Une prescription imposant la plantation de deux d’arbres de haute tige supplémentaires présente un caractère précis et limité et permet ainsi d’assurer la conformité du projet et la légalité du permis de construire.

CAA. Lyon, 30 juin 2007, M. Didier X, req. n°05LY00758

Voici un arrêt plus intéressant qu’il n’y paraît - et, en toute hypothèse, on s’en contentera en cette période marquée par l’absence de toute jurisprudence plus significative - en ce qu’il permet d’aborder la question liée à la légalité des prescriptions assortissant un permis de construire ; étant précisé d’emblée que la réforme des autorisations d’urbanisme entrée en vigueur le 1er octobre 2007 ne nous semble pas, en elle-même, de nature à modifier la jurisprudence rendue en la matière.

A titre liminaire, on rappellera ainsi qu’outre sa nécessaire et suffisante motivation, une prescription doit, pour être légale et opérante, respecter cinq principales conditions.

En premier lieu, une prescription doit nécessairement être fixée par l’autorisation d’urbanisme la générant et cette dernière doit nécessairement en fixer précisément le contenu. Il s’ensuit qu’une prescription ne saurait légalement consister à renvoyer à une autorisation, à un avis et/ou à une concertation ultérieurs avec les services intéressés aux fins d’en arrêter le contenu ; ce qui procède du principe issu, pour le permis de construire, de l’ancien article L.421-3 du Code de l’urbanisme – lequel a été généralisé, pour les « principales » autorisations d’urbanisme, par le nouvel article L.421-6 du Code de l’urbanisme – et selon lequel l’administration compétente doit, à travers l’autorisation considérée, prendre parti sur l’ensemble des aspects du projet.

A titre d’exemple, il a ainsi été jugé qu’était illégal un permis de construire assorti d’une prescription précisant que le pétitionnaire devait procéder à un aménagement routier à définir dans le cadre d’un arrêté de voirie ultérieur (CAA. Marseille, 18 février 1999, M. Tremellat, req. n°96MA02391) puisque ce faisant le permis de construire ne prenait pas parti sur cet aspect du projet et n’assurait pas par lui même la conformité de ce dernier au regard de l’ancien article R.111-4 du Code de l’urbanisme.

En deuxième lieu, les prescriptions édictées par une autorisations d’urbanisme doivent porter sur des points précis et limités du projet et, a contrario, ne saurait emporter une modification trop importante du projet initial, laquelle rendrait nécessaire la présentation d’un nouveau projet (CE. 27 juillet 1979, M. Starck, req. n°04274).

En troisième lieu, il est nécessaire que la prescription soit réalisable puisqu’à titre d’exemple, il a été jugé qu’était illégal un permis de construire prescrivant la réalisation de 80 places de stationnement qui, pour être justifiées au regard de la destination du projet, n’étaient pas matériellement réalisables sur le terrain à construire. (CE. 14 décembre 1992, Epx Léger, req. n°106.685).

En quatrième lieu, la prescription édictée doit avoir un fondement légal et répondre à une préoccupation d’urbanisme. En effet, dès lors prescription assortissant un permis de construire ou tout autre autorisation d’urbanisme a pour unique objet d’assurer la conformité d’un projet aux prescriptions d’urbanisme qui lui sont opposables à travers cette autorisation ; telle étant la raison pour laquelle un refus d’autorisation est illégal lorsque la conformité du projet pouvait être assurée par la simple édiction de prescriptions.

En cinquième et dernier lieu, il est plus spécifiquement nécessaire qu’il s’agisse d’une véritable prescription technique précisant la nature des travaux ainsi imposés et non pas d’un simple renvoi aux normes opposables au projet.

Précisons ainsi que dans l’affaire objet de l’arrêt commenté ce jour était en cause un permis de construire portant sur une structure pluri-accueil pour la petite enfance et la réalisation de neuf aires de stationnement. Ce permis de construire devait, toutefois, être contesté au motif tiré de la méconnaissance de l’article 13 du POS communal, lequel prescrivait l’aménagement d’un arbre pour deux places de stationnement alors que le pétitionnaire n’en avait prévu que trois.

Néanmoins, ce moyen devait donc être rejeté par la Cour administrative d’appel de Lyon au motif suivant :

« Considérant, en troisième et dernier lieu, qu'aux termes du 4° de l'article UB 13 du règlement du plan d'occupation des sols : « Les aires de stationnement à l'air libre doivent être plantées à raison d'un arbre pour deux emplacements, » ; que si le plan de masse joint à la demande de permis de construire ne fait apparaître que 3 arbres pour 9 emplacements de stationnement, le permis de construire litigieux a toutefois été accordé à la communauté de communes de Pierre de Bresse sous réserve que le pétitionnaire se conforme aux stipulations de l'article UB 13 ci-dessus ; qu'en l'espèce, cette prescription, qui exigeait la plantation de deux arbres supplémentaires, entraînait seulement une modification portant sur un point précis et limité du projet, ne soulevant aucune difficulté technique et n'entraînant aucune modification du reste du projet ; que, dans ces conditions, le maire de Pierre de Bresse a pu légalement délivrer le permis de construire en cause assorti de la condition susénoncée sans exiger la production d'un plan rectifié ; que, par suite, les dispositions précitées du plan d'occupation des sols n'ont pas été méconnues ».

S’il est incontestable que la prescription en cause présentait un caractère limité et n’impliquait donc pas la présentation d’un nouveau projet, le considérant précité appelle deux observations.

D’une part, le mode de calcul retenu par la Cour pour conclure à ce que la prescription en cause impliquait la plantation de deux nouveaux arbres nous paraît sujette à caution.

En effet, lorsque le règlement d’urbanisme local prescrit la réalisation d’aménagements accessoires en considération des caractéristiques du projet qu’il saisit par tranche, cette prescription s’applique, sauf précision contraire, par tranche consommée et non par tranche entamée. C’est ainsi qu’en matière d’aire de stationnement, le Conseil d’Etat a jugé que :

« Considérant qu'aux termes de l'article UC 12 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune des Allues : " Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et installations doit être assuré en dehors des voies publiques. (.) Il sera exigé (.) : 1. pour les constructions d'habitation : 1 place de stationnement par tranche de 60 m de surface de plancher hors œuvre nette avec un minimum de 1 place par logement ; 2. pour les commerces : 1 place pour 25 m de surface de vente (.)" ; qu'il ressort des pièces du dossier que la construction litigieuse comporte environ 590 m de surface habitable et 63 m de surface commerciale, ce qui nécessite, en application des dispositions susmentionnées, la construction de respectivement 9 et 2 places de stationnement ; que le permis de construire litigieux, qui prévoit l'aménagement de 12 places de stationnement n'a, par suite, pas méconnu les dispositions de l'article UC 12 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune des Allues » (CE. 8 mars 2002, SCI Télémark, req. n°226.631).

Or, l’on voit mal pourquoi le mode de calcul s’appliquant en matière d’aires de stationnement ne vaudrait pas s’agissant de la détermination du nombre d’arbres à planter sur ces aires.

Dès lors que le projet impliquait neuf places de stationnement, l’article 13 du POS communal imposait donc, selon nous, la plantation de quatre arbres et, par voie de conséquence, dès lors que le pétitionnaire n’en avait prévu que trois la prescription en cause n’induisait, à notre sens, la plantation que d’un arbre supplémentaire.

Mais d’autre part et surtout, il convient de préciser que la prescription en cause n’imposait pas expressément la plantation de ces arbres mais se bornait à préciser que le projet était autorisé sous réserve du respect de l’article 13 du POS communal. Or, ainsi qu’il a été pré-exposé, la légalité d’une prescription et son caractère opérant sur la conformité du projet implique qu’il s’agisse d’une véritable prescription précisant la façon dont doit être respectée la norme en cause et non pas seulement d’un renvoi à la réglementation opposable au projet (pour exemple: CAA. Nantes, 7 mai 1996, SCI Bruay-Provinces, req. n°93NT00644).

A notre sens, cette prescription était donc illégale ou, à tout le moins, inopérante à l’égard de la non-conformité initiale du projet en cause et, partant, le permis de construire contesté illégal.


Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés

Voici la circulaire du 1er octobre 2007.pdf relative au contenu de l'étude de sécurité juridique prévue dans les cas visés par l'article R.111-48 du Code de l'urbanisme dont on rappellera qu'il dispose que :

" Est soumise à l'étude de sécurité publique prévue par l'article L. 111-3-1 :
1º Lorsqu'elle est située dans une agglomération de plus de 100 000 habitants au sens du recensement général de la population :
a) L'opération d'aménagement qui, en une ou plusieurs phases, a pour effet de créer une surface hors oeuvre nette supérieure à 100 000 mètres carrés ;
b) La création d'un établissement recevant du public de première catégorie, au sens de l'article R. 123-19 du code de la construction et de l'habitation.
2º Sur l'ensemble du territoire national, la réalisation d'une opération d'aménagement ou la création d'un établissement recevant du public, situés à l'intérieur d'un périmètre délimité par arrêté motivé du préfet ou, à Paris, du préfet de police, pris après avis du conseil local de sécurité et de prévention de la délinquance ou à défaut du conseil départemental de prévention, et excédant des seuils définis dans cet arrêté"

laquelle est déstinée à éclairer l'article R.111-49 du COde de l'urbanisme en ce qu'il précise que:

"L'étude de sécurité publique comprend :
1º Un diagnostic précisant le contexte social et urbain et l'interaction du projet et de son environnement immédiat ;
2º L'analyse du projet au regard des risques de sécurité publique pesant sur l'opération ;
3º Les mesures proposées, en ce qui concerne, notamment, l'aménagement des voies et espaces publics et, lorsque le projet porte sur une construction, l'implantation, la destination, la nature, l'architecture, les dimensions et l'assainissement de cette construction et l'aménagement de ses abords, pour :
a) Prévenir et réduire les risques de sécurité publique mis en évidence dans le diagnostic ;
b) Faciliter les missions des services de police, de gendarmerie et de secours".

Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés

En contradiction avec la Cour administrative d’appel de Paris, le Tribunal administratif de Versailles juge que dès lors qu’un immeuble d’habitation collective de douze logements est assujetti à l’article L.111-7 du Code de l’urbanisme, le permis de construire s’y rapportant est illégal et encourt donc l’annulation si le projet n’est pas conforme aux prescriptions relatives à l’accessibilité aux personnes handicapées. Les nouvelles dispositions du Code de l’urbanisme issues de l’ordonnance du 8 décembre 2005 et du décret du 5 janvier 2007 ne tranchent pas réellement cette problématique.

TA Versailles 18 juin 2007.pdf, SARL MRS MAIA, req. n°07-03628


Il résulte de l’ancien article L.421-3, al.1 du Code de l’urbanisme de l’urbanisme que, par principe, le permis de construire a uniquement vocation à contrôler le respect des prescriptions d’urbanisme et, a contrario, que la méconnaissance des normes relevant d’une autre législation n’a aucune incidence sur sa légalité et ne saurait donc emporter son annulation.

Pour autant, force est de constater que les anciens articles R.421-2-1 et suivants du Code de l’urbanisme imposaient que le dossier de demande comporte certains documents se rapportant à des autorisations ne relevant pas de la législation d’urbanisme. Plus particulièrement, les anciens articles R.421-5-1 et R.421-5-2 disposaient respectivement :

« lorsque les travaux projetés concernent un établissement recevant du public [« ERP »] et sont soumis, au titre de la sécurité contre les risques d'incendie et de panique, à l'avis de la commission consultative départementale de la protection civile, de la sécurité et de l'accessibilité ou de la commission de sécurité compétente, en vertu des articles R. 123-13 ou R. 123-22 du code de la construction et de l'habitation, les plans et documents nécessaires à la formulation de cet avis sont joints à la demande de permis de construire » ;

et :

« lorsque les travaux projetés concernent des locaux autres que les établissements recevant du public et sont soumis aux règles d'accessibilité aux personnes handicapées fixées en application de l'article L. 111-7 du code de la construction et de l'habitation, le dossier de la demande de permis de construire est complété par l'engagement du demandeur et, le cas échéant, de l'architecte de respecter lesdites règles. Cet engagement est assorti d'une notice décrivant les caractéristiques générales des locaux, installations et aménagements extérieurs au regard de ces règles d'accessibilité ».

A priori, tant pour les ERP que pour les immeubles d’habitation collectif, le permis de construire avait donc vocation à sanctionner les normes d’accessibilité aux personnes handicapées prises en application du principe posé par l’article L.111-7 du Code de la construction et de l’habitation.

Il reste que pour toutes exceptions au principe posé par son alinéa 1er, les alinéas 2 et 3 de l’ancien article L.421-3 du Code de l’urbanisme disposaient que « en outre, pour les immeubles de grande hauteur ou les établissements recevant du public, le permis de construire ne peut être délivré que si les constructions ou les travaux projetés sont conformes aux règles de sécurité propres à ce type d'immeubles ou d'établissements, que les locaux concernés soient ou non à usage d'habitation. Pour les établissements recevant du public, le permis de construire ne peut être délivré que si les constructions ou les travaux projetés sont conformes aux dispositions de l'article L. 111-7 du code de la construction et de l'habitation ».

Or, à ce titre, la Cour administrative d’appel de Paris a jugé que :

« Considérant, en premier lieu, qu'aux termes du troisième alinéa de l'article L.421-3 du code de l'urbanisme : "Pour les établissements recevant du public, le permis de construire ne peut être délivré que si les constructions ou les travaux projetés sont conformes aux dispositions de l'article L.111-7 du code de la construction et de l'habitation" ; qu'il résulte de ces dispositions que la délivrance du permis de construire n'est subordonnée au respect des règles de construction en matière d'accessibilité aux personnes handicapées qu'en ce qui concerne les établissements recevant du public ; que l'immeuble collectif à usage d'habitation qui fait l'objet du permis de construire attaqué ne constitue pas un établissement recevant du public, au sens des dispositions de l'article R.123-2 du code de la construction et de l'habitation ; que, par suite, les requérants ne peuvent utilement se prévaloir du non-respect par le projet de construction, à le supposer même établi, des règles d'accessibilité aux personnes handicapées » (CAA. Paris, 28 septembre 1999, Schmitt & autres, 96PA02779).

C'est ce que vien également de juger la Cour administrative d'appel de Bordeaux (CAA. Bordeaux, 6 septembre 2007, Sté deu Parc Auzarc, req. n°04BX01100)

En d’autres termes, en dehors du cas où il portent sur un ERP, le permis de construire n’a donc pas vocation à sanctionner les normes d’accessibilité aux personnes handicapées, y compris donc pour les immeubles d’habitation collectif au sens de l’article L.111-7 du Code de la construction et de l’habitation et de la construction. Et, force est d’ailleurs de relever que la seule consultation s’imposant au regard de l’ancien article R.421-15 du Code de l’urbanisme au titre du contrôle de l’accessibilité aux personnes handicapées était celle visée par l’ancien article R.421-38-20, lequel ne s’appliquait qu’aux travaux portant sur ces ERP mais ce, quelle qu’en soit la catégorie, y compris donc pour ceux de cinquième catégorie (CAA. Douai, 5 octobre 2006, SCI Les Epoux, req. n°05DA00420 ; voir également ici)

Pour autant, le Tribunal administratif de Versailles vient donc de juger qu’un permis de construire un immeuble de douze étages méconnaissant les normes d’accessibilité aux personnes handicapées était illégal et encourrait l’annulation…

Qu’en est-il dans le nouveau régime applicable à compter du 1er octobre 2007 ? La situation n’apparaît pas fort différente et donc pas franchement plus claire, nonobstant le récent renforcement de la réglementation sur l’accessibilité aux personnes handicapées.

En effet, non seulement le nouvel article L.421-6 du Code de l’urbanisme se borne à disposer que « le permis de construire ou d'aménager ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l'utilisation des sols, à l'implantation, la destination, la nature, l'architecture, les dimensions, l'assainissement des constructions et à l'aménagement de leurs abords et s'ils ne sont pas incompatibles avec une déclaration d'utilité publique » mais en outre, le nouvel article R.431-6 précise, d’une façon très générale, que « la demande précise que le demandeur et, le cas échéant, l'architecte, ont connaissance de l'existence de règles générales de construction prévues par le chapitre Ier du titre Ier du livre Ier du code de la construction et de l'habitation et notamment, lorsque la construction y est soumise, des règles d'accessibilité fixées en application de l'article L. 111-7 de ce code et de l'obligation de respecter ces règles. ».

En d’autres termes, contrairement à l’ancien article L.421-3 du Code de l’urbanisme, le nouvel article L.421-6 ne vise pas la réglementation sur l’accessibilité aux personnes handicapées et là où l’ancien article R.421-5-2 du Code de l’urbanisme prévoyait, pour les constructions autres que les ERP, une notice et un engagement de respecter les règles applicables en la matière, le nouvel article R.431-6 se borne à prévoir une forme d’attestation de prise de connaissance de cette réglementation.

Or, pour le reste, force est de relever que la réglementation relative à l’accessibilité aux personnes handicapées n’est jamais visée par les nouvelles dispositions du Code de l’urbanisme que pour ce qui concerne les ERP, tels, à titre d’exemple, par les nouveaux articles R.431-30 (a) et R.423-41-1 (a), lesquels disposent respectivement que :

« lorsque les travaux projetés portent sur un établissement recevant du public, la demande est accompagnée des dossiers suivants, fournis en trois exemplaires Un dossier permettant de vérifier la conformité du projet avec les règles d'accessibilité aux personnes handicapées, comprenant les pièces mentionnées aux articles R. 111-19-18 et R. 111-19-19 du code de la construction et de l'habitation »;

et :

« les dispositions de la présente sous-section sont applicables aux demandes de pièces manquantes portant sur le dossier prévu par les articles R. 111-19-18 et R. 111-19-19 du code de la construction et de l'habitation permettant de vérifier la conformité d'un établissement recevant du public avec les règles d'accessibilité aux personnes handicapées ».

Pas plus que sous l’ancien dispositif, il nous semble donc qu’en dehors du cas des « ERP », le permis de construire issu de la réforme applicable au 1er octobre 2007 n’a pas vocation à sanctionner les normes d’accessibilité aux personnes handicapées, notamment, pour les immeubles d’habitation.

C’est ce que tend, d’ailleurs, a confirmer le nouvel article R.462-3 du Code de l’urbanisme – corollaire du nouvel article R.431-6 – en ce qu’il prévoit que « dans les cas prévus à l'article R. 111-19-27 du code de la construction et de l'habitation, la déclaration d'achèvement est accompagnée de l'attestation que les travaux réalisés respectent les règles d'accessibilité applicables mentionnées à cet article » (l’article R.111-19-27 du CCH renvoie les sous-sections 1 à 3 ont trait aux bâtiments d’habitation) ; si ce n’est qu’il induit (dans la mesure où ce même article renvoie au sous-sections 4 et 5 qui elles ont trait aux ERP) que s’agissant des ERP, les opérations de récolement – obligatoires à leur égard – n’auront pas à porter sur le respect des règles d’accessibilités aux personnes handicapées puisque celui-ci semble avoir uniquement vocation à faire l’objet d’un contrôle formel par le jeu de l’attestation prévue par le nouvel article R.462-3 alors qu’à leur égard, le permis de construire semble toujours devoir sanctionner la ces normes…


Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés