INTERPRETATION & APPLICATION DES NORMES :

CE. 30 décembre 2009, Cne du Lavandou, req. n°307.893

Il résulte de la combinaison des dispositions des articles L.146-6 et R.146-1 du Code de l’urbanisme que, s'agissant des espaces boisés situés sur le territoire d'une commune littorale et ayant les caractéristiques définies à l'article L. 146-6 du code de l'urbanisme, la protection prévue à cet article est applicable à ceux qui remplissent la condition de proximité du rivage spécifiée à l'article R. 146-1.

CAA. Lyon, 8 décembre 2009, M. et Mme B., req. n°07LY01101

Dès lors que l'arrêté attaqué, qui autorise la modification d'une construction terminée depuis de très nombreuses années, constitue un permis de construire, et non un simple permis modificatif, la hauteur doit s'apprécier au regard du terrain naturel tel qu'il existait avant les travaux effectués en vue de la réalisation du projet litigieux, et non tel qu'il existait avant la réalisation de la construction que ce dernier a pour objet de modifier.

CAA. Marseille, 4 décembre 2009, M. et Mme A., req. n°08MA02704

Un projet dont la SHON implique emporte l’obligation de créer trois places de stationnement peut satisfaire à cette obligation en prévoyant, d'une part, et au sein de la construction envisagée, un garage dont les dimensions permettent d'abriter deux voitures, et d'autre part, la réalisation d'un troisième emplacement à prendre sur une parcelle propriété des pétitionnaires, située à une distance non contestée de 30 mètres de la construction projetée.

CAA. Marseille, 4 décembre 2009, SCI TTFP, req. n°07MA03342

Un local à destination de garage inclut au rez-de-chaussée d’une maison d’habitation ne constitue pas une annexe de cette dernière dès lors que cet ensemble forme un bâtiment unique.

CAA. Versailles, 3 décembre 2009, M.A …., req. n°08VE00655

Lorsque le permis de construire contesté prescrit la cession gratuite d’une partie du terrain à construire en vue de la réalisation d’une voie, il y a lieu de déduire cette partie à céder aux fins d’établir si la superficie du terrain satisfait aux exigences de l’article 5 du règlement local d’urbanisme.

CAA. Lyon, 26 novembre 2009, Martial A., req. n°07LY01950

L’article 2 d’un règlement local d’urbanisme autorisant « l'aménagement et l'extension des autres constructions à usage d'habitation » doit être compris comme autorisant l'aménagement et l'extension des constructions effectivement utilisées pour l'habitation à la date de la demande d'autorisation. Aussi, dès lors que le projet litigieux porte sur une construction désaffectée depuis de très nombreuses années qui n'est pas utilisée pour l'habitation, le maire n'a commis aucune erreur d'appréciation en estimant que lesdites dispositions ne pouvaient autoriser le projet ; la circonstance que cette construction aurait précédemment, au début du 20ème siècle, été utilisée pour l'habitation étant sans incidence à cet égard.

CAA. Marseille, 20 novembre 2009, Cne de Mandelieu-la-Napoule, req. n°08MA02832

Lorsque le règlement local d’urbanisme définit la zone où est situé le terrain d'assiette du projet comme un secteur dédié à l'accueil des activités touristiques et de loisir, notamment l'hébergement touristique saisonnier développé par des résidences de tourisme et des structures hôtelières, l’article 1^er interdisant les constructions à usage d'habitation n'a pu interdire les résidences de tourisme, quand bien même celles-ci seraient des habitations au sens de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation.

PLU/POS :

CAA. Lyon, 22 décembre 2009,  Jean-Marie B., req. n°07LY02474

L’article 11 d’un règlement de POS/PLU peut légalement réglementer les mouvements de sols et talus et notamment les exhaussements

CAA. Bordeaux, 26 novembre 2009,  Etienne X., req. n°08BX00396

La circonstance qu’un emplacement réservé institué au titre de l’article L.123-2 b) du Code  de l’urbanisme est situé à proximité d'un ensemble immobilier déjà affecté à l'habitat collectif n'est pas de nature à entacher d'illégalité la décision l'instituant. De même qu’en décidant l'affectation à l'habitat social de la totalité des 80 % de la surface hors oeuvre nette constructible, les auteurs du plan local d'urbanisme ont adopté un parti d'aménagement qui n'est pas en contradiction avec le respect des objectifs de mixité sociale prévus par les dispositions précitées de l'article L. 123-2 du code de l'urbanisme et ont ainsi procédé, compte tenu notamment de la faible constructibilité des terrains choisis, à une appréciation du contenu de la servitude ainsi instituée qui n'est pas entachée d'erreur manifeste.

OPERATIONS & CONVENTIONS D'AMENAGEMENT :

CAA. Paris, 14 janvier 2010, Cne de Chelles, req. n°08PA04104

Les dispositions de l'article 11 de la loi du 20 juillet 2005, qui font obstacle à ce que puisse être invoquée l'illégalité d'une telle convention en tant qu'elle désigne un aménageur, sans que cette désignation ait été précédée de mesures de publicité et de mise en concurrence, emportent nécessairement le même effet à l'égard de la délibération du conseil municipal approuvant ladite convention. Toutefois, ces dispositions qui ont pour objet de soustraire la passation des conventions publiques d'aménagement à toute procédure de publicité et de mise en concurrence, ne sont pas compatibles avec les objectifs de la directive 93/37/CEE. La commune défenderesse ne saurait donc utilement se prévaloir des dispositions en cause qui, en raison de cette incompatibilité, ne peuvent avoir d'incidence sur l'illégalité dont est entachée la délibération contestée.

DROIT DE PREEMPTION :

CAA. Versailles, 29 décembre 2009, SARL UNIVERSAL Conseil, req. n°08VE03347

Dès lors que, d’une part, la décision de préemption litigieuse signifiée au mandataire du propriétaire de l'immeuble par acte d'huissier a été effectivement reçue le 15 février 2006 par une personne ayant qualité pour recevoir le courrier dudit mandataire et que, d’autre part, la notification prévue par l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme a été effectuée dans le délai exigé par ce texte et est, par suite, régulière, la circonstance, à la supposer établie, qu'elle n'aurait pas été accompagnée de la lettre simple exigée par les dispositions de l'article 658 du nouveau code de procédure civile étant sans influence à cet égard

RECONSTRUCTION A L’IDENTIQUE :

CAA. Lyon, 22 décembre 2009, Dominique A., 08LY00036

Il résulte de l’article L.111-3 que le législateur a entendu, dans un souci d'équité et de sécurité juridique, reconnaître au propriétaire d'un bâtiment détruit par un sinistre, le droit de procéder à la reconstruction à l'identique de celui-ci. Il ressort toutefois de ces mêmes dispositions que ce droit n'a pas un caractère absolu, le PLU pouvant y faire échec par des dispositions particulières relatives à la reconstruction. IL s’ensuit que les auteurs du PLU disposent d'un pouvoir d'appréciation dans la mise en œuvre de ce droit à la reconstruction. Or, s'il est vrai que la victime d'un sinistre peut être confrontée à de multiples contraintes financières et administratives, le délai de deux ans, éventuellement prolongé en cas de procédure contentieuse, dans lequel les auteurs du PLU considéré ont circonscrit le droit à la reconstruction, ne peut être regardé comme privant de portée utile les dispositions de l'article L. 111-3 du code de l'urbanisme. Par suite, eu égard à l'intérêt général qui peut, par ailleurs, s'attacher à la réfection rapide d'un bâtiment sinistré, les dispositions en cause de ce règlement du PLU ne sont pas entachées d'erreur manifeste d'appréciation

TRAVAUX SUR EXISTANT :

CAA. Marseille, 20 novembre 2009, Jean-Pierre A., req. n°08MA02126

L’importance d’une extension s’apprécie par rapport à la construction initiale et non pas par rapport au terrain d’assiette du projet

CERTIFICAT D'URBANISME :

CE. 22 janvier 2010Cne de Foye-Monjault, req. n°312.425Dès lors qu'une commune a institué la participation pour le financement des voies nouvelles et réseaux réalisés sur son territoire pour permettre l'implantation de nouvelles constructions, le certificat d'urbanisme doit indiquer aux propriétaires de terrains situés dans un secteur où est susceptible d'être créée une telle voie ou un tel réseau que cette participation pourra leur être réclamée, même si la délibération arrêtant pour chaque voie nouvelle ou pour chaque réseau la part du coût des travaux mise à la charge des propriétaires riverains n'a pas encore été prise. Toutefois, si le certificat d'urbanisme a pour effet de garantir à son titulaire un droit à voir sa demande de permis de construire déposée pendant l'année qui suit examinée au regard du régime des taxes et participations d'urbanisme qu'il mentionne, la règle fixée par l'article L. 410-1 du code de l'urbanisme ne saurait avoir pour effet de justifier la délivrance d'un permis de construire en méconnaissance des dispositions légalement applicables à la date du certificat, alors même que ce dernier aurait omis d'en faire mention. Par suite, la circonstance que l'auteur du certificat d'urbanisme a omis de mentionner une participation ou une taxe légalement applicable à la date de la délivrance de ce document n'est pas de nature à créer, au profit du bénéficiaire d'un permis de construire, des droits acquis à ne pas acquitter les sommes dues à ce titre lors de la délivrance du permis.

AUTORISATIONS D’URBANISME :

CAA. Lyon, 26 novembre 2009, Ferdinand C., req. n°09LY00080

En l’absence de contestation sérieuse sur ce point, le nouvel article R.423-1 du Code de l’urbanisme implique de regarder le pétitionnaire comme propriétaire apparent du terrain.

CAA. Bordeaux, 24 novembre 2009, Association des amis de Saint-Palis sur Mer, req. n°08BX02839

La circonstance que l'engagement du lotisseur de constituer une association syndicale des acquéreurs, souscrit par la société en application des dispositions de l'article R. 315-6 du code de l'urbanisme, n'a pas été signé par son gérant, est sans incidence sur la légalité de l'arrêté litigieux, dès lors que cet engagement était, comme le prévoit la réglementation, annexé au dossier joint à la demande d'autorisation, laquelle était signée par le gérant de la société et valait donc engagement de ce dernier sur la totalité du contenu du dossier déposé

TA. Nancy, ord. 11 janvier 2010, Cne de Villers-la-Chèvre & Autres, req. n°09-02293/7

Un permis de construire délivré au vu d’une étude d’impact n’ayant pas été soumis à l’avis de l’autorité environnementale de l’Etat en application du décret n°2009-496 est entaché d’un vice de procédure et ce, quand bien même, d’une part, cette étude n’était-elle exigible qu’en ce que la demande portait sur une « ICPE » soumise à autorisation et alors même, d’autre part, que cette l’autorisation d’exploiter requise avait été délivrée avant l’entrée en vigueur du décret.

CONFORMITE DES TRAVAUX :

CAA. Marseille, 4 décembre 2009, Cne de Portiragnes, req. n°07MA04085

La circonstance que le pétitionnaire ne se soit pas acquitté d’une participation financière prescrite par le permis de construire ne saurait justifier un refus de certificat de conformité

CONTENTIEUX :

CE. 30 décembre 2009, Cne de Cannet des Maures, req. n°319.942

Si un permis de construire ne constitue pas un acte d'application de la réglementation d'urbanisme en vigueur et si, par suite, un requérant demandant son annulation ne saurait utilement se borner à soutenir, pour l'obtenir, qu'il a été délivré sous l'empire d'un document d'urbanisme illégal, mais doit faire valoir, en outre, que ce permis méconnaît les dispositions d'urbanisme pertinentes remises en vigueur en application de l'article L. 121-8 du code de l'urbanisme, cette règle ne s'applique pas au refus de permis de construire, lorsqu'il trouve son fondement dans un document d'urbanisme. Dans ce cas, l'annulation ou l'illégalité de ce document d'urbanisme entraîne l'annulation du refus de permis de construire pris sur son fondement, sauf au juge à procéder, le cas échéant, à une substitution de base légale ou de motifs dans les conditions de droit commun.  

CAA. Marseille, 18 décembre 2009, Cne de Maugio, req. n°07MA04115

Un permis de construire autorisant une maison et une piscine dont l’emprise cumulée excède le CES résultant de l’article 9 du règlement local d’urbanisme ne saurait faire l’objet d’une annulation partielle au titre de l’article L.600-5 du Code de l’urbanisme

CAA. Versailles, 3 décembre 2009,  Jean-Charles A., req. n°08VE00942

Si le requérant soutient que l'aspect du mur de clôture n'est pas conforme à la notice jointe au dossier de demande de permis de construire en ce que, du côté de sa propriété, ce mur n'a pas été recouvert d'enduit comme il était prévu, il reste qu’il est établi que le requérant s'est opposé à ce que l'enduit soit posé sur ce côté du mur : dès lors le requérant ne peut se prévaloir de faits résultant de son propre consentement.

Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés 

Le bâtiment administratif et les installations techniques d’un centre de stockage de déchets sont accessoires aux alvéoles de stockage dont la réalisation relève pour sa part du permis d’aménager. Par voie de conséquence, l’ensemble peut donner lieu à un permis d’aménager au titre de l’article L.441-2 du Code de l’urbanisme.

TA. Orléans, 18 décembre 2009, Cne de Bucy-Saint-Liphard & Cne de Huisseau-sur-Mauves, req. n°09-01896


S’il appelle peu de commentaires, voici un arrêt intéressant en ce qu’il constitue, à notre connaissance, l’une des premières applications de l’article L.441-2 du Code de l’urbanisme, lequel introduit l’une des deux formes de « fusion » d’autorisations prévues par le dispositif entrée en vigueur le 1er octobre 2007.

Aux termes des articles L.441-1 et L.451-1 du code de l’urbanisme que le permis de construire et le permis d’aménager pourront, si le pétitionnaire le souhaite, valoir permis de démolir ou, plus précisément, autorisation de démolition.

Antérieurement, en effet, lorsqu’une opération de construction impliquait également des travaux de démolition assujettis à permis de démolir, l’opérateur devait tout à la fois solliciter un permis de construire et un permis de démolir et ce, de façon concomitante puisqu’aux termes de l’ancien article R.421-3-4 du code de l’urbanisme le dossier de demande de permis de construire devait justifier d’une demande de permis de démolir, à défaut de quoi le permis de construire éventuellement obtenu était illégal et encourrait l’annulation, y compris si une demande de permis de démolir avait effectivement été présentée mais sauf à ce que cette autorisation ait été obtenue avant la délivrance du permis de construire.

Les articles L.441-1 et L.451-1 du Code de l’urbanisme offrent ainsi la possibilité – il ne s’agit pas d’une obligation – de prévoir que le permis de construire ou le permis d’aménager vaudra permis de démolir.

Pour ce faire, il incombe au pétitionnaire de le préciser dans sa demande et de faire apparaître dans le dossier s’y rapportant qu’elle porte à la fois sur des travaux de construction ou d’aménagement ainsi que sur des travaux de démolition. Mais à défaut d’user de cette faculté, le pétitionnaire devra encore justifier du dépôt d’une demande de permis de démolir (C.urb, art. R.431-21, nouv.).

Et plus de deux ans après son entrée en vigueur, force est de constater que cette procédure connait un joli succès puisqu’aujourd’hui il est rare que le pétitionnaire du permis de construire sollicite distinctement un permis de démolir.

Il faut dire que cette procédure n’a quasiment que des avantages. En effet, l’usage de cette faculté ne semble pas devoir avoir pour conséquence de globaliser le risque de contentieux puisque dans l’hypothèse où le permis de construire ou d’aménager valant également autorisation de démolir serait illégal du fait d’une irrégularité relative à l’opération de démolition, le juge administratif pourra a priori se borner à prononcer l’annulation partielle du permis attaqué en ce qu’il vaut autorisation de démolition.

S’il est vrai que les travaux de construction ou d’aménagement et les travaux de démolition sont ainsi regroupés au sein d’une même autorisation et qu’ils présentent un caractère indissociable puisque le plus souvent les travaux de construction ou d’aménagement ne pourront pas être opérés tant que n’auront pas été accomplis les travaux de démolition, il reste qu’une autorisation unique recouvrant en réalité plusieurs d’autorisations est à cet égard divisible et qu’antérieurement, l’illégalité et l’annulation éventuelles d’un permis de démolir n’avaient aucune incidence sur la régularité et le sort contentieux du permis de construire alors même qu’en considération de leur éventuelle indissociabilité, les travaux de démolition pouvaient reporter le délai de validité du permis de construire.

On voit donc mal pourquoi l’irrégularité de l’opération de démolition devrait affecter d’illégalité l’ensemble du permis de construire ou d’aménager faisant application de la faculté offerte par les nouveaux articles L.441-1 et L.451-1 du code de l’urbanisme.

En outre, le champ d’application de cette procédure est aussi clair que simple : dès lors que l’exécution des travaux ou aménagements projetés implique au préalable une opération de démolition exigeant un permis de démolir, le permis de construire et le permis d’aménager peuvent alors valoir autorisation de démolition.

Or, force est d’admettre que tel n’est pas le cas de la procédure prévue par l’article L.441-2 du code de l’urbanisme dont il résulte que « lorsque les travaux d'aménagement impliquent, de façon accessoire, la réalisation par l'aménageur de constructions et d'installations diverses sur le terrain aménagé, la demande de permis d'aménager peut porter à la fois sur l'aménagement du terrain et sur le projet de construction ».

La mise en œuvre de cette procédure implique dont que le projet de construction requiert un caractère accessoire par rapport au projet d’aménagement ; toute la difficulté étant de définir comment ce caractère accessoire doit être apprécié.

C’est à cette question que le jugement commenté ce jour apporte quelques éléments de réponse.

Dans cette affaire, le pétitionnaire avait sollicité et obtenu un permis d’aménager portant sur un centre de stockage de déchets, lequel impliquait 

- d’une part, la réalisation de seize alvéoles de stockage, impliquant des affouillements et des exhaussements d’une superficie de 121.150 mètres carrés, d’une profondeur de 5,50 mètres et d’une hauteur de 24,40 mètres ;
- d’autre part, un bâtiment administratif, une dalle, une bascule et une torchère représentant une SHOB de 308 mètres carrés.

Ce permis d’aménager devait toutefois être contesté ; les communes requérantes soutenant notamment que le projet aurait du donner lieu dans son ensemble à un permis de construire comme le permettait l’article R.421-19 k) du Code de l’urbanisme dont on rappellera qu’il soumet à permis d’aménager « à moins qu'ils ne soient nécessaires à l'exécution d'un permis de construire, les affouillements et exhaussements du sol dont la hauteur, s'il s'agit d'un exhaussement, ou la profondeur dans le cas d'un affouillement, excède deux mètres et qui portent sur une superficie supérieure ou égale à deux hectares ». Mais ce moyen devait donc être rejeté par le Tribunal administratif d’Orléans au motif suivant :

« Considérant, en premier lieu, qu'aux termes de l'article R.421-19 du code de l’urbanisme : « Doivent être précédés de la délivrance d'un permis d'aménager : (…) k) A moins qu'ils ne soient nécessaires à l'exécution d'un permis de construire, les affouillements et exhaussements du sol dont la hauteur, s'il s'agit d'un exhaussement, ou la profondeur dans le cas d'un affouillement, excède deux mètres et qui portent sur une superficie supérieure ou égale à deux hectares » qu'aux termes de l'article L.441-2 du même code : « Lorsque les travaux d'aménagement impliquent, de façon accessoire, la réalisation par l'aménageur de constructions et d'installations diverses sur le terrain aménagé, la demande de permis d'aménager peut porter à la fois sur l'aménagement du terrain et sur le projet de construction. Dans ce cas, la demande de permis d'aménager ne peut être instruite que si le demandeur a fait appel à un architecte lorsque le projet de construction n'entre pas dans le champ des dérogations prévues par l'article L.431-¬3 » ;
Considérant que les communes requérantes soutiennent, d'une part, que les travaux d'affouillements et d'exhaussements pour lesquels le permis d'aménager a été sollicité par la société Setrad relèvent d'un permis de construire, ces travaux étant nécessaires à l'implantation du centre de stockage de déchets ultimes, d'autre part, que le projet de construction du bâtiment administratif de la torchère, du dallage en béton et de la bascule, accessoires au bâtiment, ne relèvent pas d'un permis d'aménager mais d'un permis de construire que, toutefois, d'une part, il ressort des pièces du dossier que les travaux d'affouillements et d'exhaussements nécessaires à la réalisation notamment des seize alvéoles de stockage des déchets d'une superficie chacune de 5 000 m2 et de la digue périphérique de la zone de stockage des déchets, dont au demeurant la profondeur, la hauteur et la superficie de 121 150 m2 excèdent les limites fixées par les dispositions de l'article R.421-19 du code de l'urbanisme précité, constituent des travaux qui sont nécessaires au fonctionnement même d'un centre de stockage de déchets; que ces travaux de terrassement ne peuvent dès lors être regardés comme des travaux accessoires à la construction du bâtiment administratif et relèvent d'un permis d'aménager que, d'autre part, la construction du bâtiment administratif, ne présentant qu'une surface hors œuvre nette de 110 m², de la torchère prévue pour l'élimination des biogaz et de la bascule constituent des travaux accessoires aux travaux de terrassement précités et pouvaient dès lors être également autorisés, en application des dispositions de l'article L.441-2 du code de l'urbanisme, par le permis d'aménager contesté ; que, par suite, le moyen doit être écarté ».

Pour déterminer, le caractère accessoire du projet de construction par rapport au projet d’aménagement, deux critères doivent ou tout le moins peuvent être mis en œuvre.

D’une part et s’en réelle surprise, un critère matériel impliquant d’établir l’importance des composantes du projet relevant du champ d’application du permis de construire.

Sur ce point, on peut cependant relever qu’il ne s’agit pas d’apprécier l’importance intrinsèque de ces composantes mais leur importance relative au regard de celle des composantes du projet soumises à permis d’aménager.

D’autre part, et cela est plus original bien que les autorisations d’urbanisme aient depuis peu vocation à s’intéresser à la fonction des équipements à réaliser, un critère fonctionnel, donc, impliquant en substance de rechercher l’élément essentiel du projet ; si celui-ci relève du permis d’aménager, les composantes du projet relevant du permis de construire revêtirons donc un caractère accessoire et le projet pourrait donc relever de la procédure prévue par l’article L.441-2 du Code de l’urbanisme.

Mais finalement ce qui nous parait le plus intéressant dans le jugement commenté tient aux interrogations qu’il génère sur le caractère obligatoire ou facultatif de cette procédure et, surtout, sur son articulation avec l’article R.421-19 k) du Code de l’urbanisme, d’ailleurs visé par ce jugement.

Rappelons en effet que l’article L.441-2 du Code de l’urbanisme précise que « lorsque les travaux d'aménagement impliquent, de façon accessoire, la réalisation par l'aménageur de constructions et d'installations diverses sur le terrain aménagé, la demande de permis d'aménager peut porter à la fois sur l'aménagement du terrain et sur le projet de construction ». A priori, il s’agit donc d’une simple faculté.

Mais pour sa part, l’article soumet à permis d’aménager « les affouillements et exhaussements du sol dont la hauteur, s'il s'agit d'un exhaussement, ou la profondeur dans le cas d'un affouillement, excède deux mètres et qui portent sur une superficie supérieure ou égale à deux hectares » mais ce, « à moins qu'ils ne soient nécessaires à l'exécution d'un permis de construire » : dans ce cas l’ensemble doit relever du permis de construire (sur le régime antérieur, voir ici & là).

Il reste qu’un projet de construction peut par ailleurs inclure des travaux d’affouillement et/d’exhaussement sans qu’à proprement parler, ces derniers ne « soient nécessaires à l’exécution d’un permis de construire » mais sans pour autant qu’ils soient l’élément essentiel du projet, rendant ainsi accessoires les composantes relevant du champ d’application du permis de construire.

Dans ce cas, et à faire une lecture stricte des deux articles précités, ce projet impliquerait donc l’obtention de deux autorisations distinctes : un permis de construire pour les constructions et un permis d’aménager pour les travaux d’affouillements et d’exhaussement.

Or, ces deux composantes du projet peuvent néanmoins présenter un rapport d’interdépendance fonctionnelle les rendant indissociables l’une de l’autre ; ce seul lien fonctionnel suffisant à rendre applicable le principe selon lequel une opération formant un tout unique doit relever d’une seule et même autorisation.

Tel était d’ailleurs le cas dans cette affaire puisque si les alvéoles de stockage constituent le propre d’un centre de stockage, il reste qu’en l’espèce du moins son fonctionnement impliquait également la construction du bâtiment administratif, de la dalle, de la bascule et de la torchère qui, pour leur part, auraient n’avaient aucune raison d’être sans ses alvéoles. Dans cette mesure, ces alvéoles impliquant la réalisation de travaux d’affouillement et d’exhaussement étaient donc nécessaires à un projet de construction impliquant, à tout le moins isolément, un permis de construire ; étant précisé qu’à notre sens, par les termes « nécessaires à l'exécution d'un permis de construire », il faut en effet comprendre « nécessaires au projet » dès lors que d’une façon générale le Code de l’urbanisme ne s’intéresse pas aux modalités d’exécution des autorisations qu’il vise.

De ce fait, il nous semble donc pas que le permis d’aménager prévu par l’article L.441-2 du Code de l’urbanisme et le permis de construire visé par l’article R.421-19 k) soient deux procédures exclusives l’une de l’autre. Et par voie de conséquence, le fait qu’un projet puisse donner lieu à un permis d’aménager au titre de l’article L.441-2 ne s’oppose pas nécessaire à ce que le pétitionnaire obtienne un permis de construire incluant les travaux visés par l’article R.421-19 k).

Et d’ailleurs, force est de préciser que dans cette affaire le pétitionnaire avait également obtenu, pour le même projet, un permis de construire dont le recours dirigé à son encontre devait être rejeté au motif que « la seule circonstance que le permis d’aménager, délivré à la même date que le permis de construire attaqué, ait également autorisé, par la mise en application régulière des dispositions de l’article L.441-2 du Code de l’urbanisme, le bâtiment et la torchère, n’est pas de nature à entacher d’illégalité le permis de construire attaqué » (TA. Orléans, 18 décembre 2009, Cne de Bucy-Saint-Liphard & Cne de Huisseau-sur-Mauves, req. n°09-01896).

Patrick E. DURAND

Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris

Cabinet FRÊCHE & Associés

Dans un lotissement, l’appréciation de l’importance de l’urbanisation emportée par l’exécution d’un permis de construire s’opère indépendamment de l’urbanisation pouvant résulter de l’autorisation de lotir initiale ou de celles résultant de permis de construire ultérieurs. En revanche, elle implique de tenir compte de celle induite par les permis de construire antérieurement délivrés dans ce même lotissement.

CE. 30 décembre 2009, Association pour la protection du littoral Rochelais, req. n°315.966


Voici un arrêt important – il sera d’ailleurs publié au Recueil – en ce qu’il illustre la spécificité de la « Loi littoral » ; spécificité telle qu’avouons-le d’emblée, nous n’avons pas (encore ?) tout compris à cette décision…

Dans cette affaire, un lotissement de deux « lots à construire » avait été autorisé le 12 septembre 2003. Puis, le 28 mai 2004, un premier permis de construire fut délivré sur le lot n°1 et le 5 novembre 2004 un second portant sur le lot n°2 fut obtenu par une société distincte de celle titulaire du premier. Mais ces deux permis de construire devaient faire l’objet de recours en annulation notamment fondés sur la méconnaissance de l’article L.146-4 du Code de l’urbanisme ; l’association requérante soutenant que, pris globalement, ces deux permis de construire emportaient une extension ne revêtant pas un caractère limité comme l’impose cet article dont on rappellera qu’il dispose que « l'extension limitée de l'urbanisation des espaces proches du rivage ou des rives des plans d'eau intérieurs désignés à l'article 2 de la loi n° 86-2 du 3 janvier 1986 précitée doit être justifiée et motivée, dans le plan local d'urbanisme, selon des critères liés à la configuration des lieux ou à l'accueil d'activités économiques exigeant la proximité immédiate de l'eau ».

Toutefois, tant le Tribunal administratif de Poitiers que la Cour administrative de Bordeaux rejetèrent ce moyen et ce, après avoir apprécié isolément l’impact de chacun des projets autorisés par les deux permis de construire contestés.

Mais en cassation, le Conseil d’Etat devait donc censurer partiellement cette modalité d’appréciation en jugeant que :

« Considérant, en deuxième lieu, qu'aux termes du II de l'article L. 146-4 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction alors en vigueur : L'extension limitée de l'urbanisation des espaces proches du rivage ou des rives des plans d'eau intérieurs désignés à l'article 2 de la loi n° 86-2 du 3 janvier 1986 précitée doit être justifiée et motivée, dans le plan local d'urbanisme, selon des critères liés à la configuration des lieux ou à l'accueil d'activités économiques exigeant la proximité immédiate de l'eau (...) ; que, pour apprécier la légalité de l'arrêté du 28 mai 2004 relatif à l'îlot n° 1 du lotissement au regard de ces dispositions, la cour administrative d'appel de Bordeaux a relevé qu'eu égard, d'une part, à la situation du terrain d'assiette de ce projet, proche du rivage mais jouxtant un espace déjà urbanisé, d'autre part, à la destination des constructions envisagées et, enfin, à la densité du projet qui autorise la création de dix-sept habitations d'une surface hors oeuvre nette de 2 593 m² sur un terrain d'assiette de 8 290 m², soit un coefficient d'occupation des sols de 0,3, l'extension de l'urbanisation autorisée par ce permis de construire présentait un caractère limité ; qu'en statuant ainsi, la cour, qui a suffisamment motivé son arrêt, a porté sur les faits de l'espèce une appréciation souveraine exempte de dénaturation et n'a pas commis d'erreur de droit ; qu'en particulier, il appartenait à la cour, comme elle l'a fait, d'apprécier l'extension d'urbanisation résultant de ce seul permis de construire du 28 mai 2004 et non celle pouvant résult er de l'autorisation de lotir du 12 septembre 2003 ou celle résultant globalement du permis de construire dont elle était saisie et de celui du 5 novembre 2004, ce dernier étant postérieur à l'acte attaqué ;
Sur le bien-fondé de l'arrêt n° 06BX00203 de la cour administrative d'appel de Bordeaux :
Considérant que, pour apprécier la légalité de l'arrêté du 5 novembre 2004 du maire de La Rochelle autorisant la SARL BSP Promotion à réaliser un groupe d'habitations dans l'îlot n° 2 du lotissement Besselue Sud au regard des dispositions précitées du II de l'article L. 146-4 du code de l'urbanisme, il appartenait à la cour administrative d'appel de Bordeaux de prendre en compte l'ensemble des circonstances de l'espèce à la date d'édiction de cet arrêté ; qu'en jugeant que l'extension de l'urbanisation autorisée par ce second projet présentait un caractère limité, sans porter d'appréciation globale sur la conformité aux dispositions du II de l'article L. 146-4 de l'ensemble de l'opération immobilière autorisée par le permis de construire délivré le 28 mai 2004 au titre de l'îlot n° 1 du lotissement et par ce second permis, relatif à l'îlot n° 2 du même lotissement, la cour administrative d'appel de Bordeaux a entaché son arrêt d'une erreur de droit ; que, par suite, sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens du pourvoi, son arrêt n° 06BX00203 du 10 mars 2008 doit être annulé ».

En substance, la Haute Cour a donc estimé que l’appréciation de l’importance de l’urbanisation emportée par l’exécution d’un permis de construire doit s’opérer indépendamment de l’urbanisation pouvant résulter de l’autorisation de lotir initiale ou de celles résultant de permis de construire ultérieurs mais doit tenir compte, en revanche, de celle induite par les permis de construire antérieurement délivrés dans ce même lotissement.

Il allait sans dire qu’il n’y avait pas à prendre en compte l’importance de l’urbanisation susceptible de résulter de permis de construire ultérieurs dès lors qu’il s’agit de l’application pure et simple de la règle selon laquelle, hors fraude du pétitionnaire, la légalité d’un permis de construire s’apprécie à sa date de délivrance, indépendamment donc de toute considération liée aux éléments de fait postérieures, et dont il résulte qu’à cette date, l’administration, en vertu du principe d’indépendance des procédures, n’est pas même réputée avoir connaissance des autres demandes d’autorisation en cours d’instruction.

En revanche, il est plus surprenant qu’il n’y ait donc pas non plus lieu de prendre en compte l’ensemble de l’urbanisation susceptible de résulter de l’autorisation de créer le lotissement sur lequel porte le permis de construire considéré.

Certes on pourrait y voir une conséquence de l’objet d’une telle autorisation qui n’emporte aucun droit de construire et n’emporte donc en elle-même aucune urbanisation significative. Il reste qu’en l’état de la jurisprudence rendue en la matière, les prescriptions de l’article L.146-4 du Code de l’urbanisme sont néanmoins opposables aux autorisations de lotissement (pour un exemple récent : CAA. Nantes, 25 juin 2008, SCI Les Roquettes, req. n°08NT00710).

Partant, deux considérations nous semblent susceptibles d’expliquer la solution retenue sur ce point par le Conseil d’Etat.

D’une part, il faut rappeler qu’une autorisation de lotissement est une autorisation individuelle créatrice de droits. Or, s’il fallait tenir compte au stade de chaque permis de construire de l’urbanisation susceptible de résulter de l’autorisation de lotissement, ceci aboutirait en substance à exciper de l’illégalité d’une telle autorisation ; possibilité strictement encadrée.

Il reste que ce n’est qu’à partir du moment où le caractère définitif d’une telle autorisation est établi qu’il n’est plus possible d’exciper utilement de l’illégalité de cette dernière. Mais en l’espèce, force est de constater que le Conseil d’Etat n’a nullement recherché si l’autorisation de lotir du 12 septembre 2003 était ou non devenue définitive au moment où le recours en annulation à l’encontre des permis de construire contestés avait été introduit.

Mais d’autre part, la solution retenue nous semble également pouvoir justifier par le fait que les autorisations de lotissement et les permis de construire relèvent de législations distinctes ; ce qui nous semble pouvoir expliquer que le Conseil d’Etat a « préféré » considérer qu’il fallait en revanche prendre en compte l’urbanisation résultant des permis de construire antérieurement délivrés dans le lotissement.

En résumé sur ce point, la solution retenue nous semble résulter du souhait d’éviter que l’opposabilité de l’article L.146-4 du Code de l‘urbanisme dans un lotissement se heurte aux « droits acquis » résultant de l’autorisation s’y rapportant et/ou que dans ce cas, il faille considérer l’urbanisation résultant de l’exécution des permis de construire antérieurement délivrés dans ce lotissement comme une donnée de l’urbanisation existante devant donc être prise en compte pour apprécier, mais alors isolément, l’importance de celle résultant du permis considéré.

Toutefois, s’agissant des permis de construire, le mode d’appréciation retenu peut également surprendre, d’autant que le Conseil d’Etat s’en est tenu à la seule délivrance antérieure d’un permis de construire, sans qu’il soit établi que celui-ci ait reçu un commencement d’exécution ; la circonstance que les deux permis de construire considérés aient été délivrés à des bénéficiaires différents nous paraissant en revanche sans incidence compte tenu du caractère réel et non pas personnel du permis de construire.

Néanmoins, le mode d’appréciation retenu nous semble justifié, du moins au regard de la spécificité de la jurisprudence du Conseil d’Etat en matière d’application de la « Loi littoral ».

En premier lieu, il convient donc d’apprécier l’urbanisation résultant des permis de construire de façon globale et non pas donc isolément, permis par permis.

Ce mode d’appréciation n’est pas d’une totale nouveauté puisque la jurisprudence du Conseil d’Etat offre quelques exemples de permis de construire dont la légalité a été appréciée globalement ; c’est-à-dire en substance comme s’il s’agissait d’une seule et même autorisation (CE. 25 septembre 1995, Mme Giron, req. n° 120.438).

Il reste que dans ces cas, ces permis de construire étaient indissociables dès lors qu’ils se rapportaient à ce qu’il était alors convenu d’appeler une opération indivisible (il semble qu’il faille dorénavant s’en tenir à la notion « d’ensemble immobilier unique »). Or, en l’espèce, il ne ressort nullement des termes de l’arrêt commenté que les projets objets des permis de construire contestés présentaient un quelconque lien d’interdépendance.

Précisons toutefois que, hors du cas visé par l’arrêt « Ville de Grenoble » et du cas des prescriptions financières l’assortissant, un permis de construire est divisible lorsqu’en fait, il autorise deux projets totalement distincts dont chacun aurait pu donner lieu à un permis de construire : il s’agit donc d’un même arrêté qui, en fait, recouvre deux permis de construire distincts et autonomes. C’est pourquoi l’annulation partielle de tels permis a toujours été possible, bien avant l’article L.600-5 du Code de l’urbanisme.

Il reste que cette règle connait une exception notable puisque pour application de la « Loi littoral », le Conseil d’Etat a jugé que :

« Considérant que, si les terrains d'assiette des constructions autorisées par l'arrêté du 2 novembre 1988 sont compris dans l'emprise d'un port de plaisance dont la création a été autorisée par un arrêté du préfet, commissaire de la République de la Haute-Corse, en date du 4 décembre 1986 et dont l'aménagement et l'exploitation ont été concédés par la commune de Ville-di-Pietrabugno le 5 janvier 1987 à la société du port de Toga S.A., et si certains d'entre eux doivent faire l'objet de travaux de remblaiement en vue de leur exondement, tous ces terrains constituent des espaces proches du rivage de la mer au sens des dispositions du II de l'article L. 146-4 du code de l'urbanisme à l'application desquelles ne font pas obstacle celles de l'article 27 de la loi susvisée du 3 janvier 1986 ; qu'il ressort des pièces du dossier que l'arrêté attaqué autorise l'édification d'un ensemble immobilier destiné à des activités d'hôtellerie, de commerce et de bureau et comportant une superficie hors oeuvre brute de 18 006 mètres carrés et une superficie hors oeuvre nette de 10 890 mètres carrés ; que si les dispositions de l'arrêté attaqué présentent un caractère divisible en ce qu'elles sont relatives, d'une part, aux bâtiments E, F 1, I et J et, d'autre part, aux bâtiments F 2, G 1, G 2 et H, l'ensemble immobilier constitue, en raison de ses caractéristiques, une même opération dont la conformité avec les prescriptions du II de l'article L. 146-4 du code de l'urbanisme doit être appréciée globalement ; qu'en raison de son importance, l'opération envisagée par la société du port de Toga S.A. ne peut être regardée comme une extension limitée de l'urbanisation au sens de ces prescriptions ; qu'ainsi, en accordant le permis de construire sollicité, le maire de Ville-Di-Pietrabugno a méconnu lesdites prescriptions ; que, dès lors, et sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens de la requête du syndicat des copropriétaires de la "Résidence du Cap", celui-ci est fondé à soutenir que c'est à tort que le tribunal administratif de Bastia a rejeté les conclusions de sa demande dirigée contre les dispositions de l'arrêté du 2 novembre 1988 autres que celles qui ont pour objet d'autoriser l'édification des bâtiments F 2, G 1, G 2 et H » (CE. 10 mai 1996, Sté Port de Toga, req. n°140.799).

Si la divisibilité d’un permis ne s’oppose donc pas à ce que l’opération qu’il autorise soit appréciée dans sa globalité pour application de l’article L.146-4 du Code de l’urbanisme, force est donc d’admettre que la légalité d’un permis de construire sur ce point doit s’apprécier globalement en tenant compte d’autres permis de construire dès lors que :

• d’une part, ces derniers sont antérieurs à la date délivrance du permis de construire considéré ;
• d’autre part, il est possible de les rattacher à une même opération, en l’occurrence un lotissement.

Mais en second lieu, il faut donc souligner que ce mode d’appréciation ne vaut que pour le second permis de construire puisque la légalité du premier doit donc, puisqu’il est antérieur, s’apprécier au regard du seul projet qu’il autorise.

A cet égard, la finalité de la solution retenue nous semble comparable à celle ayant en la matière conduit le Conseil d’Etat à faire une application pour le mois extensive de la jurisprudence « Thalamy ».

Comme le sait, en effet, il faut en droit de l’urbanisme dissocier les constructions matériellement existantes de celles juridiquement existantes puisqu’en effet, une construction édifiée sans autorisation d’urbanisme, en vertu d’une autorisation devenue caduque ou d’une autorisation annulée n’a aucune existence légale malgré son existence physique ; sauf à être ultérieurement régularisée par un permis de construire spécifiquement obtenu à cet effet et lui-même légal ou, à tout le moins, définitif.

Mais compte tenu du caractère réel, et non pas personnel, de la législation sur les autorisations de construire, la circonstance que celui qui envisage la réalisation de travaux portant sur une construction dépourvue d’existence légale n’ait en rien participé à l’édification de celle-ci n’aura strictement aucune incidence (CAA. Lyon, 24 février 1994, M. X…, req. n°92LY01466).

En revanche, lorsque les travaux projetés portent sur une construction dissociable de celle irrégulièrement autorisée, il n’a en principe pas lieu de régulariser au préalable cette dernière (notre note : « Aménagement accesoire d'une construction illégale: permis de construire, modificatif ou déclaration préalable ? », CE, 9 janvier 2009, Ville de Toulouse, AJDA, n°11/ 2009) .

Toutefois, pour application de l’article L.146-6 du Code de l’urbanisme, le Conseil d’Etat a jugé que l’existence de constructions édifiées en exécution de permis de construire ultérieurement annulés et n’ayant pas fait l’objet d’une régularisation ne pouvait pas être prise en compte et qu’en d’autres termes, même nombreuses, ces constructions illégales ne faisaient pas perdre à leur lieu d’implantation son caractère d’espace remarquable au sens de cet article (notre note : « Les constructions illégales ne peuvent pas être prises en compte pour apprécier le caractère urbanisé d’un site pour application de l’article L.146-6 du Code de l’urbanisme », CE. 27 septembre 2006, Cne du Lavandou, AJDA, n°39/2006) ; cette solution rejoignant d’ailleurs celle retenue par les Cours administratives d’appel s’agissant des constructions pouvant être prise en compte pour application de l’article L.146-4.I du Code de l’urbanisme et la qualification d’espaces urbanisées au sens de ce dernier (CAA. Nantes, 10 juin 1998, Cne de Lagonna-Daoulas, req. n°97NT01421 ; CAA. Marseille, 10 novembre 2004, Crts Busciazzo, req. n°01MA00314).

En effet, toute interprétation contraire de l’article L.146-6 du Code de l’urbanisme aurait permis, tout d’abord, d’obtenir illégalement un ou plusieurs permis de construire dans un espace protégé du littoral, ensuite, d’obtenir un ou plusieurs autres permis de construire dans ce même espace et ce, régulièrement cette fois-ci puisqu’en considération de l’existence physique de constructions précédemment réalisées, nonobstant donc l’annulation des permis de construire les ayant autorisés pour, enfin, régulariser les constructions initiales par l’obtention de permis de construire délivrés au regard des constructions réalisées en exécution des permis de construire régulièrement obtenus entre temps…

Or, il nous semble que la solution retenue par l’arrêt commenté ce jour peut également s’expliquer par la volonté d’éviter le contournement des dispositions en cause par le jeu d’une pluralité de permis de construire délivrés successivement.

Il reste qu’au terme de cette analyse, nous avons toujours autant de mal à comprendre pourquoi il ne faut pas prendre en compte ce que prévoit en amont l’autorisation de lotissement sur lequel porte les permis de construire…

Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés 

A LIRE SUR LE SUJET:

Texte de la question (Publiée au JOAN du 06/10/2009 ; p. 9352) : « M. Alain Cousin attire l'attention de M. le ministre d'État, ministre de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de la mer, en charge des technologies vertes et des négociations sur le climat, sur les délais induits par les révisions simplifiées du plan d'occupation des sols. En effet, la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la loi de solidarité et renouvellement urbains, complétée par la loi n° 2003-590 du 2 juillet 2003 relative à l'urbanisme et à l'habitat, prévoit qu'un plan d'occupation des sols demeure en vigueur jusqu'à l'adoption du plan local d'urbanisme (PLU). Depuis la loi urbanisme et habitat (UH) du 2 juillet 2003, la révision d'urgence est remplacée par la révision simplifiée. La procédure de révision simplifiée, procédure accélérée de révision du plan d'occupation des sols et à terme du plan local d'urbanisme, doit permettre la réalisation d'un projet. Il est prévu qu'elle doit intervenir avant le 1er janvier 2010 pour les POS. Or la réalisation de cette révision est en pratique délicate dans la mesure où la durée moyenne de cette procédure est d'environ six à dix mois. Il lui demande de bien vouloir lui indiquer s'il envisage un délai supplémentaire, au-delà du 1er janvier 2010, permettant aux communes concernées la mise en oeuvre de la procédure de révision simplifiée ».

Texte de la réponse (Publiée au JOAN du 05/01/2010 ; p. 115) : « Initialement possible sans conditions de délais, la révision simplifiée des plans d'occupation des sols (POS), mise en place par la loi « Solidarité et renouvellement urbains » (SRU) du 13 décembre 2000, a été peu à peu encadrée et limitée dans le temps. La loi n° 2002-1 du 2 janvier 2002 relative au statut des sociétés d'économie mixte locales précise que les anciennes dispositions de l'article L. 123-1 du code de l'urbanisme demeurent applicables aux POS, même s'ils font l'objet d'une révision simplifiée (à l'époque dénommée révision d'urgence), mais à condition que cette révision intervienne avant le 1er janvier 2004. La loi n° 2003-590 du 2 juillet 2003 relative à l'urbanisme et à l'habitat a ensuite précisé que l'ensemble des révisions simplifiées des POS devait intervenir avant le 1er janvier 2006. Ce délai a finalement été prorogé jusqu'au 31 décembre 2009 par la loi de programme n° 2006-450 du 18 avril 2006 sur la recherche. Les communes ou établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) compétents ont donc disposé de neuf années pour mettre en oeuvre des révisions simplifiées de POS. À ce jour, aucun nouveau texte prorogeant le délai prévu à l'article L. 123-19 b du code de l'urbanisme n'est prévu. En effet, les POS prennent bien moins en compte les principes du développement durable et la protection des espaces naturels que ne le font les plans locaux d'urbanisme (PLU). Ils se limitaient à préciser le droit des sols et appliquaient souvent des règles de densité et de taille de terrains contradictoires avec l'objectif d'utilisation économe du sol et de limitation de la consommation des espaces agricoles et naturels. Les objectifs du Grenelle de l'environnement encourageront les communes et les EPCI à élaborer des PLU, notamment en limitant dans le temps les possibilités de révision simplifiée des POS. En outre, le passage au PLU n'est pas nécessairement long et coûteux. L'élaboration des PLU intercommunaux, par exemple, permet des économies d'échelle à tous niveaux (procédures, études), ce qui allège le coût général du processus et conduit au développement de l'intercommunalité. Le coût de l'élaboration d'un PLU doit être rapporté aux avantages qu'en retire la commune ou l'EPCI. Il s'agit, en effet, d'un coût ponctuel qui sera rentabilisé par les nouvelles possibilités de maîtrise de l'aménagement et de l'urbanisme offertes par le PLU. Enfin, la révision de documents dont la conception initiale commence à dater réellement n'est souvent plus à même de répondre aux enjeux actuels d'aménagement et de développement des communes. Les communes ou EPCI compétents encore couverts par un plan d'occupation des sols doivent donc le faire évoluer en plan local d'urbanisme (PLU), afin de pouvoir bénéficier de la procédure de révision simplifiée après le 31 décembre 2009. La révision générale du POS, qui aboutira à le transformer en PLU, restera possible après cette date ».

Texte de la question (Publiée au JOAN du 31/03/2009 ; p. 3026) : « M. Michel Lezeau attire l'attention de Mme la ministre du logement sur la durée de validité des permis de construire. Le Gouvernement a pris des dispositions pour proroger d'office la durée de validité des permis de construire. Il conviendrait, en parrallèle, que l'exigibilité des taxes découlant de ce permis (TLE, TRE...) fasse l'objet d'un différé de paiement. Tout report de délai est en effet actuellement refusé et la seule solution est de demander l'annulation du permis de construire délivré ! Ceci risque de remettre en question tous les projets en cours. Et lorsque le marché repartira, il faudra probablement un délai relativement long pour refaire les dossiers et purger les recours. Tous les particuliers et les promoteurs étant concernés par cette question, il lui demande de bien vouloir lui indiquer ce qui pourrait être entrepris afin de remédier rapidement à cette situation ».

Texte de la réponse (Publiée au JOAN du 05/01/2009 ; p. 177) : « La prorogation d'un an, par le décret n° 2008-1353 du 19 décembre 2008, des autorisations d'occupation du sol en cours, ainsi que de celles délivrées ultérieurement jusqu'au 31 décembre 2010, a été décidée par le Gouvernement afin de ne pas empêcher la mise en oeuvre de projets de construction différés actuellement pour des raisons conjoncturelles telles que celles évoquées dans la présente question. En revanche, la prorogation parallèle d'un an des délais de paiement actuels des taxes de l'urbanisme en deux échéances à dix-huit et trente-six mois à compter de la date de délivrance du permis de construire, ou le report du paiement de la taxe locale d'équipement (TLE) en fonction de l'ouverture réelle du chantier, a été écartée par le Gouvernement pour les motifs suivants. Outre l'efficacité non avérée de cette mesure et les risques d'insolvabilité induits par l'allongement des délais de paiement, sa mise en oeuvre aurait très sensiblement alourdi les tâches des services d'assiette ainsi que celles de recouvrement des comptables du Trésor, notamment en raison du nécessaire contrôle de l'ouverture réelle des chantiers préalablement à l'émission des avis d'imposition. En conséquence, cette dernière procédure a toujours été écartée en raison de la majoration significative des coûts d'assiette qu'elle générerait. Les délais actuels de recouvrement des taxes d'urbanisme à dix-huit et trente-six mois constituent une exception au recouvrement immédiat de l'impôt. Ces délais résultent d'un compromis entre la prise en compte des aléas rencontrés par les constructeurs et la protection des budgets des collectivités territoriales. Enfin, il convient de rappeler que le nouvel article L. 278 du livre des procédures fiscales, issu de la loi n° 2008-1443 du 30 décembre 2008, accorde désormais des délais de paiement particulièrement avantageux aux constructeurs dont le permis de construire est attaqué par un tiers. Le paiement des impositions afférentes à leur décision juridictionnelle est devenu définitif. Il n'est donc pas envisagé de modifier les échéances actuelles à dix-huit et trente-six mois de recouvrement des taxes d'urbanisme ».

Texte de la question (Publiée au JOAN du 09/06/2008 ; p. 5530) : « M. Jean-Pierre Schosteck appelle l'attention de Mme la ministre du logement sur la réforme des permis de construire et des autorisations d'urbanisme en vigueur depuis le 01 octobre 2007 et les incidences qu'il en résulte sur le rôle de la commune en matière de sécurité dans les immeubles d'habitat collectif. En effet, la réforme semble avoir exclu l'obligation qui existait précédemment de consulter la brigade des sapeurs-pompiers ainsi que, d'ailleurs dans certaines zones, l'inspection générale des carrières. La réforme a établi une liste supposée exhaustive des pièces qui doivent être jointes à la demande de permis de construire mais n'y figurent pas ni les plans de niveau ni la notice de sécurité. Ainsi donc, un certain nombre de précisions pourtant fort utiles semblent être placées sous la seule responsabilité du maître d'ouvrage, exception étant faite pour les établissements recevant du public et les immeubles de grande hauteur. Il lui demande, par conséquent, si le maire peut malgré tout intervenir dans ce domaine de la sécurité de ces immeubles dans le cas d'une autorisation d'urbanisme: soit en recueillant l'avis de la brigade des sapeurs-pompiers en dehors de l'instruction des permis de construire ; soit en exigeant du maître d'ouvrage une attestation s'engageant à respecter les règles définies par le code de la construction et de l'habitation, notamment en matière de sécurité et d'accessibilité, dans la demande de permis de construire, à l'exemple de l'attestation réclamée lorsque la construction projetée est contenue dans un plan de prévention des risques approuvés(article R. 431-16 du CU). »

Texte de la réponse (Publiée au JOAN du 22/12/2009 ; p. 12343) : « La réforme du code de l'urbanisme entrée en vigueur le 1er octobre 2007 a entendu respecter au plus près le principe de l'indépendance des législations. Ainsi, la délivrance des autorisations de construire doit se faire exclusivement sur la base des règles d'urbanisme, sauf lorsque le code prévoit explicitement, et, pour des cas précis, l'articulation entre l'instruction du projet au titre du code de l'urbanisme et l'instruction au titre d'une autre réglementation. Au rang de ces cas figurent les projets portant sur les établissements recevant du public et les immeubles de grande hauteur pour lesquels (art. R. 425-14 et 15 du code de l'urbanisme) un accord au titre du code de la construction et de l'habitation (CCH) est requis avant l'octroi d'un permis de construire. Sauf dans ces deux hypothèses, il n'est pas envisageable d'exiger du demandeur des pièces susceptibles de vérifier la conformité du projet au CCH. Toute demande en ce sens irait à l'encontre de l'esprit et du texte du code de l'urbanisme tel que rédigé actuellement : les autorisations d'urbanisme ne sanctionnent plus le respect des règles incendies (sauf exceptions citées plus haut) et il n'existe plus de base législative ou réglementaire sur lesquelles se fonder pour réclamer d'éventuels attestations, engagements, ou avis. Ces derniers ne sauraient offrir, en conséquence, un moyen juridiquement valable pour refuser une autorisation ou l'assortir de prescriptions. Cependant, tout porteur de projet, en signant sa demande d'autorisation de travaux, atteste avoir « pris connaissance des règles générales de construction prévues par le chapitre 1er du titre 1er du code de la construction et de l'habitation » (dernier encadré du formulaire identifié comme « l'engagement du déclarant » en application de l'article R. 431-2 du code de l'urbanisme). Enfin, si l'autorité compétente a la faculté de consulter le service départemental incendie et sécurité (SDIS), lors de l'instruction d'une autorisation d'urbanisme, c'est pour vérifier les conditions d'accès du terrain d'assiette et s'assurer en particulier de l'existence des réseaux permettant de faire face à un éventuel incendie (réalité de la desserte en eau), de façon à s'assurer que le projet ne risque pas d'entraîner des atteintes à la santé et à la salubrité publiques au sens du R. 111-2 du code de l'urbanisme ».

Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés