JURISURBA - Actualité du droit de l'urbanisme ©

Lorsque les biens objets d’une seule et même déclaration d’intention d’aliéner sont divisibles, le Maire est fondé à la rejeter et à solliciter du vendeur qu’il formule deux nouvelles déclarations distinctes. Et lorsque le vendeur acquiesce à cette demande, c’est à compter de la réception de ces nouvelles déclarations, et non à compter de la déclaration initiale, que court le délai pour préempter les biens en cause.

TA. Cergy-Pontoise, 29 août 2008, Sté Veniel, req. n°06-09675

Dans cette affaire, le vendeur avait formulé une seule et unique Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA) se rapportant à deux ensembles immobiliers faisant l’objet d’une même promesse de vente ; la promesse stipulant que cette vente était indivisible, ce que précisait elle-même expressément cette DIA. La commune titulaire du droit de préemption, devait toutefois rejeter cette déclaration et solliciter du vendeur qu’il formule deux DIA distinctes ; ce qu’il fit tout en rappelant l’indivisibilité contractuelle des immeubles à vendre. Néanmoins, la commune ne donna suite qu’à l’une de ces deux déclarations et ne préempta donc qu’un seul des deux ensembles immobiliers à vendre.

Mais le vendeur et l’acquéreur évincé décidèrent d’attaquer cette décision de préemption en soutenant qu’elle était, d’une part, tardive en ce qu’elle méconnaissait le délai de deux mois ouvert par l’article L.213-2 du Code de l’urbanisme au titulaire de droit de préemption pour statuer sur la déclaration qu’il convenait, selon les requérants, de compter à partir de la date de la DIA initiale et, d’autre part, irrégulière en ce qu’elle avait abouti à démanteler le contrat organisant l’indivisibilité de la vente des deux ensembles immobiliers en cause. Le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise devait toutefois rejeter ces moyens aux motifs suivant :

« considérant qu’il ressort des pièces du dossier que les deux ensembles immobiliers mentionnés dans la déclaration d’intention d’aliéner adressé à la commune le 6 juin 2006, qui sont cadastrés AD 79 et AD 134 (…) sont séparés l’un de l’autre par la voie publique et ne peuvent donc être regardés comme constituant une même unité foncière ; qu’il s’ensuit que le maire de la commune a pu légalement demander aux propriétaires de lui adresser une déclaration d’intention d’aliéner portant sur chacun des biens mis en vente ; qu’il est constant que ces deux déclarations d’intention d’aliéner ont été reçues en mairies les 13 et 17 juillet 2006 ; que la requérante n’est pas fondée à soutenir que la décision du 7 septembre 2006 serait intervenue tardivement ;
Considérant (…) que les deux ensembles immobiliers mentionnés dans la déclaration d‘intention d’aliéner adressée à la commune le 6 juin 2006 ne peuvent être regardés comme constituant une même unité foncière ; que des lors la circonstance que la commune en préemptant un seul de ces biens aurait démantelé le contrat de vente souhaité par les propriétaires est sans incidence sur la légalité de la décision contestée »

Cette solution apparaît difficilement contestable. Aux termes de l’article L.213-2 du Code de l’urbanisme, en effet, « toute aliénation visée à l'article L. 213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien. Cette déclaration, dont le maire transmet copie au directeur des services fiscaux, comporte obligatoirement l'indication du prix et des conditions de l'aliénation projetée, ou en cas d'adjudication, l'estimation du bien ou sa mise à prix ».

L’utilisation du singulier (« le bien ») induit donc que dans le cas où l’aliénation porte sur plusieurs biens soumis au droit de préemption, une déclaration doit être faite pour chacun des biens vendus. D’ailleurs, non seulement la direction générale des impôts a précisé que « dans le cas où le propriétaire mettrait en vente simultanément plusieurs biens », celui-ci se trouve dans l’obligation de « souscrire autant de DIA que de biens mis en vente afin que le titulaire puisse éventuellement exercer son droit sur un ou plusieurs biens offerts à la vente » (instruction n° 9-E-2-88 du 29 mai 1988 ; JCP N. 1988, prat. N°645) mais, en outre, il a déjà pu être jugé que lorsque la vente envisagée porte sur deux unités foncières distinctes, celle-ci doit faire l’objet de deux DIA différentes, même si l’acquéreur pressenti est identique (TGI, Paris 18 juin 1981, AJPI, 1981, p.978 . Voir également : Ministère de l’Equipement, « Guide du droit de préemption urbain », La Documentation Française, 1991, p.51).

Et si l’obligation de formuler plusieurs DIA distinctes ne vaut que dans le cas où les biens à vendre ne forment pas un ensemble matériellement indissociable et, en d’autres termes, un ensemble unique et indivisible au regard du droit de préemption, il reste qu’en l’espèce, les terrains d’assiettes des deux immeubles pour appartenir à un même propriétaire n’étaient pas contigus, puisque séparés par une voie publique, et formaient donc deux unités foncières distinctes (CE, 27 juin 2005, n° 264667, cne Chambéry c/ Balmat ; CE. 18 mai 1988, Froment, Rec., p. 1078) ; ce dont il résultait que l’article L.213-2-1 du Code de l’urbanisme – dont on rappellera qu’il dispose que « lorsque la réalisation d'une opération d'aménagement le justifie, le titulaire du droit de préemption peut décider d'exercer son droit pour acquérir la fraction d'une unité foncière comprise à l'intérieur d'une partie de commune soumise à un des droits de préemption institué en application du présent titre » – était sans incidence sur la solution du litige puisqu’il ne vise précisément que l’hypothèse d’une unité foncière unique et indivisible mais dont une partie seulement est comprise à l’intérieur du périmètre d’exercice du droit de préemption urbain.

Or, le fait qu’en l’espèce la promesse de vente est organisée l’indivisibilité des ensembles immobiliers en cause et que les DIA l’aient précisé était sans incidence puisque la Cour de cassation, pour refuser de reconnaître la responsabilité d’un notaire ayant omis de stipuler dans une déclaration d’intention d’aliéner l’indivisibilité de la vente souhaitée par les parties, a jugé que « la solidarité voulue » par ces dernières était, en toute hypothèse, « inopposable à la commune pour application de son droit de préemption » dès lors qu’elle ne procédait pas, comme en l’espèce, des caractéristiques matérielles des biens (note du rapporteur C.Masson-Daum sur l’arrêt précité, publiée in BJDU, n°2/2000, p.115).

Dans ce contexte, la commune titulaire du droit de préemption apparaissait donc bien en droit de solliciter du vendeur qu’ils formulent deux DIA distinctes. Et dès lors que ce dernier obtempéra à cette demande, force était donc de considérer que la réception de ces nouvelles DIA avait déclenché un nouveau délai de deux mois en application de l’article L.213-2 du Code de l’urbanisme. A cet égard, cette décision est donc à rapprocher du jugement par lequel le Tribunal administratif de Lille a jugé que dans le cas d’une première DIA portant sur une parcelle, suivie d’une seconde DIA portant sur la même parcelle que la première mais également sur une parcelle non contiguë, le délai prévu par l’article L.213-2 du Code de l’urbanisme courrait à compter de la date de réception de cette seconde DIA et ce, y compris pour ce qui concerne la parcelle objet de la première DIA (TA. Lille, 17 octobre 2002, M. Ait Lili, req. n°002500).

Mais pour conclure, on soulignera que l’élément déterminant de ce jugement nous semble procéder de ce que le vendeur a accepté de formuler deux nouvelles DIA distinctes – ce que le Tribunal semble avoir analysé comme emportant le retrait implicite de la précédente ou, plus précisément, comme une rétraction du vendeur concernant sa première offre (sur cette possibilité : CE, 22 févr. 1995 : JCP G 1995, IV, 1303. – CAA Paris, 28 juin 1994 : Dr. adm. 1994, comm. 564) – dans la mesure où dès lors que les ensembles immobiliers objets de la déclaration initiale étaient divisibles, le titulaire du droit de préemption aurait légalement pu n’en préempter qu’un seul, quand bien même la vente ne correspondait-elle pas au cas visé par l’article L.213-2-1 du Code de l’urbanisme (CAA. Bordeaux, 5 décembre 2005, M. René X., req. n°01BX02629).


Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au Barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés

Même à considérer qu’il s’agisse d’un projet global assis sur le territoire de deux communes distinctes, la circonstance que le maire de l’une se soit opposé à la déclaration de travaux formulée pour l’une de ses composantes n’a(urait) aucune incidence sur la légalité du permis de construire délivré par le maire de la seconde pour le reste du projet.

TA. Amiens, 15 avril 2008, M. Passet.pdf, req. n°05-02218


On connaît bien le régime des constructions projetées sur deux zones différentes d’un règlement local d’urbanisme ; la jurisprudence offrant de nombreux exemples d’application de celui-ci. On connaît moins, en revanche, celui applicable au projet à cheval sur le territoire de deux communes distinctes.

A l’instar de l’ancien article R.421-9 du Code de l’urbanisme, le nouvel article R.423-1 se borne à disposer que « les demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés » et, par voie de conséquence, n’appréhende pas le cas où les travaux sont envisagés sur deux ou plusieurs communes alors même qu’il vise le cas d’une demande présentée par une ou plusieurs personnes et/ou portant sur une ou plusieurs unités foncières.

En première analyse, et non sans une certaine logique, on pourrait ainsi en déduire qu’en ce cas, il incombe au pétitionnaire de présenter, dans chacune des mairies des communes concernées par le projet, une demande d’autorisation distincte, portant sur la partie du projet sis sur le territoire de la commune intéressée.

Mais la solution n’est pas aussi simple, et ici encore il faut apprécier la divisibilité du projet. Le Conseil d’Etat a en effet eu l’occasion de juger, au sujet de « l'arrêté du préfet de la Lozère et du préfet de la Haute-Loire en date du 4 mai 1995 accordant à l'établissement public d'aménagement de la Loire et de ses affluents (EPALA) un permis de construire n° 43-154-95-J-1002 pour l'édification d'ouvrages annexes d'usine Naussac II à Pradelles en Haute-Loire », que :

« Considérant qu'en vertu des dispositions combinées des articles L. 421-2-3 et R. 421-9 du code de l'urbanisme toute demande de permis de construire est déposée à la mairie ; que l'établissement public d'aménagement de la Loire et de ses affluents a donc, à bon droit, déposé à la mairie des deux communes concernées la demande de permis de construire le seuil sur l'Allier ; que s'il est constant que chacun des ouvrages compris dans l'aménagement de Naussac II est indispensable au fonctionnement de l'ensemble de l'opération, c'est par une exacte application de la loi que l'établissement public d'aménagement de la Loire et de ses affluents a déposé une demande de permis de construire dans chacune des mairies des communes concernées » (CE. 26 mars 1997, ADLA, req. n° 172.183) ;

étant relevé que dans cette affaire, l’ouvrage en cause était, d’ailleurs, à cheval sur deux départements et sis sur plusieurs unités foncières non contiguës puisque séparées par l’Allier.

De deux choses l’une en résumé,

- soit, les composantes du projet à réaliser sur le territoire de l’une des communes sont indivisibles de celles à réaliser sur le territoire de l’autre et le projet devra nécessairement faire l’objet d’une demande unique, présentée à l’identique dans chacune des communes intéressées et sur lequel les autorités compétentes devront statuer par une décision unique : ce dont il résulte que le refus de l’une seule des autorités compétentes suffira à emporter le rejet de l’ensemble de la demande ;

- soit, les composantes du projet à réaliser sur le territoire de l’une des communes sont indivisibles de celles à réaliser sur le territoire de l’autre et le pétitionnaire pourra faire relever celles-ci de demandes distinctes, distinctement déposées dans chacune des mairies des communes intéressées ; rien ne lui interdisant de déposer une demande unique, présentée à l’identique dans chacune des communes intéressées, laquelle appellera, a priori, une décision conjointe mais pourra, le cas échéant, valoir autorisation partielle ou, a contrario, refus partiel (sur cette possibilité lorsque la demande porte sur un projet divisible : CE. 4 janvier 1985, SCI Résidence du Port, req. n° 47.248).

Mais en toute hypothèse, la demande de permis de construire devra ainsi faire l’objet d’une décision conjointe des autorités administratives concernées et, le plus souvent donc, des maires intéressés ; la circonstance que le projet soit à cheval sur le territoire de deux communes et le risque de décisions discordantes de ces derniers n’ayant aucunement pour effet d’autoriser le Préfet à statuer sur la demande (TA. Rennes, 30 mai 1990, Mme Bertier, Rec. TA, éd. Litec, 1991, p. 468).

Ce principe connaît cependant une exception, du moins à s’en tenir à la jurisprudence antérieure à l’arrêt « ADLA » précité, puisque lorsque les composantes du projet sis sur le territoire de l’une des deux communes intéressées ne relèvent pas du champ d’application de la procédure de permis de construire, seul le maire de la commune sur le territoire de laquelle les composantes du projet relevant de cette procédure ont vocation à être réalisées est compétent pour statuer sur la demande (CE. 8 avril 1994, SA Centaure Normandie, req. n°132.721).

Dans ce contexte, le jugement commenté ce jour apparaît quelque peu surprenant ou, à tout le moins, nous semble procéder d’une analyse pour le moins cursive des faits et, notamment, du projet.

Dans cette affaire était en cause un permis de construire un centre de formation pour chasseurs qui, tel que décrit dans la demande, n’était sis sur le territoire que d’une commune et avait donc donné lieu à une décision unipersonnelle du maire de cette dernière.

Mais cette autorisation, délivré le 12 avril 2005, devait être contestée au motif qu’elle portait sur une composante d’un projet global intégrant trois pas de tirs projetés sur le territoire d’une autre commune mais ayant donné lieu à une déclaration de travaux à laquelle le maire de cette commune s’était précédemment opposé ; moyen que le Tribunal administratif d’Amiens a donc rejeté au motif suivant :

« considérant (…) que si le requérant fait valoir que la construction s’inscrit dans un projet global, à cheval sur deux communes, et que la partie de l’installations situées sur le territoire de la commune limitrophe de Camon, constitué de trois pas de tir, a donné lieu à une décision d’opposition à déclaration de travaux en date du 26 août 2004, cette circonstance est sans incidence sur la légalité du permis litigieux délivré par le maire de Lamotte-Brébière, dont il n’est pas contesté qu’il respecte les dispositions d’urbanisme applicables sur le territoire de cette commune (…) à savoir le règlement national d’urbanisme ».

Il nous semble ainsi que le Tribunal administratif d’Amiens a fait bien peu de cas de l’argument du requérant selon lequel « la construction s’inscrit dans un projet global » ; d’autant qu’en l’état et ne serait-ce que d’un point de vue fonctionnel, les trois pas de tirs en cause apparaissaient difficilement dissociables du centre de formation pour chasseurs objet du permis de construire contesté.

En effet, si le projet formé par la réunion de ce centre et de ces pas de tirs constituait un ensemble indivisible, ce projet aurait dû faire l’objet d’une autorisation unique (sur ce point, notre note : « Des constructions constituant un ensemble indivisible doivent faire l’objet d’un permis de construire unique », CE. 10 octobre 2007, Association de défense de l'environnement d'une usine située aux Maisons à Saint-Jory-Lasbloux, req. n°277.314, Construction & Urbanisme, n°11/200) et son seul fractionnement en une déclaration de travaux et un permis de construire était de nature à affecter la légalité de ce dernier et, a contrario, à conforter la légalité la décision d’opposition à cette déclaration.

Et s’il est vrai qu’apparemment, le requérant ne contestait pas cet irrégulier fractionnement du projet, il n’en demeure pas moins que le juge administratif avait eu l’occasion de préciser, dans des affaires où l’illégalité du fractionnement de l’opération en plusieurs autorisations n’avait pas été invoqué, que la légalité des permis de construire se rapportant à une opération indivisible s’apprécie globalement (ce dont il résulte que l’illégalité d’un seul d’entre eux suffit à emporter l’annulation de tous : CE. 1er décembre 1995, M. Ménager & Autres, req. n° 137.832 & CAA. Nancy, 4 Mars 1997, Epx Ravachol c/ Ville de Reims, req. n° 94NC01290).

De ce fait et dès lors que le projet aurait dû faire l’objet d’une demande et d’une décision uniques et qu’en toute hypothèse, la décision d’opposition à la déclaration de travaux précédemment formulées était définitive à la date de délivrance du permis de construire en cause, on aurait pu considérer que cette déclaration était irrégulière et, par voie de conséquence, que cette illégalité emportait celle de l’ensemble du projet et, donc, du permis de construire attaqué.



Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet Frêche & Associés

Texte de la question : publiée au JO le : 04/03/2008 page : 1737

"M. Bernard Perrut attire l'attention de M. le ministre d'État, ministre de l'écologie, du développement et de l'aménagement durables, sur les dispositions de l'article R. 424-2-d du nouveau du code de l'urbanisme. Il lui demande si, dans l'hypothèse d'une demande de permis de construire relative à une installation classée (ICPE), soumise à enquête publique uniquement en ce qui concerne la demande d'autorisation ICPE, et non en ce qui concerne le projet de construction, le pétitionnaire peut se prévaloir d'un permis de construire tacite ou si, au contraire, il peut se voir opposer les dispositions de l'article R. 424-2-d. En effet, cette disposition ne précise pas si « le projet » doit être entendu uniquement comme celui relatif au permis de construire, en vertu de l'indépendance des législations ou, au contraire, s'il doit s'entendre globalement du projet de construction d'une installation classée soumise à autorisation".


Texte de la réponse : publiée au JO le : 19/08/2008 page : 7094

"L'article R. 424-2-d du code de l'urbanisme prévoit que le défaut de notification d'une décision expresse dans le délai d'instruction vaut décision implicite de rejet lorsque le projet est soumis à enquête publique prévu par les articles R. 123-7 à R. 123-23 du code de l'environnement. Dans l'hypothèse où l'enquête publique est prescrite uniquement au titre des installations classées pour la protection de l'environnement (ICPE) et non au titre de la demande de permis de construire, le pétitionnaire pourra se prévaloir d'un permis tacite en l'absence de notification d'une décision expresse dans le délai de l'instruction. En effet, il s'agit de législations distinctes mettant en jeu des procédures autonomes et, en vertu du principe de l'indépendance des législations, le permis de construire ne saurait tenir lieu de l'autorisation ICPE. En outre, même si le permis est délivré ou réputé comme tel, l'article L. 425-10 du code de l'urbanisme dispose que les travaux ne peuvent être exécutés avant la clôture de l'enquête publique".

Cette réponse apparaît parfaitement conforme à la jurisprudence précédemment rendue en la matière (CE. 13 juillet 2006, Ministre de l’équipement, req. n°269.720) ; laquelle est plus "souple" qu'en matière d'étude d'impact, ce document étant exigé de tout dossier de demande de permis de construire portant sur une "ICPE" soumise à autorisation d'exploiter, quand bien même la construction projetée ne serait-elle pas assujettie à la procédère d'étude d'impact au regard de ses caractéristiques constructives intrinsèques   (CE. 13 juillet 2006, SIETOM, req. n°294.603).

Patrick E. DURAND
Docteur en droit - Avocat au barreau de Paris
Cabient FRÊCHE & Associés

Question publiée au JO le : 29/04/2008 page : 3587

« M. Bernard Perrut attire l'attention de M. le ministre d'État, ministre de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de l'aménagement du territoire, sur les dispositions de l'article L 123-1-8°du nouveau code de l'urbanisme relatif aux emplacements réservés. Le régime antérieur avait défini une interdiction générale de construire issue de l'article R123-32 du code de l'urbanisme qui a été abrogé et interdisait toute construction à l'exception de celles prévues par l'article L423-1 du code de l'urbanisme dans sa forme antérieure relatif aux permis délivrés à titre précaire. Le régime des emplacements réservés n'est aujourd'hui plus défini et si l'article L 123-1-8°du code de l'urbanisme permet toujours la création de tels emplacements, les citoyens et la collectivité n'ont pas l'information nécessaire pour connaître les possibilités, les limitations ou les interdictions de construire sur lesdits emplacements. Il lui demande, dans l'hypothèse de l'institution par un PLU d'un emplacement réservé, quel est le régime auquel est soumis le propriétaire de celui-ci et s'il n'apparaîtrait pas utile de préciser, comme par le passé, le régime applicable ».

Réponse publiée au JO le : 12/08/2008 page : 6957

« Le régime antérieur à la réforme des autorisations de construire applicable aux emplacements réservés prévoyait une interdiction générale de construire sur les terrains, bâtis ou non. Toutefois, en application de l'ancien article L. 423-1 du code de l'urbanisme, il était possible d'accorder exceptionnellement un permis pour une construction à caractère précaire. Désormais, le champ d'application du permis précaire a été étendu et ce permis est systématiquement exigé pour les constructions sur les emplacements réservés, en application de l'article L. 433-3 du code de l'urbanisme. En vertu de ce même article, le bénéficiaire du permis de construire doit enlever sans indemnité la construction et remettre, à ses frais, le terrain en l'état à la première demande du bénéficiaire de la réserve ».

                                                                             

Voici une réponse qui nous paraît un peu courte, et pour partie erronée, sur le nouveau régime du permis de construire à titre précaire.

On sait que pour assouplir le principe d’inconstructibilité d’un emplacement réservé par un PLU ou un document d’urbanisme à un ouvrage public, une voie publique, un espace vert ou une installation d’intérêt général et en considération du fait que cet emplacement peut demeurer plusieurs années avant que le projet en vue duquel il est réservé se concrétise, soit abandonné ou devienne inutile (sur ce point), l’ancien article L.421-3 du code de l’urbanisme autorisait à délivrer un permis de construire sur cet emplacement à la condition que la construction à édifier ait en elle-même, indépendamment de l’usage qu’entendait en faire son maître d’ouvrage, un caractère précaire ; ce qu’a totalement modifié le nouvel article L.433-1 en ce qu’il dispose que « « une construction n'entrant pas dans le champ d'application de l'article L. 421-5 et ne satisfaisant pas aux exigences fixées par l'article L. 421-6 peut exceptionnellement être autorisée à titre précaire dans les conditions fixées par le présent chapitre ».

En premier lieu, il n’est en effet plus exigé que la construction à édifier présente un caractère précaire puisque c’est le permis de construire s’y rapportant qui est délivré à titre précaire ou, plus précisément, les droits y étant attachés qui s’en trouvent théoriquement frappés de précarité.

Il pourra donc s’agir de toute construction, y compris durable par destination, relevant du champ d’application du permis de construire ou de la déclaration de travaux puisque le nouvel article L.433-1 du code de l’urbanisme se borne à viser le cas des constructions n’entrant pas dans le champ d’application du nouvel article L.421-5, lequel a trait aux constructions dispensées de toute formalité.

Il reste que, précisément, une construction n’entrant pas dans le champ d’application du nouvel article L.421-5 du code de l’urbanisme peut relever du champ d’application de la déclaration préalable. Or, une telle construction peut également ne pas satisfaire aux exigences fixées par l’article L.421-6 qui ne vise expressément que le permis de construire et le permis d’aménager puisque, s’agissant des déclarations préalables, le nouvel article L.421-7 du Code de l’urbanisme se borne à renvoyer au principe posé par l’article L.421-6.

En d’autres termes, une construction relevant du champ d’application de la déclaration préalable à laquelle l’article L.421-7 du code de l’urbanisme est opposable est « une construction n'entrant pas dans le champ d'application de l'article L. 421-5 et ne satisfaisant pas aux exigences fixées par l'article L. 421-6 » au sens de l’alinéa 1er de l’article L.433-1.

Or, l’alinéa 2 de l’article L.433-1 du code de l’urbanisme ne vise que l’hypothèse du permis de construire délivré à titre précaire. A s’en tenir à la rédaction de l’article L.433-1 deux interprétations de son dispositif sont donc possibles : soit, une construction relevant du champ d’application de la déclaration préalable mais à laquelle l’article L.421-7 du code de l’urbanisme est opposable peut être autorisée à titre précaire mais alors par un permis de construire, soit une telle construction ne peut pas bénéficier d’une exception pourtant ouverte aux constructions assujetties à permis de construire ; et la même question se pose à l’égard du permis d’aménager visé par le nouvel article L.442-1 du code de l’urbanisme, c’est-à-dire celui incluant, à titre accessoire, la réalisation de constructions.

En second lieu, le permis de construire à titre précaire ne se borne plus à viser l’hypothèse d’une construction projetée sur un emplacement réservé mais, beaucoup plus généralement, le cas où cette construction ne respecte pas les exigences fixées par le nouvel article L.421-6 du code de l’urbanisme et, en d’autres termes, méconnaît les règles, prescriptions et servitudes d’urbanisme qui lui sont opposables. Par voie de conséquence, l’autorisation visée par le nouvel article L.433-1 du code de l’urbanisme est bien plus qu’un permis de construire à titre précaire mais un véritable permis de construire en méconnaissance des prescriptions opposables au projet.

Il reste qu’en dernier lieu, la précarité de l’ouvrage n’aura pas nécessairement à être organisée puisqu’aux termes du nouvel article L.433-2 du code de l’urbanisme – qui, à cet égard, reprend l’économie générale de l’ancien article L.423-2 – l’arrêté de permis de construire « peut fixer un délai à l'expiration duquel le pétitionnaire doit enlever la construction autorisée » mais n’en a donc pas l’obligation, sous réserve des quelques exceptions prévues par le nouvel article R.433-1, lequel dispose que :

« L'arrêté accordant un permis de construire à titre précaire comporte obligatoirement l'indication du délai à l'expiration duquel le pétitionnaire doit enlever la construction autorisée dans les cas suivants :
a) Lorsque le terrain d'assiette du projet n'est situé ni dans une zone urbaine, une zone à urbaniser ou un emplacement réservé délimités par un plan local d'urbanisme ni dans un secteur constructible délimité par une carte communale ;
b) Ou lorsque le terrain est situé dans un secteur sauvegardé ou un périmètre de restauration immobilière créé en application des articles L. 313-1 à L. 313-15 du code de l'urbanisme, dans un site inscrit ou classé en application des articles L. 341-1 et suivants du code de l'environnement, dans le champ de visibilité d'un monument historique tel que défini par le code du patrimoine ou dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager créée en application de l'article L. 642-1 du code du patrimoine ».

Et s’il est vrai que tel était déjà le cas sous l’empire de l’ancien article L.423-2 du code de l’urbanisme, il reste que le permis de construire prévu par l’ancien article L.423-1 ne pouvait légalement porter que sur des constructions précaires par nature.

Or, non seulement le nouvel article L.433-1 autorise les constructions durables par destination mais, en outre, si l’on s’en tient au nouvel article L.433-3 du code de l’urbanisme, lequel dispose que :

« Le bénéficiaire du permis de construire ou son ayant droit doit enlever sans indemnité la construction et remettre, à ses frais, le terrain en l'état :
a) A la date fixée par le permis ;
b) Ou, lorsque la construction est située sur un emplacement réservé ou dans le périmètre d'une déclaration d'utilité publique, à la première demande du bénéficiaire de la réserve ou de l'expropriant » ;

le constructeur ne serait tenu d’enlever la construction et de remettre en état le terrain qu’à l’expiration du délai éventuellement fixé et/ou lorsque la construction est située sur un emplacement réservé et/ou dans le périmètre d'une déclaration d'utilité publique, à la première demande du bénéficiaire de la réserve ou de l'expropriant. A s’en tenir à la lettre de l’article précité, lorsque le permis de construire n’a pas fixé de délai pour l’enlèvement des constructions ou qu’il ne porte pas sur un terrain grevé d’un emplacement réservé ou sis dans le périmètre d’une déclaration publique, le constructeur ne serait donc jamais tenu de l’enlever.

Il incombera donc à la jurisprudence de préciser si l’administration pourra néanmoins en poursuivre la démolition, sachant que cette question n’est saisie que par le nouvel article L.433-5 du code de l’urbanisme qui se borne à prévoir que « si l'arrêté accordant le permis de construire a fixé un délai pour l'enlèvement de la construction et si la remise en état intervient à l'initiative de la puissance publique avant l'expiration de ce délai, une indemnité proportionnelle au délai restant à courir est accordée ».

Il nous semble donc que ce n’est qu’à défaut de délai fixé par le permis de construire que l’administration peut poursuivre la démolition et la remise en état du terrain à tout moment puisqu’il résulte du nouvel article L.433-5 du code de l’urbanisme que le délai pouvant être fixé constitue une véritable garantie ouvrant un droit à indemnité lorsque l’administration ne le respecte pas : à défaut de délai, son titulaire n’a donc aucune garantie et, par voie de conséquence, l’administration pourra vraisemblablement ordonner l’enlèvement de la construction sans indemnité.

En revanche, lorsqu’un délai a été fixé l’administration peut anticiper son échéance et solliciter la démolition de l’ouvrage mais alors en allouant au propriétaire de l’ouvrage – y compris s’il n’est pas le titulaire du permis d’origine et n’en a pas obtenu le transfert (En ce sens : CE. ord., 6 mars 2006, Ville de Lyon, req. 283.987) – une indemnité proportionnelle au délai restant à courir.



Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet Frêche & Associés

La création d’un mur de soutènement d’un parc de stationnement d’un ensemble immobilier en cours de réalisation impliquant une modification du nombre de places projetées et de leur configuration ne saurait relever d’une déclaration préalable mais implique l’obtention d’un permis de construire modificatif.

CAA. Marseille, 15 mai 2008, SCI Les Hautes Terres, req. n°05BX02700

Voici un arrêt intéressant le champ d’application respectif du permis de construire modificatif et de la déclaration de travaux ainsi que, surtout, sur leur articulation s’agissant des travaux sur existant et, plus précisément, des travaux portant sur une construction faisant l’objet d’un permis de construire en cours d’exécution ; ce qui est suffisamment rare pour être relevé, d’autant que le motif apparent de la solution retenue surprend quelque peu.

Il est fréquent, en effet, qu’un projet de construction ayant donné lieu à un permis de construire doive subir certaines modifications au regard du projet initialement autorisé par ce permis de construire.

Or, certaines des ces modifications pour porter sur un ouvrage assujetti à permis de construire peuvent néanmoins, prises isolément, relever du champ d’application de la déclaration de travaux, voire être exemptées de toute formalité. Mais à leur sujet, la Cour administrative d’appel de Paris a pu juger que si ces travaux « relèvent, lorsqu'ils interviennent sur une construction existante, de la procédure de la déclaration de travaux et non de celle du permis de construire, ils relèvent en revanche de la procédure du permis modificatif, lorsqu'ils se rapportent à un projet autorisé par un précédent permis de construire et qui, en l'absence de déclaration d'achèvement de travaux, ne peut être regardé comme entièrement réalisé » (CAA. Paris, 13 décembre 1994, Ville de Paris, req. n°92PA01420).

En résumé, si lorsque les travaux précédemment autorisés sont achevés, un permis de construire modificatif ne peut plus être régulièrement obtenu (CE.23 septembre 1988, Sté Maisons Goêland, req. n°72.387 ; TA. Versailles, 27 janvier 1988, M. Moser, req. n°98-00035), a contrario, dès lors que le permis de construire l’ouvrage projeté n’a pas été entièrement exécuté et qu’en conséquence, la déclaration d’achèvement prescrite par l’article R.460-1 du Code de l’urbanisme n’a pas été formulée, toute modification de ce dernier exige l’obtention d’un permis de construite – a priori, modificatif – quand bien même, compte tenu de leur nature et de leur importance, ces modifications relèveraient-elles prises isolément de la simple déclaration de travaux (voir également : CAA. Paris, 26 octobre 1999, Sté foncière de Joyenval, req. n°96PA02891).

Bien plus, la Cour administrative d’appel de Nancy a pu juger que cette règle était également applicable s’agissant de travaux exemptés de toute formalité, lesquels, dès lors qu’il sont projetés sur un ouvrage en cours de construction en exécution d’un permis de construire n’ayant pas donné lieu à la formulation d’une déclaration d’achèvement, doivent faire l’objet d’un « modificatif » (CAA. Nancy, 28 juin 2001, Gaillot, req. n°97NC00472).

Mais sans remettre en cause la portée de ces jurisprudences – dont elle a, d’ailleurs, repris la règle de principe s’en dégageant – la Cour administrative d’appel de Bordeaux a récemment nuancé cette règle en jugeant « que les travaux de construction d'une piscine relèvent, lorsqu'ils interviennent sur une construction existante, dont ils sont dissociables, de la procédure de la déclaration de travaux et non de celle du permis modificatif » (CAA. Bordeaux, 26 juin 2007 Cne de Toulouse, req. n°05BX01660).

Deux de choses l’une en résumé mais en l’état :

- soit, les travaux projetés présentent un caractère indivisible de l’ouvrage en cours de réalisation en exécution du permis de construire obtenu à cet effet et, en toute hypothèse, ils impliquent l’obtention d’un autre permis de construire - « nouveau » ou « modificatif » selon l’importance de ces travaux et leur impact sur l’économie générale du projet initial – ce qui est normal dès lors qu’un ensemble indivisible doit nécessairement relever d’un permis de construire unique (CE. 10 octobre 2007, Association de défense de l'environnement d'une usine située aux Maisons à Saint-Jory-Lasbloux, req. n°277.314) ; étant précisé qu’un « modificatif » vient s’intégrer au « primitif » pour ainsi former avec celui-ci une seule et même autorisation (TA. Versailles, 22 février 1994, req. n°93-05140) ;

- soit, comme en l’espèce, ces travaux sont divisibles de l’ouvrage en cours de réalisation et, en pareil cas, la procédure applicable sera déterminée au seul regard de leur nature et de leur importance intrinsèques : le cas échéant, ils pourront donc relever d’une simple déclaration préalable, voir être dispensés de toute formalité mais aussi relever d'un permis de construire distinct du précédent ; ce qui est tout aussi normal dès lors que la simple circonstance que des travaux soient projetées sur une même unité foncière ne suffit pas les rendre indissociables (CAA. Marseille, 15 mai 2008, Cne de Fuveau, req. n°06MA00807) de la même façon, a contrario, que des travaux projetées sur des unités foncières distinctes n’en sont pas nécessairement divisibles (CE. 26 mars 1997, ADLA, req. n° 172.183 ; CE. 9 juillet 2008, Ministère de l’équipement, req. n°284.831).

Mais précisément, l’arrêt commenté ce jour jette quelque peu le trouble.

Dans cette affaire, le requérant avait précédemment obtenu un permis de construire un ensemble immobilier comportant un parc de stationnement. Mais ultérieurement, celui-ci devait formuler une déclaration de travaux portant sur un mur de soutènement nécessaire à la réalisation de son projet à laquelle l’administration devait opposer que les travaux déclarés impliquaient un permis de construire modificatif ; ce que confirma la Cour administrative d’appel de Marseille mais ce, au motif suivant.

« Considérant que l'appelante soutient que la création du mur de soutènement permettrait en réalité l'exécution du programme immobilier en confortant le talus qui supporte la voie de circulation prévue dans ledit ensemble immobilier et en permettant la réalisation de parkings, et non d'apporter des modifications à l'ensemble autorisé comme l'a indiqué le tribunal ; que, cependant, par ces seules affirmations, elle n'établit pas que les modifications affectant le nombre de places de stationnement et l'aire de retournement des services de secours, relevées par le tribunal et ressortant du plan fourni à la commune à l'appui de la demande, ne seraient pas apportées au programme immobilier initialement autorisé ; que, dans ces conditions, pour les mêmes motifs que ceux exposés par le tribunal et qu'il convient d'adopter, la SCI LES HAUTES TERRES n'est pas fondée à soutenir que les travaux qu'elle souhaitait entreprendre entreraient dans le champ d'application des exemptions de permis de construire prévues au titre des paragraphes d ou m de l'article R. 422-2 alors en vigueur du code de l'urbanisme, et relèveraient ainsi, non de la demande de permis de construire modificatif exigée par le maire de Saint-Laurent du Var, mais de la déclaration de travaux ; que, par suite, et sans qu'il soit besoin de se prononcer sur les fins de non-recevoir opposées à la requête d'appel, la SCI LES HAUTES TERRES n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Nice a rejeté sa demande tendant à l'annulation de la décision du 18 septembre 2000 sus-évoquée ; que doivent être rejetées, par voie de conséquence, ses conclusions tendant au bénéfice des dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative ; qu'en revanche, il y a lieu, sur le fondement de ces mêmes dispositions, de mettre à la charge de la SCI LES HAUTES TERRES le paiement à commune de Saint Laurent du Var d'une somme de 1 500 euros au titre des frais que cette dernière a exposés et non compris dans les dépens ».

En résumé, la Cour a donc considéré que les travaux déclarés relevaient du champ d’application du permis de construire modificatif non pas en considération du mur de soutènement projeté mais dans la mesure où le projet tel que déclaré incluait une modification de certains des aménagements du parc de stationnement à réaliser ; ce qui induit qu’a contrario, si la déclaration n’avait effectivement porté que sur le mur de soutènement, l’administration n’aurait pu légalement s’y opposer.

Une telle solution nous apparaît doublement contestable.

En effet, il convient de souligner que le requérant soutenait lui-même que « la création du mur de soutènement permettrait en réalité l'exécution du programme immobilier en confortant le talus qui supporte la voie de circulation prévue dans ledit ensemble immobilier et en permettant la réalisation de parkings ».

Or, un mur de soutènement est indissociable de l’ouvrage auquel il se rapporte et pour la réalisation duquel il est nécessaire ; y compris si l’ouvrage en cause ne prend pas directement appui sur ledit mur. Et à cet égard, l’arrêt commenté est d’autant plus surprenante que, validant ainsi un arrêt de cette même cour (CAA. Marseille, 10 novembre 2005, req. n°03MA01105), le Conseil d’Etat a récemment jugé que :

« Considérant, en premier lieu, qu'en énonçant que l'édification d'un mur de soutènement en façade ouest avait été rendue nécessaire par les remblaiements de terre effectués pour rehausser le niveau de la piscine et de la terrasse par rapport au niveau du terrain naturel et n'en était, dès lors, pas dissociable, puis en relevant que ce mur était implanté parallèlement à la limite séparant la propriété de Mme D de celle de Mme B, la cour a porté sur les pièces du dossier une appréciation souveraine qui, dès lors qu'elle est exempte de dénaturation, ne saurait être discutée devant le juge de cassation ; Considérant, en deuxième lieu, qu'en déduisant de ces constatations que ce mur de soutènement faisait partie intégrante d'un projet unique soumis à la procédure du permis de construire » (CE. 27 juin 2008, Cne d’Hyères-les-Palmiers, req. n°290.368) ;

et que la Cour administrative d’appel de Marseille avait également précédemment jugé que :

« Considérant (…) bien que le garage aussi autorisé ne prenne pas appui sur ledit mur, eu égard au caractère indivisible des autorisations de construire, c'est à bon droit que le Tribunal administratif de Bastia s'est fondé sur la méconnaissance dudit article du plan d'occupation des sols pour annuler le permis de construire en litige » (CAA. Marseille, 21 février 2007, M. Henri Y., req. n°05MA03332).

Au surplus, mais plus spécifiquement, si le mur de soutènement projeté était effectivement dissociable de l’ouvrage précédemment autorisé, force est donc de considérer que la déclaration en cause avait deux objets parfaitement dissociables : la réalisation de ce mur et la modification du parc de stationnement à construire.

De ce fait, l’administration aurait donc dû accepter la déclaration en ce qu’elle concernait ce mur de soutènement et ne s’y opposer qu’en tant qu’elle portait sur la modification du parc de stationnement précédemment autorisé (CE. 4 janvier 1985, SCI Résidence du Port, req. n° 47.248).


Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet Frêche & Associés

Dès lors que les travaux projetés portent sur un ouvrage physiquement dissocié d’une construction illégale, le permis de construire s’y rapportant n’a pas à porter également sur celle-ci aux fins de la régulariser.

CAA. Marseille, 15 mai 2008, Cne de Fuveau, req. n°06MA00807 & CAA. Nancy, 26 juin 2008, M. Aloyse X…, req. n°07NC00436


Voici deux arrêts intéressant en ce qu’ils illustrent les contours de la jurisprudence dite « Thalamy » (CE. 9 juillet 1986, Thalamy, req. n°51172) dont on rappellera, une nouvelle fois, qu’en substance et sous réserve de la prescription décennale introduite par l’article L.111-12 du Code de l’urbanisme issu de la n°2006-872 du 13 juillet 2006, les travaux se rapportant à une construction illégale – c’est-à-dire édifiée sans autorisation, en méconnaissance des prescriptions de l’autorisation obtenue (voir cependant ici) ou en exécution d’une autorisation ultérieurement annulée ou retirée ou précédemment frappée de caducité (sur la charge de la preuve, voir ici) – ne sauraient être autorisés sans que cette dernière ait été précédemment ou soit concomitamment régularisée (sur la question des ouvrages inachevés, voir ici et là).

Il faut cependant rappeler que dès l’origine le Conseil d’Etat a systématiquement souligné que cette règle impliquait que l’administration « ne pouvait légalement accorder un permis portant uniquement sur un élément de construction nouveau prenant appui sur une partie du bâtiment » illégal.

Il reste que ce n’est que tardivement que la Haute Cour a été amenée à faire une application significative de cette « précision » permettant d’affirmer qu’il ne s’agissait pas que d’une clause de style en jugeant que :

« Considérant que si, dans le cas où un immeuble est édifié en violation des prescriptions du permis de construire, un permis modificatif portant sur des éléments indissociables de cet immeuble ne peut être légalement accordé que s'il a pour objet de permettre la régularisation de l'ensemble du bâtiment, une telle exigence ne trouve pas à s'appliquer dans le cas où le permis de construire initial concerne plusieurs immeubles distincts et où la modification demandée ne concerne pas ceux de ces immeubles qui ont été édifiés en violation de ce permis de construire ; qu'il suit de là que la cour administrative d'appel de Lyon n'a pas commis d'erreur de droit en estimant que la légalité du permis de construire modificatif du 18 mai 1994 n'était pas subordonnée à la régularisation de la situation des deux immeubles en cause dès lors que les travaux autorisés par ce permis étaient étrangers à l'éventuelle irrégularité de la construction de ces deux immeubles » (CE. 25 avril 2001, Ahlborn, req. n° 207.095) ;

et, en d’autres termes, que la règle posée par la jurisprudence « Thalamy » n’est pas opposable lorsque les travaux projetés portent sur un ouvrage dissociable de la construction illégale.

Les deux arrêts objet de la note de ce jour illustrent « l’exception » résultant de la jurisprudence « Ahlborn ».

Dans la première affaire la décision attaqué était un refus de permis de construire précisément motivé sur la jurisprudence « Thalamy ». Mais le pétitionnaire devait, toutefois, contester cette décision et l’application ainsi faite de cette jurisprudence dans la mesure où son projet portait sur le changement d’un local séparé des constructions irrégulières en cause par un autre ouvrage. Et la Cour administrative d’appel de Marseille devait donc suivre cette argumentation en jugeant que :

« Considérant qu'à l'appui de sa requête, la COMMUNE DE FUVEAU soutient que c'est à tort que les premiers juges ont considéré que la demande de permis de construire déposée par la société Fre-Lau pouvait ne pas porter également sur les parties du bâtiment construites sans autorisation d'urbanisme, dès lors que les travaux projetés par ladite société s'incorporaient dans l'unité foncière dont dépendaient les constructions irrégulièrement édifiées ; qu'il ressort toutefois des pièces du dossier que le local susmentionné dont le changement de destination a fait l'objet de la demande de permis de construire est séparé de la terrasse du restaurant et des deux bâtis, respectivement situés en façade sud et en façade est, construits sans autorisation, par la partie du bâtiment réservée à l'habitation de la propriétaire des lieux ; que, dans ces conditions et nonobstant la circonstance que ledit local appartienne à l'unité foncière dont relèvent les éléments non autorisés sus-évoqués, les premiers juges ont pu, à bon droit, considérer que, d'une part, le maire de Fuveau n'était pas tenu de s'opposer aux travaux projetés dès lors que ces derniers apparaissaient, dans les circonstances de l'espèce, suffisamment dissociables et ne comprenaient aucun ouvrage prenant appui sur une partie des constructions édifiées irrégulièrement et que, d'autre part, le maire ne pouvait davantage exiger la production, à l'appui de la demande de permis de construire, d'une autorisation d'occupation du domaine public concernant la terrasse du restaurant ».

Dans la seconde affaire, la décision contestée était un permis de construire autorisant l’édification d’un local sprinkler et d’une cuve attenante dont les requérants contestaient la légalité au motif que cette autorisation de régularisait pas le bâtiment industriel dont les ouvrages projetés intéressaient l’exploitation et le fonctionnement. Mais la Cour administrative d’appel de Nancy devait rejeter ce moyen en jugeant que :

« Considérant, en dernier lieu, que si le requérant soutient que le permis de construire litigieux constituerait une régularisation irrégulière de permis de construire d'un bâtiment industriel délivrés en 1988 et 1992, et ultérieurement annulés par jugement du Tribunal administratif de Strasbourg confirmé par la cour, en tant que la construction en cause constituerait un aménagement ou un élément indissociable du bâtiment préexistant et qu'il aurait ainsi appartenu au propriétaire de présenter une demande portant sur l'ensemble constitué par ce bâtiment et les nouvelles constructions, le «local sprinkler» et la cuve y attenante, au demeurant séparés physiquement dudit bâtiment par un espace de 60 cm de largeur, constituent une construction nouvelle et non une transformation du bâtiment préexistant voisin ; qu'il s'ensuit que le moyen doit être écarté »

Mais en l’état, ce qui nous semble ainsi le plus intéressant tient à ce que ces deux arrêts, combinés à la jurisprudence « Ahlborn », tendent à confirmer que la jurisprudence « Thalamy » a – en ce qu’il en résulte que l’administration ne peut « légalement accorder un permis portant uniquement sur un élément de construction nouveau prenant appui sur une partie du bâtiment » illégal – doit faire l’objet d’une application stricte impliquant que l’indissociabilité des ouvrages considérés doit s’apprécier d’une façon spécifique et distincte de la notion d’indivisibilité utilisée, principalement, pour déterminer si le projet en cause doit ou non relever d’un permis de construire unique.

Dans ces trois affaires, en effet, l’application du principe posée par la jurisprudence « Thalamy » a été écarté du seul fait que les ouvrages objets des décisions contestées étaient physiquement séparés des constructions illégales en cause.

Or, au regard du droit commun des autorisations de construire, la notion d’immeuble(s) indivisible(s) et donc indissociable(s) procède de considérations plus étendues que celles tenant au seul point de savoir si les bâtiments en cause sont on non matériellement distincts puisque que des bâtiments physiquement dissociables et ne prenant pas appui l’un sur l’autre peuvent néanmoins former un tout indivisible non seulement lorsqu’ils sont liés entre eux par des équipements communs (tel un parc de stationnement : CE. 1er décembre 1995, M. Ménager & Autres, req. n° 137.832) ou par un autre ouvrage (tels une terrasse ou un muret : CE. 17 novembre 2003, Bontemps, req. n°242.282) mais encore du simple fait qu’ils se rapportent au fonctionnement d’un même ensemble (pour exemple : CE. 26 mars 1997, ADLA, req. n° 172.183).

Néanmoins, les contours de la jurisprudence « Thalamy » ne doivent pas non plus être appliquée d’une façon excessivement stricte et amener à conclure que dès lors que les travaux projetés ne prennent pas directement appui sur une composante illégale d’un bâtiment mais touchent uniquement à une composante régulière de celui-ci, le principe posée par cette jurisprudence est inapplicable puisque la Cour administrative d’appel de Nantes a pour sa part jugé que :

« Considérant que les deux extensions litigieuses, d'une surface hors oeuvre nette totale de 130 m², réalisées sur la maison de M. et Mme X, méconnaissaient les dispositions précitées de l'article NH 2 du règlement du plan local d'urbanisme applicables à la date du 8 juin 2004 du permis de construire contesté ; qu'il ressort des pièces du dossier que le projet d'extension autorisé par ce dernier permis de construire, s'il ne prend pas directement appui sur l'élément de construction réalisé sans autorisation au nord-est de la maison d'habitation, n'en forme pas moins, avec cet élément de construction, un tout indissociable de la maison d'habitation, pour l'appréciation de la surface hors oeuvre brute limite autorisée par les dispositions précitées de l'article NH 2 du règlement du plan local d'urbanisme ; que, par suite, il appartenait à M. et Mme X de présenter une demande de permis de construire permettant la régularisation de l'ensemble des éléments de construction constituant ces extensions ; que, dès lors, le maire d'Iffendic ne pouvait légalement accorder à M. et Mme X un permis de construire en vue de la régularisation de la seule extension de 57 m² édifiée au sud-ouest de leur maison d'habitation » (CAA. Nantes, 28 décembre 2006, M. & Mme X., req. n°06NT00016) ;

la Cour administrative d’appel de Marseille ayant elle-même précédemment jugé que :

« Considérant qu'il ressort des pièces du dossier (...) que, MM. X et M. Y sont fondés à soutenir que le deuxième niveau abritant le restaurant panoramique constitue un élément de construction présentant un caractère irrégulier ; qu'il ressort, en outre, des pièces du dossier que les travaux autorisés par le permis de construire en litige du 18 août 1999 portent sur un bâtiment existant qui, s'il comporte plusieurs ailes, constitue un seul bâtiment ; que les travaux de création de la terrasse Est autorisés par le permis de construire contesté prennent appui sur le premier niveau du bâtiment existant, qui est surmonté du deuxième niveau susévoqué, abritant le restaurant dit des invités avec lequel il constitue un élément de construction indissociable ; qu'il suit de là que la demande de permis de construire ici en cause devait porter également sur la régularisation du deuxième niveau réalisé irrégulièrement sans permis de construire ainsi qu'il a été dit ci-dessus ; qu'il ressort des pièces du dossier que la demande n'avait pas cet objet ; que, par suite, MM. X et M. Y sont fondés à soutenir qu'en délivrant le permis de construire en date du 18 août 1999, le maire de la Ville de Marseille a entaché sa décision d'excès de pouvoir ; qu'alors même que les autres travaux visés dans la demande de permis de construire ne porteraient pas sur l'élément de construction édifié irrégulièrement, l'illégalité du permis de construire entachant la réalisation de la terrasse Est est de nature, en raison de l'indivisibilité du permis de construire portant sur un seul bâtiment, à entraîner l'annulation totale du permis contesté du 18 août 1999 ; que, par suite, ce moyen est de nature à entraîner l'annulation du permis de construire contesté » (CAA. Marseille, 31 mars 2005, M. Bernard X., req. n°00MA01463).

En résumé, dès lors que les travaux projetés portent sur un bâtiment physiquement distincts d’une construction illégale il n’y pas lieu de régulariser cette dernière (voir également: TA. Amiens, 20 mai 2008.pdf req. n° 06-01597) mais, en revanche, dès lors qu’ils portent sur un bâtiment dont une des composantes est illégale, le permis de construire s’y rapportant doit nécessairement régulariser celle-ci même s’il se borne à autoriser des travaux prenant appui sur les composantes régulièrement édifiées de cet immeuble.


Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet Frêche & Associés