INTERPRETATION & APPLICATION DES NORMES :

CE.9 décembre 2011, Martial A., req. n°335.707 : « Considérant qu'aux termes du 2. de l'article NC 1 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune de Chanos-Curson : Les occupations et utilisations du sol suivantes ne sont autorisées que si elles respectent les conditions ci-après : / Les constructions à usage d'habitation sous réserve qu'elles soient directement liées et nécessaires aux activités agricoles. / L'aménagement et l'extension des autres constructions à usage d'habitation, dans la limite d'une surface hors oeuvre nette de 250 m² (...). ;
Considérant que doivent être regardées comme des constructions à usage d'habitation, au sens et pour l'application du 2. de l'article NC1 du règlement du POS précité, les édifices destinés, compte tenu de leurs caractéristiques propres, à l'habitation ; que la circonstance qu'une construction à usage d'habitation n'aurait pas été occupée, même durant une longue période, n'est pas par elle-même de nature à changer sa destination ;
Considérant qu'il résulte de ce qui précède qu'en jugeant que les dispositions précitées du plan d'occupation des sols de la commune de Chanos-Curson devaient être entendues comme autorisant l'aménagement et l'extension des constructions effectivement utilisées pour l'habitation à la date de la demande d'autorisation et qu'elles faisaient obstacle à l'autorisation demandée, au seul motif qu'à cette date l'édifice objet du présent litige n'était pas utilisé pour l'habitation depuis de nombreuses années, la cour administrative d'appel a entaché son arrêt d'une erreur de droit ; que M. A est, dès lors, fondé à en demander l'annulation »

CAA. Marseille, 8 décembre 2012, Janine B, req. n°10MA00368 : « Considérant qu'aux termes de l'article UD12 du règlement du plan local d'urbanisme : Le nombre de places de stationnement requises est différent selon la nature des constructions réalisées. En fin de calcul, l'arrondi s'effectue à la valeur inférieure lorsque la partie décimale du résultat est au plus égale à 0,5 et à la valeur supérieure lorsque cette partie décimale est supérieure à 0,5. 12.1 : pour les constructions à usage d'habitation : 1 place par tranche de 50 m2 hors œuvre nette, sans qu'il puisse être exigée plus de deux places par logements (...) 12.10 : pour les aménagements, extensions ou surélévation, les règles de stationnement ne s'appliquent qu'à l'augmentation de la surface hors œuvre nette en tenant compte le cas échéant du nombre de places excédentaires pour la construction existante au regard de la norme exigée. ; qu'en application de ces dispositions, le projet devait comporter quatre places de stationnement afin de porter à six le nombre de places de stationnement après les travaux d'agrandissement ;
Considérant, en premier lieu, qu'il ressort du plan de masse que le projet prévoit la création de deux places de stationnement sur la parcelle n° 625 ; que, toutefois, la demande de permis de construire et le permis de construire lui-même ne portent que sur les parcelles n° 626, 533 et 534 ; que le permis de construire en litige ne pouvant autoriser, sans justification, la création de deux places de stationnement sur une parcelle ne faisant pas partie du terrain d'assiette défini dans la demande, celles-ci ne peuvent pas être prises en compte ;
Considérant, en deuxième lieu, qu'il ressort du plan de masse que l'accès à l'une des deux places de stationnement située à l'Est du terrain d'assiette est commandée par l'autre ; que dans la mesure où il n'est pas établi que ces deux places de stationnement seront affectées au même logement, la place de stationnement du fond doit être regardée comme étant inaccessible et ne peut, dès lors, être prise en compte ;
Considérant que le projet qui ne comporte que trois places de stationnement méconnaît l'article UD12 du règlement du plan local d'urbanisme »

CE. 5 décembre 2011, EARL La Gobionne, req. n°342.915 : « Considérant qu'il résulte des dispositions combinées du premier alinéa de l'article A1 et du dernier alinéa de l'article A2 du chapitre 6 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Lestiou, concernant la zone agricole que : Sont interdites : Toutes les constructions, les installations non directement liées et nécessaires à une activité agricole (...) ; Sont autorisés (...)/ Les bâtiments agricoles ;
Considérant que pour apprécier le respect de ces dispositions, le juge doit rechercher si la construction envisagée relève de l'une des deux catégories qui y sont visées ;
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que l'EARL LA GOBIONNE a déclaré le 11 juillet 2008 la construction, sur une parcelle de 10 408 m², d'un poulailler, d'une surface hors oeuvre nette de 20 m², destiné à recevoir une centaine de poules ;
Considérant qu'en s'opposant, par l'arrêté du 5 août 2008, à la déclaration de travaux déposée par l'EARL LA GOBIONNE, au motif que la faible emprise du poulailler ne permettait pas de considérer le projet comme nécessaire à une exploitation agricole, le maire de Lestiou a commis une erreur de droit ; qu'il résulte de ce qui précède que l'EARL LA GOBIONNE est fondée à demander l'annulation de l'arrêté du 5 août 2008 »

CAA. Lyon, 29 novembre 2011, Jean A…, req. n°10LY00443 : « Considérant qu'aux termes de l'article UB-9 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune de Mézériat dans sa rédaction applicable au présent litige, compte tenu de la situation du terrain d'assiette de la construction projetée : L'emprise au sol de la construction ne doit pas dépasser 15 % de la surface du terrain dans le secteur UBa ; que par l'expression surface du terrain , au sens de ces dispositions, il faut entendre l'îlot de propriété destiné à recevoir la construction projetée, laquelle, en l'espèce, est constituée par une parcelle unique de 5 125 m2 cadastrée A 1625 ; qu'ainsi, les premiers juges n'ont entaché leur décision ni d'erreur de droit, ni d'une contradiction de motifs en estimant que la surface du terrain à prendre en compte pour déterminer l'emprise au sol de la construction, conformément à l'article UB-9 du plan d'occupation des sols, devait coïncider avec sa superficie cadastrale, soit 5 125 m2 ; que le projet de la société Logidia d'une assiette de 734,16 m2 ne dépassant pas les 15 % requis par l'article précité, la requête de M. et Mme A ne peut qu'être rejetée »

POS/PLU :

CE. 9 avril 2011, Odile A, req. n°341.274 : « Considérant, en quatrième lieu, qu'aux termes de l'article R. 123-18 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable au litige : Les zones naturelles (...) comprennent en tant que de besoin : (...) / c) Les zones de richesses naturelles, dites Zones NC, à protéger en raison notamment de la valeur agricole des terres ou de la richesse du sol ou du sous-sol (...) ; qu'il résulte des termes mêmes de ces dispositions que la valeur agricole des terres ou la richesse du sol ou du sous-sol ne sont pas les seuls critères qui puissent être pris en compte pour le classement de parcelles dans une zone de richesses naturelles , et que d'autres critères peuvent être retenus pour autant qu'ils reposent sur la richesse naturelle des lieux ; qu'en estimant que l'exposition au vent pouvait ainsi être retenue comme critère pris en compte pour le classement en zone naturelle, la cour administrative d'appel n'a pas commis d'erreur de droit ;
Considérant, en cinquième lieu, que les dispositions de l'article R. 123-18 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable au litige, n'interdisent pas que le règlement d'un plan d'occupation des sols autorise la construction d'éoliennes en zone naturelle ; que, par suite, en estimant que la création au sein de la zone NC d'un secteur NCe à vocation d'énergie éolienne où peuvent être construits des ouvrages de production d'énergie éolienne ne méconnaissait pas les dispositions de cet article, la cour administrative d'appel n'a pas commis d'erreur de droit ;
Considérant, enfin, qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que le règlement du plan d'occupation des sols de la commune de Névian définit une zone NC, zone de richesse naturelle principalement à vocation agricole divisée en cinq secteurs dont un secteur NCe à vocation d'énergie éolienne ; que ce faisant, les auteurs du règlement du plan d'occupation des sols ont nécessairement entendu faire échapper ce secteur aux règles générales de la zone NC manifestement incompatibles avec l'implantation des éoliennes comme celle de l'article NC10 limitant la hauteur des constructions à huit mètres cinquante ; qu'en revanche l'article NC 7 de ce règlement, relatif à l'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives, dispose que : La distance comptée horizontalement de tout point d'une construction au point le plus bas et le plus proche de la limite séparative doit être au moins égal à la moitié de la différence d'altitude entre ces deux points sans être inférieure à 3 mètres ; qu'aucune disposition du règlement n'écarte l'application de cet article au secteur NCe ; qu'ainsi, en jugeant que les auteurs du règlement du plan avaient entendu faire échapper aussi le secteur NCe aux règles de prospect de l'article NC 7 non manifestement incompatibles avec l'implantation des éoliennes, la cour administrative d'appel a entaché son arrêt d'erreur de droit »

CAA. Douai, 29 novembre 2011, Cne de Rosoy en Multien, req. n°11DA00691 : « Considérant que, par un jugement du 15 mars 2011, le Tribunal administratif d'Amiens a annulé, à la demande de M. A, la délibération du 18 novembre 2008 du conseil municipal de la COMMUNE DE ROSOY EN MULTIEN portant approbation de son plan local d'urbanisme, au motif que, dans cette délibération, le conseil municipal a, en méconnaissance de l'article L. 123-10 du code de l'urbanisme, inséré dans ce plan des dispositions nouvelles relatives à l'instauration d'un permis de démolir et à la soumission de l'édification de clôtures au régime de déclaration préalable, lesquelles constituent des modifications qui ne peuvent être qualifiées de mineures et qui, eu égard à la date à laquelle elles ont été insérées, n'ont pas été soumises à l'enquête publique ; que le permis de démolir fait l'objet de l'article 5 du PLU et que l'édification de clôture est soumise à autorisation par l'article UA2 de ce document ; que la commune, qui a relevé appel de ce jugement par une requête enregistrée le 9 mai 2011 au greffe de la Cour sous le n° 11DA00690, demande à ce qu'il soit sursis à l'exécution de ce même jugement ;
Considérant qu'aux termes de l'article R. 811-14 du code de justice administrative : Sauf dispositions particulières, le recours en appel n'a pas d'effet suspensif s'il n'en est autrement ordonné par le juge d'appel (...) ; qu'aux termes de l'article R. 811-15 du même code : Lorsqu'il est fait appel d'un jugement de tribunal administratif prononçant l'annulation d'une décision administrative, la juridiction d'appel peut, à la demande de l'appelant, ordonner qu'il soit sursis à l'exécution de ce jugement si les moyens invoqués par l'appelant paraissent, en l'état de l'instruction, sérieux et de nature à justifier, outre l'annulation ou la réformation du jugement attaqué, le rejet des conclusions à fin d'annulation accueillies par ce jugement ; qu'aux termes de l'article R. 811-17 du même code : Dans les autres cas, le sursis peut être ordonné à la demande du requérant si l'exécution de la décision de première instance attaquée risque d'entraîner des conséquences difficilement réparables et si les moyens énoncés dans la requête paraissent sérieux en l'état de l'instruction ;
Considérant, qu'aucun des moyens soulevés par la COMMUNE DE ROSOY EN MULTIEN à l'appui de ses conclusions contre le jugement et la décision attaqués ne paraît, en l'état actuel de l'instruction, sérieux, au sens des dispositions précitées de l'article R. 811-15, et qu'il n'est pas davantage établi que l'exécution du jugement attaqué risquerait d'entraîner des conséquences difficilement réparables pour la commune, au sens de l'article R. 811-17 du code de justice administrative ; que, par suite, la requête de la COMMUNE DE ROSOY EN MULTIEN doit être rejetée ».

CAA. Lyon, 29 novembre 2011, Cne de Seyssuel, req. n°10LY01907 : « Considérant que les articles 6 et 7 des parties du règlement du plan local d'urbanisme contesté applicables aux zones Ua, Ub, Ud, Ui, Uj, Us, AU, AUa, A et N, qui régissent l'implantation des constructions par rapport aux voies ou emprises publiques et par rapport aux limites séparatives, comportent un dernier alinéa ainsi rédigé : Cette règle peut ne pas être exigée pour les aménagements, reconstructions et extensions de bâtiments existants ainsi que pour les constructions à usage d'équipement collectif et les ouvrages techniques nécessaires au fonctionnement des services publics ou collectifs ; que cette disposition, qui attribue à l'autorité d'urbanisme un pouvoir de dérogation dont elle ne détermine en rien les conditions d'exercice et modalités de mise en oeuvre, a pour effet de soustraire les aménagements et constructions en cause au cadre normatif minimum que tout plan local d'urbanisme doit comporter en vertu de l'article L. 123-1 du code de l'urbanisme ; que le Tribunal a dès lors à bon droit retenu l'illégalité des articles Ua6, Ua7, Ub6, Ub7, Uc6, Uc7, Ud6, Ud7, Ui6, Uj6, Uj7, Us6, Us7, AU6, AU7, AUa6, AUa7, A6, A7, N6 et N7 du règlement du plan local d'urbanisme de Seyssuel »

FISCALITE DE L’URBANISME :

CE. 23 décembre 2011, Ministre de l’économie, req. n°313.306 : « Considérant, d'une part, qu'aux termes du premier alinéa de l'article 1723 octies du code général des impôts : (...) le montant du versement pour dépassement du plafond légal de densité (...) est dû par le bénéficiaire de l'autorisation de construire (...) et qu'aux termes des troisième et cinquième alinéas de l'article 1723 decies du même code : Sont tenus solidairement [à ce] versement (...) : / b. Les titulaires successifs de l'autorisation de construire ainsi que leurs ayants cause autres que les personnes qui ont acquis les droits sur l'immeuble à construire en vertu d'un contrat régi par les articles L. 261-9 à L. 261-22 du code de la construction et de l'habitation. ; que, d'autre part, aux termes du premier alinéa du I de l'article 1723 quater du même code : La taxe locale d'équipement (...) est due par le bénéficiaire de l'autorisation de construire et qu'aux termes du 4 de l'article 1929 du même code : Sont tenus solidairement au paiement de la taxe locale d'équipement : (...) / b. Les titulaires successifs de l'autorisation de construire ainsi que leurs ayants cause autres que les personnes qui ont acquis les droits sur l'immeuble à construire en vertu d'un contrat régi par le titre VI du livre II de la première partie du code de la construction et de l'habitation relatif aux ventes d'immeubles à construire ;
Considérant qu'aux termes des premier et troisième alinéas de l'article L. 251-1 du code de la construction et de l'habitation : Constitue un bail à construction le bail par lequel le preneur s'engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d'entretien pendant toute la durée du bail. / (...) / Il est conclu pour une durée comprise entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf ans (...) ; qu'aux termes de l'article L. 251-2 du même code : Les parties conviennent de leurs droits respectifs de propriété sur les constructions existantes et sur les constructions édifiées. A défaut d'une telle convention, le bailleur en devient propriétaire en fin de bail et profite des améliorations ; qu'aux termes du premier alinéa de l'article L. 251-3 du même code : Le bail à construction confère au preneur un droit réel immobilier ; qu'il résulte de ces dispositions que, pendant la durée du bail, le preneur est, sauf stipulation contraire, propriétaire des constructions qu'il édifie et bénéficie d'un droit réel immobilier sur le terrain du bailleur ; qu'il suit de là que, lorsque le permis de construire a été délivré au bailleur, le preneur du bail à construction doit être regardé comme un ayant cause du titulaire de l'autorisation de construire au sens des dispositions précitées des articles 1723 decies et 1929 du code général des impôts ».

LOTISSEMENT & DIVISIONS FONCIERES :

CAA. Marseille, 24 novembre 2011, Sté BARKATE, req. n°09MA03035 : « Considérant qu'aux termes de l'article *R. 442-9 du code de l'urbanisme dans sa rédaction applicable à l'espèce : Lorsqu'un coefficient d'occupation des sols est applicable, la surface de plancher hors oeuvre nette maximale autorisée ne peut être supérieure à celle qui résulte de l'application de ce coefficient à la totalité du terrain faisant l'objet de la demande d'autorisation de lotir. Elle peut être répartie librement entre les différents lots, sans tenir compte de l'application du coefficient d'occupation des sols à la superficie de chaque lot. , et qu'aux termes de l l'article R.123-10-1 du même code : Dans le cas d'un lotissement ou dans celui de la construction, sur un même terrain, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, les règles édictées par le plan local d'urbanisme sont appréciées au regard de l'ensemble du projet, sauf si le règlement de ce plan s'y oppose ;
Considérant qu'aux termes des dispositions des articles II NA 14 et 15 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune de Saint Gilles : Les C.O.S. applicables à la zone sont les suivants (...) 0,25 en II NA g (...) et Dépassement du coefficient d'occupation du sol / Néant que le lotissement est situé en secteur NAG ;
Considérant que pour annuler les autorisations de lotir du 29 mai 2007 et le permis d'aménager valant autorisation de lotir modificative, en date du 12 février 2008, le tribunal administratif de Nîmes s'est fondé sur la circonstance que ces deux autorisations incluaient la parcelle n° 17 appartenant à M. B, sans que celui-ci ait donné son accord, ni que soient mentionnées ses coordonnées dans le dossier ; que les premiers juges ont en outre estimé que même si la superficie de la parcelle litigieuse était défalquée, et qu'était prise en compte la possibilité d'augmenter le coefficient d'occupation des sols en application de la possibilité de construire supplémentaire ouverte par le plan d'occupation des sols, au titre des énergies renouvelables, la SHON autorisée excédait en tout état de cause, celle pouvant être créée en application du règlement du plan d'occupation des sols de la commune de Saint Gilles ;
Considérant toutefois que si le permis d'aménager modificatif mentionne encore cette parcelle, l'objet du modificatif était la rectification des limites, afin que l'opération n'empiète plus sur le terrain de l'intéressé ; que la superficie totale du projet Les jardins d'Espeyran 3 mentionnée dans la demande, et pour laquelle le modificatif a été accordé a été diminuée de la superficie de la parcelle de M. B pour être portée à 28133 m² ;
Considérant que la surface à prendre en considération, pour le calcul de la SHON autorisée dans le cadre d'un lotissement est la surface totale du projet, comprenant les espaces verts ; que, le permis d'aménager modificatif du 12 février 2008 portant sur une superficie de 28133 m², c'est à tort que les premiers juges ont considéré que la SHON autorisée de 4579 m² excédait celle pouvant être autorisée par le permis d'aménager, compte tenu d'un cos de 0,25 »

AUTORISATIONS D’URBANISME :

CE.30 décembre 2011, Cne de Saint-Raphaël, req. n°342.398 : « Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumises aux juges du fond que le terrain d'assiette du projet en litige figure sur la liste des éléments architecturaux et paysagers à préserver annexée au plan d'occupation des sols de la COMMUNE DE SAINT-RAPHAËL sur le fondement des dispositions précitées de l'article L. 123-1 du code de l'urbanisme ; que dès lors, il se trouve dans l'une des zones dans lesquelles s'appliquent les prescriptions de l'article R. 430-3 du même code ; que M. C a déposé le même jour ses demandes concernant les deux permis de démolir et le permis de construire nécessaires à la réalisation de l'extension de son habitation ; que si le dossier joint à la demande qui concernait le permis de démolir annulé par l'arrêt n° 08MA03502 ne comportait qu'un nombre limité de documents photographiques, d'autres photographies répondant aux prescriptions de l'article R. 430-3 précité figuraient dans le dossier joint à la demande qui concernait le permis de construire ; que les demandes, qui concernaient un projet de démolition partielle et de reconstruction en vue d'extension relative à une seule et même opération, n'étaient pas dissociables, alors même qu'elles étaient instruites distinctement ; que, dans ces conditions, en jugeant que le dossier de demande de permis de démolir ne comportait pas les documents photographiques requis faisant apparaître les conditions de son insertion dans les lieux environnants, et en particulier dans le parc au sein duquel il est implanté, sans tenir compte des documents figurant dans le dossier de demande de permis de construire présenté le même jour, la cour administrative d'appel a entaché son arrêt d'une erreur de droit »

CAA. Marseille, 24 novembre 2011, Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à Pia 18 rue des Villas, req. n°09MA04411 : « Considérant que par un arrêté du 6 septembre 2011, le maire de Pia a délivré, à sa signature, un permis de construire modificatif à la SCI Rama qui ne portait que sur la régularisation de la signature de l'arrêté ; que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS A PIA 18 RUE DES VILLAS n'est dès lors pas fondé à soutenir que l'arrêté qu'il conteste est entaché d'un vice d'incompétence au motif qu'il aurait été signé par une personne qui n'aurait pas eu délégation à cet effet ;
(…)
Considérant, en second lieu, qu'aux termes de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme : Les demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés : a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux (...) ; qu'aux termes de l'article 662 du code civil : L'un des voisins ne peut pratiquer dans le corps d'un mur mitoyen aucun enfoncement, ni y appliquer ou appuyer aucun ouvrage sans le consentement de l'autre ou sans avoir, à son refus, fait régler par experts les moyens nécessaires pour que le nouvel ouvrage ne soit pas nuisible aux droits de l'autre ; qu'il découle des dispositions précitées du code de l'urbanisme et du code civil qu'il appartient à l'autorité administrative, saisie d'une demande de permis de construire portant sur un mur mitoyen et prévoyant les travaux mentionnés à l'article 662 du code civil, d'exiger la production par le pétitionnaire, soit d'un document établissant qu'il est le seul propriétaire de ce mur, soit du consentement de l'autre copropriétaire du mur mitoyen, ou en cas de refus de celui-ci, du règlement d'expert mentionné à ce même article ;
Considérant que contrairement à ce que soutient le Syndicat requérant, le pétitionnaire a attesté avoir qualité pour présenter la demande de permis de construire en remplissant le cadre correspondant de l'imprimé de la demande ; que si le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS A PIA 18 RUE DES VILLAS soutient que le projet autorisé par l'arrêté en litige méconnaît l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme, dès lors que la surélévation du garage qu'il prévoit s'appuie sur un mur dont il serait propriétaire, il ressort des pièces du dossier de la demande de permis de construire que les travaux de surélévation en cause doivent s'appuyer sur la construction existante sans affecter le mur mitoyen ou appartenant au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS A PIA 18 RUE DES VILLAS ; que cette interprétation des plans est confirmée par le Syndicat requérant qui a demandé au maire de Pia, dans un courrier du 16 janvier 2008, que soit respecté un joint de dilatation entre les deux constructions ; que les jugements de l'autorité judiciaire versés aux débats par le requérant, qui sanctionnent l'exécution par la SCI Roma du permis de construire en litige, demeurent sans influence sur la légalité de ce dernier délivré au vu des plans joints à la demande Considérant, d'autre part, que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS A PIA 18 RUE DES VILLAS soutient que le projet en litige n'est pas construit d'une limite latérale à l'autre conformément à ces mêmes dispositions ; que, toutefois, le projet entre dans le champ de l'exception prévue par le a) de l'article UA7, relative aux terrains ne comportant aucune construction voisine en limite latérale ; que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE SIS A PIA 18 RUE DES VILLAS n'est, par suite, pas fondé à soutenir que l'arrêté qu'il conteste a été délivré en violation de la réglementation du POS".

TRAVAUX SUR EXISTANTE & RECONSTRUCTION A L’IDENTIQUE :

CAA. Marseille, 24 novembre 2011, Edmond A…, req. n°11MA00328 : « Considérant, en second lieu, qu'aux termes de l'article L. 111-3 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction alors applicable : La reconstruction à l'identique d'un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de dix ans est autorisée nonobstant toute disposition d'urbanisme contraire, sauf si la carte communale ou le plan local d'urbanisme en dispose autrement, dès lors qu'il a été régulièrement édifié. / Peut également être autorisée, sauf dispositions contraires des documents d'urbanisme et sous réserve des dispositions de l'article L. 421-5, la restauration d'un bâtiment dont il reste l'essentiel des murs porteurs lorsque son intérêt architectural ou patrimonial en justifie le maintien et sous réserve de respecter les principales caractéristiques de ce bâtiment. ; qu'aux termes des dispositions de l'article L. 111-4 du même code, qui se sont substituées aux anciennes dispositions de l'article L. 421-5 : Lorsque, compte tenu de la destination de la construction ou de l'aménagement projeté, des travaux portant sur les réseaux publics de distribution d'eau, d'assainissement ou de distribution d'électricité sont nécessaires pour assurer la desserte du projet, le permis de construire ou d'aménager ne peut être accordé si l'autorité compétente n'est pas en mesure d'indiquer dans quel délai et par quelle collectivité publique ou par quel concessionnaire de service public ces travaux doivent être exécutés. /Lorsqu'un projet fait l'objet d'une déclaration préalable, l'autorité compétente doit s'opposer à sa réalisation lorsque les conditions mentionnées au premier alinéa ne sont pas réunies. ;
Considérant qu'il résulte de ces dernières dispositions qu'un permis de construire doit être refusé lorsque, d'une part, des travaux d'extension ou de renforcement de la capacité des réseaux publics de distribution d'eau, d'assainissement ou d'électricité sont nécessaires à la desserte de la construction projetée et, d'autre part, lorsque l'autorité compétente n'est pas en mesure d'indiquer dans quel délai et par quelle collectivité publique ou par quel concessionnaire de service public ces travaux doivent être exécutés, après avoir, le cas échéant, accompli les diligences appropriées pour recueillir les informations nécessaires à son appréciation ; que, dans les mêmes conditions, un certificat d'urbanisme négatif doit être délivré lorsque la demande porte sur une opération déterminée ;
Considérant qu'en vertu du règlement du périmètre de protection rapprochée des sources d'Issanka approuvé par arrêté du préfet de l'Hérault en date du 9 décembre 1988 : (...) pour les maisons individuelles existantes maintenues en assainissement individuel, les installations d'épuration devront être mises aux normes en vigueur. L'assainissement du secteur d'Issanka sera assuré par un réseau d'assainissement raccordé sur celui de Balaruc le Vieux (...) ;
Considérant, que, d'une part, il ressort des pièces du dossier, et notamment des photographies produites, que les bâtiments à restaurer, bien que dans un état de vétusté et d'abandon certains, ont néanmoins conservé l'essentiel de leurs murs porteurs ; qu'en outre, il n'est pas sérieusement contesté par la commune de Poussan que ces vestiges présentent, ainsi que l'a indiqué l'architecte des Bâtiments de France dans son avis, un intérêt architectural qui justifie leur maintien et leur restauration ; que, par suite, M. A pouvait se prévaloir d'un droit à la reconstruction à l'identique de ces bâtiments sur le fondement de l'article L. 111-3 du code de l'urbanisme précité ; que, d'autre part, le règlement du plan d'occupation des sols autorise, dans le secteur inondable C de la zone concernée, l'aménagement des constructions existantes ou les constructions nouvelles sous réserve que le plancher habitable soit à 0,30 m au-dessus des plus hautes eaux historiques ou centennales ; que, d'autre part, contrairement à ce que fait valoir la commune, il n'est pas établi que le risque d'inondation existant dans le secteur en cause serait de nature à faire obstacle au projet de restauration, situé en zone d'aléa fort, d'aléa modéré et d'aléa faible du plan de prévention des risques d'inondation applicable sur le territoire communal, dès lors que M. A soutient sans être sérieusement contredit que le plancher habitable est situé à 0, 30 m au-dessus des plus hautes eaux historiques ou centennales, seuil fixé dans le secteur inondable C de la zone concernée par le règlement du plan d'occupation des sols ;
Considérant, toutefois, que le maire s'est notamment fondé, pour délivrer le certificat contesté, sur l'absence de raccordement au réseau d'eau potable du terrain de M. A ; qu'il ressort des pièces du dossier que le réseau de distribution d'eau potable est situé à un peu plus d'un kilomètre de la propriété de M. A ; que si ce dernier fait valoir qu'il existe un puits sur son terrain, il ne justifie toutefois ni de son existence ni de la potabilité de son eau ; qu'en outre, s'il est constant qu'un projet de raccordement du secteur au réseau d'assainissement de Balaruc le Vieux existe, il n'est en revanche pas établi ni même allégué que des travaux de raccordement du secteur au réseau public d'eau potable seraient envisagés par la commune ; que, dans ces conditions, le maire de Poussan devait, pour ce seul motif de sécurité et de salubrité publique, délivrer un certificat négatif alors même que la demande de M. A entrait dans le champ d'application de l'article L. 111-3 du code de l'urbanisme ».

CONTENTIEUX DE LA LEGALITE :

CAA. Marseille, Novembre 2011, SCI CACHOU, req. n°11MA01493 : « Considérant qu'aux termes de l'article R.600-2 du code de l'urbanisme : Le délai de recours contentieux à l'encontre d'une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou d'un permis de construire, d'aménager ou de démolir court à l'égard des tiers à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l'article R.424-15. ; que ces dispositions, qui ont pour objet de permettre l'information des tiers, impliquent nécessairement que le permis de construire affiché puisse être visible des tiers ; que pour tenir compte de la configuration et de la superficie du terrain, l'affichage peut être réalisé à proximité immédiate du terrain d'assiette pour qu'il soit lisible à partir d'une voie ouverte à la circulation du public ;
Considérant qu'il ressort des constats d'huissiers produits par la SCI CACHOU et par M. Thierry A qu'un précédent permis de construire en date du 27 novembre 2009 relatif aux parcelles 638 et 642 situées en bordure du chemin de la Jupette a été affiché jusqu'au 25 février 2010 inclus sur un poteau électrique situé en bordure de ce chemin, à proximité immédiate des parcelles 638 et 642 ; que, postérieurement à l'ordonnance du 9 février 2010 ordonnant la suspension de ce permis de construire relatif aux parcelles 638 et 642, le maire de la commune de Boisset et Gaujac a délivré le 23 février 2010 à la SCI CACHOU un permis de construire relatif aux parcelles 639 et 643, contiguës aux parcelles 638 et 642 et situées à une trentaine de mètres en retrait par rapport au chemin de la Jupette ; qu'il ressort des constats d'huissiers cités-ci dessus que ce second permis de construire a été affiché de manière continue à compter du 26 février 2010 et jusqu'au 26 avril 2010 sur le même poteau électrique que celui sur lequel avait été affiché le permis de construire du 27 novembre 2009 relatif aux parcelles 638 et 642 ;
Considérant, d'une part, qu'en raison de la distance d'une trentaine de mètres séparant le chemin de la Jupette des parcelles 639 et 643, un affichage du permis de construire sur le terrain d'assiette n'aurait ni été visible ni lisible à partir de ce chemin, seule voie ouverte à la circulation du public proche du terrain d'assiette ; que, dès lors, la SCI CACHOU n'a pas méconnu l'article R.600-2 du code de l'urbanisme en affichant le permis de construire du 23 février 2010 sur le poteau électrique situé en bordure du chemin de la Jupette, au droit des parcelles 638 et 642, qui au demeurant, sont les composantes avec les parcelles 639 et 643 d'un même terrain ;
Considérant, d'autre part, que même si les deux panneaux d'affichage accrochés successivement sur le poteau électrique situé en bordure du chemin de la Jupette présentaient nécessairement le même aspect général dès lors qu'ils provenaient du même fournisseur, les mentions qui étaient y portées étaient différentes, s'agissant du numéro de permis de construire (03004209A0036 pour le premier et 03004209A0049 pour le second), de la date de délivrance des permis de construire (27.11.09 pour le premier et 23 février 2010 pour le second), de la nature des travaux (villa pour le premier et maison individuelle pour le second), de la hauteur (7,17 pour le premier et 7.20 ml pour le second), de la surface du terrain (1 500 pour le premier et 1 500,00 m² pour le second) ;
Considérant qu'il résulte de ce qui précède que c'est à tort que le tribunal administratif de Nîmes a estimé que les circonstances dans lesquelles avaient été successivement affichés les deux permis de construire avaient pu légitimement donner à penser, à une personne normalement avertie, que l'affichage du permis initialement octroyé se poursuivait sur le terrain ;
Considérant que la demande dirigée par M. Thierry A contre le permis de construire du 23 février 2010 n'a été enregistrée au greffe du tribunal administratif de Nîmes que le 20 juillet 2010, soit après l'expiration du délai fixé par l'article R.600-2 du code de l'urbanisme ; que, dès lors, la demande de M. Thierry A était tardive et, par suite, irrecevable ».

Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés

INTERPRETATION & APPLICATION DES NORMES :

CAA. Marseille, 10 novembre 2011, M. & Mme A…, req. n°09MA03131 : « Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que le projet de M. et Mme A consiste, selon les termes de l'imprimé de leur déclaration de permis de construire, en une pergola abri-voiture avec chauffage solaire, sur une dalle sous laquelle sera aménagée une salle de jeu ; que ce projet d'environ 7 mètres sur 7 d'emprise au sol, selon le plan de masse joint à la demande de permis de construire, est implanté en limite parcellaire sans faire corps avec le bâtiment principal d'habitation dont il est distant d'environ 5 mètres ; qu'eu égard à l'affectation et aux dimensions limitées de cette construction, à usage principal d'abri voiture dont l'entresol sera affecté à une salle de jeux pour enfants, et compte tenu de l'absence de tout lien fonctionnel avec la maison d'habitation dont elle ne constitue que l'accessoire, c'est à juste titre que le tribunal administratif de Nice l'a qualifiée d'annexe ».

CAA. Marseille, 10 novembre 2011, Sylvain D…, req. n°09MA03829 : « Considérant, en second lieu, qu'aux termes de l'article UJ8 du règlement du plan d'occupation des sols : Entre tout point de chaque construction non contiguë, doit toujours être respectée une distance au moins égale à la hauteur de la plus haute des constructions sans être inférieure à 8 m ; qu'il ressort toutefois du plans de masse et des plans de coupe, que la maison d'habitation et la piscine qui en est le prolongement et dont elle n'est pas séparée, doivent être regardées comme formant une seule construction ; que dès lors, en l'absence de l'existence de deux constructions distinctes sur le terrain d'assiette, les dispositions de l'article UJ8 du règlement du plan d'occupation des sols ne sont pas applicables à ce projet ».

CAA. Lyon, 8 novembre 2011, Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble l’Ancolie, req. n°09LY02144 : « Considérant que la superficie du terrain d'assiette du projet est de 2 868 m2 de sorte que l'emprise au sol maximale ne peut dépasser 1 434 m2 ; que le projet comporte l'aménagement d'une piscine intérieure en sous-sol, dont la dalle de couverture constitue une terrasse formant une superstructure élevée au dessus du sol naturel ; qu'ainsi, dès lors que les dispositions du plan d'occupation des sols ne prévoient aucune exception en faveur de cette catégorie d'ouvrages, cette terrasse constituant un élément indissociable de la construction doit être prise en compte pour le calcul du coefficient d'emprise au sol ; que l'emprise au sol du projet atteint ainsi 1 865 m2 dépassant le coefficient de 0,5 fixé par l'article UC 9 précité pour les établissements hôteliers, même en s'abstenant de tenir compte des auvents, hôtels, balcons et débords de toiture, ainsi que la rampe d'accès au parc de stationnement souterrain ; que les requérants sont ainsi fondés à soutenir que le projet méconnaît les dispositions de l'article UC 9 du plan d'occupation des sols ».

CAA. Lyon, 11 octobre 2011, Cne de Fontaines, req. n°10LY01953 : « Considérant, en premier lieu, que, si l'article UI 1 du règlement du plan local d'urbanisme de la COMMUNE DE FONTAINES, relatif aux occupations et utilisations du sol interdites, n'interdit pas expressément les piscines couvertes, l'article UI 2 de ce même règlement, relatif aux occupations et utilisations du sol admises sous conditions, dispose que les piscines non couvertes et les locaux liés à cet équipement sont admis s'ils respectent l'ensemble des conditions d'implantation et d'emprise suivantes (...) ; qu'il résulte de ces dispositions combinées que seules les piscines non couvertes peuvent être autorisées en zone UI et que les piscines couvertes, ou les couvertures de piscines, sont interdites dans cette zone ».

CAA. Marseille, 6 octobre 2011, Cne de Camps la Source, req. n° 09MA03338 : « Considérant qu'aux termes de l'article 6 du règlement de la zone 1AU du plan local d'urbanisme de la commune relatif aux implantations par rapport aux voies et aux emprises publiques, 1) Les constructions doivent s'implanter à une distance supérieure ou égale à 5 mètres par rapport à l'alignement des voies existantes, à modifier par emplacement réservé ou plan d'alignement, ou à créer. Toutefois des implantations différentes peuvent être admises ou imposées si l'aménagement proposé ne compromet pas l'ordonnancement des voies (...) ; que pour annuler l'arrêté du 5 novembre 2007, le tribunal administratif de Toulon a considéré que ces dispositions n'étaient pas opposables aux voies de circulation internes au terrain d'assiette du projet dont la vocation était de desservir le bâtiment d'habitation ou les garages ;
Considérant que si les dispositions de l'article 6 du règlement peuvent trouver matière à s'appliquer à des projets impliquant la création d'une voirie interne privée destinée à desservir plusieurs habitations, c'est à la condition que cette voirie ait une fonction de desserte générale, ou qu'elle soit ouverte à la circulation publique ; que ne sauraient en revanche être qualifiés de voies au sens de ces dispositions, les accès goudronnés qui, comme en l'espèce, donnent directement depuis l'entrée du terrain sur des garages et un bâtiment collectif d'habitation ; que le maire de Camps la source ne pouvait, dès lors, comme l'a jugé le tribunal, légalement se fonder sur ces dispositions pour refuser, au regard des caractéristiques de cette desserte, la demande de permis de construire de l'E.U.R.L. Sud Immo Promotion ».

CAA. Nantes, 30 septembre 2011, M. et Mme Y…, req. n° 10NT00675 : « Considérant, en dernier lieu, qu'aux termes de l'article UA 12 du plan d'occupation des sols de la ville de Caen : 1- Pour toutes les affectations, les normes se réfèrent à la surface hors oeuvre nette, à l'exception des hôtels (...) pour lesquels les normes se réfèrent au nombre de chambres (...). Chaque tranche entamée de plus de 25 % donne lieu à l'application de la norme. (... ) Lorsqu'une opération comporte plusieurs destinations, les normes afférentes à chacune d'elles sont appliquées au prorata des critères pris en compte (SHON, chambre, lit ou logement créé). / 2 - Sans préjudice de l'application des dispositions d'ordre public de l'article R. 111-4 du Code de l'Urbanisme, afin d'assurer le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et installations en dehors des voies publiques, il est exigé de réaliser sur la propriété : a) Pour les constructions à usage d'habitation collective, une place de stationnement par tranche de 70 m² de SHON, avec au minimum une place par logement (...) ; qu'aux termes des dispositions du même article UA 12, en son paragraphe 12.4 relatif aux opérations de réhabilitation : Dans le cadre d'opérations de réhabilitation, les places de stationnement préexistantes sur le terrain doivent être maintenues. / a) Pour les opérations de réhabilitation portant sur des constructions à usage d'habitation : - lorsqu'il n'y a pas de création de logement nouveau, il n'est pas exigé de places de stationnement supplémentaires - lorsqu'il y a création de logement nouveau, il est exigé une place de stationnement par logement créé. / b) Pour les opérations de réhabilitation portant sur un changement de destination : - lorsqu'il n'y a pas création de SHON nouvelle, il n'est pas exigé de places de stationnement supplémentaires ; - lorsqu'il y a création de plus de 15 m² de SHON, il est exigé un nombre de places de stationnement supplémentaires conformément aux dispositions définies au paragraphe 12.2 ci-dessus ; que le nombre de places de stationnement supplémentaires, exigées en application de ces dernières dispositions, est déterminé en fonction de la seule surface hors oeuvre nette (SHON) créée pour une opération donnée ;
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que l'opération autorisée par le permis de construire contesté nécessitait, en application des dispositions précitées, la création de 14 places de stationnement pour les 13 logements créés dans le bâtiment à édifier au 52, rue Damozanne, qui entraînent la création de 974 m² de surface hors oeuvre nette (SHON) ; qu'en revanche, contrairement à ce que soutiennent les requérants, en l'absence de création de SHON, aucune place de stationnement nouvelle n'était requise pour les 5 logements créés au rez-de-chaussée et au sous-sol de l'immeuble réhabilité rue de Bayeux, correspondant à une surface hors oeuvre nette de 385 m² se substituant à la surface hors oeuvre nette de 460 m² antérieurement utilisée en bureaux ; qu'ainsi, en admettant que des places de stationnement nouvelles soient exigibles pour chacun des 9 logements aménagés dans les étages de cet immeuble, où préexistait un nombre indéterminé de logements, le projet autorisé ne nécessitait, en vertu des dispositions précitées de l'article UA 12 du plan d'occupation des sols de la ville de Caen, que la construction de 25 places de stationnement, compte tenu des deux places à reconstruire du fait de la démolition autorisée ; que, par suite, en prévoyant la réalisation de 26 places de stationnement, le projet n'a pas méconnu ces dispositions ».

CE. 30 septembre 2011, Cne de Saint-Maur-les-Fossés, req. n°339.619 : « Considérant, en premier lieu, qu'aux termes de l'article L. 123-1 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable aux plans d'occupations des sols approuvés avant l'entrée en vigueur de la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain : Les plans d'occupation des sols fixent (...) les règles générales et les servitudes d'utilisation des sols. (...) Les règles et servitudes définies par un plan d'occupation des sols ne peuvent faire l'objet d'aucune dérogation, à l'exception des adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes ; qu'aux termes de l'article R. 123-21 du même code, dans sa rédaction alors applicable, le règlement du plan d'occupation des sols doit : b) Edicter, en fonction des situations locales, les prescriptions relatives à l'implantation des constructions par rapport aux voies, aux limites séparatives et autres constructions ; qu'eu égard à l'objet de ces dispositions, le règlement du plan d'occupation des sols doit fixer des règles précises d'implantation par rapport aux voies et emprises publiques et aux limites séparatives ; que, lorsque le règlement contient des dispositions permettant de faire exception aux règles générales d'implantation qu'il fixe, ces règles d'exception doivent être suffisamment encadrées, eu égard à leur portée, sans préjudice de la possibilité d'autoriser des adaptations mineures en vertu de l'article L. 123-1 ;
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis au juge du fond que l'article UE 6 du règlement du plan d'occupation des sols de la COMMUNE DE SAINT-MAUR-DES-FOSSES, après avoir fixé en son premier alinéa les règles d'implantation des constructions par rapport aux voies publiques en imposant le respect de distances minimales de retrait, dispose en son deuxième alinéa que : Des dispositions différentes pourront être autorisées ou imposées pour des raisons d'harmonie, notamment pour tenir compte de l'implantation des constructions existantes ou projetées dans le parcellaire voisin, et pour permettre l'amélioration des constructions existantes ; qu'une exception identique est prévue au II de l'article UE 7 de ce même règlement, pour ce qui concerne les règles générales d'implantation par rapport aux limites séparatives, fixées par le I du même article ; qu'ainsi qu'il a été dit, par l'arrêt attaqué, la cour administrative d'appel de Paris a jugé que ces exceptions étaient illégales faute d'être suffisamment encadrées et que le permis de construire délivré à M. et Mme B, dont la délivrance n'était possible que sur leur fondement, devait, en conséquence, être annulé ;
Considérant cependant que, compte tenu de l'objet limitativement énoncé de ces exceptions, tenant à l'harmonie urbaine avec les constructions voisines et à l'amélioration des constructions existantes, objectif conforté par les termes de l'annexe à ce règlement qui définit les travaux d'amélioration de l'habitabilité , ces règles d'exception figurant aux articles UE 6 et UE 7 du règlement du plan d'occupation des sols de la COMMUNE DE SAINT-MAUR-DES-FOSSES doivent être regardées comme suffisamment encadrées, eu égard à leur portée ; qu'en écartant leur application, la cour administrative d'appel a, dès lors, commis une erreur de qualification juridique ».

CE. 30 septembre 2011, Christian B…, req. n°336.249 : « Considérant qu'aux termes de l'article UB 7 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune de Gignac-la-Nerthe, relatif à l'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives : 1. Implantation par rapport aux limites séparatives aboutissant aux voies. / En bordure des voies, les constructions doivent être édifiées en ordre continu d'une limite séparative à l'autre. / (...). 2. Implantation par rapport aux limites de fonds de propriété. Sauf création de la servitude prévue à l'article L. 451-1 du code de l'urbanisme, la distance comptée horizontalement de tout point d'une construction au point le plus proche d'une limite séparative n'aboutissant pas aux voies doit être au moins égale à la moitié de la différence d'altitude entre ces deux points, sans être inférieure à trois mètres (3 m). ; que, pour l'application de ces dispositions, les limites séparatives s'entendent comme les limites entre la propriété constituant le terrain d'assiette de la construction et la ou les propriétés qui la jouxtent ; que la limite entre deux propriétés situées en bordure d'une même voie doit être regardée comme une limite séparative aboutissant à cette voie ; que la circonstance qu'une telle limite séparative soit constituée de plusieurs segments de droite faisant angle entre eux est sans influence sur sa qualification de limite séparative aboutissant aux voies ».

EMPLACEMENT RESERVE :

CAA. Marseille, 10 novembre 2011, Cne de Rocbaron, req. n°09MA04718 : « Considérant qu'il soutient que la parcelle 170 est grevée depuis 1987 d'un emplacement réservé, sans que la commune ait jamais pris la moindre initiative pour réaliser des équipements ayant motivé l'institution d'une réserve ; qu'il ressort des pièces du dossier que la parcelle 170 a été grevé de 1987 à 2008 par un emplacement réservé n° 26 de 2 200 m² pour la réalisation d'un réservoir d'eau ; que le plan local d'urbanisme en litige prévoit un emplacement réservé n° 40 de 1640 m² destiné à accueillir des équipements publics scolaires ; qu'en effet, après avoir abandonné l'idée de construire un réservoir d'eau, la COMMUNE DE ROCBARON a désormais l'intention d'étendre le groupe scolaire situé à proximité ; que la circonstance qu'un permis de construire ait été délivré le 27 novembre 1989 sur une parcelle comprise dans l'emplacement réservé n° 26 et qu'une parcelle ait été vendue en 2007 par la commune sur cet emplacement réservé ne signifie pas que la réservation de cet emplacement pour un nouveau projet ne serait pas justifiée ; qu'à cet égard, les orientations générales du rapport de présentation du plan local d'urbanisme témoignent du souci des autorités locales d'attirer sur le territoire de la commune une population active jeune, ce qui devrait avoir pour effet d'induire un accroissement des effectifs scolaires ; que, dans ces conditions, le choix de réserver un emplacement situé à proximité du groupe scolaire pour procéder à son extension, fondé sur la situation particulière de la parcelle et sur des motifs d'urbanisme, répond à un intérêt général et n'est pas entaché d'une erreur manifeste d'appréciation ».

CAA. Bordeaux, 8 novembre 2011, SCCV Troisset, req. n°10BX01118 : « Considérant qu'en vertu du plan local d'urbanisme de la commune des Trois Ilets, la parcelle servant de terrain d'assiette au projet de la SCCV TROISSET était classée en emplacement réservé au profit du département aux fins de construction d'une déviation de la route départementale 7 ; qu'un tel classement emportant interdiction de construire, sauf à titre précaire, c'est à bon droit que le maire a refusé à la société requérante la délivrance d'un permis de construire sur cet emplacement ; que la circonstance que le département aurait renoncé à son projet, si elle peut être utilement opposée au refus de modifier le plan local d'urbanisme et de déclasser ladite parcelle, est sans influence sur la légalité de la décision refusant la délivrance d'un permis de construire ».

CONCESSION D’AMENAGEMENT :

CE. 18 novembre 2011, SNC EIFFAGE AMENAGEMENT, req. n°342.147 : « Considérant, en deuxième lieu, que les dispositions de l'article L. 300-4 du code de l'urbanisme, en vigueur à la date de la décision attaquée, excluaient les conventions d'aménagement, contrats par lesquels une personne publique délègue la réalisation d'une opération d'aménagement comportant la maîtrise d'ouvrage des travaux et équipements, des règles de publicité et de mise en concurrence prévues pour la passation des délégations de services publics ; que ces conventions devant néanmoins être soumises à des règles de publicité et de mise en concurrence, tant en vertu des exigences découlant des principes généraux du droit communautaire de non-discrimination et d'égalité de traitement que des règles applicables à la conclusions des concessions de travaux au sens du droit de l'Union européenne, la loi du 20 juillet 2005 relative aux concessions d'aménagement a modifié cet article L. 300-4 afin de le mettre en conformité avec le droit de l'Union européenne, en soumettant l'attribution des conventions d'aménagement à une procédure de publicité permettant la présentation de plusieurs offres concurrentes ; que l'article 11 de cette loi du 20 juillet 2005 a cependant prévu, sous réserve des décisions de justice passées en force de chose jugée, la validation de l'ensemble des conventions d'aménagement signées avant la publicité de la loi, en tant que leur légalité serait contestée au motif que la désignation de l'aménageur n'a pas été précédée d'une procédure de publicité permettant la présentation de plusieurs offres concurrentes :
Mais considérant que les dispositions de l'article 11 de la loi du 20 juillet 2005 tendent à soustraire les conventions d'aménagement à l'exigence d'une publicité préalable à la conclusion de ces contrats, découlant, ainsi qu'il a été dit, tant du respect des principes généraux du droit de l'Union européenne de non-discrimination et d'égalité de traitement que des règles applicables à la conclusion des concessions de travaux au sens de ce droit ; que le principe de sécurité juridique, s'il est susceptible de permettre aux cocontractants de poursuivre leurs relations contractuelles durant une période transitoire, afin de les dénouer dans des conditions acceptables, ne saurait autoriser la validation pure et simple de ces conventions ; que, par suite, la cour n'a pas commis d'erreur de droit en jugeant illégale la décision de signer la convention litigieuse au motif tiré de ce que, en l'absence au cas d'espèce d'un motif impérieux d'intérêt général, l'article 11 de la loi du 20 juillet 2005 ne pouvait faire obstacle à l'application du droit de l'Union européenne ».

DROIT DE PREEMPTION :

CE. 2 décembre 2011, Pascal A…, req. n°343.104 : « Considérant qu'il résulte des termes mêmes de ces dernières dispositions que le motif de préemption qu'elles instituent au profit des communes détentrices d'un droit de préemption peut s'appliquer à tout immeuble à usage d'habitation, et non pas seulement aux immeubles de plus de dix logements visés par l'article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975 ; que, par suite, la cour administrative d'appel de Paris n'a pas commis d'erreur de droit en jugeant, par l'arrêt attaqué, que la commune d'Alfortville avait légalement pu fonder la décision de préemption en litige sur le fait qu'elle entendait assurer, conformément à l'article L. 210-2 du code de l'urbanisme, le maintien des locataires dans les lieux, alors même que l'immeuble préempté ne comportait que huit logements et ne relevait ainsi pas du champ d'application de l'article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975 ; Considérant que, ainsi qu'il a été dit ci-dessus, l'applicabilité à l'ensemble des immeubles à usages d'habitation du motif de préemption prévu par l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme résulte des termes mêmes de cet article ; que la cour n'était, dès lors, pas tenue de motiver davantage sa décision au regard des développements, même très circonstanciés, consacrés sur ce point par le requérant aux travaux préparatoires de la loi du 13 juin 2006 ; qu'elle n'a pas, ce faisant, dénaturé les termes de la requête qui lui était soumise ni entaché son arrêt d'insuffisance de motivation ».

LOTISSEMENT & DIVISIONS FONCIERES :

CAA. Marseille, 20 octobre 2011, Jean-Claude A…, req. n°09MA03777 : « Considérant, en premier lieu, qu'aux termes de l'article R. 315-1 du code de l'urbanisme alors en vigueur : Constitue un lotissement au sens du présent chapitre toute division d'une propriété foncière en vue de l'implantation de bâtiments qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet de porter à plus de deux le nombre de terrains issus de ladite propriété. (...) Ne sont pas pris en compte pour l'appréciation du nombre de terrains issus de la division d'une propriété foncière : a) Les terrains supportant des bâtiments qui, achevés depuis plus de dix ans, ne sont pas destinés à être démolis dans un délai de moins de dix ans ou des bâtiments dont l'affectation n'est pas destinée à être modifiée dans le même délai (...) ; qu'aux termes de l'article R. 315-3 du même code alors en vigueur : La création d'un lotissement est subordonnée à une autorisation délivrée dans les conditions définies au présent chapitre ;
Considérant qu'en application de ces dispositions, les parcelles bâties B 4444 et B 4445, qui supportent des bâtiments achevés depuis moins de dix ans, doivent être prises en compte pour l'appréciation du nombre de terrains issus de la division de la parcelle initiale B 4411, nonobstant le caractère postérieur au permis de construire de cette division ; qu'il s'ensuit que celle-ci a eu pour effet de porter à plus de deux lots le nombre de terrains constructibles issus de la propriété foncière appartenant à la S.A.R.L. Azurea ; que, dès lors, M. A est fondé à soutenir qu'en l'absence d'autorisation de lotir, le permis de construire délivré le 12 janvier 2007 à ladite société est entaché d'illégalité ».

AUTORISATIONS D’URBANISME :

CAA. Bordeaux, 18 octobre 2011, France Nature Environnement, req. n°10BX03015 : « Considérant, en deuxième lieu, qu'aux termes de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme dans sa rédaction issue du décret n° 2007-18 du 5 janvier 2007 applicable au permis de construire en litige : Les demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés : / a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux (...) ; qu'aux termes du dernier alinéa de l'article R. 431-5 du même code: La demande comporte également l'attestation du ou des demandeurs qu'ils remplissent les conditions définies à l'article R. 423-1 pour déposer une demande de permis ; que l'association requérante se prévaut de la méconnaissance de l'article R. 423-1 mais ne conteste pas pour autant la présence de l'attestation que cet article et l'article R. 431-5 requièrent dans le dossier de la demande de permis de construire déposé par la société Groupe Victoria ; que la circonstance que certaines des parcelles composant le terrain d'assiette du projet auraient encore été à la date de cette demande et même à la date de la délivrance du permis la propriété de tiers, faute que les projets de vente les concernant aient été formalisés , ne suffit pas à faire regarder la société pétitionnaire comme dépourvue de qualité, au regard de l'article R. 423-1, pour déposer cette demande ;
Considérant, en troisième lieu, qu'aux termes de l'article R. 431-13 du code de l'urbanisme créé par le décret précité du 5 janvier 2007 : Lorsque le projet de construction porte sur une dépendance du domaine public, le dossier joint à la demande de permis de construire comporte une pièce exprimant l'accord du gestionnaire du domaine pour engager la procédure d'autorisation d'occupation temporaire du domaine public ; qu'il ne ressort pas des pièces du dossier que le projet autorisé par le permis en litige, y compris pour ce qui est des aires de stationnement attachées audit projet, porterait, à la date à laquelle il a été délivré, sur une dépendance du domaine public ; que, si l'association requérante entend contester, par la voie de l'exception d'illégalité, la procédure au terme de laquelle ont été décidés la désaffectation et le déclassement de parcelles appartenant au domaine public communal, le permis de construire en litige ne constitue pas une application de ces décisions ; que, par suite, une telle exception d'illégalité ne peut être accueillie à l'appui du recours dirigé contre ce permis ; qu'il suit de là que le moyen tiré de la méconnaissance de l'article R. 431-13 doit être écarté ».

CE. 14 octobre 2011, Dominique A…, req. n°331.886 : « Considérant qu'aux termes de l'article L. 421-1 du code l'urbanisme, dans sa rédaction applicable à la date de la décision litigieuse : Quiconque désire entreprendre ou implanter une construction à usage d'habitation ou non, même ne comportant pas de fondations, doit, au préalable, obtenir un permis de construire sous réserve des dispositions des articles L. 422-1 à L. 422-5. (...) Sous réserve des dispositions des articles L. 422-1 à L. 422-5, le même permis est exigé pour les travaux exécutés sur les constructions existantes, lorsqu'ils ont pour effet d'en changer la destination, de modifier leur aspect extérieur ou leur volume ou de créer des niveaux supplémentaires.(...) ; qu'aux termes de l'article L. 422-1 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable à la date de la décision litigieuse : Sont exemptés du permis de construire (...) les constructions ou travaux dont la faible importance ne justifie pas l'exigence d'un permis de construire. Un décret en Conseil d'Etat précise la nature et l'importance des constructions, travaux et installations concernés. (...) ; qu'aux termes de l'article R. 422-2 du même code, dans sa rédaction applicable à la date de la décision litigieuse : Sont exemptés du permis de construire sur l'ensemble du territoire : m) Les constructions ou travaux non prévus aux a à l ci-dessus, n'ayant pas pour effet de changer la destination d'une construction existante et : qui n'ont pas effet de créer une surface de plancher nouvelle ; ou qui ont pour effet de créer, sur un terrain supportant déjà un bâtiment, une surface de plancher hors œuvre brute inférieure ou égale à 20 mètres carrés. ; qu'il résulte de ces dispositions combinées que sont exemptés de permis de construire les travaux n'ayant pas pour effet de changer la destination d'une construction existante et qui n'ont pas pour effet de créer une surface de plancher nouvelle ou qui ont pour effet de créer, sur un terrain supportant déjà un bâtiment, une surface de plancher hors œuvre brute inférieure ou égale à 20 mètres carrés ;
Considérant que la transformation du toit terrasse d'une maison d'habitation en terrasse accessible n'a pas pour effet de changer la destination de la construction au sens de ces dispositions ; qu'ainsi, en jugeant que de tels travaux changeaient la destination de la construction et ne pouvaient être réalisés sans l'obtention préalable d'un permis de construire, le tribunal administratif de Montpellier a inexactement qualifié les faits de l'espèce et, par suite, commis une erreur de droit ».

CONTENTIEUX DE LA LEGALITE :

CAA. Lyon, 8 novembre 2011, Cne de Limonest, req. n°10LY01135 : « Considérant que la commune soutient que le retrait du permis tacite du 25 mars 2007 était soumis aux dispositions du 3°) de l'article 23 de la loi du 12 avril 2000 susvisée aux termes duquel : Une décision implicite d'acceptation peut être retirée, pour illégalité, par l'autorité administrative : 1° Pendant le délai de recours contentieux, lorsque des mesures d'information des tiers ont été mises en oeuvre ; 2° Pendant le délai de deux mois à compter de la date à laquelle est intervenue la décision, lorsqu'aucune mesure d'information des tiers n'a été mise en oeuvre ; 3° Pendant la durée de l'instance au cas où un recours contentieux a été formé ; qu'elle fait en conséquence valoir que le retrait intervenu était possible à la date du 15 octobre 2007, dès lors qu'un recours contentieux avait été formé à son encontre le 27 juillet 2007 par l'Association syndicale libre du hameau de Mathias ;
Considérant que les règles de procédure visées par le décret du 5 janvier 2007 précité ne visent que l'instruction des demandes de permis de construire jusqu'à l'intervention d'une décision sur celles-ci ; qu'en revanche, elles ne sauraient régir une décision de retrait intervenue postérieurement au 1er octobre 2007 qui est soumise aux dispositions de l'article L. 424-5 du code de l'urbanisme précité ; qu'en l'espèce, la décision du 15 octobre 2007 valant retrait du permis de construire tacite dont la SCI Résidence du Mathias était titulaire depuis le 25 mars 2007 est intervenue tardivement, dès lors qu'il a été effectué le 15 octobre 2007 au-delà du délai de trois mois prévu par l'article L. 424-5 du code de l'urbanisme applicable en l'espèce et alors que l'autorité administrative ne disposait plus du pouvoir pour ce faire ; qu'ainsi la COMMUNE DE LIMONEST n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que le Tribunal a accueilli le moyen présenté par la SCI Résidence du Mathias tiré de la tardiveté de l'arrêté du 15 octobre 2007 ».

DIVERS :

CAA. Paris, 4 novembre 2011, Sté CONFINFO, req. n°10PA04025 : « Considérant que le conseil d'administration de la S.I.E.M.P., par délibération en date du 9 mars 2006 se référant à la convention publique d'aménagement en date du 30 mai 2002, modifiée par plusieurs avenants, en vertu de laquelle la ville de Paris avait confié à cette société d'économie mixte une mission d'éradication de l'habitat insalubre en lui déléguant ses pouvoirs en matière d'expropriation pour l'exercice de cette mission, a demandé au préfet de Paris l'ouverture d'une procédure de déclaration d'utilité publique aux fins d'expropriation de l'immeuble sis au 3 et 5 rue Godefroy Cavaignac se trouvant dans un état de délabrement général , en vue d'y réaliser une vingtaine de logements sociaux et trois locaux d'activité en rez-de-chaussée ; qu'une telle délibération, prise par l'organe compétent d'une personne morale de droit privé chargée de l'exécution d'une mission de service public et investie à cette fin de prérogatives de puissance publique, dont elle a fait usage à cette occasion, constitue une décision administrative, premier élément de l'opération complexe à l'issue de laquelle sont intervenus les arrêtés préfectoraux litigieux portant déclaration d'utilité publique et déclaration de cessibilité ; que, par suite, sa légalité peut être utilement contestée, devant la juridiction administrative, à l'appui d'une demande dirigée contre ces arrêtés préfectoraux ;
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier, d'une part, que suite à des travaux réalisés d'office aux frais et risques du propriétaire en 2003, l'immeuble n'était plus, à la date de la délibération du 9 mars 2006, exposé à des risques d'intoxication au plomb ; que d'autre part, si la notice explicative du dossier d'enquête publique rédigée par la S.I.E.M.P. et le rapport du commissaire enquêteur font valoir que l'immeuble était dans un état particulièrement dégradé, il résulte de l'ensemble des pièces du dossier, et notamment d'un rapport d'huissier du 13 mars 2007, d'un rapport d'audit d'un cabinet d'architectes, des termes de la notice jointe à la demande de permis de construire déposée par la S.I.E.M.P. pour la réhabilitation de l'immeuble après sa prise de possession, et des termes mêmes du jugement du juge des expropriations du Tribunal de grande instance de Paris en date du 25 juin 2007, rendu après visite approfondie de l'immeuble effectuée le 28 mars 2007, que si cet immeuble nécessitait d'importants travaux d'entretien, dont l'absence durant plusieurs années était d'ailleurs largement imputable aux décisions par lesquelles le préfet de police avait refusé, à plusieurs reprises, d'accorder le concours de la force publique pour l'expulsion judiciairement ordonnée dès le 22 mars 2000 d'occupants sans titre, il ne pouvait, sans erreur d'appréciation, être regardé comme insalubre ni en état de délabrement général ni même comme particulièrement dégradé ; que, dès lors, la délibération précitée qui se fonde sur un état d'insalubrité ou de dégradation avancée qui ne correspond pas à la réalité, et qui avait d'ailleurs pour but d'engager une procédure d'expropriation au profit d'un organisme qui, aux termes de la convention précitée, ne pouvait ainsi mettre en œuvre les pouvoirs qui lui avaient été délégués en matière d'expropriation en-dehors du cadre fixé par sa mission d'éradication de l'habitat insalubre, a été prise pour un motif erroné ;
Considérant qu'il résulte de ce qui précède qu'en raison de l'illégalité de la délibération précitée du 9 mars 2006, l'arrêté en date du 28 décembre 2006 portant déclaration d'utilité publique de l'immeuble sis 3 et 5 rue de Godefroy Cavaignac est entaché d'illégalité, de même, par voie de conséquence, que l'arrêté en date du 11 juillet 2007 portant déclaration de cessibilité de cet immeuble ».

Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés

INTERPRETATION & APPLICATION DES NORMES :

CAA. Lyon, 16 août 2011, Ville de Grenoble, req. n°10LY01535
« Considérant, en premier lieu, qu'aux termes de l'article UM-C 6 du règlement du PLU : Les constructions ou installations doivent être implantées en fonction du contexte urbain. En l'absence d'indication au plan des formes urbaines, les constructions ou installations doivent être édifiées : - Soit sur limite de référence, - Soit en retrait de 3 m minimum avec un traitement paysager de l'espace entre la voie et la construction. ; qu'à supposer même que l'on puisse admettre qu'un immeuble d'habitation puisse avoir des volumes de façades différents à la condition que les règles générales d'implantation à l'alignement ou en recul soient respectées, il ressort des plans versés au dossier que le projet est implanté en limite de référence compte tenu de la cession gratuite d'une bande de terrain de 2,81 mètres de large prescrite par l'article 2 du permis de construire ; que, cependant, les dispositions de l'article L. 332-6-1 2° du code de l'urbanisme permettant une telle cession ont été déclarées contraires à la Constitution par le Conseil constitutionnel dans sa décision n° 2010-33 du 22 septembre 2010 ; que, si la requérante fait valoir qu'il faut tenir compte de l'emplacement réservé V 88 qui peut servir de limite de référence, il n'est pas mentionné dans le plan correspondant à cet emplacement, à savoir les parcelles d'assiette du projet CZ 272 et 273 ni aucune autre parcelle voisine, permettant de l'identifier précisément ; qu'en tout état de cause, un emplacement réservé ne peut légalement concerner un chemin privé, comme le chemin de la Madeleine sur le fondement des dispositions de l'article L. 123-1 8° du code de l'urbanisme ; que, par suite, l'implantation de l'immeuble projeté ne respecte ni la limite de référence ni un retrait de 3 mètres minimum entre la voie et la construction en méconnaissance des dispositions de l'article UM-C 6-2 précitées du règlement du plan local d'urbanisme de la VILLE DE GRENOBLE ».

CAA. Marseille, 11 juillet 2011, SCI Les Cabries, req. n°10MA04030
« Considérant qu'il ressort de l'extrait du plan cadastral produit à l'appui de la demande de permis de construire, que la parcelle n° 405 sur laquelle doit être implanté le projet, disposait antérieurement au dépôt de la demande d'un accès direct à la rue de la Source ; que, par suite, le projet, qui prévoit l'aménagement de la desserte ne nécessite pas la création d'une voie nouvelle au sens du règlement du plan d'occupation des sols et les dispositions relatives à leurs dimensions, formes et caractéristiques techniques ne lui sont donc pas opposables ; que l'emprise de terrain de 118 mètres de long et d'une largeur supérieure à 4 mètres, qui permet de rejoindre la rue de la Source depuis la parcelle n° 405 est adaptée à l'approche des matériels de lutte contre l'incendie, de protection civile, de brancardage et respecte les dispositions du § 2 de l'article 3 du règlement de la zone II NA du plan d'occupation des sols de la commune de Clapiers ;
Considérant, en deuxième lieu, qu'aux termes de l'article 8 du règlement de la zone II NA du plan d'occupation des sols de la commune de Clapiers : Dans tous les cas, la distance entre bâtiments non contigus ne peut être inférieure à 4 mètres ; qu'en application de cette disposition la distance de 4 mètres ne doit pas pouvoir être mesurée de tout point des immeuble qui se font face, mais uniquement respectée de façade à façade ; qu'il ressort des pièces du dossier qu' entre la façade du bâtiment qui ne comprend qu'un logement et celle du second bâtiment, qui en comprend 18, la distance de 4 mètres est respectée »

CAA. Marseille, 11 Juillet 2011, SCI Les Cabries, req. n°10MA04030
« Considérant, en deuxième lieu, qu'aux termes de l'article 8 du règlement de la zone II NA du plan d'occupation des sols de la commune de Clapiers : Dans tous les cas, la distance entre bâtiments non contigus ne peut être inférieure à 4 mètres ; qu'en application de cette disposition la distance de 4 mètres ne doit pas pouvoir être mesurée de tout point des immeuble qui se font face, mais uniquement respectée de façade à façade ; qu'il ressort des pièces du dossier qu' entre la façade du bâtiment qui ne comprend qu'un logement et celle du second bâtiment, qui en comprend 18, la distance de 4 mètres est respectée ».

CAA. Marseille, Nantes 17 juin 2011, GAEC de la Blancheterie, req. n°10NT00504
« Considérant, toutefois, qu'aux termes des dispositions de l'article NC 7 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune de Belligné approuvé le 12 septembre 2005 : Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives : 7-1 Implantation par rapport aux limites aboutissant aux voies sur une profondeur de 20 mètres à partir de la marge de recul imposé (...) 7-2 Implantation par rapport aux autres limites et au delà de la bande de 20 mètres définie au 7-1 : Tout point de la construction doit être implanté à une distance du point le plus proche de la limite au moins égale à sa demi-hauteur mesurée à l'égout du toit, avec un minimum de trois mètres. / Cette règle ne s'applique pas aux constructions de hauteur inférieure ou égale à 3,2 mètres à l'adossement, lorsqu'elles s'implantent en limite séparative ; que les plans dénommés Pignon Est et Coupe AA, joints à la demande de permis de construire, font apparaître un couloir de renvoi eaux de rives vers chéneau, clos par une palissade en bois, entre l'extension autorisée réalisée dans l'alignement de la construction préexistante et la limite séparant le terrain d'assiette de la propriété de M. et Mme X ; que, contrairement à ce que soutient le Gaec, ce couloir ne peut être considéré comme une construction faisant partie intégrante du bâtiment objet du permis de construire litigieux ; que, ni la palissade, ni le chéneau, ne peuvent être pris en compte pour déterminer l'implantation de ce bâtiment ; que, par suite, cette construction ne peut être regardée comme implantée en limite séparative pour l'application des dispositions dérogatoires prévues par le second alinéa du 7-2 de l'article NC 7 du règlement du plan d'occupation des sols ; qu'il est constant, par ailleurs, que ladite construction ne respecte pas la distance minimale de trois mètres définie par le premier alinéa ; que, dans ces conditions, le permis de construire litigieux a été délivré en méconnaissance des dispositions du 7-2 de l'article NC 7 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune de Belligné ».

CAA. Paris, 31 mai 2011, Cne de Dumbea, req. n°10PA00525
« Considérant que pour refuser à M. A le permis de construire qu'il sollicitait en vue de l'édification d'un chalet à vocation touristique dénommé Station verte la Fougère , le maire de Dumbéa, après avoir rappelé les principes de la zone ND a indiqué Au regard des caractéristiques du projet présenté, celui-ci ne peut-être caractérisé comme un aménagement et est considéré comme une construction. En outre, il s'avère que le projet ne peut être considéré comme un équipement d'intérêt collectif car s'agissant d'une opération destinée à recevoir du public, à vocation touristique et à but lucratif. Dans ce contexte on ne peut considérer comme un équipement collectif et présentant un intérêt public, un établissement de loisirs, qui par sa configuration et sa typologie ne peut répondre à un besoin collectif et prétendre servir l'intérêt public. ;
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que le projet de construction d'un chalet destiné à l'accueil des touristes et des randonneurs comportant une salle polyvalente pouvant recevoir des expositions, des réunions, des conférences, un espace multimédia, une boutique et une cafétéria peut être regardé comme appartenant à la catégorie des équipements privés d'intérêt collectif compatibles avec la nature et l'activité de cette zone touristique située à proximité immédiate de la forêt primaire des Monts Koghis, au sens des dispositions susrappelées de l'article ND 2, lesquelles n'interdisent pas les activités à caractère lucratif et alors même qu'aucun aménagement ne serait prévu pour permettre un accès et la promenade du public au sein de cette zone naturelle protégée ; qu'ainsi, en refusant le permis sollicité, le maire de Dumbéa a fait une inexacte application de ces dispositions ».


ZAC :

CE. 26 juillet 2011, Sté Innov Immo, req. n°320.457
« Considérant qu'il résulte de l'article R. 311-2 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction issue du décret du 27 mars 2001 relatif aux zones d'aménagement concerté applicable en l'espèce, que le dossier de création d'une zone d'aménagement concerté comprend (...) d) L'étude d'impact définie à l'article 2 du décret du 12 octobre 1977 modifié ; que si ces dispositions, qui impliquent que la création de toute zone d'aménagement concerté soit précédée d'une étude d'impact, renvoient pour la définition de cette dernière à l'article 2 du décret du 12 octobre 1977 pris pour l'application de l'article 2 de la loi n° 76-629 du 10 juillet 1976 relative à la protection de la nature, désormais codifié à l'article R. 122-3 du code de l'environnement, elles ont, en revanche, implicitement mais nécessairement eu pour effet d'abroger les dispositions du 4° de l'annexe II et du 10° de l'annexe III de ce même décret, auxquelles renvoie son article 3, qui dispensaient de l'obligation de réaliser une telle étude d'impact dans le cas, prévu au dernier alinéa de l'ancienne rédaction de l'article L. 311-4 du code de l'urbanisme, où l'acte de création de la zone d'aménagement concerté décidait de maintenir en vigueur les dispositions du plan d'occupation des sols rendu public ou approuvé ;
Considérant que, pour écarter le moyen tiré de ce que la délibération du 26 février 2003, par laquelle le conseil municipal de la commune de Boissise-le-Roi a approuvé la création de la zone d'aménagement concerté dite Orgenoy Est , était illégale en raison de l'insuffisance de l'étude d'impact qui l'avait précédée, la cour administrative d'appel de Paris s'est fondée sur ce que, en vertu des dispositions combinées de l'article 3 du décret du 12 octobre 1977, du 4° de l'annexe II et du 10° de l'annexe III de ce même décret, aucune étude d'impact n'avait à précéder la création d'une zone d'aménagement concertée qui, comme en l'espèce, ne prévoyait pas l'édiction d'autres règles d'urbanisme que celles fixées par le plan d'occupation des sols en vigueur ; qu'il résulte de ce qui vient d'être dit qu'en statuant ainsi, la cour a commis une erreur de droit ; que, sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens du pourvoi, son arrêt doit, par suite, être annulé ».


DROIT DE PREEMPTION :

CE. Juillet 2006, SCI du Belvédère, req. n°324.767
« Considérant, en premier lieu, que le délai de deux mois dont dispose le titulaire du droit de préemption pour exercer ce droit en application de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme court à compter de la réception de la déclaration d'intention d'aliéner ; que si le notaire de la SCI a adressé le 18 novembre 2003 à la commune une première déclaration d'intention d'aliéner, la seconde déclaration d'intention d'aliéner qu'il a fait parvenir à la commune le 2 décembre 2003 spécifiait qu'elle annulait et remplaçait la première ; que, dès lors, la décision de préemption du 13 janvier 2004 n'est pas tardive ;
Considérant, en deuxième lieu, qu'il ressort des pièces du dossier que la mention du prix de 149 000 euros que le notaire de la SCI a fait figurer sur la seconde déclaration d'intention d'aliéner était exprimée à la fois en chiffres et en lettres ; que la circonstance que ce montant ne correspondrait pas, en raison d'une erreur matérielle, à celui qui avait été stipulé dans la promesse de vente n'est pas de nature à affecter la légalité de la décision du 20 janvier 2004 par laquelle, au vu notamment du prix ainsi porté à sa connaissance, le maire de Noisy-le-Grand a exercé le droit de préemption de la commune ».


AUTORISATIONS D’URBANISME :

CAA. Paris, 29 juillet 2011, Syndicats des copropriétaires Du 2/4/6/8 Boulevard André Maurois, req. n°09PA03002« Considérant qu'aux termes de l'article R. 421-1-1 du code de l'urbanisme, alors applicable : La demande de permis de construire est présentée soit par le propriétaire du terrain ou son mandataire, soit par une personne justifiant d'un titre l'habilitant à construire sur le terrain, soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l'expropriation dudit terrain pour cause d'utilité publique. / La demande précise l'identité du demandeur, l'identité et la qualité de l'auteur du projet, la situation et la superficie du terrain, l'identité de son propriétaire au cas où celui-ci n'est pas l'auteur de la demande, la nature des travaux et la destination des constructions et la densité de construction. / Lorsque la construction est subordonnée à une autorisation d'occupation du domaine public, l'autorisation est jointe à la demande de permis de construire. ; qu'il en résulte que, lorsqu'un permis de construire est demandé pour l'édification d'un ouvrage sur le domaine public, il ne peut être légalement accordé que si le pétitionnaire justifie d'un titre approprié à la nature de l'ouvrage qu'il se propose d'édifier, et ce y compris lorsque la construction d'un ouvrage est expressément prévue par le titre autorisant l'occupation du domaine public et que la construction projetée respecte les prescriptions de ce titre d'occupation ; que par suite, seules les clauses relatives à l'étendue de l'emplacement et les droits d'occupation conférés à l'occupant du domaine peuvent être utilement invoquées à l'encontre d'un permis de construire; que la convention d'occupation du domaine public signée le 15 octobre 2001 pour une durée de 14 ans prévoit en son article 2.1 que : L'emplacement occupé, tel qu'il est figuré au plan joint en annexe 1, a une superficie totale au sol d'environ 1 876 m2 dont 840 m2 de surface hors oeuvre bâtie ;
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier de permis de construire que la superficie de la parcelle est de 1 876 m² et que l'emprise au sol du projet de construction ne dépassera pas 800 m² ; qu'ainsi, le permis litigieux ne méconnaît pas les termes de l'article 2 de la convention d'occupation du domaine se référant respectivement à la superficie du terrain occupé et à la surface hors oeuvre bâtie au sol et dont l'annexe II prévoyait une emprise au sol d'environ 800 m², sans compter les terrasses extérieures ; que, par suite, le pétitionnaire justifiait d'un titre suffisant l'habilitant à construire ».

CE. 26 juillet 2011, Cne de Maincy, req. n°328.378
« Considérant que, pour confirmer l'annulation du refus de permis de construire opposé le 28 septembre 2004 à la demande de la société Innov-Immo sur le fondement de ces dispositions, la cour administrative d'appel de Paris a jugé que la construction faisant l'objet du litige devait être regardée par ses caractéristiques propres comme ayant été principalement destinée à l'habitation, en se fondant notamment sur la circonstance qu'elle comportait un bâtiment ancien d'environ 40 m² au sol, avec des murs en pierres meulières, un toit à deux pentes de 7,35 m à son faîte, une porte entourée de deux fenêtres et surmontée d'un oculus et les traces d'une ancienne fenêtre bouchée et qu'aucune pièce du dossier n'indiquait de quelle exploitation agricole ou forestière elle aurait dépendu ; que ce faisant, elle a porté sur les pièces du dossier une appréciation souveraine qui, en l'absence de dénaturation, n'est pas susceptible d'être discutée devant le juge de cassation et n'a entaché son arrêt ni d'une contradiction de motifs, ni d'un défaut de base légale, ni d'aucune autre erreur de droit ; qu'en particulier, elle n'était pas tenue d'examiner si, par leur consistance, les travaux envisagés pouvaient avoir par eux-mêmes pour effet de changer la destination de la construction litigieuse, dès lors que sa destination future d'habitation n'était pas contestée ; qu'enfin, le moyen tiré du changement de destination de l'annexe ayant servi de boxes à chevaux, qui est nouveau en cassation, est sans incidence sur le bien-fondé de l'arrêt attaqué, lequel est suffisamment motivé »

CAA. Marseille, 11 juillet 2011, Pascal C…, req. n°09MA02846
« Considérant que A soutient que les travaux projetés sont exemptés de permis de construire ; que ces travaux consistent à construire une dalle de béton d'une superficie de 210 mètres carrés, sur laquelle doivent être posés 14 box en bois de 6 mètres carrés chacun ; que, contrairement à ce que soutient le requérant, cette dalle, en l'absence de construction attenante et eu égard à sa superficie et à sa destination, ne saurait être assimilée à une terrasse au sens de l'article R. 421-1 du code de l'urbanisme ; qu'en outre, ces travaux n'entrent dans aucune des exceptions prévues par les dispositions de l'article R. 422-2 du même code ; que le moyen, par suite, doit être écarté ;
Considérant, en troisième lieu, qu'en vertu de l'article NC 7 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune, relatif à l'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives, les constructions doivent être en tout point implantées à une distance au moins égale à la différence d'altitude entre ces deux points diminuée de trois mètres, et en tout état de cause égale ou supérieure à 3 mètres, par rapport aux limites séparatives ; qu'il ressort des seules pièces versées au dossier que l'implantation des box est située, dans le projet soumis au maire, à un mètre des limites séparatives, en méconnaissance de l'article NC 7 ; que si A fait valoir que les box peuvent être aisément déplacés pour mettre le projet en conformité avec ces dispositions, cette circonstance est sans incidence sur la légalité du refus attaqué dès lors que la dalle de béton, qui supporte les box et qui ne peut être déplacée, est elle-même implantée à moins de trois mètres de la limite séparative ; que, le moyen, dès lors, ne peut qu'être écarté ».


FISCALITE & PARTICIPATIONS D’URBANISME :

CE. 28 juillet 2011, Emmanuel A…, req. n°317.372« Considérant qu'aux termes du premier alinéa de l'article L. 520-1 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable à la date de délivrance, le 31 décembre 2001, du permis de construire les locaux litigieux : Dans les zones comprises dans les limites de la région d'Ile-de-France telles qu'elles ont été fixées par l'article premier de la loi n° 76-394 du 6 mai 1976 et qui seront déterminées par décret en Conseil d'Etat, il est perçu une redevance à l'occasion de la construction de locaux à usage de bureaux et de locaux de recherche ainsi que de leurs annexes ; qu'aux termes de l'article L. 520-7 du même code, dans sa rédaction applicable à la même date : Sont exclus du champ d'application du présent titre : (...) / Les bureaux utilisés par les membres des professions libérales et les officiers ministériels (...) ; que, pour l'application de ces dispositions, éclairées par les travaux préparatoires à l'adoption de la loi du 2 août 1960 tendant à limiter l'extension des locaux à usage de bureaux et à usage industriel dans la région parisienne, dont elles sont issues, les professions libérales qu'elles désignent doivent s'entendre de celles dont l'exercice est réglementé, que les membres de celles-ci exercent leur activité à titre individuel ou dans le cadre de groupements ou sociétés constitués pour l'exercice libéral de cette profession ;
Considérant toutefois que le tribunal ne pouvait, alors qu'il avait affirmé que les professions libérales désignées par les dispositions précitées de l'article L. 520-7 du code de l'urbanisme devaient s'entendre de celles dont l'exercice est réglementé, exercées à titre individuel ou dans le cadre de groupements ou sociétés, en déduire que l'exercice de son activité par un médecin ou par un infirmier au sein d'une structure associative agréée n'entrait pas dans le champ d'application des exonérations prévues par cet article ; que, par suite, Mme A est fondée à soutenir que le tribunal administratif a entaché son jugement de contradiction de motifs ; que, dès lors, son jugement doit être annulé ».

Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés

INTERPRETATION & APPLICATION DES NORMES :

CAA. Bordeaux, 30 juin 2011, Préfet de la Réunion, req. n°10BX02243« Considérant qu'aux termes de l'article NC 1.2 du règlement dudit plan d'occupation des sols : Sont admis : 1. Les installations classées et ouvrages techniques liés à l'activité agricole de la zone (...) ; que l'article NC 1.3 dispose que Sont admis sous condition : (...) 3. Les annexes agricoles liées aux besoins d'une exploitation agricole : hangars, bâtiments d'élevage, séchoirs, serres, réservoirs d'eau, ateliers de réparation de matériel agricole (...) En secteur NCpf, l'implantation ou l'extension des installations techniques liées et nécessaires à l'exercice de l'activité agricole est permise sous réserve que la localisation et l'aspect de ces installations ne dénaturent pas le caractère des sites et des paysages et que la localisation dans ces espaces soit rendue indispensable par des nécessités techniques impératives ; que l'article L. 311-1 du code rural alors en vigueur précise que : sont réputées agricoles toutes les activités correspondant à la maîtrise et à l'exploitation d'un cycle biologique de caractère végétal ou animal et constituant une ou plusieurs étapes nécessaires au déroulement de ce cycle ainsi que les activités exercées par un exploitant agricole qui sont dans le prolongement de l'acte de production ou qui ont pour support l'exploitation (...) ;
Considérant, en premier lieu, qu'il ressort des pièces du dossier que l'activité de la SARL DES-A-MO-RA, qui consiste à acheter de la paille de canne à sucre auprès d'exploitants agricoles pour la revendre auprès d'éleveurs après séchage, est une activité commerciale ; que le hangar dont la construction a été autorisée par le permis litigieux est destiné à permettre le séchage de la paille ; qu'une telle activité ne s'inscrit pas dans un cycle biologique végétal, la paille ne constituant pas un organisme vivant ; que le processus de séchage n'est pas mis en oeuvre par un exploitant agricole ; que, par suite, et contrairement à ce qu'a estimé le tribunal administratif, le hangar autorisé par le permis litigieux ne saurait être regardé comme une annexe agricole liée aux besoins d'une activité agricole au sens des dispositions précitées de l'article NC 1.3 du règlement du plan d'occupation des sols »

CAA. Lyon, 28 juin 2011, Sté ABAOS, req. n°09LY02619
« Considérant, en premier lieu, qu'aux termes de l'article UB5 du règlement du plan d'occupation des sols : Caractéristiques des terrains : / le minimum de surface est fixé à 1800 m² (dans le cas de lotissement, ce minimum s'applique à la surface privative de chaque lot). / Dispositions générales : / Ces minima peuvent ne pas être exigés : /- pour les constructions à usage d'annexes dont la limite d'emprise au sol est inférieure à 40m². / - pour les constructions à usage d'équipement collectif et les ouvrages techniques nécessaires au fonctionnement des Services Publics. / - pour les aménagements, extensions et reconstructions de bâtiments existants. / Toute partie détachée d'un terrain qui a déjà été pris en compte pour la détermination des surfaces minimales définies ci-dessus ou qui constitue autour d'une construction existante une surface au moins égale à la surface minimale définie ci-dessus, deviendra inconstructible et ne pourra constituer en tout ou partie une nouvelle surface minimale constructible. ;
Considérant qu'il est constant que le terrain d'assiette de la construction projetée a une superficie de 2500 m² et qu'une habitation est déjà édifiée sur le terrain ; qu'il résulte des termes de l'article Ub5 précité, que cette construction existante sur le terrain d'assiette du projet doit être réputée comme ayant déjà été prise en compte pour la détermination de la surface minimale requise, nonobstant la circonstance que cette partie de terrain n'a pas fait l'objet d'une division foncière formellement constatée ; qu'après déduction, de la surface de 1800 m2 déjà prise en compte pour la construction existante, le minimum de surface requis n'est plus atteint pour le projet de M. et Mme A d'édification d'une maison individuelle ; qu'ainsi, le permis de construire délivré méconnaît les dispositions susmentionnées de l'article Ub5 du règlement du POS »

CAA. Versailles, 23 juin 2011, Jean A…, req. n°10VE01466
« Considérant, d'autre part, que l'article UG 3 du règlement du plan d'occupation des sols prévoit le remplacement des arbres abattus en vue de la réalisation des projets de construction ; que le terrain dont s'agit comporte une partie classée en zone UG et une autre partie classée en zone ND ; que M. A fait valoir qu'ayant dû abattre deux arbres situés en zone UG, il aurait satisfait à la condition fixée par l'article précité en plantant plusieurs arbres de haute tige dans la partie de sa parcelle située en zone ND ; que, cependant, les dispositions précitées de l'article UG 3 du règlement du plan d'occupation des sols ne prévoyant pas la possibilité de compenser, sur une même unité foncière, les abattages réalisés dans cette zone par des plantations réalisées dans une autre, les premiers juges étaient fondés à estimer qu'à défaut de plantation de deux arbres de haute tige dans la partie du terrain classée en zone UG, les dispositions de cet article ont été méconnues »


PLU/POS :

CAA. Nantes, 29 avril 2011, CU Nantes Métropole, req. n°10NT02555
« Considérant que pour prononcer, à la demande de M. X, l'annulation de la délibération du 26 octobre 2007 par laquelle le conseil communautaire de la COMMUNAUTE URBAINE NANTES METROPOLE a approuvé le plan local d'urbanisme (PLU) de la commune de La Chapelle-sur-Erdre, en tant qu'elle fixe, pour les parcelles cadastrées section AN n°s 511 et 513, l'obligation de construire un minimum de 3 200 m² de surface hors oeuvre nette et de quarante-trois logements, dont 800 m² de surface hors oeuvre nette consacrés à la réalisation de onze logements sociaux, le Tribunal administratif de Nantes s'est fondé sur la circonstance que, s'il appartenait aux auteurs du PLU, en vertu des dispositions de l'article L. 123-2 b) du code de l'urbanisme, de réserver des emplacements destinés à la réalisation de programmes de logements permettant de développer l'offre locative sociale dans les quartiers déficitaires, et de fixer, pour ces programmes de logements, la part de la surface hors oeuvre nette devant être affectée à la réalisation de logements à caractère social, cette habilitation législative, nécessaire dès lors que l'institution d'emplacements réservés est de nature à porter atteinte à la liberté fondamentale que constitue le droit de construire, ne permettait toutefois pas aux auteurs du PLU d'édicter, en outre, des prescriptions ayant pour objet ou pour effet d'imposer aux propriétaires, en cas de réalisation d'une construction, une surface hors oeuvre nette minimale à construire, ainsi qu'un nombre minimum de logements à réaliser ;
Considérant qu'à l'appui de sa demande de sursis à exécution, la COMMUNAUTE URBAINE NANTES METROPOLE fait valoir que les dispositions du b) de l'article L. 123-2 du code de l'urbanisme ne prévoient nullement que les auteurs du PLU ne pourraient fixer qu'un pourcentage de surface hors oeuvre nette affecté au logement social ; que ces dispositions permettent de définir les programmes en nombre, taille et typologie de logements au regard d'une surface hors oeuvre nette déterminée, dès lors que les emplacements réservés en cause ouvrent aux propriétaires un droit de délaissement, conformément aux dispositions de l'article L. 230-1 du code de l'urbanisme, qui constitue une garantie du respect du droit de propriété ; que la définition de la nature des programmes, prévue par l'article R. 123-12 du code précité, et l'obligation faite aux auteurs du PLU de respecter, en application des articles L. 123-17 et L. 230-1 dudit code, les objectifs, quantifiés par commune, tels que définis dans le programme local de l'habitat (PLH) impliquent nécessairement qu'un nombre de logements soit déterminé à l'avance, sauf à faire obstacle à la mise en oeuvre des objectifs de mixité sociale ;
Considérant qu'aucun des moyens invoqués par la COMMUNAUTE URBAINE NANTES METROPOLE à l'appui de ses conclusions dirigées contre le jugement attaqué du 12 octobre 2010, ne paraît, en l'état de l'instruction, de nature à justifier, outre l'annulation de ce jugement, le rejet des conclusions à fin d'annulation accueillies par ce même jugement ; qu'il suit de là que les conclusions de la COMMUNAUTE URBAINE NANTES METROPOLE tendant à ce qu'il soit sursis à l'exécution dudit jugement du 12 octobre 2010 doivent être rejetées »


ESPACES BOISES CLASSES :

CAA. Bordeaux, 30 juin 2011, Cne de Merignac, req. n°10BX03047
« Considérant qu'aux termes de l'article L. 130-1 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable à la date du litige : Les plans locaux d'urbanisme peuvent classer comme espaces boisés, les bois, forêts, parcs à conserver, à protéger ou à créer, qu'ils relèvent ou non du régime forestier, enclos ou non, attenant ou non à des habitations. Ce classement peut s'appliquer également à des arbres isolés, des haies ou réseaux de haies, des plantations d'alignements. Le classement interdit tout changement d'affectation ou tout mode d'occupation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création des boisements. ; que pour refuser un permis de construire ou une autorisation de travaux sur la base de ces dispositions, il appartient à l'autorité administrative, sous le contrôle du juge, d'apprécier si la construction ou les travaux projetés sont de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création des boisements ; que, par suite, le maire de Mérignac, n'était pas tenu de rejeter la demande de permis de construire de Mme A du seul fait que les travaux étaient situés dans un espace boisé classé par le plan local d'urbanisme de la commune de Mérignac, sans rechercher si la construction ou les travaux projetés pour sa réalisation compromettaient la conservation ou la protection de cet espace boisé ;
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier et notamment du plan de masse de la demande de permis de construire que les constructions projetées par Mme A se trouvent dans la partie non boisée de sa parcelle classée en espace boisé classé, alors qu'il n'est établi ni que les travaux de construction entraîneraient l'abattage d'arbres ni que l'enfouissement des canalisations nécessité par la réalisation des réseaux porterait atteinte à l'espace boisé classé ; que les chemins piétonniers n'empiètent que de façon limitée sur la partie boisée et ne sont pas de nature à compromettre la conservation ou la protection d'un boisement au sens de l'article L. 130-1 du code de l'urbanisme, compte tenu des constructions déjà réalisées dans les zones de la commune classées en espace boisé classé ; que, par suite, le maire de Mérignac, ne pouvait pas pour ce motif refuser légalement de délivrer le permis de construire sollicité »


DROIT DE PREEMPTION :

CAA. Bordeaux, 13 juillet 2011, Pascal A…, req. n°11BX00271
« Considérant que l'arrêté du 18 février 2008 par lequel le maire de Saint-Agnant a décidé d'exercer le droit de préemption de la commune sur la parcelle cadastrée section AA n°244 d'une superficie de 4 445 mètres carrés indique notamment que la préemption est exercée en vue de l'aménagement d'un parc de stationnement devant desservir le cimetière et une place communale et ajoute qu'un chemin piétonnier doit joindre cette parcelle au lotissement privé Les Cigognes afin de favoriser l'accès de ses habitants aux commerces et services publics du centre du bourg ; qu'il ne ressort pas des pièces du dossier que ces aménagements s'inscrivent dans une politique locale ou auraient pour objet de mettre en oeuvre un projet urbain déjà défini, alors même que lesdits projets sont mentionnés dans une délibération du conseil municipal, également dépourvue de précisions, prise six jours avant l'arrêté litigieux ; que l'arrêté n'indique pas davantage en quoi les besoins, particulièrement en matière de stationnement, ne pouvaient être satisfaits par les moyens dont disposait déjà la commune, alors que de plus le conseil municipal de Saint-Agnant avait décidé de renoncer, par une délibération du 4 mars 2004, à exercer son droit de préemption sur trois parcelles voisines de celle faisant l'objet de la préemption contestée, cadastrées section AA n°214, 41 et 42 représentant une surface totale de 2 249 mètres carrés en vue de permettre la création d'équipements publics collectifs et l'installation des services techniques municipaux ainsi que de développer les activités commerciales en face du cimetière municipal et à proximité immédiate d'un lotissement de neuf logements ; que par suite, l'arrêté du 18 février 2008 méconnaît l'exigence posée par l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme, relative à la justification, à la date d'exercice du droit de préemption, de l'existence d'un projet suffisamment précis et certain et est, pour ce motif, illégal »


LOTISSEMENT & DIVISIONS FONCIERES :

CAA. Marseille, 27 juin 2011, Cne de Roquebrune, req. n°11MA01272
« Considérant qu'en l'état de l'instruction, l'exécution de l'arrêté du 9 décembre 2010 par lequel le maire de la COMMUNE DE ROQUEBRUNE-SUR-ARGENS a autorisé la division préalable du terrain d'assiette en cinq lots est toujours suspendue, le juge des référés du Conseil d'Etat n'ayant pas statué sur le pourvoi de la commune et le tribunal administratif de Toulon n'ayant pas statué sur la demande d'annulation présentée par le préfet du Var ;
Considérant en l'espèce que le permis de construire a été délivré dans le cadre d'une opération de lotissement ; que la division préalable, nécessaire à la délivrance du permis de construire, étant toujours suspendue, elle ne peut servir de fondement légal à des autorisations de construire qui seraient délivrées sur les lots, objets de la division »

CAA. Marseille, 16 juin 2011, Raymond A…, req. n°09MA00152
« Considérant, d'une part, que la demande de permis présentée par M. D, qui contrairement à ce qu'il est soutenu mentionnait que le terrain d'assiette provenait de la division d'une propriété bâtie, doit entrainer à l'issue de la construction la division du terrain d'assiette du projet en deux lots, soit un lot n° 1 de 2922 m2 destiné à l'implantation de l'immeuble A et un lot n° 2 de 4688 m2 destiné à accueillir les immeubles B et C ; que si ce terrain d'assiette doit être lui-même détaché d'une parcelle plus grande, cette opération n'est toutefois pas constitutive d'un lotissement, dont l'autorisation aurait dû être jointe à la demande de permis, dès lors, que d'une part, il est constant que les bâtiments de l'école de la Croix Rouge sont achevés depuis plus de dix ans et que l'ampleur des travaux d'extension de cette école, autorisés par un permis de construire délivré le 28 avril 2006 et qui portent, selon les indications données au dossier, sur la création d'une bibliothèque, d'une salle informatique et l'extension du réfectoire ne permet pas de les assimiler à une opération d'implantation d'un bâtiment au sens du code de l'urbanisme pour l'application de la réglementation des lotissements ; que d'autre part, et en tout état de cause, la division en deux lots de la parcelle d'assiette autorisée par le permis en litige ne doit, conformément à la lettre même de l'article R.421-7-1 du code de l'urbanisme alors applicable, n'intervenir qu'à l'issue de l'opération de construction ; que l'opération objet du permis de construire ne devait donc pas être précédée d'une autorisation de lotir »


AUTORISATIONS D’URBANISME :

CE. 13 juillet 2011, SARL Lobe Beach, req. n°320.448
« Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que le permis de construire délivré le 11 mars 2003 à la SARL LOVE BEACH en vue de l'installation d'un restaurant de plage prévoit que l'autorisation a été accordée à titre saisonnier pour une période allant du 1er juin au 30 septembre 2003 ; que l'article 3 de ce permis précise qu'après cette période, la construction devra être démontée, qu'un nouveau permis ne sera pas exigé lors de chaque réinstallation de la construction mais que, en revanche, le permis de construire deviendra caduc si la construction n'est pas démontée à la date fixée par l'autorisation ; qu'il ressort des mêmes pièces que le permis litigieux portait sur l'ensemble des différents éléments constitutifs de la structure abritant le restaurant, notamment les murs et la toiture ; qu'ainsi, certains éléments du restaurant dépassaient le seuil de 0,60 mètre fixé par les dispositions citées ci-dessus de l'article R. 421-1 du code de l'urbanisme ; qu'est sans incidence à cet égard la circonstance, à la supposer établie, que le support de la construction, qui est qualifié de terrasse démontable par le projet déposé par la société dans le cadre de sa demande de permis de construire, ne comportait pas, une fois démonté le reste de la structure, d'éléments dépassant le seuil de 0,60 mètre ; que, dans ces conditions, dès lors qu'il n'est pas contesté que la société titulaire du permis n'a pas respecté l'obligation qui lui était faite de démonter la terrasse à l'issue des périodes de validité de l'autorisation accordée, les appelants sont fondés à soutenir que l'administration a commis une erreur de droit en refusant de constater que le permis de construire dont se prévalait la SARL LOVE BEACH était devenu caduc »

CE. 13 juillet 2011, Cne de Beuvillers, req. n°325.263
« Considérant qu'il ressort des énonciations de l'arrêt attaqué que, sur le fondement de l'article L. 421-2-6 du code de l'urbanisme cité ci-dessus, la direction départementale de l'équipement de Meurthe-et-Moselle s'est vu confier l'instruction de la demande de permis de construire présentée au maire de Beuvillers par Mme A le 22 mars 2005 ; qu'après avoir relevé que, par lettre parvenue le 8 avril dans ce service, la pétitionnaire l'avait requis de procéder à l'instruction de sa demande, la cour administrative d'appel de Nancy n'a pas commis d'erreur de droit en jugeant que l'envoi adressé au service instructeur agissant au nom de la commune devait être regardé comme ayant été adressé à l'autorité compétente, au sens des dispositions de l'article R. 421-14 du code de l'urbanisme ; qu'elle en a légalement déduit que Mme A s'était trouvée détentrice d'un permis de construire tacite à compter du 9 juin 2005 et que, dès lors, le maire de Beuvillers n'avait pu légalement procéder, le 25 juin suivant, à un classement sans suite de sa demande de permis de construire »

CAA. Marseille, 30 juin 2011, Cne d’Ales, req. n°09MA01080
« Considérant que le projet, qui prévoit 62 places de stationnement, doit prévoir, eu égard à la superficie à prendre en compte pour le stationnement d'un véhicule, une superficie totale de 1550 m² réservée au stationnement ; que, si le service instructeur a pris en compte l'imprimé CERFA joint à la demande et mentionnant par erreur une surface totale de 1484 m² induisant une superficie de chaque place de stationnement inférieure à celle de 25 m² exigée par l'article UB 12 ; qu'il ressort toutefois des pièces du dossier qu'une superficie de 23 m² supplémentaires correspondant à l' entrée voiture sur le plan de masse et une autre de 70 m² en rez de chaussée correspondant au passage voiture depuis la rue vers le parking, soit au total 93 m², doivent être ajoutées aux 1484 m² déclarés dans l'imprimé CERFA ; que la COMMUNE d'ALES produit en appel un document explicatif établi par la société Tagerim, daté du 13 février 2009, qui détaille de manière très précise le calcul des aires de stationnement spécifiques à l'opération, avec la prise en compte des surfaces des aires de stationnement et des accès avec les plans de rez de chaussée et du sous sol modifiés et le tableau des surfaces ; que ce nouveau document, qui regroupe des informations figurant dans la demande de permis de construire, établit que la surface totale consacrée au stationnement, dans la demande de permis, s'élevait à 1552,06 m², dans le respect de l'article UB 12 du règlement du plan d'occupation des sols ; qu'ainsi, c'est à tort que le tribunal s'est fondé, pour annuler le permis délivré le 6 mars 2006 à la société Tagerim, sur la méconnaissance par le projet de cet article »


CONTENTIEUX DE LA LEGALITE :

CE. 13 juillet 2011, Mme B…, req. n°314.093
« Considérant, en premier lieu, qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond qu'à la suite de l'introduction de la requête de Mme B le 23 mars 2007, le greffe de la cour administrative d'appel de Marseille a invité, par un courrier en date du 30 novembre 2007, le conseil de l'intéressée à justifier de l'accomplissement des formalités prescrites par l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme dans un délai de 20 jours suivant réception de cette lettre ; que le président de la 3ème chambre de la cour a pu juger, sans dénaturation des pièces du dossier ni erreur de droit, que la fiche de suivi informatique émanant de la poste, faisant apparaître la date de distribution et comportant la mention remis contre signature du destinataire, établissait que cette lettre avait été notifiée le 3 décembre 2007 ;
Considérant, en second lieu, qu'à la date de l'ordonnance attaquée, soit le 7 janvier 2008, qui est postérieure à l'expiration du délai fixé par cette invitation à régulariser, le conseil de Mme B n'avait pas produit les copies de deux lettres de notification de son recours datées du 29 mars 2007, reçues le 2 avril 2007 par le maire de la commune des Arcs-sur-Argens et le 4 avril 2007 par M. A, titulaire du permis de construire litigieux ; que, par suite, le président de la 3ème chambre de la cour était en droit, sur le fondement des dispositions de l'article R. 222-1 du code de justice administrative, de rejeter comme manifestement irrecevable la requête formée par Mme B »

CE. 8 juillet 2011, Erci A…, req. n°342.113
« Considérant que la suspension d'un acte sur le fondement du troisième alinéa de l'article L. 2131-6 du code général des collectivités territoriales, comme d'ailleurs sur le fondement de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, a pour effet d'en suspendre l'exécution à compter du jour où la partie qui doit s'y conformer reçoit notification de l'ordonnance du juge des référés ou, si le juge des référés en a décidé ainsi, dès que cette ordonnance a été rendue ; qu'en outre, si les conditions prévues par le quatrième alinéa de l'article L. 2131-6 du code général des collectivités territoriales sont remplies, l'exécution de l'acte est suspendue dès l'enregistrement de la demande de suspension au greffe du tribunal administratif ; qu'en revanche, la décision par laquelle est ordonnée la suspension d'un acte n'a pas pour effet de retirer celui-ci ou de le priver rétroactivement de ses effets, fût-ce dans l'attente du jugement au fond ; que, par suite, le juge des référés de la cour administrative d'appel de Marseille a commis une erreur de droit en estimant que, du fait de la suspension, prononcée sur le fondement de l'article L. 554-1 du code de justice administrative, de la décision du maire de Ceyreste du 9 février 2010 faisant droit au recours gracieux du préfet des Bouches-du-Rhône, ce recours devait être regardé comme n'ayant pas fait l'objet d'une décision expresse mais seulement d'une décision implicite de rejet acquise au bout de deux mois, à compter de laquelle devait être décompté le délai de déféré ;
Considérant toutefois que lorsqu'une décision administrative fait l'objet, dans le délai imparti pour l'introduction d'un recours contentieux, d'un recours gracieux sur lequel il est statué par une décision notifiée avant l'expiration du délai de deux mois suivant la date à laquelle une décision implicite de rejet est réputée intervenir, le délai de recours contentieux court de nouveau, pour sa totalité, à compter de la notification de la décision statuant sur le recours ; qu'il en est ainsi, quel que soit le sens de cette dernière décision ; qu'il ressort des termes mêmes de l'ordonnance attaquée que le déféré du préfet des Bouches-du-Rhône a été enregistré le 9 avril 2010 au greffe du tribunal administratif de Marseille, soit avant l'expiration du délai de deux mois qui courait à compter de la décision du 9 février 2010 ; que, par suite, ce déféré n'était pas tardif, alors même que le maire de Ceyreste avait retiré l'acte litigieux à la demande du préfet ; que ce motif, qui répond à un moyen invoqué devant les juges des référés et dont l'examen n'implique l'appréciation d'aucune circonstance de fait, doit être substitué au motif retenu par l'ordonnance attaquée, dont il justifie le dispositif ».

TA. Clermont-Ferrand, 22 février 2011, req. n° 1001336
Les requérants ne peuvent se prévaloir de l’absence d’ouverture au public de la voie depuis laquelle le panneau d’affichage du permis de construire contesté était visible dès lors que cette interdiction ne les concerne pas en leur qualité de propriétaires indivis de la voie.

Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés