Les baux mixtes d'habitation et professionnel relèvent de l'article L.631-7 du Code de la construction et de l'habitation. Partant, l'affectation totale à usage professionnel d'un local mixte précédemment à usage partiel d'habitation requiert une autorisation de changement d'affectation au titre de cet article et ce, quelle que soit la répartition initiale des surfaces du local entre l'usage professionnel et l'habitation. 

Cass. civ., 22 juin 2017, pourvoi n°16-17.946 :

" Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 25 juin 2015), que, le 1er mars 2004, MM. Louis, Hugues, Pierre, Emmanuel, Ludovic, Stanislas, Philippe, Charles et Roland X...et Mmes Solange, Claire, Marie, Catherine et Anne X... (les consorts X...) ont renouvelé, pour une durée de neuf ans, un bail initialement conclu le 1er janvier 1978 et portant sur des locaux à usage de cabinet d'avocat ; que, le 29 mars 2012, ils ont délivré à MM. Y..., Z..., A..., B..., C..., Mmes D...et E..., la société civile professionnelle Ribadeau-Dumas-Cheminade-Hudellet et l'association Sarrut avocats (les locataires initiaux) un congé à effet du 30 septembre 2012 ; que, le 26 juillet 2012, ils ont consenti à la société Kams et à Mme G...un bail professionnel portant sur les mêmes locaux ; que, les lieux n'ayant pas été libérés à l'issue du congé, les consorts X... ont assigné les locataires initiaux en expulsion et en dommages et intérêts ; qu'ils ont appelé à l'instance la société Cabinet H..., agent immobilier, ainsi que la société Kams et Mme G...; que les locataires initiaux ont soulevé la nullité du bail du 26 juillet 2012 pour non-respect des dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation ;

Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt de prononcer la nullité du bail du 26 juillet 2012, alors, selon le moyen, qu'aucune autorisation n'est nécessaire pour le passage en locaux à usage entièrement professionnel de locaux qui étaient, au 1er janvier 1970, à usage majoritairement professionnel et minoritairement d'habitation ; que la cour d'appel qui, après avoir constaté que les locaux donnés à bail professionnel à la société Kams et à Mme G...étaient, le 1er janvier 1970, majoritairement destinés à l'exercice professionnel, ce dont il résultait qu'ils pouvaient, sans autorisation, être utilisés à usage exclusivement professionnel, a néanmoins jugé, pour annuler le bail, que l'autorisation de transfert d'usage des locaux faisait défaut, a violé l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation ;

Mais attendu que les locaux d'un bail mixte d'habitation et professionnel sont soumis aux dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation ; qu'ayant relevé que les locaux donnés à bail étaient, au 1er janvier 1970, affectés partiellement à un usage d'habitation, retenu, exactement, que l'importance respective des surfaces consacrées à l'usage d'habitation et à l'usage professionnel était indifférente à l'application du texte précité et constaté que les bailleurs ne justifiaient pas avoir obtenu l'autorisation d'affecter la totalité des lieux à un usage professionnel, la cour d'appel en a déduit, à bon droit, que le bail du 26 juillet 2012 devait être annulé"

Patrick E. DURAND