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Dès lors que le « modificatif » a été obtenu conformément à une convention conclue entre son titulaire et le bénéficiaire d’un permis de construire initial, ce dernier n’a pas intérêt à agir à l’encontre de l’autorisation modificative.

TA. Cergy-Pontoise, 23 octobre 2009, SCI « Cotte & Lac, req. n°0705031-1


Dans cette affaire, le requérant avait obtenu le transfert d’un permis de construire un ensemble immobilier à destination de logements et de commerces devant relever du régime de la copropriété. Ultérieurement, il devait ainsi vendre un des lots de cette copropriété à un tiers mais ce, tout en l’autorisant à obtenir un « modificatif » portant sur ce lot.

Ce « modificatif » obtenu, le titulaire du permis de construire initial devait toutefois attaquer cette autorisation en invoquant le fait qu’il était tenu « de mener la construction de l’immeuble jusqu’à son terme conformément audit permis de construire sur la base duquel au surplus ont été délivrées l’assurance dommages ouvrage de l’immeuble ainsi que la garantie d’achèvement ». Mais sa requête devait donc être rejetée comme irrecevable pour défaut d’intérêt à agir et ce, au motif suivant :

« Considérant que, pour contester l'arrêté susvisé en date du 11 décembre 2006, par lequel la commune d'Enghien-les-Bains a accordé un permis de construire modificatif à la SCI « Chance et lac », ainsi que la décision en date du 5 mars 2007 par laquelle le maire de la commune d'Enghien-les-Bains a rejeté son recours gracieux à l'encontre dudit arrêté, la SCI COTTE ET LAC se prévaut de sa qualité de titulaire du permis de construire initial, délivré le 21 février 2005 à la SCI Yoline, puis transféré à elle le li mai 2005 pour l'édification d’un immeuble à usage d'habitation et de commerce, situé 1ter boulevard Cotte à Enghien-les Bains qu'elle soutient, qu'en tant que bénéficiaire dudit permis, elle est tenue de mener à bien la construction de l'immeuble jusqu'à son terme, conformément audit permis sur la base duquel ont été délivrées l'assurance dommages ouvrage de l'immeuble ainsi que la garantie d'achèvement et que les travaux autorisés par le permis modificatif litigieux délivré à la SCI « Chance et lac » ne sauraient intervenir qu'après l'achèvement de l'immeuble et l'obtention du certificat de conformité que, toutefois, il ressort des pièces du dossier que le permis de construire modificatif attaqué a été sollicité par la SCI « Chance et lac» conformément à l'autorisation qui lui en avait été donnée par la SCI COTTE ET LAC, dans l'acte de vente en l'état futur d'achèvement des lot n° 11, 42 et 43 de l'immeuble en copropriété situé 1 ter boulevard Cotte à Enghien-les Bains, conclu avec elle le 6 octobre 2006 et qui disposait « le vendeur autorise l’acquéreur à titre personnel avant le dépôt de la déclaration d’achèvement des travaux, une demande de permis de construire modificatif à l’effet de modifier le lot numéro onze objet des présentes par surélévation de la toiture de l'immeuble objet des présentes et de créer un volume sous la toiture sans création d'une surface hors œuvre nette supplémentaire pour le lot numéro onze (...) » ; que le permis de construire modificatif attaqué, sollicité et obtenu dans le strict respect de cette convention, dont la requérante n'a contesté la validité ni antérieurement au dépôt de sa requête, ni même dans cette dernière et dont les modalités d'exécution sont, en tout état de cause, sans incidence sur sa légalité, ne préjudicie à aucun intérêt conférant la SCI COTTE ET LAC qualité pour le contester ;
Considérant qu'il résulte de ce qui précède que la SCI COTTE ET LAC n'est pas recevable à demander l'annulation du permis de construire modificatif délivré le 11 décembre 2006 par la commune d'Enghien-les-Bains à la SCI « Chance et lac », ainsi que la décision en date du 5 mars 2007 par laquelle le maire de la commune d'Enghien-les-Bains a rejeté son recours gracieux ; que, par suite, sa requête doit être rejetée » ;

Une telle solution apparait difficilement contestable. Comme l’a en effet relever le Tribunal, l’acte de vente conclu entre la SCI COTTE & LAC et la SCI CHANCE & LAC stipulait que : « le VENDEUR [la SCI COTTE & LAC] autorise L’ACQUEREUR [la SCI CHANCE & LAC] à déposer à titre personnel avant le dépôt de la déclaration d’achèvement des travaux une demande de permis de construire modificatif à l’effet de modifier le lot numéro onze (11) objet des présentes par surélévation de la toiture de l’immeuble objet des présentes et de créer un volume sous la toiture sans création d’une sruface hors œuvre nette supplémentaire pour le lot n°11 ». Or, le permis de construire modificatif contesté portait bien sur le lot en cause et autorisait une augmentation de la hauteur de l’immeuble à construire résultant d’une surélévation de toiture emportant une création de comble. En d’autres termes, le permis de construire modificatif attaqué correspondait strictement à ce qu’avait accepté et autorisé la SCI COTTE & LAC.

Dès lors, force était donc d’admettre que ce permis de construire modificatif ne pouvait lui faire grief et, par voie de conséquence, que la SCI COTTE & LAC n’avait pas intérêt à agir à son encontre.

En outre, il faut souligner que la demande de « modificatif », présentée en application de l’acte de vente précité du 6 octobre 2006, ne tendait pas au transfert du permis de construire initial et que l’arrêté contesté du 11 décembre 2006 se bornait à délivrer un permis de construire modificatif.

Or, comme on le sait, un « modificatif » ne se substitue pas au permis de construire initial mais s’y intègre (CAA. Marseille, 21 janvier 1999, Sté Terre & Pierre, req. n°96MA02171 ; TA. Versailles, 22 février 1994, SCI Les Ornes, req. n°935140) pour former avec lui une autorisation unique.

Il n’est donc pas déraisonnable de considérer que, sur un plan personnel, le permis de construire modificatif attaqué avait donc pour effet de rendre le permis de construire initial, tel que modifié par l’arrêté du 11 décembre 2006, conjoint à la SCI COTTE & LAC et à la SCI CHANCE & LAC.

Par voie de conséquence, sur le plan matériel, la requérant était donc co-bénéficiaire des modifications autorisées par le permis de construire modificatif attaqué ; étant rappelé qu’il s’agissait là de la conséquence de l’acte de vente conclu le 6 octobre 2006, laquelle, en toute hypothèse, devait donc être réputée avoir été acceptée par la SCI requérante. Bien qu’emportant le retrait du permis initial pour pas partie modifiée par l’autorisation contestée, cette dernière n’avait donc pas intérêt à agir à l’encontre de cette autorisation puisque, du fait de cet acte, elle ne pouvait être regardée comme lui faisant grief.

D’ailleurs, la requête apparaissait procédait non pas tant de la délivrance du permis de construire modificatif que de ses conséquences s’agissant de son exécution au regard des liens contractuels de la SCI COTTE & LAC et de la SCI CHANCE & LAC.

Cette requérante soutenait en effet que bénéficiaire du permis initial, elle était tenue « de mener la construction de l’immeuble jusqu’à son terme conformément audit permis de construire sur la base duquel au surplus ont été délivrées l’assurance dommages ouvrage de l’immeuble ainsi que la garantie d’achèvement ».

Il reste qu’un tel argument apparaissait inopérant dès lors, donc, qu’un « modificatif » s’intègre au permis de construire primitif, ce dont il résulte que son bénéficiaire ne peut plus légalement bâtir la construction telle qu’autorisée par le permis initial, c’est-à-dire sans tenir compte de l’intervention du « modificatif » obtenu (CAA. Marseille, 21 janvier 1999, Sté Terre & Pierre, req. n°96MA02171 ; TA. Versailles, 22 février 1994, SCI Les Ornes, req. n°935140) ; étant rappelé, ici encore, qu’il s’agissait là de la conséquence de l’acte de vente conclu le 6 octobre 2006.

Mais en outre, la requérante soutenait, en substance, que les travaux faisant l’objet du permis de construire modificatif attaqué ne pouvaient intervenir qu’après l’achèvement de l’immeuble et l’obtention de la conformité par elle, le titulaire du « modificatif » étant débiteur à cet égard de ses acquéreurs de lots de copropriété, de la remise de ce certificat de conformité. Il reste que :

- tout d’abord, l’acte de vente conclu le 6 octobre 2006 stipulait expressément que « le VENDEUR autorise L’ACQUEREUR à déposer à titre personnel avant le dépôt de la déclaration d’achèvement des travaux une demande de permis de construire modificatif » ;

- ensuite, un permis de construire modificatif ne peut être légalement délivré une fois que le permis de construire initial a été exécuté et que la déclaration d’achèvement a été formulée (pour exemple : CE. 23 septembre 1988, Sté Les Maisons Goëland, req. n°72.387) ;

- enfin, dans la triple mesure où :

un « modificatif » ne se substitue pas au permis de construire initial mais s’y intègre (CAA. Marseille, 21 janvier 1999, Sté Terre & Pierre, req. n°96MA02171 ; TA. Versailles, 22 février 1994, SCI Les Ornes, req. n°935140) ;
une déclaration d’achèvement ne peut régulièrement être formulée avant l’entière exécution des travaux autorisés (CE. 14 janvier 1983, M.Y, req. n°26022) ;
un certificat de conformité est un acte indivisible, si bien qu’il ne peut y avoir de conformité partielle (CE. 20 Janvier 1988, M. Mariac, req. n° 64616) et que l’inachèvement des travaux justifie un refus de certificat (CAA. Lyon, 21 mars 2000, SCL Les Glovettes, req. n° 95LY01518. TA. Nice. 10 mars 1994, Sté Laffite Bail, req. n°89.777) ;

la requérante ne pouvait légalement formuler une déclaration d’achèvement et obtenir un certificat de conformité avant que les travaux autorisés par le permis de construire, tel que modifié par le « modificatif » attaqué, aient été entièrement exécutés.

Mais en toute hypothèse, ces considérations liées à l’exécution du permis de construire « modificatif » attaqué et à ses conséquences s’agissant de la responsabilité civile de la SCI COTTE & LAC et/ou de la SCI CHANCE & LAC ne pouvait conférer à la société requérante intérêt à en obtenir l’annulation dès lors qu’elles étaient totalement étrangère à la légalité d’une autorisation d’urbanisme.

Enfin, la société requérante faisait grief le titulaire du « modificatif » attaqué de considérer qu’il incombait à la requérante de réaliser personnellement les travaux objets de cette autorisation alors même que cette autorisation de construire n’avait pas été sollicitée et obtenu par elle.

Il reste, outre que l’on pouvait considérer que le permis de construire modificatif attaqué avait eu pour effet de rendre le permis de construire initial, tel que modifié par l’arrêté du 11 décembre 2006, conjoint à la SCI COTTE & LAC et à la SCI CHANCE & LAC, que la question de savoir laquelle de ces deux SCI CHANCE & LAC ou de la SCI COTTE & LAC devait exécuter les travaux autorisés permis de construire « modificatif » contesté n’avait pas vocation à être tranchée par le juge administratif, la légalité d’un permis de construire ainsi que, d’ailleurs, la régularité des travaux exécutés étant, comme le sait, indépendantes de toute considération liée à l’auteur de ces travaux.

En résumé, et à suivre les allégations de la requérante, il n’était donc pas déraisonnable de considérer que la requête avait exclusivement pour but de régler des difficultés que n’avait pas été traitées l’acte de vente conclu le 6 octobre 2006. Il reste que le recours pour excès de pouvoir et le juge administratif n’ont nullement vocation à participer au règlement d’un litige entre deux sociétés co-contractantes et à pallier les lacunes d’un contrat de droit privé…




Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés 

Dès lors que les saillies du projet sont conformes au règlement de voirie auquel renvoie le règlement d’urbanisme local, le permis de construire peut-être légalement délivré sans que le pétitionnaire n’ait à justifier d’une permission de voirie.

CAA. Nantes, 15 octobre 2009, SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE DU BELLAY, req. n°08NT02528


Voici un arrêt intéressant en tant qu’il porte sur une question se posant fréquemment mais qui, pourtant, n’a donné lieu qu’à très peu de jurisprudence.

Comme on le sait, il résulte du dispositif entré en vigueur le 1er octobre 2007 que le pétitionnaire, lorsqu’il n’est pas propriétaire du terrain à construire, n’a plus à produire son « titre habilitant à construire » puisqu’il lui incombe simplement d’attester présenter l’une des qualités visées par l’article R.423-1 du Code de l’urbanisme ; attestation intégrée au formulaire « CERFA » et donc établie par la simple signature de celui-ci.

Mais cette suppression non pas de l’exigence du titre habilitant à construire – puisque précisément il résulte de l’article R.423-1 que le permis a encore vocation à sanctionner la qualité du pétitionnaire – connait cependant une exception.

En effet, sans reprendre l’obligation posée par l’ancien article R.421-1-1 du Code de l’urbanisme sur ce point, l’article R.431-13 dispose néanmoins que : "Lorsque le projet de construction porte sur une dépendance du domaine public, le dossier joint à la demande de permis de construire comporte une pièce exprimant l'accord du gestionnaire du domaine pour engager la procédure d'autorisation d'occupation temporaire du domaine public".

Or, l’exigibilité de la pièce visée par l’article précité se pose régulièrement dans la mesure où il est fréquent qu’un immeuble pour être implanté sur une parcelle privée présente néanmoins des saillies sur le domaine public ; la circonstance que ces saillies soient en élévation et de faible importance n’ayant aucune incidence dans la mesure où, d’une part, les règles d’occupation du domaine public ne valent pas seulement au niveau dus sol mais s’appliquent pareillement dans l’espace le surplombant et où, d’autre part, il a pu être jugé que la pièces requises au titre de l’article R.421-1-1 était exigible quelles que soient la nature et l’importance de l’empiétement du projet sur le domaine public (CE. 20 mai 1994, C.I.L de Champvert, Rec., p.1250).

Précisément, dans l’affaire objet de la note du jour, les requérants faisaient griefs au permis de construire attaqué d’autoriser un immeuble présentant des saillies sur le domaine public alors que le pétitionnaire ne justifiait pas avoir obtenu une permission de voirie. Mais ce moyen devait donc être rejeté par la Cour administrative de Nantes aux motifs suivants :

« Considérant qu'aux termes de l'article R. 421-1-1 du code de l'urbanisme dans sa rédaction applicable à la date du permis attaqué : Lorsque la construction est subordonnée à une autorisation d'occupation du domaine public, l'autorisation est jointe au permis de construire ; et qu'aux termes de l'article UB 10 - Hauteur maximale des constructions - du règlement annexé au plan d'occupation des sols de la ville de Nantes alors en vigueur : (...) 4 - En dehors du volume défini au paragraphe 1 du présent article sont autorisées : - les saillies prévues par le règlement de voirie ; qu'aux termes de l'article 26 - Autorisations d'occupation - du règlement général d'utilisation des voies de la ville de Nantes applicable en l'espèce : (...) Les arrêtés de permis de construire ne peuvent valoir occupation du domaine public. Les saillies faisant corps avec la construction (balcons, oriels, corniches, appui de fenêtres...) sont admises dès lors que leurs dimensions n'excèdent pas celles définies à l'article 39 du présent arrêté ; et qu'aux termes de l'article 39 dudit arrêté : (...) Les saillies, qui ne peuvent en aucun cas être établies à une distance inférieure à 0,50 mètre de la bordure du trottoir, doivent obligatoirement s'inscrire dans les dimensions définies ci-dessous : (...) 3 - Voies d'une largeur supérieure à 12 mètres : - 0,80 mètre maximum ; au-delà d'une hauteur de 5 mètres, augmentée de 0,005 mètre par mètre de largeur supplémentaire de voie avec un maximum de 1,20 mètres ;
Considérant que si le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE DU BELLAY ET AUTRES font valoir, à l'appui de leur recours formé contre le permis modificatif du 9 mai 2007, que l'immeuble en cause comporte pour sa partie située en alignement sur 30 mètres de façade un débord de toiture d'environ 0,60 mètre, qui empiète sans autorisation au-dessus du domaine public, il ressort des pièces du dossier que ledit débord du toit de l'immeuble litigieux est situé à une hauteur supérieure à 5 mètres et que la largeur de la voie au droit de l'immeuble est supérieure à 12 mètres ; que le débord de toit étant inférieur à 0,80 mètre, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE DU BELLAY ET AUTRES ne sont pas fondés à soutenir que le projet occuperait le domaine public en sur-sol sans autorisation ; que, dès lors, aucune permission de voirie ne devait être jointe à la demande de permis ».

En substance, la Cour a donc considéré qu’aucune permission de voirie n’était exigible dès lors que le projet et les saillies en cause étaient conformes à celles autorisées par le règlement de voirie applicable.

Il reste que selon nous l’élément déterminant en l’espèce tient à ce que la disposition du POS communal réglementant les saillies renvoyait expressément à ce règlement de voirie en se bornant à autoriser « les saillies prévues par le règlement de voirie »

Il nous semble clair en effet que la solution retenue par la Cour n’aurait pas été la même si le règlement de POS n’avait pas opéré un tel renvoi ayant, en substance, pour effet d’intégrer les dispositions de règlement de voierie aux prescriptions d’urbanisme devant être sanctionnées par le permis de construire en cause.

En effet, la règlementation d’urbanisme et la règlementation sur le domaine et la voirie publics constituent autant de législations indépendantes. Il s’ensuit que même lorsque le pétitionnaire a obtenu la permission de voirie requise et alors même que celle-ci lui a été octroyé par la même autorité que celle lui ayant délivré le permis de construire, ce permis est illégal dès lors que cette permission n’a pas été jointe au dossier de demande d’autorisation d’urbanisme (CAA. Bordeaux, 19 mai 2008, SCI Parc de Fondargent, req. n°06BX01188) ; cette indépendance des législations impliquant que le Maire délivrant un permis de construire en sa qualité d’autorité de police de l’urbanisme n’est pas réputé avoir connaissance des actes qu’il a pris en sa qualité d’autorité de police de la voirie communale (sur la connaissance des actes pris en matière d’urbanisme : CE 26 octobre 1994, OPHLM du Maine-et-Loire, req. n° 127.718).

Néanmoins, cette solution ne nous parait pas totalement satisfaisante dans la mesure où elle nous semble pour partie procéder d’une confusion entre la conformité du projet et la régularité formelle du dossier ; confusion qu’en outre n’appelait pas à notre sens le règlement de voirie en cause.

En effet, la Cour a donc considéré que dès lors que le projet était conforme au règlement de voirie en cause et donc aux dispositions du POS renvoyant à ce règlement, aucune permission de voirie n’était exigible.

Il reste que le propre d’une autorisation statuant sur une demande est de vérifier que le projet est conforme aux règles lui étant opposables ; ce dont il résulte que le fait d’être conforme à une règlementation ne dispense évidemment pas d’obtenir l’autorisation prévue par cette règlementation pour en assurer le contrôle.

Mais il est vrai qu’en statuant sur la demande de permis de construire et sa conformité au POS, l’administration compétente s’est également prononcé sur la conformité du projet au règlement de voirie auquel renvoyaient les dispositions du POS.

Il reste qu’en l’espèce, le règlement de voirie en cause précisait lui-même, et à juste titre, que « les arrêtés de permis de construire ne peuvent valoir occupation du domaine public » ; ce dont il résulte que même en statuant sur la demande de permis de construire et ainsi sur la conformité du projet au POS, y compris en ce qu’il renvoyait au règlement de voirie municipale, l’administration ne pouvait être regardée ayant octroyé l’autorisation d’occupation du domaine public éventuellement requise.

Or, précisément, il ne nous semble pas qu’en disposant que « Autorisations d'occupation - du règlement général d'utilisation des voies de la ville de Nantes applicable en l'espèce : (...) Les arrêtés de permis de construire ne peuvent valoir occupation du domaine public. Les saillies faisant corps avec la construction (balcons, oriels, corniches, appui de fenêtres...) sont admises dès lors que leurs dimensions n'excèdent pas celles définies à l'article 39 du présent arrêté », l’article 26 du règlement de voirie en cause ait entendu dispenser de permission de voirie les saillies conformes à celles visées par l’article 39.

Force est en effet d’admettre que l’on voit mal l’intérêt qu’il y aurait pour une même disposition à préciser les saillies autorisées tout en rappelant qu’un permis de construire ne saurait valoir autorisation d’occupation du domaine public si les saillies ainsi visées étaient dispensées d’une telle autorisation.

D’ailleurs, si l’on suit le raisonnement de la Cour c’est dans le cas où les saillies projetées n’auraient pas respecté le règlement de voirie que le pétitionnaire aurait dû solliciter une permission de voirie, donc non conforme à ce règlement, et ce dans le but d’obtenir au permis de construire lui-même irrégulier au regard du POS réglementant ces saillies…

Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés 

Aujourd'hui, sixième, septième et huitième chapitre de la thèse de maître Christine Carbonnel sur la notion de terrain à bâtir.