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Sur l'encadredrement des divisions foncières en vue de bâtir par le PLU

Si les auteurs d'un PLU ne sauraient interdire par principe les lotissements, ils peuvent en revanche légalement aménager les conditions dans lesquelles sont réalisées les divisions foncières, y compris par des dispositions ayant expressément pour objet et pour finalité de restreindre les divisions foncières en vue de la formation de terrains à bâtir ainsi que leur constructibilité, dès lors que ces dispositions n'aboutissent pas à interdire toute division. 

CAA. Bordeaux, 20 décembre 2018, SAS Foncière les Pins SETIM, req. n°17BX00149 :

"16. Aux termes de l'article R. 123-9 du code de l'urbanisme " Le règlement peut comprendre tout ou partie des règles suivantes : (...) 9° L'emprise au sol des constructions ". L'article 9 du règlement du plan local d'urbanisme d'Anglet issu de la modification litigieuse prévoit que " l'emprise au sol maximale "E" des nouvelles constructions est fixée par rapport à la surface "S" de l'unité foncière du projet selon la formule suivante : Si S est inférieure ou égale à 400 m2 : E = S x 0,25. Si S est compris entre 401 m2 et 700m2 : E = 100 + (S-400) x 0,15. Si S est compris entre 701 et 1000 m2 : E = 145 + (S - 700) x 0,10. Si S est égale ou supérieure à 1001 m2 : E = 175 + (S-1000) x 0,05 ". Ce coefficient d'emprise au sol échelonné en fonction de la superficie du terrain d'assiette permettra, d'après le rapport de présentation additif, " d'éviter la construction trop fréquente d'immeubles collectifs sur les parcelles de taille importante (notamment en remplacement de villas qui constituent l'essentiel du patrimoine bâti d'Anglet) et ceci sans pour autant bloquer la constructibilité de la plupart des terrains. Ce coefficient d'emprise au sol échelonné permet d'offrir à tous les terrains un " socle commun " de droits à bâtir quelle que soit leur taille (25% d'emprise au sol pour les 400 premiers mètres carrés de terrain), puis de limiter l'augmentation des droits à bâtir pour les mètres carrés de terrain supplémentaires (15% d'emprise au sol pour la tranche de 400 à 700 m², 10 % d'emprise au sol de 700 à 1000 m², et 5% au-delà) " .

17. D'une part, contrairement à ce que soutient la société requérante, de telles dispositions, si elles visent à ralentir un phénomène de division foncière pour éviter une densification trop importante de la ville-jardin, ne font pas obstacle à toute division et ne sont pas interdites par une disposition législative en vigueur. Si les auteurs de plans locaux d'urbanisme ne peuvent interdire par principe les lotissements dans certains secteurs de la ville sans méconnaître les droits attachés à la propriété, ils peuvent aménager les conditions dans lesquelles sont réalisées les divisions foncières. Le mode de calcul retenu par la modification critiquée du plan local d'urbanisme d'Anglet s'applique à l'unité foncière du projet de constructions, ce qui n'interdit pas une division préalable lorsqu'une parcelle est déjà bâtie. Par ailleurs, l'application de règles différentes selon la taille des parcelles prend en compte des préoccupations d'aménagement et d'urbanisme, qui sont d'intérêt général, et ne méconnaissent pas le principe d'égalité qui s'applique à des situations comparables. Dans ces conditions, les limitations apportées à la constructibilité des parcelles par le calcul du coefficient d'emprise au sol prévu à l'article 9 du règlement de la zone UC2 n'excèdent pas les possibilités ouvertes aux auteurs des plans locaux d'urbanisme pour traduire leurs choix de structuration du tissu urbain.

18. D'autre part, le projet d'aménagement et de développement durable définit un axe III.1. 1 qui s'intitule " renouveler en respectant le caractère et le potentiel des lieux " et prévoit que les quartiers paysagers tels que Chiberta doivent conserver leur caractère, avec une densité faible. Le rapport de présentation additif, en ce qui concerne la zone UC2 explique " que ces deux règles limiteront la constructibilité des petits terrains et qu'en conséquence, les droits à bâtir octroyés par les règles du CES échelonné, de la hauteur, de la marge de recul des constructions par rapport à l'emprise publique et du Coefficient de Pleine Terre se rapprocheront d'une valeur de 0,25 correspondant aux droits à bâtir octroyés par le COS défini par le PLU de 2013, conformément aux orientations du PADD (préservation du caractère pavillonnaire du secteur UC2), à l'esprit de la loi ALUR (maintien d'une certaine capacité d'évolution du tissu) ainsi qu'aux principes issus de la loi Littoral (extension limitée de l'urbanisation dans les zones proches du rivage) qui s'appliquent sur ce secteur UC2 ". Ainsi, ces choix sont cohérents avec la préservation du caractère de la " ville-jardin " pavillonnaire du quartier de Chiberta, et le coefficient d'emprise défini, qui ne conduit pas à une densité importante même sur les terrains déjà bâtis, compte tenu des autres règles applicables, n'est pas incompatible avec les orientations du projet d'aménagement et de développement durable du plan local d'urbanisme".

Patrick E. DURAND

Commentaires

  • interessant

  • Bonjour Patrick,
    Meilleurs voeux à toi et à ceux qui t'entourent...

    Dans cet arrêt, il y a une phrase à mon sens très importante à ne pas obérer :
    "Le mode de calcul retenu par la modification critiquée du plan local d'urbanisme d'Anglet s'applique à l'unité foncière du projet de constructions, ce qui n'interdit pas une division préalable lorsqu'une parcelle est déjà bâtie."

    La "technique" consistant à diviser des terrains batis en excluant du périmètre du lotissement le lot bati pour "régérénérer" des droits à batir au risque de rendre sur-densitaire (en emprise) celui-ci n'est donc pas remise en cause par le juge.

  • Bonjour,

    En même temps, à la lecture de l'entier arrêt de la cour, je comprends que le PLU d'Anglet présente la particularité de soumettre la possibilité de détacher des terrains d’une unité foncière bâtie à la condition que le reliquat bâti soit lui-même conforme aux règles du plan local d’urbanisme après la division (et notamment à la règle d’emprise bâtie). Cette disposition s'oppose clairement à la "technique" que vous décrivez.

    Ainsi si on prend l'exemple d'un terrain de 600m² avec une maison de 100m² d'emprise (situation conforme au PLU qui autorise dans cette configuration une emprise de 130m²), une DP division ayant pour objet de créer un lot à bâtir de 300m² ne pourra pas être acceptée précisément car elle placera le reliquat bâti en situation de surdensité (75m² d'emprise autorisée seulement).

    Malheureusement, la cour ne se prononce pas sur la légalité de cette disposition.

    EM

  • quand le reliquat bati est dans le périmetre du lotissement... ce qui n'est pas obligatoire !
    le R123-10-1 permet au "plu" de réglementer le reliquat inclus dans le périmètre, pas autrement
    :-)

  • Salut Emmanuel, et très bonne année à toi et à tes proches

    Sur le plan des principes, je partage ton observation mais pas nécessairement au cas d'espèce puisque la Cour énonce "si elles visent à ralentir un phénomène de division foncière pour éviter une densification trop importante de la ville-jardin" alors que selon ton analyse, tu peux avoir tout au contraire intérêt à diviser pour "regénérer" ta parcelle.

    Mais en tout état de cause, voici un arrêt qui nous rajeunit puisque tout dépend de ce que l'on entend par "l'unité foncière du projet" ...

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