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Article L.600-1-2 C.urb : L’acquéreur évincé du terrain préempté a-t-il intérêt à agir à l’encontre du permis de construire sur ce terrain ?

Quand bien même la caducité de promesse de vente dont il était titulaire résulte-t-elle d’une décision de préemption qu’il a également attaquée, l’acquéreur évincé d’un terrain préempté n’a pas intérêt à agir à l’encontre du permis de construire sur ce terrain.

 

TA Cergy-Pontoise, 5 septembre 2017, req. n°17-07667:

Dans cette affaire, le requérant avait signé un compromis de vente portant sur un terrain dont la déclaration d’intention d’aliéner devait toutefois donner lieu à une décision de préemption, suivie de l’acquisition du terrain par l’autorité administrative compétente. Ce terrain fut ensuite rétrocédé à un tiers qui y obtint donc un permis de construire, lequel devait donc faire l’objet d’un recours en annulation assortie d’une requête aux fins de suspension.

Il reste qu’en raison de la décision de préemption susvisée, et en toute hypothèse de son absence de réitération à sa date d’échéance, le compromis de vente dont était titulaire le requérant était donc d’ores et déjà caduc à la date d’introduction de son recours, et d’ailleurs à la date d’affichage de la demande de permis de construire.

Or, la seule circonstance d’avoir été un jour titulaire d’une promesse de vente portant sur le terrain à construire n’a jamais conféré intérêt à agir à l’encontre d’un permis de construire portant sur ce terrain lorsqu’à la date d’introduction du recours à l’encontre de cette autorisation, cette promesse était déjà caduque puisqu’à titre d’exemple, il a été jugé que :

« Considérant, d'autre part, que M. SAN NICOLAS ne possédait, à la date d'introduction de son recours, aucun titre sur le terrain d'assiette du permis critiqué ; que la seule circonstance qu'il revendique devant le juge judiciaire un droit de propriété sur ledit terrain, antérieur à la promesse de vente consentie à M. Y..., gérant des sociétés ISR et LES PERVENCHES, bénéficiaires du permis dont s'agit, ne suffit pas à lui donner un intérêt à contester la légalité de ce permis » (CAA. Marseille, 25 novembre 1999, San Nicolas, req. n° 98MA01718) ;

et :

« En ce qui concerne l'intérêt à agir de la société Guignard SA ; […]. La société LLT a consenti à la société McDonald's France, pour l'obtention du permis de construire contesté, une servitude d'utilisation d'une partie de la parcelle AO 342 à des fins d'aménagement de soixante emplacements de stationnement.Toutefois il n'est ni établi par les pièces du dossier, ni même invoqué, que cette servitude aurait pour effet de diminuer la valeur du gage hypothécaire établi en faveur de la société Guignard SA. Dans ces conditions, la qualité de détentrice d'une hypothèque sur la parcelle AO 342 ne confère pas à la société Guignard SA intérêt à agir à l'encontre du permis de construire délivré à la société McDonald's France. Par ailleurs, à la date d'introduction de sa demande devant le tribunal administratif, la société Guignard SA n'était plus titulaire d'une promesse de vente sur les parcelles AO 342 et AO 79, voisines du terrain d'assiette de la construction autorisée, et ne peut dès lors se prévaloir de cette qualité pour justifier d'un intérêt à agir » (CAA de Bordeaux, 15 Novembre 2016, req. n° 14BX02562) ;

ou encore que :

« considérant, toutefois, qu'il ressort des pièces du dossier qu'à la date à laquelle la SCI LACROIX a saisi le tribunal administratif de Fort-de-France de sa demande, le compromis de vente dont elle bénéficiait sur le terrain d'assiette était devenu caduc, le propriétaire de ce terrain l'ayant vendu, par acte authentique en date du 29 juillet 2005, à la société Promorame ; que, par suite, la requérante, qui ne se prévaut, pour justifier de son intérêt à agir, d'aucune autre qualité que celle de propriétaire dudit terrain, n'était pas recevable à contester la légalité de la décision attaquée et à demander la reconnaissance de l'existence d'un permis tacite de construire sur ce terrain » (CAA de Bordeaux, 6 Avril 2010, req. n° 09BX02121).

Certes, au cas présent le requérant était dans une situation quelque peu plus particulière puisque la caducité de son compromis de vente avait résulté d’une décision de préemption exercée en vue de la réalisation d’un projet objet du permis de construire contesté ; décision à l’encontre de laquelle il avait d’ailleurs également exercé un recours en annulation sur lequel le juge n’avait pas encore statué.  

Il reste que dans la mesure où aux termes de l’article L.421-6 du Code de l’urbanisme un permis de construire se borne à contrôler la conformité d’un projet au règle d’urbanisme qui lui sont opposables, la légalité d’une telle autorisation est indépendante de toute considération liée à la légalité d’une décision de préemption se rapportant au terrain à construire puisqu’à titre d’exemple, il a été jugé que :

« Considérant que l'ensemble des moyens développés en appel sont relatifs à l'illégalité de la décision de préemption et au transfert de propriété des murs abritant, d'une part, le fonds de commerce exploité par la société requérante et, d'autre part, le logement de son gérant ; que ces moyens sont sans influence sur la légalité de l'arrêté attaqué portant permis de démolir et de construire dès lors que cette dernière décision ne trouve pas de base légale dans la décision de préemption critiquée ; que, par suite, et sans qu'il soit besoin de statuer sur les autres fins de non-recevoir opposées par les défendeurs, les conclusions à fin d'annulation de l'arrêté du 4 mars 2009, ne peuvent qu'être rejetées » (CAA. Versailles, 7 juillet 2011, req. n°10VE00992) ;

alors que même l’annulation de la décision de préemption du terrain à construire n’aurait pas rétroactivement pour effet de priver le pétitionnaire de sa qualité au regard des articles R.423-1 et R.431-5 du Code de l’urbanisme (CE. 19 juin 2015, req. n°368667).

C’est donc sans réelle surprise que le juge des référés devait donc juger que :

« 4. Considérant que, pour justifier d’un intérêt leur donnant qualité pour agir contre le permis de construire délivré le 3 juillet 2017 par le maire d’Andilly, M. Bichart et Mme Alemi soutiennent qu’ils sont bénéficiaires d’un compromis de vente, en date le 29 juin 2015, concernant le terrain d’assiette du projet et la construction édifiée dessus ; qu’il ressort cependant des pièces du dossier que, postérieurement à la signature de ce compromis de vente, l’établissement public foncier du Val-d’Oise, devenu l’établissement public foncier d’Ile-de-France, a décidé d’exercer le droit de préemption sur cet immeuble, le 27 août 2015, puis a acquis ledit immeuble par un acte en date du 19 octobre 2016 ; que si les requérants font valoir qu’ils ont présenté un recours contre la décision de préemption de l’immeuble, actuellement pendant devant le tribunal de céans, et s’ils exposent les moyens d’illégalité justifiant selon eux l’annulation de cette décision, ils n’établissent pas ni même n’allèguent qu’ils auraient intenté une action pour contester l’acte de vente du 19 octobre 2016 ; que, dans ces conditions, ils ne justifient pas qu’à la date de l’enregistrement de la présente requête l’immeuble en cause aurait été un bien pour lequel ils bénéficiaient d’une promesse de vente, au sens et pour l’application de l’article L. 600 -1-2 du code de l’urbanisme ;

Considérant, ainsi, que la requête par laquelle M. Bichart et Mme Alemi demandent la suspension de l’exécution du permis de construire délivré le 3 juillet 2017 par le maire d’Andilly ne satisfait pas aux dispositions prescrites, à peine d’irrecevabilité, par l’article L. 600 -1-2 du code de l’urbanisme ; qu’elle ne peut dès lors qu’être rejetée ».

Au demeurant, quand bien même :

  • le requérants introduirait-il une action en nullité à l’encontre de cette acte de vente du 19 octobre 2016 portant transfert de propriété du terrain préempté  ;
  • cette action et son recours à l’encontre de la décision de préemption du 29 juin 2015 prospéreraient-ils ;

il n’en demeurerait pas moins que, pour autant d’ailleurs que le bien n’ait pas alors été cédé à un tiers, cette circonstance n’emporterait que l’application de L.213-11-1 du Code de l’urbanisme qui dispose que :

« Lorsque, après que le transfert de propriété a été effectué, la décision de préemption est annulée ou déclarée illégale par la juridiction administrative, le titulaire du droit de préemption propose aux anciens propriétaires ou à leurs ayants cause universels ou à titre universel l'acquisition du bien en priorité.

Le prix proposé vise à rétablir, sans enrichissement injustifié de l'une des parties, les conditions de la transaction à laquelle l'exercice du droit de préemption a fait obstacle. A défaut d'accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation, conformément aux règles mentionnées à l'article L. 213-4.

A défaut d'acceptation dans le délai de trois mois à compter de la notification de la décision juridictionnelle devenue définitive, les anciens propriétaires ou leurs ayants cause universels ou à titre universel sont réputés avoir renoncé à l'acquisition.

Dans le cas où les anciens propriétaires ou leurs ayants cause universels ou à titre universel ont renoncé expressément ou tacitement à l'acquisition dans les conditions mentionnées aux trois premiers alinéas du présent article, le titulaire du droit de préemption propose également l'acquisition à la personne qui avait l'intention d'acquérir le bien, lorsque son nom était inscrit dans la déclaration mentionnée à l'article L. 213-2 ».

L’annulation des actes susvisés n’aurait donc pas pour effet de rendre à nouveau les requérants rétroactivement titulaire d’un compromis de vente déjà définitivement caduc et ce, de telle sorte qu’ils pourraient être considérés comme présentant une qualité à agir au regard de l’article L.600-1-2 précité au plus tard à la date d’introduction de leur requête.

Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au Barreau de Paris
Cabinet Frêche & Associés

Commentaires

  • Tres bon article

  • bonjour Patrick,
    je m'interroge sur un point...
    il y a le L600-1-2... mais il y a aussi le L600-1-3 : la combinaison des deux permet, à mon sens, de dire que l'intérêt à agir s'apprécie non pas à date d'introduction de la requête mais à date d'affichage en mairie de la demande de PC.
    certes, cela n'a pas d'effet rétroactif... reste qu'il me semble que, dans certaines situations, on devra constater qu'à date de cet affichage, le compromis n'était pas caduc... et là, paf !
    non ?

  • Salut Emmanuel,
    En première lecture, la question se pose effectivement.
    Cela étant, il ne faut pas oublier que la finalité spécifique de l'article est de "garantir la sécurité juridique des titulaires d'autorisations de construire en ne permettant pas à des tiers, dépourvus d'intérêt à agir à une date contemporaine de la demande du permis, de contester la légalité de cette autorisation UNE FOIS CET INTÉRÊT CONSTITUé " (14MA03394).
    Il ne suffit donc pas d'avoir intérêt à agir à la date d'enregistrement de la requête, il faut EGALEMENT avoir intérêt à agir à la date d'affichage en Mairie (dont, en défense, tu peux néanmoins pour ton cas t'abstenir de produire le certificat ...:) mais a contrario, il ne suffit donc pas d'avoir intérêt à cette date d'affichage, lequel ne conditionne d'ailleurs pas l'article L.600-1-2.
    Sinon, et pour changer de sujet mais sur le même thème, tu fais comment dans le cas d'une association qui n'a pas d'intérêt statutaire à agir mais qui, à titre d'exemple est propriétaire/occupant voisin du terrain à construire, voire "titré" sur dernier, et présente à ce titre un intérêt "patrimonial" alors l'article L.600-1-2 exclut (toutes) les associations?

  • pour répondre à ta question : ben je prépare la QPC dans la foulée.

    pour revenir à la combinaison L600-1- 2 et L600-1-3, s'agissant de restrictions au droit d'agir -c'est ce qui avait été retenu s'agissant des modalités de leur application transitoire- spécifiques au droit d'exception qu'est le droit de l'urba, je ne vois pas comment le juge pourrait se lancer dans une interprétation exégétique et ne pas faire application stricte de la lettre de la loi...
    il est à mon sens contraint d'écarter le principe admis en droit commun de l'appréciation de l'intérêt à agir à la date d'introduction de la requête: s'agissant d'une règle de recevabilité du recours, elle se doit d'être, au moins explicite et, oserai-je ? , ... intelligible.

    c'est un peu l'effet kiss-cool des dispositions issues de l'ordonnance Labetoulle, je pense : on ne peut pas gagner sur tous les fronts ! (d'ailleurs, dans leur grande sagesse, les commentateurs du code rouge de l'urbanisme ont bien distingué la date à laquelle s'apprécie l'intérêt à agir dans deux chapitres distincts, avant l'ordonnance et en l'état actuel du droit :-))



    allez, on le tente ?

  • si les commentateurs du Code rouge le disent....:)
    Mais si il ne s'agit pas d'une condition qui s'ajoute à la date de la requête, il n'y a donc en aucun cas une appréciation à cette dernière date puisque l'article L.600-1-2 est taisant sur ce point et que l'article L.600-1-3 ne dit rien d'autre que ce que tu y lis.
    Donc si la demande n'a jamais été affichée, c'est finalement la condition d'intérêt à agir qui saute au seul titre de l'article L.600-1-3 puisqu'il n'y a aucune date d'appréciation possible (alors que l'article L.600-1-2 édicte bien cette condition).
    Et si la demande est affichée en cours d'instance (puisque le L600-1-3 ne renvoie pas au R423-6...) ?

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