JURISURBA - Actualité du droit de l'urbanisme ©

Texte de la question (JOAN le : 03/06/2008 page : 4579) :
« Mme Marie-Jo Zimmermann attire l'attention de M. le ministre d'État, ministre de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de l'aménagement du territoire, sur le cas où un immeuble a été réalisé sans permis de construire et où aucune poursuite n'a été engagée dans le délai de prescription. Si ultérieurement le propriétaire souhaite effectuer une extension du bâtiment en cause, elle souhaite savoir si un permis de construire peut être accordé et si ce permis de construire ne doit concerner que les travaux nouveaux envisagés, ou inclure également la construction initiale »

Texte de la réponse (JOAN le : 23/06/2009 page : 6140)
« Lorsqu'un propriétaire souhaite agrandir ou procéder à des travaux sur un bâtiment irrégulièrement construit sans autorisation, il doit déposer une demande de permis de construire portant à la fois sur l'existant et sur le projet à réaliser (Conseil d'État, Thalamy, 9 juillet 1986, n° 51172). Le permis ne pourra être accordé que si l'ensemble de la construction est conforme aux règles d'urbanisme en vigueur au moment de la délivrance. L'autorisation ainsi délivrée permettra à la fois d'autoriser la réalisation des travaux projetés et de régulariser administrativement la construction existante édifiée sans autorisation. Toutefois, l'article L. 111-12 du code de l'urbanisme, introduit par l'article 9 de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement (ENL), prévoit que « lorsqu'une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou de déclaration de travaux (devenue déclaration préalable depuis le 1er octobre 2007) ne peut être fondé sur l'irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l'urbanisme ». Le deuxième alinéa de cet article précise que ces dispositions ne sont pas applicables, notamment « lorsque la construction a été réalisée sans permis de construire ». En application du deuxième alinéa de l'article L. 111-12 précité, si l'ensemble de la construction n'est pas conforme aux règles en vigueur, le permis de construire sera donc refusé, même au-delà du délai de dix ans, puisque l'immeuble existant a été réalisé sans permis. La construction existante ne sera donc pas régularisée et le demandeur ne pourra pas réaliser les travaux complémentaires envisagés. En revanche, dans le cas où les travaux projetés portent sur des éléments dissociables de l'immeuble édifié sans permis de construire, le demandeur peut déposer une requête portant sur ces seuls travaux, et n'incluant pas la partie existante. L'autorisation pourra lui être accordée si les règles applicables le permettent. De la même façon, des travaux d'entretien ou de réparations ordinaires (par exemple, le remplacement des huisseries par d'autres identiques) ou des travaux ne modifiant pas l'aspect extérieur de la construction, qui ne sont pas soumis à autorisation, peuvent être effectués (voir réponse ministérielle n° 3439 à Mme Zimmerman publiée au JO du 15 janvier 2008, réponse ministérielle n° 27730 à M. Flory publiée au JO du 16 décembre 2008, réponse ministérielle n° 01578 à M. Masson publiée au JO Sénat du 17 janvier 2008) ».

Commentaire: Comme on le sait, le défaut d’existence légale de la construction sur laquelle les travaux sont projetés est opposable non seulement aux travaux relevant du champ d’application du permis de construire mais également à ceux relevant du champ d’application de la déclaration préalable (CE. 30 mars 1994, Gigoult, req. n°137.881).

Mais il faut s’interroger sur l’opposabilité de l’inexistence légale de la construction sur laquelle les travaux sont projetés lorsque ces derniers sont dispensés de toute formalité au titre de l’article R.421-13 du Code de l’urbanisme, lequel recouvre l’ensemble des travaux projetés sur une construction précédemment édifiée, à l’exception des travaux expressément soumis à permis de construire en application des articles R.421-14 à R.421-16 ou à déclaration préalable.

Précisément, réponse ministérielle relevée aujourd’hui induit qu’ils pourraient être réalisés sans autorisation destinée à régulariser la construction sur laquelle ils portent. Cette solution ne principe nous parait toutefois sujette à caution.

Il est vrai que c’est principalement au stade de la demande de permis de construire ou de la déclaration préalable que l’illégalité de la construction sur laquelle ils portent a vocation à être sanctionnée. A priori, si les travaux projetés sont dispensés de toute formalité au titre du Code de l’urbanisme, on voit mal comment l’administration pourrait s’y opposer au motif tiré de l’irrégularité de la construction initiale.

Il reste que l’article R.421-13 du Code de l’urbanisme vise expressément « les travaux exécutés sur des constructions existantes ».

Il n’est donc pas totalement exclu que les travaux projetés sur une construction dépourvue d’existence légale soient considérés comme ne pouvant pas bénéficier du régime prévu par l’article R.421-13 puisqu’il ressort il ressort de la jurisprudence rendue en la matière que tant le juge administratif (CE. 30 mars 1994, Gigoult, req. n°137.881) que le juge judiciaire (Cass. crim, 9 mars 1993, François Derrien, pourvoi n°92-82.372) tiennent compte de la régularité de la construction pour déterminer l’autorisation à laquelle sont assujettis les travaux projetés sur cet ouvrage mais également pour établir si, le cas échéant, ceux-ci sont dispensés de toute formalité (en ce sens : Concl. : S.Lasvignes sur : CE. 13 octobre 1993, Mme Clément, req.. n°126.112 ; BJDU, n°1/94, p.53).

Partant, on peut donc considérer qu’en l’absence de régularisation de cette construction, l’administration serait en droit d’ordonner l’interruption des travaux sur le fondement de l’article L.480-2 du Code de l’urbanisme dès lors que celui-ci peut être mis en œuvre s’agissant de travaux dispensés de toute formalité dès lors qu’ils sont indissociables d’une construction soumise à autorisation (CAA. Versailles, 7 juin 2007, SCI Eline, req. n°06VE02378 ; CAA. Marseille, 18 mai 2006, M. Georges X…, req. n°03MA00455).



Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés

Publié au JORF n°0144 du 24 juin 2009 page 10279

Article 1er :

Le chapitre IV du titre Ier du livre II de la deuxième partie (Décrets) du code de l'urbanisme est ainsi modifié :
I. ― L'intitulé du chapitre est complété par les mots : « et les terrains faisant l'objet de projets d'aménagement commercial ».
II. ― Dans l'article R. 214-1, les mots : « Lorsqu'une commune envisage d'instituer le droit de préemption sur les fonds artisanaux, les fonds de commerce et les baux commerciaux prévu par l'article L. 214-1 » sont remplacés par les mots : « Lorsqu'une commune envisage d'instituer, en application de l'article L. 214-1, le droit de préemption sur les fonds artisanaux, les fonds de commerce, les baux commerciaux et les terrains portant ou destinés à porter des commerces d'une surface de vente comprise entre 300 et 1 000 mètres carrés ».
III. ― L'article R. 214-3 est remplacé par les dispositions suivantes :
« Art. R.* 214-3. - Le droit de préemption institué en application de l'article L. 214-1 peut s'exercer sur les biens suivants, lorsqu'ils sont aliénés à titre onéreux :
« a) Les fonds artisanaux, les fonds de commerce ou les baux commerciaux ;
« b) Les terrains portant des commerces ou destinés à porter des commerces dans un délai de cinq ans à compter de leur aliénation, dès lors que ces commerces sont des magasins de vente au détail ou des centres commerciaux au sens de l'article L. 752-3 du code de commerce, ayant une surface de vente comprise entre 300 et 1 000 mètres carrés.
« Le présent article ne s'applique pas aux biens ou droits qui sont inclus dans la cession d'une ou de plusieurs activités prévue à l'article L. 626-1 du code de commerce ou dans le plan de cession arrêté en application de l'article L. 631-22 ou des articles L. 642-1 à L. 642-17 du code de commerce. »
IV. - L'article R. 214-4 est remplacé par les dispositions suivantes :
« Art. R.* 214-4. - La déclaration préalable prévue au troisième aliéna de l'article L. 214-1 est établie dans les formes prescrites par un arrêté du ministre chargé de l'urbanisme et du ministre de la justice.
« La déclaration en quatre exemplaires est adressée, par pli recommandé avec demande d'avis de réception, au maire de la commune où est situé le fonds, l'immeuble dont dépendent les locaux loués ou le terrain portant les commerces ou destiné à porter des commerces d'une surface de vente comprise entre 300 et 1 000 mètres carrés. La déclaration peut aussi être déposée en mairie contre récépissé.
« Lorsque l'aliénation porte sur un terrain défini au b de l'article R. 214-3 et qu'elle est soumise au droit de préemption institué par le chapitre II ou le chapitre III du présent titre, la déclaration est souscrite dans les formes et conditions prévues par l'article R. 213-5. Elle précise, selon le cas, la surface de vente du commerce existant sur le terrain ou la possibilité d'implanter sur le terrain, dans les cinq ans suivant l'aliénation, un commerce d'une surface de vente comprise entre 300 et 1 000 mètres carrés. »
V. - Après l'article R. 214-4, sont insérés les articles R. 214-4-1, R. 214-4-2 et R. 214-4-3 ainsi rédigés :
« Art. R.* 214-4-1. - Lorsque la déclaration préalable porte sur un terrain défini au b de l'article R. 214-3, le maire transmet copie de la déclaration dès sa réception au directeur des services fiscaux en lui précisant si cette transmission vaut demande d'avis.
« Art. R.* 214-4-2. - Lorsque la commune décide d'acquérir un terrain qui est soumis à la fois au droit de préemption prévu par le présent chapitre et au droit de préemption institué par le chapitre II ou le chapitre III du présent titre, elle indique sur le fondement de quel chapitre elle exerce son droit de préemption.
« Art. R.* 214-4-3. - Lorsqu'un terrain situé dans un périmètre délimité en application de l'article R. 214-1 fait l'objet d'une aliénation sans que celle-ci ait été précédée de la déclaration prévue à l'article R. 214-4, le vendeur en informe l'acquéreur par une mention spécifique figurant dans l'acte de vente ou, en cas de vente par adjudication, par une mention spécifique portée dans le cahier des charges. »
VI. - Dans l'article R. 214-7, les mots : « en cas de cession d'un fonds artisanal, d'un fonds de commerce ou d'un bail commercial par voie d'adjudication » sont remplacés par les mots : « en cas de cession, par voie d'adjudication, d'un fonds artisanal, d'un fonds de commerce, d'un bail commercial ou d'un terrain portant ou destiné à porter des commerces d'une surface de vente comprise entre 300 et 1 000 mètres carrés ».
VII. - Dans l'article R. 214-8, les mots : « en cas de cession de gré à gré d'un fonds artisanal, d'un fonds de commerce ou d'un bail commercial » sont remplacés par les mots : « en cas de cession de gré à gré d'un fonds artisanal, d'un fonds de commerce, d'un bail commercial ou d'un terrain portant ou destiné à porter des commerces d'une surface de vente comprise entre 300 et 1 000 mètres carrés ».
VIII. - Dans l'article R. 214-9, les mots : « en cas d'acquisition du fonds ou bail » sont remplacés par les mots : « en cas d'acquisition du fonds, d'un bail ou d'un terrain ».
IX. - L'article R. 214-10 est complété par les mots : « ou du terrain ».
X. - La seconde phrase de l'article R. 214-11 est abrogée.
XI. - Dans la première phrase de l'article R. 214-12, les mots : « du fonds artisanal, du fonds de commerce ou du bail commercial » sont remplacés par les mots : « du fonds artisanal, du fonds de commerce, du bail commercial ou du terrain » et dans la deuxième phrase du même article, les mots : « la description du fonds ou du bail » sont remplacés par les mots : « la description du fonds, du bail ou du terrain ».
XII. - Dans l'article R. 214-15, les mots : « la désignation sommaire du fonds ou du bail rétrocédé » sont remplacés par les mots : « la désignation sommaire du fonds, du bail ou du terrain rétrocédé ».

Article 2 :

Le ministre d'Etat, ministre de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de l'aménagement du territoire, et la garde des sceaux, ministre de la justice, sont chargés, chacun en ce qui le concerne, de l'exécution du présent décret, qui sera publié au Journal officiel de la République française.


Fait à Paris, le 22 juin 2009.


François Fillon
Par le Premier ministre :
Le ministre d'Etat, ministre de l'écologie,
de l'énergie, du développement durable
et de l'aménagement du territoire,
Jean-Louis Borloo
La garde des sceaux, ministre de la justice,
Rachida Dati




Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés

JO du 20/06/2009 : Décret n° 2009-722 du 18 juin 2009 pris pour l’application des articles 1er et 2 de la loi n° 2009-179 du 17 février 2009 pour l’accélération des programmes de construction et d’investissement publics et privés

Le Premier ministre,
Sur le rapport du ministre d’Etat, ministre de l’écologie, de l’énergie, du développement durable et de l’aménagement du territoire,
Vu le code de l’urbanisme ;
Vu la loi n° 2009-179 du 17 février 2009 pour l’accélération des programmes de construction et d’investissement publics et privés ;
Le Conseil d’Etat (section des travaux publics) entendu,

Décrète :

Article 1

Après l’article R.* 123-20 du code de l’urbanisme, il est créé deux articles ainsi rédigés :

« Art. R.* 123-20-1. - La procédure de modification simplifiée prévue au septième alinéa de l’article L. 123-13 peut être utilisée pour :

« a) Rectifier une erreur matérielle ;

« b) Augmenter, dans la limite de 20 %, le coefficient d’emprise au sol, le coefficient d’occupation des sols ou la hauteur maximale des constructions, ainsi que les plafonds dans lesquels peut être autorisée l’extension limitée des constructions existantes ;

« c) Diminuer les obligations de recul des constructions par rapport aux limites de leur terrain d’assiette ou par rapport aux autres constructions situées sur le même terrain ;

« d) Diminuer, dans la limite de 20 %, la superficie minimale des terrains constructibles ;

« e) Supprimer des règles qui auraient pour objet ou pour effet d’interdire l’installation de systèmes domestiques solaires thermiques ou photovoltaïques ou de tout autre dispositif individuel de production d’énergie renouvelable, l’utilisation en façade du bois ou de tout autre matériau renouvelable permettant d’éviter des émissions de gaz à effet de serre ou la pose de toitures végétalisées ou retenant les eaux pluviales ;

« f) Supprimer un ou plusieurs emplacements réservés ou réduire leur emprise.

« Ces modifications ne peuvent avoir pour objet ou pour effet de porter atteinte aux prescriptions édictées en application du 7° de l’article L. 123-1.

« Art. R.* 123-20-2. - Un avis précisant l’objet de la modification simplifiée, le lieu et les heures où le public pourra consulter le dossier et formuler des observations est publié en caractères apparents dans un journal diffusé dans le département et affiché en mairie ou au siège de l’établissement public compétent et, dans ce cas, dans les mairies des communes membres concernées. L’avis est publié huit jours au moins avant le début de la mise à disposition du public et affiché dans le même délai et pendant toute la durée de la mise à disposition.

« Le projet de modification, l’exposé de ses motifs, ainsi que le registre permettant au public de formuler ses observations, sont mis à sa disposition en mairie ou au siège de l’établissement public compétent et, dans ce cas, dans les mairies des communes membres concernées. »

Article 2

La modification d’un plan local d’urbanisme ou d’un plan d’occupation des sols prévue à l’article 1er de la loi du 17 février 2009 pour l’accélération des programmes de construction et d’investissement publics et privés susvisée fait l’objet de la procédure prévue par l’article R.* 123-20-2 du code de l’urbanisme. La délibération approuvant la modification fait l’objet des mesures de publicité prévues à l’article R.* 123-25 de ce code.

Article 3

I. ― Au quatrième alinéa de l’article R.* 121-16 du code de l’urbanisme, les mots : « huitième alinéa » sont remplacés par les mots : « neuvième alinéa ».

II. ― A l’article R.* 123-21-1 du code de l’urbanisme, les mots : « huitième alinéa » sont remplacés par les mots : « neuvième alinéa ».

Article 4

Le ministre d’Etat, ministre de l’écologie, de l’énergie, du développement durable et de l’aménagement du territoire, et le ministre auprès du Premier ministre, chargé de la mise en œuvre du plan de relance, sont chargés, chacun en ce qui le concerne, de l’exécution du présent décret, qui sera publié au Journal officiel de la République française.


Fait à Paris, le 18 juin 2009.

François Fillon

Par le Premier ministre :

Le ministre d’Etat, ministre de l’écologie,
de l’énergie, du développement durable
et de l’aménagement du territoire,
Jean-Louis Borloo
Le ministre auprès du Premier ministre,
chargé de la mise en œuvre
du plan de relance,
Patrick Devedjian