13 DECISIONS SIGNALEES CE MOIS CI (Bonnes fêtes & A l'année prochaine...)

INTERPRETATION & APPLICATION DES NORMES :

CAA. Bordeaux, 2 novembre 2009, Aziza A…, req. n°08BX02407

Lorsque l’article 7 du règlement local d’urbanisme impose une implantation d’une limite séparative latérale à l’autre,  la circonstance qu'un passage pour véhicules soit aménagé sur l'une des limites latérales et qu'un autre commerce occupant la même unité foncière soit installé en bordure de l'autre limite latérale ne fait pas obstacle, en l'absence de dispositions spécifiques en ce sens du plan local d'urbanisme, à l'application des règles d'implantation définies par ces dispositions.

ZAC & OPERATION D’AMENAGEMENT :

TA. Cergy, 12 juin 2009, Bulgan, req. n°07-08879

La seule circonstance qu’une convention ait été conclue avant l’approbation du dossier de ZAC ne l’affecte pas de nullité dès lors qu’elle avait l’objet d’une approbation dans son principe par une convention de rénovation urbaine précisant les éléments essentiels de l’opération d’aménagement dont la ZAC n’est que l’une des formes possible (frappé d’appel).

PIG :

CE. 18 novembre 2009, Cne de Saint-Denis les Sens, req. n° 309.096

Un projet d'intérêt général doit être inscrit dans le document d'urbanisme de la commune concernée par modification ou révision. Il n'est donc pas en lui-même un document d'urbanisme de la commune, mais un projet devant conduire à la révision ou la modification du document existant. Il ne s'agit pas également d'une décision relative à l'utilisation ou l'occupation des sols. Par voie de conséquence, le recours contre la décision préfectorale portant déclaration de PIG n’est pas soumis à l’ancien article R.600-1 du Code de l’urbanisme.

DROIT DE PREEMPTION :

CE. 20 novembre 2009, Cne d’Ivry-sur-Seine, req. n°316.732 

Lorsqu'une collectivité publique décide d'exercer le droit de préemption urbain pour constituer une réserve foncière à l'intérieur d'un périmètre qu'elle a délimité en vue d'y mener une opération d'aménagement et d'amélioration de la qualité urbaine. Les exigences de motivation résultant de l'article L. 210-1 doivent être regardées comme remplies lorsque la décision fait référence aux dispositions de la délibération délimitant ce périmètre et qu'un tel renvoi permet de déterminer la nature de l'action ou de l'opération d'aménagement que la collectivité publique entend mener pour améliorer la qualité urbaine au moyen de cette préemption. A cette fin, la collectivité peut soit indiquer l'action ou l'opération d'aménagement prévue par la délibération délimitant ce périmètre à laquelle la décision de préemption participe, soit renvoyer à cette délibération elle-même si celle-ci permet d'identifier la nature de l'opération ou de l'action d'aménagement poursuivie.

CE. 20 novembre 2009, Cne de Noisy le Grand, req. n° 316.961

Lorsque la loi autorise la motivation par référence à un programme local de l'habitat, les exigences résultant de l'article L. 210-1 doivent être regardées comme remplies lorsque la décision de préemption se réfère à une délibération fixant le contenu ou les modalités de mise en œuvre de ce programme, et qu'un tel renvoi permet de déterminer la nature de l'action ou de l'opération d'aménagement que la collectivité publique entend mener au moyen de cette préemption. A cette fin, la collectivité peut soit indiquer la nature de l'action ou de l'opération d'aménagement du programme local de l'habitat à laquelle la décision de préemption participe, soit se borner à renvoyer à la délibération si celle-ci permet d'identifier la nature de l'action ou de l'opération d'aménagement poursuivie, eu égard notamment aux caractéristiques du bien préempté et au secteur géographique dans lequel il se situe.

LOTISSEMENT & DIVISIONS FONCIERES :

CAA. Marseille, 20 novembre 2009, Cne de Roquebrune, req. n°07MA02642 

Le projet en litige concernait la réalisation d'une maison d'habitation sur un terrain, issu de la division en 6 parcelles d'une même unité foncière et qui, dans le dernier état de la demande de permis modificatif, se composait des parcelle limitrophes cadastrées 889 et 897. il n’était toutefois pas établi que cette division d'une propriété non construite, et dont certaines des unités ainsi créées n'étaient pas constructibles, soit en raison de leur nature, s'agissant pour l'une d'un délaissé de ruisseau, soit en raison de leur superficie insuffisante au regard des règles d'implantation et de surface énoncées par le règlement du plan d'occupation des sols en vigueur, avait pour objet de permettre l'implantation de bâtiments dans plus de deux des terrains constitués à l'occasion de cette division. Partant, la circonstance retenue par le tribunal administratif que ni la propriétaire de l'unité foncière d'origine, qui restait propriétaire de terrains issus de cette division, ni la COMMUNE DE ROQUEBRUNE SUR ARGENS, qui en avait acquis un, n'apportaient la preuve de leur renonciation à implanter des bâtiments sur les terrains issus de cette division dans le délai de 10 ans mentionné par le code de l'urbanisme, ne permettait de constater l'existence d'un lotissement au sens des dispositions précitées dès lors que l'intention de construire sur les terrains de ces propriétaires n'était ni manifeste lors de la délivrance du permis de construire, ni révélée par les pièces du dossier. C'est donc à tort que le tribunal administratif a subordonné la légalité des permis de construire pour la réalisation d'une construction sur un terrain issu de la division d'une propriété à la délivrance préalable d'une autorisation de lotir.

RECONSTRUCTION A L’IDENTIQUE :

CAA. Marseille, 20 novembre 2009, Michelle A, req. n°07MA03486

L'implantation du projet de reconstruction est prévue sur une parcelle différente du terrain d'assiette du bâtiment détruit par un sinistre. Aussi, quelles que soient les circonstances qui expliquent ce changement de localisation, cette différence d'implantation interdit de regarder le projet en litige comme étant la reconstruction à l'identique d'un bâtiment détruit au sens de l’article L.111-3 du Code de l’urbanisme.

TRAVAUX SUR EXISTANT :

CAA. Marseille, 20 novembre 2009, Jean-Pierre A…, req. n°08MA02126

La notion d’extention limitée s’établit en considération de l’importance de la construire et non pas au regard de la superficie de son terrain d’assiette.

CAA. Marseille, 20 novembre 2009, Edith A…, req. n°07MA03452

L'article 14 du règlement du plan d'occupation des sols, relatif au coefficient d'occupation des sols, prévoit la possibilité d'extension de constructions existantes en fixant des limites au regard de la SHON en fonction de la surface existante et précise que ces dispositions ne s'appliquent pas à « l'aménagement du corps de bâtiment principal dans les volumes existants. En tout état de cause, l'aménagement et l'extension de ces constructions ne doivent pas entraîner la création d'un nouveau logement ». Cet article s'applique à un projet ayant pour objet d'aménager une construction existante. Aussi, dès lors qu’il n’est pas établie, que le bâtiment d'origine comportait six logements alors que la commune a versé au dossier plusieurs attestations selon lesquelles ledit bâtiment n'aurait comporté que deux logements, l'un pour le propriétaire et l'autre pour le gardien, ce projet doit être regardé comme portant sur la création de nouveaux logements, en méconnaissance des dispositions précitées de l'article 14.

CAA. Marseille, 20 novembre 2009, Marie-Christine A…, req. n°07MA03857

Pour application de l’article L. 146-4 du code de l'urbanisme – en ce qu’il dispose que « En dehors des espaces urbanisés, les constructions ou installations sont interdites sur une bande littorale de cent mètres à compter de la limite haute du rivage ou des plus hautes eaux pour les plans d'eau intérieurs désignés à l'article 2 de la loi n° 86-2 du 3 janvier 1986 précitée » - les changements de destination sont soumis aux mêmes interdictions que les constructions nouvelles.  Par voie de conséquence, le projet consistant  à transformer un garage existant en logement par des travaux de réaménagement et de surélévation  alors que ce bâtiment se trouve dans la bande littorale de cent mètres, en dehors des espaces urbanisés de la commune de Galeria méconnait ces dispositions.

AUTORISATIONS D’URBANISME :

CAA. Bordeaux, Sté du Parc Eolien de Saint Germain de Marencennes, req. n°08BX01463

Un permis de construire modificatif d’un projet soumis à enquête publique implique le renouvellement de cette enquête publique, quand bien même les modifications projetées auraient-elles pour objet de réduire l’impact environnementale du projet initiale.

CONTENTIEUX :

CE. 16 novembre 2009, SARL Les Résidences La Cavalière, req. n°308.623

Si un permis de construire ne peut être délivré que pour un projet qui respecte la réglementation d'urbanisme en vigueur, il ne constitue pas un acte d'application de cette réglementation. Par suite, un requérant demandant l'annulation d'un permis de construire ne saurait utilement se borner à soutenir qu'il a été délivré sous l'empire d'un document d'urbanisme illégal, quelle que soit la nature de l'illégalité dont il se prévaut, ni à demander l'annulation de ce permis par voie de conséquence de celle du document sur le fondement duquel il a été accordé. Cependant, il résulte de l'article L. 125-5 devenu L. 121-8 du code de l'urbanisme que l'annulation pour excès de pouvoir d'un document d'urbanisme a pour effet de remettre en vigueur le document d'urbanisme immédiatement antérieur. Dès lors, il peut être utilement soutenu devant le juge qu'un permis de construire a été délivré sous l'empire d'un document d'urbanisme annulé à la condition que le requérant fasse en outre valoir que ce permis méconnaît les dispositions pertinentes ainsi remises en vigueur

TA. Toulon, 10 novembre 2009, M. Bouahik, req. n°07-06075

Si le projet est excédentaire de trois places de stationnement, quatre d’entre elles sont projetées dans une marge de recul devant être aménagés en espace vert. Partant, cette illégalité ne saurait donner lieu à une annulation partielle au titre de l’article L.600-5 du Code de l’urbanisme dès lors que l’annulation partielle du projet en tant qu’il autorise ces quatre places aboutirait à un projet déficitaire d’une place.

Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés 

Texte de la question (publiée au JO le : 07/07/2009 page : 6834) : « M. André Schneider attire l'attention de M. le ministre d'État, ministre de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de la mer, en charge des technologies vertes et des négociations sur le climat, sur les difficultés d'application du décret n° 2008-1353 du 19 décembre 2008 qui prolonge le délai de validité des permis de construire, d'aménager ou de démolir, et des décisions de non-opposition à une déclaration préalable. Ce texte prévoit que, « par dérogation aux dispositions figurant aux premier et troisième alinéas de l'article R. 424-17 et à l'article R. 424-18 du code de l'urbanisme, le délai de validité des permis de construire, d'aménager ou de démolir et des décisions de non-opposition à une déclaration intervenus au plus tard le 31 décembre 2010 est porté à trois ans. Cette disposition ne fait pas obstacle à la prorogation de ces autorisations dans les conditions définies aux articles R. 242-21 à R. 424-23 du même code ». Le renvoi, par ce décret, aux seuls permis de construire, permis d'aménager et de démolir et aux décisions de non-opposition à déclaration préalable ainsi qu'aux seules dispositions des articles R. 424-17 et R. 424-18 issus du décret du 5 janvier 2007, ne précise pas si cette prolongation s'applique aux autorisations délivrées sous le régime antérieur. Il lui demande de bien vouloir lui indiquer si la prolongation exceptionnelle d'un an du délai de validité des autorisations d'urbanisme prévue par le décret du 19 décembre 2008 concerne uniquement les autorisations demandées après le 1er octobre 2007 ou si elle s'applique également aux autorisations instruites sous l'ancien régime »

Texte de la réponse (publiée au JO le : 15/12/2009 page : 12074) : « S'agissant des autorisations demandées ou des déclarations faites avant le 1er octobre 2007, il y a bien lieu d'appliquer les dispositions du décret n° 2008-1353 du 19 décembre 2008 relatif au délai de validité des autorisations d'urbanisme. En effet, même si l'article 26 du décret du 5 janvier 2007 précise que ces autorisations ou déclarations restent soumises aux règles de compétence, de forme et de procédure en vigueur à la date de leur dépôt, la durée de validité est une règle de fond et non de forme ou de procédure. L'article 26 ne lui est donc pas applicable. Le décret du 19 décembre 2008 est également applicable aux permis de construire accordés avant le 1er octobre 2007 »


Texte de la question (publiée au JO le : 11/08/2009 page : 7784) : « M. Michel Terrot attire l'attention de M. le secrétaire d'État chargé du logement et de l'urbanisme sur la prolongation de durée de validité des permis de construire prévue par le décret n° 2008-1353 du 19 décembre 2008. Il a pris bonne note de la réponse apportée le 21 juillet 2009 (JO AN, page 7232) à la question n° 45246, par laquelle il était indiqué que les permis de construire accordés avant le 1er octobre 2007 bénéficient de la prolongation de durée de validité prévue par le décret n° 2008-1353 du 19 décembre 2008. Compte tenu du sens de cette réponse, il souhaiterait avoir la confirmation que la prorogation bénéficie également aux autorisations de lotir délivrées sous l'empire des règles antérieures à la réforme des autorisations d'urbanisme, qu'elle aient été délivrées avant le 1er octobre 2007 ou après cette date, et, partant, s'il convient d'ajouter un an de validité aux 18 mois et trois ans prévus par les dispositions de l'ancien article R. 315-30 du code de l'urbanisme »

Texte de la réponse (publiée au JO le : 15/12/2009 page : 12075) : « L'article 1 du décret n° 2008-1353 fixe précisément le champ d'application de la prorogation du délai d'un an des autorisations de construire en indiquant que cette disposition concerne « le délai de validité des permis de construire, d'aménager ou de démolir et des décisions de non-opposition à une déclaration intervenus au plus tard le 31 décembre 2010 ». Compte tenu du régime particulier de caducité des autorisations de lotir, délivrées en application des règles en vigueur avant la réforme du 1er octobre 2007, celles-ci ne figurent pas au nombre des actes énumérés par ledit décret. En conséquence, les autorisations de lotir régies par la législation antérieure à la réforme évoquée ne peuvent bénéficier des dispositions dérogatoires introduites par le texte réglementaire du 19 décembre 2008. Leur durée de validité reste fixée à dix-huit mois et trois ans, en application de l'ancien article R. 315-30 du code de l'urbanisme. En revanche, les lotissements ayant fait l'objet d'un permis d'aménager ou d'une non-opposition à déclaration préalable depuis le 1er octobre 2007 en bénéficient »


Commentaires : Voici deux réponses particulièrement intéressantes pour ce qui concerne la vraie problématique du délai de validité des autorisations de lotir délivrées après le 1er octobre 2007 mais en conséquence d’une demande régulièrement déposée avant cette échéance.

En effet, suivant la règle posée par l’article 26 du décret du 5 janvier 2007 (dans sa rédaction issue du décret du 11 septembre 2007) les demandes présentées avant le 1er octobre 2007 restent régies par les règles de compétence, de forme et procédure en vigueur avant cette date : telle étant la raison pour laquelle les demandes d’autorisation de lotir présentées avant cette échéance mais dont le délai d’instruction expirait après celles-ci ont abouti à la délivrance d’autorisations de lotir et non pas de permis d’aménager.

Il reste, comme le précise à juste titre les réponses ministérielles précitées, que la règle posée par l’article 26 susvisé ne régie pas le délai de validité des autorisations d’urbanisme puisqu’il s’agit d’une règle de fond.

Or, les dispositions des articles R.424-17 et suivants, ainsi que celles du décret du 19 décembre 2008, ne visent pas expressément les autorisations de lotir ; élément déterminant selon la seconde réponse susvisée.

Mais à s’en tenir à la rare jurisprudence rendue à propos de l’application dans le temps des articles R.424-17 et suivants, le délai de validité d’une autorisation d’urbanisme doit être déterminée en considération de celui en vigueur à sa date de délivrance.

On voit donc mal comment le régime des autorisations de lotir délivrées après le 1er octobre 2007 pourrait rester déterminé par l’ancien article R.315-30 dans la mesure où :

- d’une part, il s’agit donc d’une règle de fond ne relevant pas de l’article 26 du décret du 5 janvier 2007 ;
- d’autre part, l’article 315-30 a été abrogé le 1er octobre 2007 par l’entrée en vigueur du décret du 5 janvier 2007.

On admira ainsi le brio avec lequel la seconde réponse susvisée évite soigneusement d’aborder le problème des autorisations de lotir délivrées après le 1er octobre 2007 alors que l’objet de la question posée était précisément d’avoir « la confirmation que la prorogation bénéficie également aux autorisations de lotir délivrées sous l'empire des règles antérieures à la réforme des autorisations d'urbanisme, qu'elle aient été délivrées avant le 1er octobre 2007 ou après cette date »…

Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés