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A quelle échelle s'appliquent les règles d'urbanisme dans le cas d'un permis de construire appellant une division primaire au sens de l'article R.442-1.a) du COde de l'urbanisme ?

Au visa de l'article R.151-21.3 du Code de l'urbanisme, le Conseil d'Etat juge dans le cas d'un permis de construire appelant une division foncière respect des règles d'urbanisme doit être apprécié au regard de l'ensemble de l'unité foncière existant à la date à laquelle l'administration statue sur la demande, bien que cette dernière soit informée de la division à venir.

CE. 12 novembre 2020, SCI du 3 rue Jules Gautier, req. n°421.590 (les conclusions du Rapporteur public sont ici) :

" 2. Aux termes de l'article L. 442-1 du code de l'urbanisme : " Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ". Aux termes de l'article R. 442-1 du même code : " Ne constituent pas des lotissements au sens du présent titre et ne sont soumis ni à déclaration préalable ni à permis d'aménager : / a) Les divisions en propriété ou en jouissance effectuées par un propriétaire au profit de personnes qui ont obtenu un permis de construire ou d'aménager portant sur la création d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle au sens de l'article L. 231-1 du code de la construction et de l'habitation ; (...) ". Enfin, aux termes de l'article R. 123-10-1, devenu R. 151-21, du code de l'urbanisme : " (...) Dans le cas d'un lotissement ou dans celui de la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, l'ensemble du projet est apprécié au regard de la totalité des règles édictées par le plan local d'urbanisme, sauf si le règlement de ce plan s'y oppose. "

3. Il résulte de ces dispositions que, par exception à la procédure de lotissement, la division d'une unité foncière prévue au a) de l'article R. 442-1 du code de l'urbanisme, dite " division primaire ", permet à un pétitionnaire de demander et d'obtenir un permis de construire sur une partie de l'unité foncière existante alors que la division du terrain n'est juridiquement pas réalisée, celle-ci étant destinée à être accomplie après l'obtention du permis de construire. Eu égard à l'objet de ce procédé permettant de combiner, pour les projets portant sur un groupe de bâtiments ou un immeuble autre qu'une maison individuelle destinés à occuper une partie de l'unité foncière existante, l'obtention de l'autorisation d'urbanisme nécessaire au projet et la division de l'unité foncière existante, le respect des règles d'urbanisme doit être apprécié au regard de l'ensemble de l'unité foncière existant à la date à laquelle l'administration statue sur la demande, bien que cette dernière soit informée de la division à venir. Dans l'hypothèse où, postérieurement à la division du terrain mais avant l'achèvement des travaux, le pétitionnaire dépose une demande de permis modificatif, il y a lieu d'apprécier la légalité de cette demande sans tenir compte des effets, sur le terrain d'assiette, de la division intervenue.

4. Pour apprécier le respect, par le projet faisant usage du procédé de la division primaire, des dispositions des articles UB 9, UB 12 et UB 13 du règlement du plan local d'urbanisme relatives à l'emprise au sol, au nombre de places de stationnement et au traitement des espaces libres, le tribunal a jugé que le terrain d'assiette à prendre en compte était constitué de la fraction de l'unité foncière existante dont la société Financière Axel Investissement doit devenir propriétaire après division. En statuant ainsi, alors que, ainsi qu'il a été dit au point 3, le respect des dispositions du règlement du plan local d'urbanisme devait être apprécié au regard de l'ensemble de l'unité foncière existante à la date à laquelle l'administration a statué, le tribunal a commis une erreur de droit.

5. Il résulte de ce qui précède, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres moyens du pourvoi, que la SCI du 3, rue Jules Gautier est fondée, pour ce motif, à demander l'annulation du jugement qu'elle attaque".

Patrick E. DURAND

Commentaires

  • bonjour.
    décision impossible à retrouver sur legifrance...
    quelqu'un sait-il où elle est récupérable in extenso?
    merci à vous

  • bonjour,
    je suis l'avocat malheureux de ce dossier....
    n'hésitez pas à me contacter pour une copie de la décision.
    je pense que les choses n'en resteront pas là car ça serait la fin de la division primaire et de la densification urbaine....
    N KOHEN,
    n.kohen@cabinetkohen.fr

  • décision attendue depuis longtemps par les services instructeurs!
    on y voit désormais plus clair (même si cela ne fait pas les affaires de tous)

  • pour xela06 : l'arrêt est publié sur Ariane...
    http://www.conseil-etat.fr/fr/arianeweb/CE/decision/2020-11-12/421590

    pour mon confrère Nicolas Kohen : je ne partage pas votre analyse à long terme... Cet arrêt a seulement pour effet de redonner de la vigueur aux opérations de lotissement, ce que n'est pas une division primaire, puisqu'elles permettent, au contraire d'un permis de construire, de définir librement le périmètre de l'opération auquel s'appliqueront les règles d'urbanisme dans le cadre des R123-10-1 et R151-21...

    reste que la décision de première instance m'intéresse : voici mon adresse 2ac2e.avocat@gmail.com

    bien cordialement

  • La décision est intégralement mise en ligne sur ArianeWeb
    https://www.conseil-etat.fr/fr/arianeweb/CE/decision/2020-11-12/421590

  • Un CU b aurait préservé les droits du pétitionnaire. C’est dommage

  • @Etelberg
    Rien n’est moins sûr : le Conseil d’Etat précise les « conditions » d’application des règles d’urbanisme dans le cas d’une division dite « primaire ». Donc, sauf à ce que ces règles aient été modifiées dans les
    18 mois précédant le dépôt de la demande de permis de construire avec division primaire (il aurait aussi pu s’agir d’un permis « valant division », autre régime mais même application des règles au terrain d’assiette d’origine...), un CU n’aurait rien changé au problème
    En fait ici, avec tout ce qu’il s’agissait de construire sur le terrain d’assiette d’origine, les règles concernant l’emprise au sol ou le stationnement ne pouvaient pas être respectées. D’où la division dans laquelle le « futur « terrain d’assiette des constructions supplémentaires était constitué pour que les règles d’emprise et de stationnement de ces futures constructions soient respectées (et tant pis si le solde de l’assiette d’origine -ou préexiste une autre construction (condition d’une division « primaire ») ne permet plus le respect des règles d’urbanisme pour cette construction...)
    Le Conseil d’Etat estime que, pour une telle division, il faut s’assurer que les règles d’urbanisme sont respectées à l’échelle du terrain d’assiette avant division !

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