INTERPRETATION & APPLICATION DES NORMES :
CE.9 décembre 2011, Martial A., req. n°335.707 : « Considérant qu'aux termes du 2. de l'article NC 1 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune de Chanos-Curson : Les occupations et utilisations du sol suivantes ne sont autorisées que si elles respectent les conditions ci-après : / Les constructions à usage d'habitation sous réserve qu'elles soient directement liées et nécessaires aux activités agricoles. / L'aménagement et l'extension des autres constructions à usage d'habitation, dans la limite d'une surface hors oeuvre nette de 250 m² (...). ;
Considérant que doivent être regardées comme des constructions à usage d'habitation, au sens et pour l'application du 2. de l'article NC1 du règlement du POS précité, les édifices destinés, compte tenu de leurs caractéristiques propres, à l'habitation ; que la circonstance qu'une construction à usage d'habitation n'aurait pas été occupée, même durant une longue période, n'est pas par elle-même de nature à changer sa destination ;
Considérant qu'il résulte de ce qui précède qu'en jugeant que les dispositions précitées du plan d'occupation des sols de la commune de Chanos-Curson devaient être entendues comme autorisant l'aménagement et l'extension des constructions effectivement utilisées pour l'habitation à la date de la demande d'autorisation et qu'elles faisaient obstacle à l'autorisation demandée, au seul motif qu'à cette date l'édifice objet du présent litige n'était pas utilisé pour l'habitation depuis de nombreuses années, la cour administrative d'appel a entaché son arrêt d'une erreur de droit ; que M. A est, dès lors, fondé à en demander l'annulation »
CAA. Marseille, 8 décembre 2012, Janine B, req. n°10MA00368 : « Considérant qu'aux termes de l'article UD12 du règlement du plan local d'urbanisme : Le nombre de places de stationnement requises est différent selon la nature des constructions réalisées. En fin de calcul, l'arrondi s'effectue à la valeur inférieure lorsque la partie décimale du résultat est au plus égale à 0,5 et à la valeur supérieure lorsque cette partie décimale est supérieure à 0,5. 12.1 : pour les constructions à usage d'habitation : 1 place par tranche de 50 m2 hors œuvre nette, sans qu'il puisse être exigée plus de deux places par logements (...) 12.10 : pour les aménagements, extensions ou surélévation, les règles de stationnement ne s'appliquent qu'à l'augmentation de la surface hors œuvre nette en tenant compte le cas échéant du nombre de places excédentaires pour la construction existante au regard de la norme exigée. ; qu'en application de ces dispositions, le projet devait comporter quatre places de stationnement afin de porter à six le nombre de places de stationnement après les travaux d'agrandissement ;
Considérant, en premier lieu, qu'il ressort du plan de masse que le projet prévoit la création de deux places de stationnement sur la parcelle n° 625 ; que, toutefois, la demande de permis de construire et le permis de construire lui-même ne portent que sur les parcelles n° 626, 533 et 534 ; que le permis de construire en litige ne pouvant autoriser, sans justification, la création de deux places de stationnement sur une parcelle ne faisant pas partie du terrain d'assiette défini dans la demande, celles-ci ne peuvent pas être prises en compte ;
Considérant, en deuxième lieu, qu'il ressort du plan de masse que l'accès à l'une des deux places de stationnement située à l'Est du terrain d'assiette est commandée par l'autre ; que dans la mesure où il n'est pas établi que ces deux places de stationnement seront affectées au même logement, la place de stationnement du fond doit être regardée comme étant inaccessible et ne peut, dès lors, être prise en compte ;
Considérant que le projet qui ne comporte que trois places de stationnement méconnaît l'article UD12 du règlement du plan local d'urbanisme »
CE. 5 décembre 2011, EARL La Gobionne, req. n°342.915 : « Considérant qu'il résulte des dispositions combinées du premier alinéa de l'article A1 et du dernier alinéa de l'article A2 du chapitre 6 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Lestiou, concernant la zone agricole que : Sont interdites : Toutes les constructions, les installations non directement liées et nécessaires à une activité agricole (...) ; Sont autorisés (...)/ Les bâtiments agricoles ;
Considérant que pour apprécier le respect de ces dispositions, le juge doit rechercher si la construction envisagée relève de l'une des deux catégories qui y sont visées ;
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que l'EARL LA GOBIONNE a déclaré le 11 juillet 2008 la construction, sur une parcelle de 10 408 m², d'un poulailler, d'une surface hors oeuvre nette de 20 m², destiné à recevoir une centaine de poules ;
Considérant qu'en s'opposant, par l'arrêté du 5 août 2008, à la déclaration de travaux déposée par l'EARL LA GOBIONNE, au motif que la faible emprise du poulailler ne permettait pas de considérer le projet comme nécessaire à une exploitation agricole, le maire de Lestiou a commis une erreur de droit ; qu'il résulte de ce qui précède que l'EARL LA GOBIONNE est fondée à demander l'annulation de l'arrêté du 5 août 2008 »
CAA. Lyon, 29 novembre 2011, Jean A…, req. n°10LY00443 : « Considérant qu'aux termes de l'article UB-9 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune de Mézériat dans sa rédaction applicable au présent litige, compte tenu de la situation du terrain d'assiette de la construction projetée : L'emprise au sol de la construction ne doit pas dépasser 15 % de la surface du terrain dans le secteur UBa ; que par l'expression surface du terrain , au sens de ces dispositions, il faut entendre l'îlot de propriété destiné à recevoir la construction projetée, laquelle, en l'espèce, est constituée par une parcelle unique de 5 125 m2 cadastrée A 1625 ; qu'ainsi, les premiers juges n'ont entaché leur décision ni d'erreur de droit, ni d'une contradiction de motifs en estimant que la surface du terrain à prendre en compte pour déterminer l'emprise au sol de la construction, conformément à l'article UB-9 du plan d'occupation des sols, devait coïncider avec sa superficie cadastrale, soit 5 125 m2 ; que le projet de la société Logidia d'une assiette de 734,16 m2 ne dépassant pas les 15 % requis par l'article précité, la requête de M. et Mme A ne peut qu'être rejetée »
POS/PLU :
CE. 9 avril 2011, Odile A, req. n°341.274 : « Considérant, en quatrième lieu, qu'aux termes de l'article R. 123-18 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable au litige : Les zones naturelles (...) comprennent en tant que de besoin : (...) / c) Les zones de richesses naturelles, dites Zones NC, à protéger en raison notamment de la valeur agricole des terres ou de la richesse du sol ou du sous-sol (...) ; qu'il résulte des termes mêmes de ces dispositions que la valeur agricole des terres ou la richesse du sol ou du sous-sol ne sont pas les seuls critères qui puissent être pris en compte pour le classement de parcelles dans une zone de richesses naturelles , et que d'autres critères peuvent être retenus pour autant qu'ils reposent sur la richesse naturelle des lieux ; qu'en estimant que l'exposition au vent pouvait ainsi être retenue comme critère pris en compte pour le classement en zone naturelle, la cour administrative d'appel n'a pas commis d'erreur de droit ;
Considérant, en cinquième lieu, que les dispositions de l'article R. 123-18 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable au litige, n'interdisent pas que le règlement d'un plan d'occupation des sols autorise la construction d'éoliennes en zone naturelle ; que, par suite, en estimant que la création au sein de la zone NC d'un secteur NCe à vocation d'énergie éolienne où peuvent être construits des ouvrages de production d'énergie éolienne ne méconnaissait pas les dispositions de cet article, la cour administrative d'appel n'a pas commis d'erreur de droit ;
Considérant, enfin, qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que le règlement du plan d'occupation des sols de la commune de Névian définit une zone NC, zone de richesse naturelle principalement à vocation agricole divisée en cinq secteurs dont un secteur NCe à vocation d'énergie éolienne ; que ce faisant, les auteurs du règlement du plan d'occupation des sols ont nécessairement entendu faire échapper ce secteur aux règles générales de la zone NC manifestement incompatibles avec l'implantation des éoliennes comme celle de l'article NC10 limitant la hauteur des constructions à huit mètres cinquante ; qu'en revanche l'article NC 7 de ce règlement, relatif à l'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives, dispose que : La distance comptée horizontalement de tout point d'une construction au point le plus bas et le plus proche de la limite séparative doit être au moins égal à la moitié de la différence d'altitude entre ces deux points sans être inférieure à 3 mètres ; qu'aucune disposition du règlement n'écarte l'application de cet article au secteur NCe ; qu'ainsi, en jugeant que les auteurs du règlement du plan avaient entendu faire échapper aussi le secteur NCe aux règles de prospect de l'article NC 7 non manifestement incompatibles avec l'implantation des éoliennes, la cour administrative d'appel a entaché son arrêt d'erreur de droit »
CAA. Douai, 29 novembre 2011, Cne de Rosoy en Multien, req. n°11DA00691 : « Considérant que, par un jugement du 15 mars 2011, le Tribunal administratif d'Amiens a annulé, à la demande de M. A, la délibération du 18 novembre 2008 du conseil municipal de la COMMUNE DE ROSOY EN MULTIEN portant approbation de son plan local d'urbanisme, au motif que, dans cette délibération, le conseil municipal a, en méconnaissance de l'article L. 123-10 du code de l'urbanisme, inséré dans ce plan des dispositions nouvelles relatives à l'instauration d'un permis de démolir et à la soumission de l'édification de clôtures au régime de déclaration préalable, lesquelles constituent des modifications qui ne peuvent être qualifiées de mineures et qui, eu égard à la date à laquelle elles ont été insérées, n'ont pas été soumises à l'enquête publique ; que le permis de démolir fait l'objet de l'article 5 du PLU et que l'édification de clôture est soumise à autorisation par l'article UA2 de ce document ; que la commune, qui a relevé appel de ce jugement par une requête enregistrée le 9 mai 2011 au greffe de la Cour sous le n° 11DA00690, demande à ce qu'il soit sursis à l'exécution de ce même jugement ;
Considérant qu'aux termes de l'article R. 811-14 du code de justice administrative : Sauf dispositions particulières, le recours en appel n'a pas d'effet suspensif s'il n'en est autrement ordonné par le juge d'appel (...) ; qu'aux termes de l'article R. 811-15 du même code : Lorsqu'il est fait appel d'un jugement de tribunal administratif prononçant l'annulation d'une décision administrative, la juridiction d'appel peut, à la demande de l'appelant, ordonner qu'il soit sursis à l'exécution de ce jugement si les moyens invoqués par l'appelant paraissent, en l'état de l'instruction, sérieux et de nature à justifier, outre l'annulation ou la réformation du jugement attaqué, le rejet des conclusions à fin d'annulation accueillies par ce jugement ; qu'aux termes de l'article R. 811-17 du même code : Dans les autres cas, le sursis peut être ordonné à la demande du requérant si l'exécution de la décision de première instance attaquée risque d'entraîner des conséquences difficilement réparables et si les moyens énoncés dans la requête paraissent sérieux en l'état de l'instruction ;
Considérant, qu'aucun des moyens soulevés par la COMMUNE DE ROSOY EN MULTIEN à l'appui de ses conclusions contre le jugement et la décision attaqués ne paraît, en l'état actuel de l'instruction, sérieux, au sens des dispositions précitées de l'article R. 811-15, et qu'il n'est pas davantage établi que l'exécution du jugement attaqué risquerait d'entraîner des conséquences difficilement réparables pour la commune, au sens de l'article R. 811-17 du code de justice administrative ; que, par suite, la requête de la COMMUNE DE ROSOY EN MULTIEN doit être rejetée ».
CAA. Lyon, 29 novembre 2011, Cne de Seyssuel, req. n°10LY01907 : « Considérant que les articles 6 et 7 des parties du règlement du plan local d'urbanisme contesté applicables aux zones Ua, Ub, Ud, Ui, Uj, Us, AU, AUa, A et N, qui régissent l'implantation des constructions par rapport aux voies ou emprises publiques et par rapport aux limites séparatives, comportent un dernier alinéa ainsi rédigé : Cette règle peut ne pas être exigée pour les aménagements, reconstructions et extensions de bâtiments existants ainsi que pour les constructions à usage d'équipement collectif et les ouvrages techniques nécessaires au fonctionnement des services publics ou collectifs ; que cette disposition, qui attribue à l'autorité d'urbanisme un pouvoir de dérogation dont elle ne détermine en rien les conditions d'exercice et modalités de mise en oeuvre, a pour effet de soustraire les aménagements et constructions en cause au cadre normatif minimum que tout plan local d'urbanisme doit comporter en vertu de l'article L. 123-1 du code de l'urbanisme ; que le Tribunal a dès lors à bon droit retenu l'illégalité des articles Ua6, Ua7, Ub6, Ub7, Uc6, Uc7, Ud6, Ud7, Ui6, Uj6, Uj7, Us6, Us7, AU6, AU7, AUa6, AUa7, A6, A7, N6 et N7 du règlement du plan local d'urbanisme de Seyssuel »
FISCALITE DE L’URBANISME :
CE. 23 décembre 2011, Ministre de l’économie, req. n°313.306 : « Considérant, d'une part, qu'aux termes du premier alinéa de l'article 1723 octies du code général des impôts : (...) le montant du versement pour dépassement du plafond légal de densité (...) est dû par le bénéficiaire de l'autorisation de construire (...) et qu'aux termes des troisième et cinquième alinéas de l'article 1723 decies du même code : Sont tenus solidairement [à ce] versement (...) : / b. Les titulaires successifs de l'autorisation de construire ainsi que leurs ayants cause autres que les personnes qui ont acquis les droits sur l'immeuble à construire en vertu d'un contrat régi par les articles L. 261-9 à L. 261-22 du code de la construction et de l'habitation. ; que, d'autre part, aux termes du premier alinéa du I de l'article 1723 quater du même code : La taxe locale d'équipement (...) est due par le bénéficiaire de l'autorisation de construire et qu'aux termes du 4 de l'article 1929 du même code : Sont tenus solidairement au paiement de la taxe locale d'équipement : (...) / b. Les titulaires successifs de l'autorisation de construire ainsi que leurs ayants cause autres que les personnes qui ont acquis les droits sur l'immeuble à construire en vertu d'un contrat régi par le titre VI du livre II de la première partie du code de la construction et de l'habitation relatif aux ventes d'immeubles à construire ;
Considérant qu'aux termes des premier et troisième alinéas de l'article L. 251-1 du code de la construction et de l'habitation : Constitue un bail à construction le bail par lequel le preneur s'engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d'entretien pendant toute la durée du bail. / (...) / Il est conclu pour une durée comprise entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf ans (...) ; qu'aux termes de l'article L. 251-2 du même code : Les parties conviennent de leurs droits respectifs de propriété sur les constructions existantes et sur les constructions édifiées. A défaut d'une telle convention, le bailleur en devient propriétaire en fin de bail et profite des améliorations ; qu'aux termes du premier alinéa de l'article L. 251-3 du même code : Le bail à construction confère au preneur un droit réel immobilier ; qu'il résulte de ces dispositions que, pendant la durée du bail, le preneur est, sauf stipulation contraire, propriétaire des constructions qu'il édifie et bénéficie d'un droit réel immobilier sur le terrain du bailleur ; qu'il suit de là que, lorsque le permis de construire a été délivré au bailleur, le preneur du bail à construction doit être regardé comme un ayant cause du titulaire de l'autorisation de construire au sens des dispositions précitées des articles 1723 decies et 1929 du code général des impôts ».
LOTISSEMENT & DIVISIONS FONCIERES :
CAA. Marseille, 24 novembre 2011, Sté BARKATE, req. n°09MA03035 : « Considérant qu'aux termes de l'article *R. 442-9 du code de l'urbanisme dans sa rédaction applicable à l'espèce : Lorsqu'un coefficient d'occupation des sols est applicable, la surface de plancher hors oeuvre nette maximale autorisée ne peut être supérieure à celle qui résulte de l'application de ce coefficient à la totalité du terrain faisant l'objet de la demande d'autorisation de lotir. Elle peut être répartie librement entre les différents lots, sans tenir compte de l'application du coefficient d'occupation des sols à la superficie de chaque lot. , et qu'aux termes de l l'article R.123-10-1 du même code : Dans le cas d'un lotissement ou dans celui de la construction, sur un même terrain, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, les règles édictées par le plan local d'urbanisme sont appréciées au regard de l'ensemble du projet, sauf si le règlement de ce plan s'y oppose ;
Considérant qu'aux termes des dispositions des articles II NA 14 et 15 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune de Saint Gilles : Les C.O.S. applicables à la zone sont les suivants (...) 0,25 en II NA g (...) et Dépassement du coefficient d'occupation du sol / Néant que le lotissement est situé en secteur NAG ;
Considérant que pour annuler les autorisations de lotir du 29 mai 2007 et le permis d'aménager valant autorisation de lotir modificative, en date du 12 février 2008, le tribunal administratif de Nîmes s'est fondé sur la circonstance que ces deux autorisations incluaient la parcelle n° 17 appartenant à M. B, sans que celui-ci ait donné son accord, ni que soient mentionnées ses coordonnées dans le dossier ; que les premiers juges ont en outre estimé que même si la superficie de la parcelle litigieuse était défalquée, et qu'était prise en compte la possibilité d'augmenter le coefficient d'occupation des sols en application de la possibilité de construire supplémentaire ouverte par le plan d'occupation des sols, au titre des énergies renouvelables, la SHON autorisée excédait en tout état de cause, celle pouvant être créée en application du règlement du plan d'occupation des sols de la commune de Saint Gilles ;
Considérant toutefois que si le permis d'aménager modificatif mentionne encore cette parcelle, l'objet du modificatif était la rectification des limites, afin que l'opération n'empiète plus sur le terrain de l'intéressé ; que la superficie totale du projet Les jardins d'Espeyran 3 mentionnée dans la demande, et pour laquelle le modificatif a été accordé a été diminuée de la superficie de la parcelle de M. B pour être portée à 28133 m² ;
Considérant que la surface à prendre en considération, pour le calcul de la SHON autorisée dans le cadre d'un lotissement est la surface totale du projet, comprenant les espaces verts ; que, le permis d'aménager modificatif du 12 février 2008 portant sur une superficie de 28133 m², c'est à tort que les premiers juges ont considéré que la SHON autorisée de 4579 m² excédait celle pouvant être autorisée par le permis d'aménager, compte tenu d'un cos de 0,25 »
AUTORISATIONS D’URBANISME :
CE.30 décembre 2011, Cne de Saint-Raphaël, req. n°342.398 : « Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumises aux juges du fond que le terrain d'assiette du projet en litige figure sur la liste des éléments architecturaux et paysagers à préserver annexée au plan d'occupation des sols de la COMMUNE DE SAINT-RAPHAËL sur le fondement des dispositions précitées de l'article L. 123-1 du code de l'urbanisme ; que dès lors, il se trouve dans l'une des zones dans lesquelles s'appliquent les prescriptions de l'article R. 430-3 du même code ; que M. C a déposé le même jour ses demandes concernant les deux permis de démolir et le permis de construire nécessaires à la réalisation de l'extension de son habitation ; que si le dossier joint à la demande qui concernait le permis de démolir annulé par l'arrêt n° 08MA03502 ne comportait qu'un nombre limité de documents photographiques, d'autres photographies répondant aux prescriptions de l'article R. 430-3 précité figuraient dans le dossier joint à la demande qui concernait le permis de construire ; que les demandes, qui concernaient un projet de démolition partielle et de reconstruction en vue d'extension relative à une seule et même opération, n'étaient pas dissociables, alors même qu'elles étaient instruites distinctement ; que, dans ces conditions, en jugeant que le dossier de demande de permis de démolir ne comportait pas les documents photographiques requis faisant apparaître les conditions de son insertion dans les lieux environnants, et en particulier dans le parc au sein duquel il est implanté, sans tenir compte des documents figurant dans le dossier de demande de permis de construire présenté le même jour, la cour administrative d'appel a entaché son arrêt d'une erreur de droit »
CAA. Marseille, 24 novembre 2011, Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à Pia 18 rue des Villas, req. n°09MA04411 : « Considérant que par un arrêté du 6 septembre 2011, le maire de Pia a délivré, à sa signature, un permis de construire modificatif à la SCI Rama qui ne portait que sur la régularisation de la signature de l'arrêté ; que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS A PIA 18 RUE DES VILLAS n'est dès lors pas fondé à soutenir que l'arrêté qu'il conteste est entaché d'un vice d'incompétence au motif qu'il aurait été signé par une personne qui n'aurait pas eu délégation à cet effet ;
(…)
Considérant, en second lieu, qu'aux termes de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme : Les demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés : a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux (...) ; qu'aux termes de l'article 662 du code civil : L'un des voisins ne peut pratiquer dans le corps d'un mur mitoyen aucun enfoncement, ni y appliquer ou appuyer aucun ouvrage sans le consentement de l'autre ou sans avoir, à son refus, fait régler par experts les moyens nécessaires pour que le nouvel ouvrage ne soit pas nuisible aux droits de l'autre ; qu'il découle des dispositions précitées du code de l'urbanisme et du code civil qu'il appartient à l'autorité administrative, saisie d'une demande de permis de construire portant sur un mur mitoyen et prévoyant les travaux mentionnés à l'article 662 du code civil, d'exiger la production par le pétitionnaire, soit d'un document établissant qu'il est le seul propriétaire de ce mur, soit du consentement de l'autre copropriétaire du mur mitoyen, ou en cas de refus de celui-ci, du règlement d'expert mentionné à ce même article ;
Considérant que contrairement à ce que soutient le Syndicat requérant, le pétitionnaire a attesté avoir qualité pour présenter la demande de permis de construire en remplissant le cadre correspondant de l'imprimé de la demande ; que si le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS A PIA 18 RUE DES VILLAS soutient que le projet autorisé par l'arrêté en litige méconnaît l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme, dès lors que la surélévation du garage qu'il prévoit s'appuie sur un mur dont il serait propriétaire, il ressort des pièces du dossier de la demande de permis de construire que les travaux de surélévation en cause doivent s'appuyer sur la construction existante sans affecter le mur mitoyen ou appartenant au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS A PIA 18 RUE DES VILLAS ; que cette interprétation des plans est confirmée par le Syndicat requérant qui a demandé au maire de Pia, dans un courrier du 16 janvier 2008, que soit respecté un joint de dilatation entre les deux constructions ; que les jugements de l'autorité judiciaire versés aux débats par le requérant, qui sanctionnent l'exécution par la SCI Roma du permis de construire en litige, demeurent sans influence sur la légalité de ce dernier délivré au vu des plans joints à la demande Considérant, d'autre part, que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS A PIA 18 RUE DES VILLAS soutient que le projet en litige n'est pas construit d'une limite latérale à l'autre conformément à ces mêmes dispositions ; que, toutefois, le projet entre dans le champ de l'exception prévue par le a) de l'article UA7, relative aux terrains ne comportant aucune construction voisine en limite latérale ; que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS A PIA 18 RUE DES VILLAS n'est, par suite, pas fondé à soutenir que l'arrêté qu'il conteste a été délivré en violation de la réglementation du POS".
TRAVAUX SUR EXISTANTE & RECONSTRUCTION A L’IDENTIQUE :
CAA. Marseille, 24 novembre 2011, Edmond A…, req. n°11MA00328 : « Considérant, en second lieu, qu'aux termes de l'article L. 111-3 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction alors applicable : La reconstruction à l'identique d'un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de dix ans est autorisée nonobstant toute disposition d'urbanisme contraire, sauf si la carte communale ou le plan local d'urbanisme en dispose autrement, dès lors qu'il a été régulièrement édifié. / Peut également être autorisée, sauf dispositions contraires des documents d'urbanisme et sous réserve des dispositions de l'article L. 421-5, la restauration d'un bâtiment dont il reste l'essentiel des murs porteurs lorsque son intérêt architectural ou patrimonial en justifie le maintien et sous réserve de respecter les principales caractéristiques de ce bâtiment. ; qu'aux termes des dispositions de l'article L. 111-4 du même code, qui se sont substituées aux anciennes dispositions de l'article L. 421-5 : Lorsque, compte tenu de la destination de la construction ou de l'aménagement projeté, des travaux portant sur les réseaux publics de distribution d'eau, d'assainissement ou de distribution d'électricité sont nécessaires pour assurer la desserte du projet, le permis de construire ou d'aménager ne peut être accordé si l'autorité compétente n'est pas en mesure d'indiquer dans quel délai et par quelle collectivité publique ou par quel concessionnaire de service public ces travaux doivent être exécutés. /Lorsqu'un projet fait l'objet d'une déclaration préalable, l'autorité compétente doit s'opposer à sa réalisation lorsque les conditions mentionnées au premier alinéa ne sont pas réunies. ;
Considérant qu'il résulte de ces dernières dispositions qu'un permis de construire doit être refusé lorsque, d'une part, des travaux d'extension ou de renforcement de la capacité des réseaux publics de distribution d'eau, d'assainissement ou d'électricité sont nécessaires à la desserte de la construction projetée et, d'autre part, lorsque l'autorité compétente n'est pas en mesure d'indiquer dans quel délai et par quelle collectivité publique ou par quel concessionnaire de service public ces travaux doivent être exécutés, après avoir, le cas échéant, accompli les diligences appropriées pour recueillir les informations nécessaires à son appréciation ; que, dans les mêmes conditions, un certificat d'urbanisme négatif doit être délivré lorsque la demande porte sur une opération déterminée ;
Considérant qu'en vertu du règlement du périmètre de protection rapprochée des sources d'Issanka approuvé par arrêté du préfet de l'Hérault en date du 9 décembre 1988 : (...) pour les maisons individuelles existantes maintenues en assainissement individuel, les installations d'épuration devront être mises aux normes en vigueur. L'assainissement du secteur d'Issanka sera assuré par un réseau d'assainissement raccordé sur celui de Balaruc le Vieux (...) ;
Considérant, que, d'une part, il ressort des pièces du dossier, et notamment des photographies produites, que les bâtiments à restaurer, bien que dans un état de vétusté et d'abandon certains, ont néanmoins conservé l'essentiel de leurs murs porteurs ; qu'en outre, il n'est pas sérieusement contesté par la commune de Poussan que ces vestiges présentent, ainsi que l'a indiqué l'architecte des Bâtiments de France dans son avis, un intérêt architectural qui justifie leur maintien et leur restauration ; que, par suite, M. A pouvait se prévaloir d'un droit à la reconstruction à l'identique de ces bâtiments sur le fondement de l'article L. 111-3 du code de l'urbanisme précité ; que, d'autre part, le règlement du plan d'occupation des sols autorise, dans le secteur inondable C de la zone concernée, l'aménagement des constructions existantes ou les constructions nouvelles sous réserve que le plancher habitable soit à 0,30 m au-dessus des plus hautes eaux historiques ou centennales ; que, d'autre part, contrairement à ce que fait valoir la commune, il n'est pas établi que le risque d'inondation existant dans le secteur en cause serait de nature à faire obstacle au projet de restauration, situé en zone d'aléa fort, d'aléa modéré et d'aléa faible du plan de prévention des risques d'inondation applicable sur le territoire communal, dès lors que M. A soutient sans être sérieusement contredit que le plancher habitable est situé à 0, 30 m au-dessus des plus hautes eaux historiques ou centennales, seuil fixé dans le secteur inondable C de la zone concernée par le règlement du plan d'occupation des sols ;
Considérant, toutefois, que le maire s'est notamment fondé, pour délivrer le certificat contesté, sur l'absence de raccordement au réseau d'eau potable du terrain de M. A ; qu'il ressort des pièces du dossier que le réseau de distribution d'eau potable est situé à un peu plus d'un kilomètre de la propriété de M. A ; que si ce dernier fait valoir qu'il existe un puits sur son terrain, il ne justifie toutefois ni de son existence ni de la potabilité de son eau ; qu'en outre, s'il est constant qu'un projet de raccordement du secteur au réseau d'assainissement de Balaruc le Vieux existe, il n'est en revanche pas établi ni même allégué que des travaux de raccordement du secteur au réseau public d'eau potable seraient envisagés par la commune ; que, dans ces conditions, le maire de Poussan devait, pour ce seul motif de sécurité et de salubrité publique, délivrer un certificat négatif alors même que la demande de M. A entrait dans le champ d'application de l'article L. 111-3 du code de l'urbanisme ».
CONTENTIEUX DE LA LEGALITE :
CAA. Marseille, Novembre 2011, SCI CACHOU, req. n°11MA01493 : « Considérant qu'aux termes de l'article R.600-2 du code de l'urbanisme : Le délai de recours contentieux à l'encontre d'une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou d'un permis de construire, d'aménager ou de démolir court à l'égard des tiers à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l'article R.424-15. ; que ces dispositions, qui ont pour objet de permettre l'information des tiers, impliquent nécessairement que le permis de construire affiché puisse être visible des tiers ; que pour tenir compte de la configuration et de la superficie du terrain, l'affichage peut être réalisé à proximité immédiate du terrain d'assiette pour qu'il soit lisible à partir d'une voie ouverte à la circulation du public ;
Considérant qu'il ressort des constats d'huissiers produits par la SCI CACHOU et par M. Thierry A qu'un précédent permis de construire en date du 27 novembre 2009 relatif aux parcelles 638 et 642 situées en bordure du chemin de la Jupette a été affiché jusqu'au 25 février 2010 inclus sur un poteau électrique situé en bordure de ce chemin, à proximité immédiate des parcelles 638 et 642 ; que, postérieurement à l'ordonnance du 9 février 2010 ordonnant la suspension de ce permis de construire relatif aux parcelles 638 et 642, le maire de la commune de Boisset et Gaujac a délivré le 23 février 2010 à la SCI CACHOU un permis de construire relatif aux parcelles 639 et 643, contiguës aux parcelles 638 et 642 et situées à une trentaine de mètres en retrait par rapport au chemin de la Jupette ; qu'il ressort des constats d'huissiers cités-ci dessus que ce second permis de construire a été affiché de manière continue à compter du 26 février 2010 et jusqu'au 26 avril 2010 sur le même poteau électrique que celui sur lequel avait été affiché le permis de construire du 27 novembre 2009 relatif aux parcelles 638 et 642 ;
Considérant, d'une part, qu'en raison de la distance d'une trentaine de mètres séparant le chemin de la Jupette des parcelles 639 et 643, un affichage du permis de construire sur le terrain d'assiette n'aurait ni été visible ni lisible à partir de ce chemin, seule voie ouverte à la circulation du public proche du terrain d'assiette ; que, dès lors, la SCI CACHOU n'a pas méconnu l'article R.600-2 du code de l'urbanisme en affichant le permis de construire du 23 février 2010 sur le poteau électrique situé en bordure du chemin de la Jupette, au droit des parcelles 638 et 642, qui au demeurant, sont les composantes avec les parcelles 639 et 643 d'un même terrain ;
Considérant, d'autre part, que même si les deux panneaux d'affichage accrochés successivement sur le poteau électrique situé en bordure du chemin de la Jupette présentaient nécessairement le même aspect général dès lors qu'ils provenaient du même fournisseur, les mentions qui étaient y portées étaient différentes, s'agissant du numéro de permis de construire (03004209A0036 pour le premier et 03004209A0049 pour le second), de la date de délivrance des permis de construire (27.11.09 pour le premier et 23 février 2010 pour le second), de la nature des travaux (villa pour le premier et maison individuelle pour le second), de la hauteur (7,17 pour le premier et 7.20 ml pour le second), de la surface du terrain (1 500 pour le premier et 1 500,00 m² pour le second) ;
Considérant qu'il résulte de ce qui précède que c'est à tort que le tribunal administratif de Nîmes a estimé que les circonstances dans lesquelles avaient été successivement affichés les deux permis de construire avaient pu légitimement donner à penser, à une personne normalement avertie, que l'affichage du permis initialement octroyé se poursuivait sur le terrain ;
Considérant que la demande dirigée par M. Thierry A contre le permis de construire du 23 février 2010 n'a été enregistrée au greffe du tribunal administratif de Nîmes que le 20 juillet 2010, soit après l'expiration du délai fixé par l'article R.600-2 du code de l'urbanisme ; que, dès lors, la demande de M. Thierry A était tardive et, par suite, irrecevable ».
Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés
