par l’un des associés de la SCI précitée, conformément aux dispositions de l’article L.480-9 du Code de l’urbanisme. Il reste qu’en cours d’instance, cette dernière avait vendu à des tiers l’ouvrage litigieux, lesquels l’avaient eux-mêmes ensuite cédé à la société Palmetto et ce, par une série d’actes de vente aux termes desquelles l’acquéreur de l’immeuble garantissait le vendeur des conséquences de l’illégalité de la construction litigieuse et, par voie de conséquence, du coût d’une éventuelle démolition de cette dernière.

    C’est pourquoi l’associé de la SCI Le Cap qui en avait supporté les frais se retourna contre la société Palmetto pour lui en demander le remboursement. Mais confirmant le jugement de première instance, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence devait rejeter cette demande aux motifs, en substance, que la charge des mesures prononcées sur fondement de l’article L.480-5 du Code de l’urbanisme ne pouvait pas être contractualisée et qu’au surplus, dans la mesure où cette société n’avait pas été condamnée et que le seul fait qu’elle ait acquis l’ouvrage ne l’obligeait pas à payer la démolition, la demande dudit associé consistait à faire supporter à cette dernière les conséquences de ses propres infractions.

    Il reste que la Chambre civile de la Cour de cassation censura donc ces motifs et cassa conséquemment l’arrêt d’appel en jugeant que :

    « Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt relève que la mesure réelle de restitution prise en application de l'article L. 480-5 du code de l'urbanisme a été prononcée à la suite de la condamnation de M. X... pour infractions au code de l'urbanisme, que la société Palmetto n'a pas été condamnée et retient que le fait que celle-ci ait acquis le terrain comportant les constructions illicites ne l'oblige pas à supporter les frais de leur démolition qui doivent être payés par ceux qui ont été condamnés, la demande de M. X... revenant à faire supporter par d'autres les conséquences de sa faute ; que par motifs adoptés, l'arrêt retient que la société Palmetto ne pouvait en 1997 prendre l'engagement de relever et garantir ses vendeurs des conséquences du comportement infractionnel réalisé par M. X... dans les termes de la prévention pénale pour laquelle il sera condamné en 1999 et 2000 ;
    Qu'en statuant ainsi alors que les mesures de restitution prévues par l'article L. 480-5 du code de l'urbanisme destinées à faire cesser une situation illicite ne constituant pas des sanctions pénales peuvent faire l'objet de garanties contractuelles de la part de l'acquéreur du bien illégalement construit, la cour d'appel a violé les textes susvisés
    ».

    Une telle solution est pour le moins logique au regard de la jurisprudence antérieure de la Haute Cour. En effet, si les peines prononcées sur le fondement de l’article L.480-4 du Code de l’urbanisme constituent des sanctions pénales, telles n’est pas le cas des mesures prévues par l’article L.480-5, lesquelles présentent au regard d’une jurisprudence dorénavant bien établie un caractère réel (Cass. crim, 14 novembre 1989, A. Léon, pourvoi n°88-86.595) : de ce fait, rien ne s’oppose donc à ce que leur charge soit contractualisée ; ce que confirme donc l’arrêt commenté.

    Au surplus, il n’existe pas nécessairement de lien entre l’auteur des travaux litigieux au sens de l’article L.480-4 du Code de l’urbanisme et le bénéficiaire de ces derniers au regard de l’article L.480-5 puisque la Cour de cassation a jugé que la seule constatation que la personne poursuivie ait été responsable des travaux et condamnée à ce titre ne suffit pas à établir qu’elle ait la qualité de bénéficiaire des travaux lorsqu’elle n’est ni propriétaire de l’ouvrage, ni propriétaire du terrain (Cass.crim, 10 janvier 1996, M. Jean Simon, Bull. crim., n°13) et, a contrario, que le seul fait d’être propriétaire du terrain d’assiette de la construction litigieuse pouvait conférer à une personne la qualité de bénéficiaire des travaux irréguliers quand même n’en était-elle pas l’auteur (Cass. crim., 6mars 2001, Crestey Isabelle, RDI, 2002, p.70).

    En revanche, la circonstance que la vente de l’ouvrage litigieux et que la conclusion des actes par lesquels les acquéreurs de ce dernier garantissaient leur vendeurs des conséquences de son irrégularité soient intervenues en cours d’instance ne nous paraît pas déterminant.

    Il est vrai que l’article L.480-7 du Code de l’urbanisme prévoit que « le tribunal impartit au bénéficiaire des travaux irréguliers (...) un délai pour l'exécution de l'ordre de démolition, de mise en conformité ou de réaffectation » et qu’à la date du prononcé des sanctions pénales et des mesures de restitution respectivement prévues par les articles L.480-5 et L.480-5, la société Palmetto était déjà devenue propriétaire de la construction irrégulière à démolir. En première analyse, il pourrait donc être considéré qu’il était normal que la société Palmetto supporte les frais de la démolition ordonnée puisqu’elle était alors bénéficiaire des travaux et, par voie de conséquence, que la clause aux termes de laquelle elle garantissait le vendeur des conséquences de l’irrégularité de l’ouvrage acquis n’était que la conséquence normale de cette qualité.

    Il reste qu’il est de jurisprudence constante que la remise en état des lieux incombe au bénéficiaire des travaux à la date des faits, sans qu’est donc d’incidence la circonstance que le prévenu ait ultérieurement perdu cette qualité (Cass. crim., 20 octobre 1993, Charpentier, Bull.crim. n°305) : cette circonstance et une interprétation littérale des termes de l’article L.480-7 ne sauraient donc expliquer la solution retenue. On relèvera, d’ailleurs, que l’attendu précité de l’arrêt commenté est indépendant de toute considération liée à la détermination de la personne effectivement bénéficiaire des travaux irréguliers mais procède du seul principe selon lequel « les mesures de restitution prévues par l'article L. 480-5 du code de l'urbanisme destinées à faire cesser une situation illicite ne constituant pas des sanctions pénales, (elles) peuvent faire l'objet de garanties contractuelles de la part de l'acquéreur du bien illégalement construit ».

    Mais pour conclure, on peut se demander si une convention ayant pour effet de transférer la responsabilité de ces mesures de restitution est opposable à l’administration agissant sur le fondement de l’article L.480-9 du Code de l’urbanisme et, en d’autres termes, si cette dernière peut néanmoins solliciter le paiement des travaux de démolition auprès de la personne à l’encontre de laquelle la mesure de restitution a été prononcée, c’est-à-dire quand bien même cette dernière en aurait-elle contractuellement transféré la charge à un tiers.


    Patrick E. DURAND
    Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
    Cabinet Frêche & Associés