Mais en attendant, et a priori à compter du 8 août 2012, vous pourrez acquérir l'ouvrage de Sylvain Pérignon et de Franck Bourdon "Surface de plancher & Densité des constructions".

Jusqu'à mon retour, les commentaires seront totalement fermés.

D'ici là bonne vacances à tous.

Patrick E. DURAND

Si l’article R.424-20 du Code de l’urbanisme prévoit que le délai d’instruction d’une demande de permis de construire soumise à enquête publique court à compter de la remise du rapport du Commissaire enquêteur, cette circonstance ne s’oppose pas à ce que les avis des services à consulter soient sollicités et émis avant cette échéance.

CAA. Nancy, 28 juin 2012, Jean-Louis A… & autres, req. n°011NC01228

Voici un arrêt qui à défaut d’être fondamental d’un point de vue juridique s’avère particulière utile d’un point de vue pratique.

Dans cette affaire, le pétitionnaire avait présenté une demande de permis de construire portant sur l’implantation de deux éoliennes et soumise à enquête publique préalable dont le rapport fut remis 28 décembre 2008 avant que le permis de construire soit délivré le 24 février 2009.

Ce permis de construire devait cependant faire l’objet d’un recours en annulation fondé sur la circonstance que les services consulté sur le projet avaient émis leur avis avant la remise du rapport du commissaire enquêteur, et ce en méconnaissance selon eux de l’article R.423-20 du Code de l’urbanisme..

Pour autant, alors que ces avis avaient donc bien été recueillis avant ce moyen fut rejeté par la Cour administrative d’appel de Nancy au motif suivant :

« Considérant, en deuxième lieu, qu'aux termes de l'article R. 423-20 du code de l'urbanisme : " Par dérogation aux dispositions de l'article R. 423-19, lorsque le permis ne peut être délivré qu'après enquête publique, le délai d'instruction d'un dossier complet part de la réception par l'autorité compétente du rapport du commissaire enquêteur ou de la commission d'enquête. / Les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables quand l'enquête publique porte sur un défrichement. " ;
Considérant que les requérants soutiennent que les dispositions précitées ont été méconnues en ce que l'ensemble des avis visés dans l'arrêté attaqué ont été émis avant l'avis émis par le commissaire enquêteur le 25 décembre 2008 ; que, toutefois, comme l'ont à bon droit estimé les premiers juges, les dispositions précitées ne font pas obstacle à ce que le service instructeur de la demande de permis de construire recueille auprès des personnes publiques, services ou commissions intéressés par le projet, les accords, avis ou décisions prévus par les lois ou règlements en vigueur antérieurement à la réception du rapport du commissaire enquêteur, ceux-ci n'étant pas conditionnés par le dépôt de celui-là ; que, par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées doit être écart ».

Dès lors que l’article R.423-20 allégué par les requérants ne comportait aucune disposition sur ce point, cette solution est pour le reste parfaitement logique dès lors que :

• d’une façon générale, la jurisprudence se borne en fait à exiger que les avis devant être recueillis soient émis entre le dépôt de la demande et la délivrance du permis de construire (CE. 6 juillet 1983, Sté l’Allobroge, req. n°38336 ; CE. 31 mai 1995, Cne de Sasset les Pins, req. n°121.012) ;

• plus spécifiquement, s’ils recouvrent de fait la période pendant laquelle l’autorité compétente doit recueillir les avis des services intéressés par le projet, il n’en demeure pas moins qu’en droit les délais d’instruction d’une demande sont conçus comme une garantie pour le pétitionnaire et doivent ainsi être compris comme des délais d’instruction maximum (CE. 10 mai 1996, SCI Rayons Verts, req. n°140.027).

Dès lors qu’ils sont recueillis après le dépôt de la demande d’un dossier complet, ces avis sont donc réguliers sur ce point lorsque, par exception à l’article R.423-19, le déclenchement du délai d’instruction de cette demande est différé et ne correspond donc pas à ce seul dépôt.

Mais rendue au sujet des demandes de permis de construire soumises à enquête publique, cette solution présente un double intérêt.

En effet, si l’article R.423-20 précité se borne à préciser que le délai court à compter de la remise du rapport d’enquête publique, l’article R.423-32 du Code de l’urbanisme précise pour sa part que le délai d’instruction d’une demande soumise à enquête publique est « de deux mois à compter de la réception par l'autorité compétente du rapport du commissaire enquêteur ou de la commission d'enquête ».

Il reste que ce dernier article est inséré au sein d’une section du code prévoyant plusieurs autres cas de majoration du délai d’instruction de droit commun, parmi lesquels au premier chef la majoration de six mois prévue, par l’article R.423-28, s’agissant des projets portant sur un « ERP » et ce, alors que l’article R.423-33 dispose seulement que « Les majorations de délai prévues aux articles R. 423-24 et R. 423-25 ne sont pas applicables aux demandes mentionnées aux articles R. 423-26 à R. 423-32 ».

A contrario, même s’il est vrai ce n’est pas d’une extrême clarté, la majoration de six mois prévue par l’article R.423-28 du Code de l’urbanisme est donc applicables au permis de construire soumis à enquête publique.

C’est d’ailleurs la raison pour laquelle l’Administration centrale a précisé « dans ce cas de figure, le point de départ du délai d'instruction coïncide avec la réception par l'autorité compétente du rapport du commissaire enquêteur ou de la commission d'enquête (art. R. 423-20 et R. 423-32 du code de l'urbanisme). Concernant le nouveau délai d'instruction à notifier, il correspond au délai de substitution le plus long. Par exemple, dans l'hypothèse d'un établissement recevant du public (ERP) soumis à enquête publique au titre de l'article R. 123-1 du code de l'environnement, le nouveau délai d'instruction sera de six mois à partir de la réception par l'autorité compétente du rapport du commissaire enquêteur ou de la commission d'enquête » (Rép. Min. n°20118, JOAN 2 septembre 2008, p.7570).

Par voie de conséquence, l’arrêt commenté ce jour tend à valider la pratique consistant à obtenir les avis des services intéressés par le projet avant même la remise du rapport du commissaire enquêteur et ce, pour délivrer immédiatement après le permis de construire sollicité.

Mais au-delà de son intérêt évident sur ce point, cette pratique permet également d’assurer la légalité de ce permis de construire au regard des règles propres à la procédure d’enquête publique.

En effet, si l’article R.423-20 prévoit donc que le délai d’instruction de la demande court à compter de la réception du rapport du commissaire enquêteur et, suivant une certaine logique, appelle ainsi à solliciter les avis requis après la remise de ce document, il reste que pour sa part l’article R.123-8 du Code de l’environnement dispose que : « le dossier soumis à l'enquête publique comprend les pièces et avis exigés par les législations et réglementations applicables au projet » et, « au moins », ceux « rendus obligatoires par un texte législatif ou réglementaire préalablement à l'ouverture de l'enquête »…

Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat associé au barreau de Paris
Cabinet Frêche & Associés
 

INTERPRETATION & APPLICATION DES NORMES :

CAA. Paris, 18 juin 2012, Fondation d’entreprise Louis Vuitton pour la création, req. n°11PA00758 : « Considérant qu'aux termes de l'article ND 6 du règlement du plan d'occupation des sols, relatif à l'implantation des constructions par rapport aux voies publiques et privées, applicable en l'espèce : " L'implantation doit être suffisamment en retrait d'une voie pour permettre la réalisation d'une isolation paysagère du bâtiment, sauf si l'environnement justifie une implantation en bordure de rue " ;
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que l'allée Alphand, située en limite du terrain d'assiette de la construction litigieuse, a la forme d'un anneau elliptique qui est intégralement compris dans le périmètre du Jardin d'acclimatation ; que, destinée à permettre la seule desserte des installations de ce parc de loisirs, elle n'a pas pour objet d'assurer la circulation du public entre celui-ci et le reste du Bois de Boulogne ; que, bien qu'asphaltée et d'une largeur minimale de cinq mètres, cette allée, fermée par des grilles en dehors des heures d'ouverture du Jardin d'acclimatation, n'est accessible que pendant ces seules heures aux personnes ayant acquitté un droit d'entrée ; qu'elle n'est pas accessible aux véhicules motorisés, à l'exception des véhicules de secours et de ceux assurant des livraisons ; qu'eu égard à l'ensemble de ses caractéristiques, cette allée ne peut ainsi être regardée comme une voie au sens des dispositions précitées ; que, dès lors, la FONDATION D'ENTREPRISE LOUIS VUITTON POUR LA CREATION et la VILLE DE PARIS sont fondées à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Paris a retenu que l'implantation du bâtiment envisagé par rapport à ladite allée méconnaissait les dispositions précitées de l'article ND 6 du règlement du P.O.S. pour annuler le permis de construire délivré le 8 août 2007 à la FONDATION ;
Considérant, en quatrième lieu, qu'aux termes de l'article ND 7 du règlement du P.O.S., relatif à l'implantation des constructions par rapport aux limites des espaces verts, concessions et équipements publics : " Les bâtiments ou installations doivent être implantés au moins à 6 mètres des limites. Ils peuvent toutefois être adossés aux murs pignons ou aux murs de clôture existant sur ces limites. Les marges d'isolement doivent faire l'objet d'un aménagement paysager " ; que, d'une part, la Coordination pour la sauvegarde du Bois de Boulogne ne saurait utilement se prévaloir de ces dispositions pour soutenir que la construction envisagée n'aurait pu légalement être implantée à moins de 6 mètres de l'avenue du Mahatma Gandhi et de la route de la Porte Saint-James, dès lors que lesdites dispositions ne régissent pas l'implantation des constructions par rapport aux voies publiques ; que, d'autre part, la Coordination ne saurait davantage utilement se prévaloir du fait que le bâtiment projeté est implanté à moins de 6 mètres de la limite séparant la concession accordée à la FONDATION D'ENTREPRISE LOUIS VUITTON POUR LA CREATION de celle du Jardin d'acclimatation, dès lors que les limites visées par cet article ne sauraient être que les limites d'une unité foncière et qu'il est constant que, même s'ils constituent deux concessions distinctes, le musée envisagé et ce jardin relèvent de la même unité foncière ; qu'en outre, le bâtiment en cause est implanté à plus de 6 mètres des espaces verts du site du Bois de Boulogne ; que, par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées doit être écarté ».

CAA. Marseille, 31 mai 2012, Anne-Marie A…, req. n°10MA01542 : « Considérant qu'aux termes de l'article NA 2 : " Peuvent être autorisées sous conditions : (...) dans le secteur NAc les opérations de constructions groupées (lotissements, groupes d'habitations) à usage d'habitat, services et commerces, dans les conditions suivantes : - L'opération devra concerner au moins 5 000 m² de terrain et donner lieu à la réalisation d'un minimum d'un lot ou d'une construction par tranche de 2 000 m² de terrain (...) " ; que pour l'application de ces dispositions, l'autorité en charge de la délivrance des autorisations d'urbanisme doit prendre en compte les caractéristiques de la parcelle servant d'assiette à l'opération d'habitat groupé à la date à laquelle elle statue, sans avoir à rechercher si l'unité foncière dont cette parcelle serait éventuellement issue avait une superficie d'au moins 5 000 m² ; que le maire de Puimoisson n'a en conséquence entaché sa décision d'aucune erreur de droit en ne prenant en compte que les caractéristiques du terrain d'assiette du projet ; que l'opération envisagée consiste en la réalisation d'un groupe de 3 habitations sur un terrain de 2 238 m² ; que si Mme A fait valoir que son projet de construction relève d'une opération d'ensemble ayant fait l'objet d'une autorisation le 22 janvier 1996, une telle autorisation, eu égard aux dispositions de l'article NA2, ne permettait de réaliser qu'une construction par tranche de 2 000 m² ; qu'elle n'est donc pas fondée à soutenir que c'est à tort que le tribunal a jugé que l'opération qu'elle projetait consistant à réaliser 3 constructions sur un terrain de 2 238 m² n'était pas réalisable en application de l'article NA2 du POS ».

CAA. 31 mai 2012, EURL Les Magniolas, req. n°09MA03528 : « Considérant, d'une part, que l'EURL LES MAGNOLIAS justifie la séparation des deux bâtiments par la nécessité d'aménager un passage entre eux pour la circulation des véhicules de secours ; que toutefois une telle nécessité aurait été respectée si une séparation de 8,50 mètres, conforme à la réglementation d'urbanisme, avait été aménagée ; que, d'autre part, la bénéficiaire du permis soutient que le toit et l'auvent reliant les deux bâtiment créent entre eux une contiguïté, rendant l'ensemble conforme à l'article IINA8 et que, d'ailleurs, la surface d'emprise de cette construction était comptabilisée dans la surface hors oeuvre brute du projet ; que, toutefois, il ressort du dossier que cette couverture est construite entre deux murs aveugles des bâtiments et, notamment, ne protège pas un axe de circulation que seraient susceptibles d'emprunter les clients du centre commercial, les deux bâtiments ayant des entrées situées sur d'autres façades ; que dès lors ce lien qui n'a aucune fonction utile pour le projet, est purement artificiel et n'est pas de nature à créer une contiguïté entre les deux bâtiments ; que, par suite, le permis a été délivré en méconnaissance des dispositions de l'article IINA8 du règlement du plan d'occupation des sols ».

CAA. Bordeaux, 10 mai 2012, Cne de Biarritz, req. n°°11BX00970 : « Considérant qu'aux termes de l'article 12 du règlement de la zone UA du plan local d'urbanisme de Biarritz, adopté sur le fondement des dispositions précitées du code de l'urbanisme : " Pour les changements d'affectation de locaux autres que les hôtels et les résidences de tourisme, la reconstruction de locaux après sinistre, les aménagements et les extensions de bâtiment, il ne sera exigé de places de stationnement que pour les besoins nouveaux engendrés par les projets, à moins que le nombre des aires existantes soit supérieur aux besoins existants. / Nombre d'aires de stationnement : / (...) e - commerce, / - une place pour 60 m² de surface hors-oeuvre nette, avec un minimum de une place par commerce. / f - bureaux, services (y compris les agences bancaires, bureaux d'assurance), restaurants, / - une place pour 30 m² de [surface hors-oeuvre nette], avec un minimum d'une place par activité. / (...) j - autres catégories : la détermination du nombre d'aires de stationnement applicable aux constructions dont la catégorie n'est pas désignée ci-dessus, sera définie par référence à la catégorie la plus proche énoncée au règlement; qu'il résulte tant de l'objet que de l'économie générale de l'article 12 du règlement de la zone UA du plan local d'urbanisme de Biarritz, que l'affectation d'une construction au " commerce " au sens de cet article doit être interprétée au regard des seules préoccupations d'urbanisme énumérées à l'article L. 121-1 du code de l'urbanisme, et non au regard de définitions posées par d'autres législations qui poursuivent des objectifs différents ; que dès lors, la COMMUNE DE BIARRITZ est fondée à soutenir que c'est à tort que le tribunal administratif a retenu que toute activité comportant la réalisation " d'actes de commerce " au sens de l'article L. 110-1 du code de commerce devait emporter l'affectation des constructions qui en sont le siège au " commerce " au sens de l'article 12 du règlement de la zone UA du plan local d'urbanisme ».

CAA. Bordeaux, 10 avril 2012, SCI Le Trapèze, req. n°11BX00799 : « Considérant d'autre part qu'une unité foncière est un îlot de propriété d'un seul tenant, composé d'une parcelle ou d'un ensemble de parcelles appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision ; qu'il ne ressort pas des pièces du dossier que, quand bien même les vestiges de l'aqueduc gallo-romain qui traverse le terrain d'assiette du projet feraient l'objet d'une servitude instituée pour leur protection, leur emprise appartiendrait à un autre propriétaire ou à une autre indivision que le reste du terrain ; qu'ainsi, ce terrain constituait à la date du permis de construire du 13 juillet 2007 une même unité foncière ; qu'il n'est pas non plus établi que les deux corps de bâtiment projetés auraient été, à cette date, destinés à être acquis séparément par deux propriétaires ou deux indivisions différents, ou à être laissés séparément à la jouissance exclusive de ces derniers ; que l'édification d'une clôture, y compris si, ainsi que le soutient la SCI LE TRAPEZE, son objet est la séparation physique des deux corps de bâtiment, ne saurait par elle-même remettre en cause l'unité foncière du terrain d'assiette de cette opération ni, par suite, matérialiser la limite d'unités foncières contigües ; qu'il n'est enfin ni démontré, ni même d'ailleurs allégué, que l'affectation à la commune d'un local au rez-de-chaussée du bâtiment B emporterait pour elle le droit de jouir de manière exclusive d'une quelconque fraction du terrain ; que dès lors, le projet immobilier en cause n'emporte pas de division foncière ; qu'il s'ensuit que les règles de distances prévues à l'article 7 du règlement de la zone UDm du plan local d'urbanisme ne sauraient trouver à s'appliquer entre les bâtiments projetés et l'un quelconque des points situés à l'intérieur du périmètre dessiné par leur terrain d'assiette ».

CAA. Douai, 22 mars 2012, SNC du Sart, req. n°10DA00873 : « Considérant qu'il ressort du dossier de demande de permis de construire déposé par la SNC DU SART que le projet de construction comporte vingt-deux places extérieures de stationnement ; que seize de ces places ont été regroupées en deux rangées de huit places séparées par une allée d'une largeur de cinq mètres permettant aux véhicules de manoeuvrer et, par ailleurs, d'accéder à un parking souterrain ; qu'il ressort du plan de masse joint au dossier de permis de construire que l'aire de stationnement ainsi composée des seize places est d'une superficie supérieure à 150 m² ; qu'en application des dispositions du IV de l'article UD 12, le pétitionnaire était, dès lors, tenu de planter quatre arbres de haute tige sur cette aire ; que si la SNC DU SART fait valoir que neuf arbres doivent être plantés sur le terrain d'assiette de la construction en litige, il ressort des pièces du dossier que ces arbres le seront sur les espaces verts et non sur l'aire de stationnement elle-même ; qu'ainsi, le permis de construire litigieux méconnaît les dispositions du IV de l'article UD 12 du règlement du plan local d'urbanisme ».

CAA. Douai, 22 mars 2012, Cne de Plessis-Belleville, req. n°11DA00508 : « Considérant qu'aux termes de l'article UB 5 du plan d'occupation des sols de la COMMUNE DU PLESSIS-BELLEVILLE : " Pour être constructible pour l'habitation, toute parcelle doit avoir : / Pour les habitations individuelles : / une surface minimale de 500 mètres carrés (...) / pour l'habitat collectif : / une surface minimale de 2 000 mètres carrés par opération (...) " ; qu'une construction comportant plusieurs logements peut, eu égard à la fois à son aspect architectural, à sa taille et à ses conditions d'usage, être regardée comme une construction à usage d'habitation individuelle autorisée par ce règlement ;
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que la construction autorisée par l'arrêté du 12 janvier 2009 du maire de la COMMUNE DU PLESSIS-BELLEVILLE constitue une maison d'une surface hors oeuvre nette totale de 228 m², composée d'un rez-de-chaussée, d'un étage et de combles ; qu'elle constitue, par son architecture et sa faible superficie et alors même qu'elle comporte cinq logements distincts dont deux sont accessibles par un même escalier et palier extérieur, une construction à usage d'habitation individuelle et non une construction à usage d'habitation collective ; qu'ainsi, c'est à tort que le tribunal administratif d'Amiens a retenu comme fondé, pour annuler l'arrêté du 12 janvier 2009, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées de l'article UB 5 du plan d'occupation des sols de la COMMUNE DU PLESSIS-BELLEVILLE ».

CAA. Marseille, 13 mars 2012, SOVAMI, req. n°09MA04040 : « Considérant, d'autre part, qu'il est constant que l'installation en litige est située en zone ND dans le règlement du plan d'occupation des sols de la commune de Juvignac ; qu'il résulte des dispositions de ce règlement, approuvé par une délibération du conseil municipal du 16 novembre 2000, applicable à la date de l'arrêté en litige, que cette zone est destinée à assurer notamment la sauvegarde des sites naturels, paysages et écosystèmes ainsi que la protection contre les risques naturels et les nuisances ; que l'article 2 de ce règlement relatif aux occupations et utilisations du sol interdites dispose que " Les occupations et utilisations du sol non mentionnées à l'article précédent sont interdites " et que l'article 1er autorise un nombre limitée d'opérations dont notamment " les exhaussements des sols nécessaires à la réalisation de travaux, ouvrages ou installations d'intérêt général répondant à un impératif technique lié à la nature ou à la topographie du site ", catégorie dont se prévaut la société appelante ; qu'en effet, cette dernière soutient que les travaux relatifs à l'installation en litige visent à mettre à niveau les terrains en limite des communes de Juvignac et de Grabels en comblant un talweg et qu'ainsi il s'agit d'un exhaussement de sol nécessaire à la réalisation d'une installation d'intérêt général répondant à un impératif technique lié à la topographie du site entrant ainsi dans les occupations et utilisations des sols admises par l'article 1er du règlement du plan d'occupation des sols de la commune de Juvignac ; que, toutefois, les travaux d'exhaussement du sol visés par le règlement du plan d'occupation des sols de Juvignac sont uniquement ceux consécutifs à la réalisation d'une installation d'intérêt général et non pas ceux qui, comme en l'espèce, sont l'objet même de l'installation ; qu'ainsi, alors même que l'installation contestée constitue une " installation d'intérêt général " au sens du règlement du plan d'occupation des sols, les travaux d'exhaussement du sol prévus par l'autorisation en litige, qui ne sont pas la conséquence de la réalisation de l'installation en cause mais l'objet même de cette installation, n'entraient pas dans les occupations et utilisations des sols admises par l'article 1er du règlement du plan d'occupation des sols de la commune de Juvignac ; qu'en outre, à supposer même que les travaux en litige puissent être considérés de la nature de ceux visés par les dispositions précitées de l'article 1er de ce règlement, il ne résulte pas des pièces du dossier que ces travaux répondaient à un impératif technique lié à la nature ou à la topographie du site par la seule circonstance qu'ils ont pour effet de mettre à niveau des terrains en comblant un talweg ; que, par suite, c'est à juste titre que les premiers juges ont estimé que l'installation en cause était incompatible avec les dispositions d'urbanisme fixées par le règlement de la zone ND du plan d'occupation des sols de la commune de Juvignac ».

CAA. Nantes, 9 mars 2012, Cne de Saint-Coulomb, req. n°10NT01691 : « Considérant qu'aux termes de l'article R. 315-1 alors en vigueur du code de l'urbanisme : " Constitue un lotissement au sens du présent chapitre toute division d'une propriété foncière en vue de l'implantation de bâtiments qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet de porter à plus de deux le nombre de terrains issus de ladite propriété. " ; qu'aux termes de l'article R. 315-28, alors en vigueur, du même code : " L'autorisation est refusée si le projet de lotissement n'est pas conforme aux dispositions du plan local d'urbanisme rendu public ou approuvé ou du document d'urbanisme en tenant lieu. " ; que l'article UE 13.3 du règlement du plan d'occupation des sols de Saint-Coulomb dispose que : " Lors de la réalisation de lotissements ou de groupes d'habitations constituant plus de 9 lots ou logements, des espaces verts communs devront être intégrés au projet sur 10 % au moins du terrain d'assiette de l'opération " ;
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que la parcelle cadastrée R. 86, sur laquelle sera implantée le lotissement dit " Clos des Mariniers ouest " est séparée par un chemin rural des parcelles cadastrées R. 110 et R. 111 sur lesquelles sera implanté le lotissement dit " Clos des Mariniers centre " ; que ce dernier sera, pour sa part, séparé par deux parcelles, cadastrées R. 108 et R. 109, et par un autre chemin rural, des parcelles cadastrées R. 121 et R. 122 sur lesquelles prendra place le lotissement " Clos des Mariniers est " ; que, par suite, les terrains d'assiette de ces futurs lotissements, non contigus, ne peuvent être regardés comme un tènement foncier unique, mais forment trois unités foncières distinctes , appelées à comprendre respectivement sept, quatre et six lots ; que le projet d'aménagement de la SOCIETE LOTIBAT ne peut par suite pas être assimilé à la réalisation d'un lotissement ou d'un groupe d'habitations de plus de neuf lots et n'était pas soumis aux dispositions précitées de l'article UE 13.3 du règlement du plan d'occupation des sols communal ; que, dans ces conditions, en s'abstenant d'exiger la réalisation d'espaces verts collectifs sur au moins 10 % du terrain d'assiette de chaque lotissement, le maire de Saint-Coulomb n'a pas méconnu ces dispositions ».


DOCUMENTS D'URBANISME :

CAA. Lyon, 22 mai 2012, Jean-Michel E…, req. n°11LY00778 : « Considérant qu'en vertu de l'article L. 2121-29 du code général des collectivités territoriales, " le conseil municipal règle par ses délibérations les affaires de la commune " ; qu'aux termes de l'article L. 123-13 du code de l'urbanisme : " Le plan local d'urbanisme est modifié ou révisé par délibération du conseil municipal après enquête publique. / La procédure de modification est utilisée à condition que la modification envisagée : a) Ne porte pas atteinte à l'économie générale du projet d'aménagement et de développement durable mentionné au deuxième alinéa de l'article L. 123-1 ; b) Ne réduise pas un espace boisé classé, une zone agricole ou une zone naturelle et forestière, ou une protection édictée en raison des risques de nuisance, de la qualité des sites, des paysages ou des milieux naturels ; c) Ne comporte pas de graves risques de nuisance./ Dans les autres cas que ceux visés aux a, b et c, le plan local d'urbanisme peut faire l'objet d'une révision selon les modalités définies aux articles L. 123-6 à L. 123-12 " ; que ni cette disposition, ni aucune autre disposition du code de l'urbanisme, depuis l'abrogation de son article R. 123-34 par le décret n° 2001-260 du 27 mars 2001, ne prévoient que l'initiative de la procédure de modification du plan local d'urbanisme appartiendrait au maire ; que cette compétence, qui ne saurait être déduite de la circonstance que l'article L. 123-6 dudit code confère quant à lui expressément au conseil municipal le pouvoir de prescrire l'élaboration ou la révision du plan local d'urbanisme, n'est pas davantage prévue par les dispositions du code général des collectivités territoriales, et ne figure pas, notamment, au nombre de celles qu'énumèrent ses articles L. 2122-21 et suivants, relatifs aux attributions du maire exercées au nom de la commune ; qu'il n'appartient dès lors qu'au conseil municipal, investi d'une compétence générale en vertu des dispositions précitées de l'article L. 2121-29 dudit code, de prescrire la modification du plan local d'urbanisme ; qu'il est en l'espèce constant que le conseil municipal de Magland n'a voté aucune délibération à cet effet ; que la délibération contestée est dès lors intervenue à l'issue d'une procédure irrégulière et doit, par ce motif, être annulée ".


PIG :

CE. 4 juin 2012, SARL du Parc d’activités de Blotzheim, req. n°340.213 : « Considérant, en septième lieu, que l'article 2 de la directive 85/337/CEE du Conseil du 27 juin 1985 concernant l'évaluation des incidences de certains projets publics et privés sur l'environnement, dans sa rédaction issue de la directive 97/11/CE du Conseil du 3 mars 1997, dispose que : " 1. Les Etats membres prennent les dispositions nécessaires pour que, avant l'octroi de l'autorisation, les projets susceptibles d'avoir des incidences notables sur l'environnement, notamment en raison de leur nature, de leurs dimensions ou de leur localisation, soient soumis (...) à une évaluation en ce qui concerne leurs incidences. (...) " ; qu'au sens de ces dispositions, telles qu'interprétées par la Cour de justice de l'Union européenne, une autorisation est une décision de la ou des autorités compétentes donnant au maître d'ouvrage le droit de réaliser des travaux de construction ou d'autres installations ou ouvrages ou d'intervenir dans le milieu naturel ou le paysage ; qu'ainsi, en jugeant que les dispositions de l'article 2 de la directive ne pouvaient pas être utilement invoquées pour contester la légalité de l'acte portant qualification d'un projet d'intérêt général, qui ne confère aucun droit à réaliser des travaux, aménagements ou ouvrages, et que les incidences environnementales du projet n'avaient à être précisées qu'au stade de la réalisation de ce projet, la cour administrative d'appel n'a pas commis d'erreur de droit »


ZAC :

CE. 4 juillet 2012, avis n°356.220 : « En vertu de l'article R. 311-6 du code de l'urbanisme, l'aménagement et l'équipement d'une zone d'aménagement concerté " sont réalisés dans le respect des règles d'urbanisme applicables. Lorsque la commune est couverte par un plan local d'urbanisme, la réalisation de la zone d'aménagement concerté est subordonnée au respect de l'article L. 123-3 ". Il découle de ces dispositions que l'acte de création de la zone, la délibération approuvant le dossier de réalisation mentionnée à l'article R. 311-7 et la délibération approuvant le programme des équipements publics prévue à l'article R. 311-8, qui fixent seulement la nature et la consistance des aménagements à réaliser, ne sont pas tenus de respecter les dispositions du règlement du plan local d'urbanisme ou du plan d'occupation des sols en vigueur à la date de leur adoption. En revanche, il appartient aux autorités compétentes de prendre les dispositions nécessaires pour que les autorisations individuelles d'urbanisme qui ont pour objet, dans le cadre défini par les actes qui viennent d'être mentionnés, l'aménagement et l'équipement effectifs de la zone puissent, conformément aux principes de droit commun, être accordées dans le respect des règles d'urbanisme, et notamment des dispositions du règlement du plan local d'urbanisme ou du plan d'occupation des sols, applicables à la date de leur délivrance ».


MUNICIPALISATION DES VOIES :

CAA. Lyon, 21 juin 2012, Charles A…, req. n°11LY00363 : « Considérant qu'aux termes de l'article L. 318-3 du code de l'urbanisme : " La propriété des voies privées ouvertes à la circulation publique dans des ensembles d'habitations peut, après enquête publique, être transférée d'office sans indemnité dans le domaine public de la commune sur le territoire de laquelle ces voies sont situées. / La décision de l'autorité administrative portant transfert vaut classement dans le domaine public et éteint, par elle-même et à sa date, tous droits réels et personnels existant sur les biens transférés. / Cette décision est prise par délibération du conseil municipal. Si un propriétaire intéressé a fait connaître son opposition, cette décision est prise par arrêté du représentant de l'Etat dans le département, à la demande de la commune (...) " ; que ces dispositions ouvrent aux communes la faculté d'incorporer d'office dans leur domaine public les voies privées ouvertes à la circulation publique sans verser d'indemnité à leurs propriétaires ; que s'il est loisible à tout habitant de la commune de solliciter le transfert d'une voie dans le domaine public, les personnes dépourvues d'un droit de propriété sur cette voie ne peuvent se prévaloir d'un intérêt leur permettant de contester devant le juge administratif le refus de mettre en oeuvre la procédure de transfert d'office sans indemnité ».


DROIT DE PREEMPTION :

CE. 6 juin 2012, Sté RD Machines Outils, req. n°342.328 : « Considérant qu'aux termes de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme : " Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-1, à l'exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d'aménagement. / Toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel ce droit est exercé (...) " ; qu'il résulte de ces dispositions que les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, d'une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l'exercent, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date, et, d'autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption ; qu'en outre, la mise en oeuvre de ce droit doit, eu égard notamment aux caractéristiques du bien faisant l'objet de l'opération ou au coût prévisible de cette dernière, répondre à un intérêt général suffisant ;
Considérant qu'il appartient au juge de l'excès de pouvoir de vérifier si le projet d'action ou d'opération envisagé par le titulaire du droit de préemption est de nature à justifier légalement l'exercice de ce droit ; que, par suite, en se bornant à estimer que la décision de préempter la superficie totale du tènement n'était pas entachée d'une erreur manifeste d'appréciation, la cour a commis une erreur de droit ; que dès lors, et sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens du pourvoi, son arrêt doit, pour ce motif, être annulé ».


PARTICIPATIONS D’URBANISME :

CE. 24 avril 2012, SARL Angles Habitat, req. n°340.954 : « Considérant qu'il résulte de l'instruction qu'avant la réalisation des travaux prescrits par la commune, un fossé d'écoulement des eaux pluviales traversait les parcelles situées dans le périmètre du futur lotissement et permettait l'évacuation de ces eaux du bassin versant situé en amont ; que la situation géographique du terrain l'exposait en cas de forte pluie à des inondations provoquées par le débordement du fossé ; que la mise en place d'une canalisation sous le terrain et la suppression du fossé ont eu pour objet de permettre la constructibilité des parcelles comprises dans le terrain d'assiette du lotissement ; que, dès lors, alors même que la canalisation traversait seulement le terrain sans le desservir et qu'elle contribuait à l'évacuation des eaux pluviales en provenance de terrains situés en amont du projet, c'est à tort que le tribunal administratif de Nîmes a regardé ces travaux comme ne constituant pas un équipement propre au lotissement au sens des dispositions de l'article L. 332-6 du code de l'urbanisme ; que, par suite, alors que la société se borne, en défense en appel comme en demande en première instance, à soutenir que l'équipement en cause n'est pas un équipement propre et que le moyen tiré de la prescription de l'action en répétition de l'indu n'est pas fondé, la commune de Pujaut est fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, et sans qu'il soit besoin d'examiner la recevabilité de la demande de première instance, le tribunal administratif l'a condamnée à restituer à la SARL ANGLES HABITAT la somme de 42 433,42 euros, augmentée des intérêts légaux ».

LOTISSEMENT & DIVISIONS FONCIERES :

CAA. Marseille, 31 mai 2012, SCI Plein Sud, req. n°10MA03260 : « Considérant, en second lieu, qu'aux termes de l'article R.315-4 du code de l'urbanisme dans sa version à la date de la demande : " La demande d'autorisation de lotir est présentée soit par le propriétaire du terrain ou son mandataire, soit par une personne justifiant d'un titre l'habilitant à réaliser l'opération sur le terrain.// La demande précise l'identité et l'adresse du demandeur, la situation et la superficie du terrain, le nombre maximum de lots, la surface de plancher hors oeuvre nette maximale dont la construction est envisagée dans l'ensemble du lotissement et l'identité du propriétaire au cas où celui-ci n'est pas l'auteur de la demande (...). " ; qu'aux termes de l'article L.315-3 du code de l'urbanisme dans sa version à la date de la demande : " Lorsque les deux tiers des propriétaires détenant ensemble les trois quarts au moins de la superficie d'un lotissement ou les trois quarts des propriétaires détenant au moins les deux tiers de ladite superficie le demandent ou l'acceptent, l'autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents, et notamment du cahier des charges concernant ce lotissement, lorsque cette modification est compatible avec la réglementation d'urbanisme applicable au secteur où se trouve situé le terrain. / Jusqu'à l'expiration d'un délai de cinq ans à compter de l'achèvement du lotissement, la modification mentionnée à l'alinéa précédent ne peut être prononcée qu'en l'absence d'opposition du bénéficiaire de l'autorisation de lotir tant que celui-ci possède au moins un lot constructible. " ; Considérant, d'une part, qu'à la date à laquelle elle a déposé une demande d'autorisation de lotir modificative, la SCI PLEIN SUD n'avait pas sollicité que lui soit délivré un certificat d'achèvement pour l'autorisation de lotir initiale délivrée le 12 octobre 2006 ; Considérant, d'autre part, qu'une autorisation de lotir ne constitue pas un des documents visés par l'article L.315-3 pour lesquels le maire doit, avant d'accéder à une demande de modification, s'assurer du respect de la condition de majorité qualifiée des demandeurs ; que les éventuels litiges qui pourraient naître entre le lotisseur et les propriétaires de lots à la suite d'une modification de l'autorisation de lotir qui porterait atteinte à leurs droits relèvent de la juridiction judiciaire ; que, par suite, alors même qu'il avait autorisé par arrêté du 17 septembre 2007 la SCI PLEIN SUD à procéder à la vente anticipée des lots sur laquelle portait la demande d'autorisation de lotir modificative, le maire de la commune de Puyvalador-Rieutort ne pouvait se fonder, pour classer sans suite la demande d'autorisation de lotir modificative, sur le refus de la SCI PLEIN SUD de lui transmettre soit une attestation notariée certifiant qu'aucun acte de vente de lot n'a été enregistré soit l'accord des propriétaires ».

CAA. Douai, 27 mars 2012, Association les Rossolis de L’Aily, req. n°101617 : « Considérant que l'ASSOCIATION LES ROSSOLIS DE L'AILLY soutient que l'arrêté litigieux est entaché de détournement de procédure dès lors qu'il a été accordé pour un projet bénéficiant déjà d'une autorisation de lotir à seule fin que la société pétitionnaire bénéficie des dispositions plus favorables de l'article UF 5 du règlement du plan d'occupation des sols ;
Considérant, d'une part, que la légalité d'une décision s'apprécie à la date de son édiction ; qu'il ne ressort pas des pièces du dossier, et il n'est d'ailleurs pas allégué, que l'autorisation de lotir délivrée le 23 avril 2007 à M. B aurait été retirée postérieurement au permis de construire litigieux dès lors que le retrait de cette autorisation et la délivrance de ce permis ont été édictés le même jour ; que la seule circonstance qu'une autorisation de lotir ait été déjà délivrée sur le terrain d'assiette pour un projet analogue ne faisait pas obstacle, par elle-même, à l'instruction de la demande de permis groupé et ne plaçait pas le maire en situation de compétence liée pour refuser ce dernier ;
Considérant, d'autre part, qu'aux termes de l'article UF 5 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune relatif aux " caractéristiques des terrains " : " 5.1 Pour être constructible un terrain doit avoir une superficie minimale de 800 m2 (...). / 5.3 En cas de lotissement, la surface moyenne des lots ne doit pas être inférieure à 800 m2, aucun lot n'étant inférieur à 700 m2. / 5.4 Dans le cas de permis groupés, il n'est pas fixé de prescriptions spéciales " ; que la seule circonstance que la Sarl La Marguerite ait entendu bénéficier des dispositions plus favorables prévues par cet article en cas de permis groupé par rapport à une autorisation de lotir, est, par elle-même, sans incidence sur la légalité de l'arrêté litigieux ;
Considérant qu'aux termes de l'article R. 431-24 du code de l'urbanisme : " Lorsque les travaux projetés portent sur la construction, sur le même terrain, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance avant l'achèvement de l'ensemble du projet, le dossier présenté à l'appui de la demande est complété par un plan de division et, lorsque des voies ou espaces communs sont prévus, le projet de constitution d'une association syndicale des acquéreurs à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l'entretien de ces voies et espaces communs à moins que l'ensemble soit soumis au statut de la copropriété ou que le demandeur justifie de la conclusion avec la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent d'une convention prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés " ;
Considérant qu'il ressort du dossier de demande de permis de construire que le terrain d'assiette des constructions projetées se compose des parcelles cadastrées section A nos 350 à 354, qui sont issues de la division de deux parcelles cadastrées section A n° 335 et A n° 255 ; que, contrairement à ce que soutient l'ASSOCIATION LES ROSSOLIS DE L'AILLY, les dispositions de l'article R. 431-24 du code de l'urbanisme ne font pas obstacle à ce qu'un permis groupé soit présenté pour un terrain comportant différentes parcelles elles-mêmes issues d'une division parcellaire ; que ces dispositions exigent seulement en cas de division en propriété - comme l'arrêté le prévoit d'ailleurs contrairement à ce qui est soutenu - qu'avant l'achèvement de l'ensemble du projet le dossier présenté à l'appui de la demande de permis soit complété par les différentes pièces qu'elles mentionnent ; que, sur ce dernier point, il ressort des pièces du dossier qu'un permis de construire modificatif délivré à la Sarl La Marguerite le 5 août 2010 a eu pour objet de joindre à la demande initiale de permis de construire groupé un plan de division de cinq lots et un projet de statuts de l'association syndicale dont l'absence ne peut donc plus être utilement invoquée ; que, par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article R. 431-24 du code l'urbanisme doit être écarté ».


CERTIFICAT D’URBANISME :

CE. 6 juin 2012, Jean-Claude B…, req. n°329.123 : « Considérant qu'aux termes de l'article L. 410-1, dans sa rédaction applicable à l'espèce, issue de la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains : " Le certificat d'urbanisme indique les dispositions d'urbanisme et les limitations administratives au droit de propriété et le régime des taxes et participations d'urbanisme applicables à un terrain ainsi que l'état des équipements publics existants ou prévus. / Lorsque la demande précise l'opération projetée, en indiquant notamment la destination des bâtiments projetés et leur superficie de plancher hors oeuvre, le certificat d'urbanisme précise si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de cette opération. / Lorsque toute demande d'autorisation pourrait, du seul fait de la localisation du terrain, être refusée en fonction des dispositions d'urbanisme et, notamment, des règles générales d'urbanisme, la réponse à la demande de certificat d'urbanisme est négative (...) / Si la demande formulée en vue de réaliser l'opération projetée sur le terrain, notamment la demande de permis de construire prévue à l'article L. 421-1 est déposée dans le délai d'un an à compter de la délivrance d'un certificat d'urbanisme et respecte les dispositions d'urbanisme mentionnées par ledit certificat, celles-ci ne peuvent être remises en cause (...) " ; qu'eu égard aux effets qu'ils sont susceptibles d'avoir pour leurs destinataires et pour les tiers intéressés, les certificats d'urbanisme délivrés sur le fondement de ces dispositions doivent être regardés, que la demande à laquelle ils répondent ait ou non précisé une opération particulière, comme des décisions administratives susceptibles de faire l'objet d'un recours pour excès de pouvoir ».

CE. 21 mai 2012, Gérard A…, req. n°323.882 : « Considérant, d'autre part, qu'aux termes de l'article R. 410-16 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable à la date du certificat contesté : " Au cas où un sursis à statuer serait opposable à une demande d'autorisation tendant à affecter le terrain à la construction ou à y réaliser une opération déterminée, le certificat d'urbanisme en fait état. " ;
Considérant qu'il résulte de ces dispositions combinées qu'elles ont pour objet d'informer le pétitionnaire des règles d'urbanisme et des limitations administratives au droit de propriété applicables au terrain et de permettre à ce pétitionnaire de savoir qu'à compter de la publication de la délibération prescrivant l'élaboration d'un plan local d'urbanisme, le sursis à statuer prévu par l'article R. 410-16 du même code est susceptible de lui être opposé ; que la mention du sursis à statuer dans un certificat d'urbanisme complète ainsi l'information du pétitionnaire tout en pouvant lui faire grief dès lors qu'en cas de modification des documents d'urbanisme, le pétitionnaire est susceptible de perdre le bénéfice des règles applicables qu'est censé assurer le certificat d'urbanisme ; qu'ainsi, la mention dans un certificat d'urbanisme de la possibilité d'un sursis à statuer ultérieur est divisible du reste du certificat et susceptible d'être discutée au contentieux ».


AUTORISATIONS D’URBANISME :

CE. 14 Juin 2012, Robert A…req. n°342.445 : « Considérant que l'article R. 421-23 du code de l'urbanisme dispose que : " Doivent être précédés d'une déclaration préalable les travaux, installations et aménagements suivants : (...) f) A moins qu'ils ne soient nécessaires à l'exécution d'un permis de construire, les affouillements et exhaussements du sol dont la hauteur, s'il s'agit d'un exhaussement, ou la profondeur, dans le cas d'un affouillement, excède deux mètres et qui portent sur une superficie supérieure ou égale à cent mètres carré " ; que ce seuil de hauteur et de profondeur maximales défini par le code de l'urbanisme ne doit pas être entendu comme une valeur moyenne mais comme une limite que les affouillements et les exhaussements ne doivent jamais excéder ; que, dès lors, en appréciant la hauteur et la profondeur des travaux envisagés en moyenne, le président de la 3ème chambre du tribunal administratif de Nice a entaché son ordonnance d'une erreur de droit ».

CE. 9 mai 2012, Alain C…, req. n°335.932 : « Considérant, en premier lieu, que le permis, qui est délivré sous réserve des droits des tiers, a pour seul objet d'assurer la conformité des travaux qu'il autorise avec la réglementation d'urbanisme; que, dès lors, si l'administration et le juge administratif doivent, pour l'application des règles d'urbanisme relatives à la desserte et à l'accès des engins d'incendie et de secours, s'assurer de l'existence d'une desserte suffisante de la parcelle par une voie ouverte à la circulation publique et, le cas échéant, de l'existence d'un titre créant une servitude de passage donnant accès à cette voie, il ne leur appartient de vérifier ni la validité de cette servitude ni l'existence d'un titre permettant l'utilisation de la voie qu'elle dessert, si elle est privée, dès lors que celle-ci est ouverte à la circulation publique; que la cour a relevé que le pétitionnaire justifiait de l'existence d'un titre créant une servitude de passage donnant accès à son terrain et que l'accès à la voie sur laquelle débouchait cette servitude était garanti ; que, par suite, en jugeant qu'était sans incidence sur la légalité du permis de construire la circonstance que la servitude de passage accordée au pétitionnaire serait privée de valeur juridique au motif qu'elle débouchait sur une voie privée du lotissement voisin et ne pourrait, pour ce motif, servir d'accès à la parcelle concernée, la cour n'a entaché son arrêt d'aucune erreur de droit ».

CAA. Nantes, Association pour la défense de l’Ouest Montargois, req. n°10NT01891 : « Considérant, en troisième lieu, qu'aux termes de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme : " Les demandes de permis de construire (...) sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés : / a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux (...) " ; que l'article R. 431-5 du même code, dans sa rédaction applicable en l'espèce, énonce que : " (...) La demande comporte également l'attestation du ou des demandeurs qu'ils remplissent les conditions définies à l'article R. 423-1 pour déposer une demande de permis. " ;
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que, conformément à ces dispositions, le directeur de la société Industrie Cartarie Tronchetti SPA - ICT France a attesté avoir qualité pour déposer la demande de permis de construire contesté ; que s'il est constant, que cette société n'était alors pas propriétaire du terrain d'assiette du projet litigieux, la notice environnementale jointe au dossier précisait toutefois qu'une promesse de vente notariée serait signée avec le syndicat mixte Arboria " au plus tard le 4 septembre 2009 " ; qu'ainsi, les maires des communes de Pannes et de Villemandeur n'ont pas fait une inexacte appréciation des dispositions de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme en estimant que la société Industrie Cartarie Tronchetti SPA - ICT France avait qualité pour présenter la demande de permis de construire, dès lors qu'elle attestait remplir les conditions pour déposer cette demande sans exiger la production de la promesse de vente entre le syndicat mixte et le pétitionnaire ; qu'il ne ressort pas des pièces du dossier que M. X, président de cette société, ait procédé à une manoeuvre de nature à induire l'administration en erreur en attestant remplir les conditions définies à l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme et que le permis de construire ait ainsi été obtenu par fraude ; qu'enfin, l'association requérante ne saurait utilement invoquer, pour contester la légalité de l'arrêté du 9 octobre 2009, les circonstances que la promesse de vente n'a, en définitive, été signée que le 8 avril 2010 et qu'elle ne porterait pas sur l'ensemble des parcelles mentionnées dans la demande de permis de construire, un permis modificatif devant, par suite, être sollicité en raison des modifications apportées au projet postérieurement à la délivrance du permis de construire contesté ; qu'il suit de là, que le moyen tiré de la méconnaissance de l'article R. 423-1 doit être écarté ».

CAA. Nantes, 29 juin 2012, Cne de Saint-Arnoult, req. n°12NT00259 : « Considérant que le tribunal administratif de Caen a annulé l'arrêté du 28 octobre 2010 du maire de Saint-Arnoult au motif que les travaux autorisés par le permis de construire du 12 février 2007 ne pouvaient commencer avant le terme du délai prévu par les dispositions des articles L. 214-3 et R. 214-25 du code de l'environnement de sorte qu'en application des dispositions de l'article R. 424-20 du code de l'urbanisme, le délai de validité dudit permis de construire n'était pas expiré à la date du 28 octobre 2010 à laquelle l'arrêté de péremption a été pris ;
Considérant que pour demander le sursis à exécution de ce jugement, la commune soutient que les dispositions de l'article R. 424-20 du code de l'urbanisme ne trouvent à s'appliquer que dans les cas où la délivrance du permis de construire ou le commencement des travaux sont subordonnés, en vertu des articles L. 425-6 à L. 425-12, R. 425-30 et R. 425-31 du code de l'urbanisme, à une autorisation ou à une procédure prévue par une autre législation et non, comme en l'espèce, lorsque le commencement des travaux est subordonné, en vertu d'une disposition du code de l'environnement, à une autorisation ou à une procédure prévue par ce dernier code ; que la SCI la Pâture ne peut invoquer un quelconque fait de l'administration faisant obstacle à l'exécution des travaux autorisés par le permis de construire du 12 février 2007 qui serait de nature à interrompre le délai de validité de ce permis ;
Considérant que ces moyens ne paraissent pas, en l'état de l'instruction, sérieux et de nature à justifier, outre l'annulation du jugement dont il s'agit, le rejet des conclusions à fin d'annulation accueillies par ce même jugement ».

CE. 6 juin 2012, Sté Molière, req. n°344.643 : « Considérant qu'aux termes de l'article R. 424-1 du code de l'urbanisme : " A défaut de notification d'une décision expresse dans le délai d'instruction (...), le silence gardé par l'autorité compétente vaut (...) décision de non-opposition à la déclaration préalable " ; qu'aux termes de l'article L. 424-5 du même code : " La décision de non opposition à la déclaration préalable ne peut faire l'objet d'aucun retrait " ; qu'ainsi qu'il a été dit ci-dessus, la ville de Paris n'établit pas que la SOCIETE MOLIERE a reçu notification de la décision d'opposition à déclaration préalable dans le délai de deux mois à compter du dépôt de la déclaration préalable ; que, dans ces conditions, la SOCIETE MOLIERE était bénéficiaire, à l'expiration dudit délai, d'une décision tacite de non-opposition qui ne pouvait faire l'objet d'un retrait en vertu des dispositions de l'article L 424-5 du code de l'urbanisme ».

CAA. Lyon, 22 mai 2012, Yvette B…, req. n°11LY01648 : « Considérant, en second lieu, qu'aux termes de l'article NB 4 du même règlement du plan local d'urbanisme : " (...) 2.2 Eaux pluviales / : Les aménagements réalisés sur tout terrain devront être tels qu'ils garantissent l'écoulement direct des eaux pluviales, sans aggraver la situation antérieure. / Le constructeur réalisera les dispositifs appropriés pour une évacuation vers un exutoire agréé par la commune. / Ces aménagements sont à la charge exclusive du propriétaire qui doit réaliser les dispositifs adaptés à l'opération et au terrain " ;
Considérant que, si la demande de permis de construire indique que les eaux pluviales seront évacuées vers un fossé situé au nord-ouest du terrain d'assiette du projet, cette demande ne comporte aucun élément pour préciser comment les eaux pluviales de la construction, qui sera implantée sur un terrain en pente, seront recueillies avant d'être ainsi évacuées ; que, si l'arrêté attaqué précise que " les eaux pluviales seront collectées et traitées par tout dispositif adapté conforme à la réglementation en vigueur ", cette prescription est trop générale et imprécise pour permettre de pallier la lacune résultant ainsi de la demande de permis ; que, dans ces conditions, les consorts B sont fondés à soutenir que les dispositions précitées de l'article NB 4 du règlement du plan local d'urbanisme ont été méconnues ».

CAA. Marseille, 16 mai 2012, Cne de Bonifacia, req. n°10MA03021: « Considérant qu'en application de ces dispositions, le maire de Bonifacio a demandé à M, par lettre du 22 décembre 2008, de lui communiquer le " plan des toitures en 5 exemplaires " afin de compléter le dossier de sa demande de permis de construire, déposé en mairie le 5 décembre 2008 ; que les premiers juges ont considéré que M. était titulaire d'un permis de construire tacite dès lors que ces pièces n'étaient pas exigibles, étant au nombre des pièces déjà contenues dans le dossier de la demande de permis ; que, toutefois, à supposer que la demande de communication des plans des toitures ait été inutile, l'éventuelle illégalité de la demande du maire ne saurait, en tout état de cause, avoir eu pour effet de permettre à M. de devenir titulaire d'un permis de construire tacite à l'issue du délai de droit commun à compter du dépôt de sa demande initiale ; que, dès lors, c'est à tort que les premiers juges ont analysé l'arrêté litigieux du 30 mars 2009 comme le retrait d'un permis tacite et non comme un refus de permis de construire ».

CAA. Marseille, 7 mai 2012, M. et Mme A…, req. n°10MA02133 :« Considérant, en premier lieu, que M. et Mme A soutiennent que le retrait de permis serait intervenu tardivement, la lettre du 20 février 2008 leur demandant des pièces complémentaires n'ayant pu interrompre le délai d'obtention du permis dès lors qu'elle ne portait pas les mentions permettant d'identifier son auteur exigées par l'article 4 de la loi du 12 avril 2000 relative aux droits des citoyens dans leurs relations avec les administrations ; que toutefois ces dispositions ne s'appliquent qu'aux décisions administratives ; qu'une demande de pièce complémentaire ne revêt pas ce caractère ; que par suite le retrait opéré par le maire de Saint Bonnet du Gard n'est pas tardif ».

CAA. Marseille, 7 mai 2012, Cne de Gignac, req. n°10MA02441 : « Considérant qu'aux termes de l'article L.424-5 du code de l'urbanisme : " (...) Le permis de construire, d'aménager ou de démolir, tacite ou explicite, ne peut être retiré que s'il est illégal et dans le délai de trois mois suivant la date de cette décision. Passé ce délai, le permis ne peut être retiré que sur demande explicite de son bénéficiaire. " ; que, dès lors, si le maire de la COMMUNE DE GIGNAC a légalement pu retirer le sursis à statuer du 2 mai 2008, il était tardif pour retirer le 1er août 2008 le permis de construire tacitement délivré 2 avril 2008, dès lors que M. et Mme Charles A n'avaient pas demandé qu'il soit procédé à ce retrait ; que, ne pouvant procéder à ce retrait, le maire de la COMMUNE DE GIGNAC ne pouvait pas prendre le 1er août 2008 un nouvel arrêté de sursis à statuer sur la demande de permis de construire du 12 février 2008, dès lors qu'un permis de construire avait été tacitement délivré le 2 avril 2008 ; que, de même, eu égard au caractère illégal du sursis à statuer du 1er août 2008, et compte tenu du permis de construire tacitement délivré le 2 avril 2008 qu'il ne lui était plus possible de retirer, le maire de la COMMUNE DE GIGNAC ne pouvait légalement refuser le 22 janvier 2009 de délivrer à M. Charles A un permis de construire pour un projet identique à celui qui a abouti à la naissance du permis de construire tacite du 2 avril 2008 ».

CAA. Bordeaux, 29 mars 2012, Jean-Pierre A…, req. n°10BX03188 : « Considérant, d'une part, que si l'article L. 451-1 précité prévoit la possibilité de solliciter une autorisation de démolir lors du dépôt d'une demande de permis de construire, ces dispositions ne signifient pas, contrairement à ce que soutient la SCI Alpanga, que le permis de construire vaut automatiquement permis de démolir en l'absence de toute demande en ce sens du pétitionnaire ».

CAA. Lyon, 27 mars 2012, Sté ARSI, req. n°11LY01465 : « Considérant qu'aux termes de l'article R. 431-13 du code de l'urbanisme : " Lorsque le projet de construction porte sur une dépendance du domaine public, le dossier joint à la demande de permis de construire comporte une pièce exprimant l'accord du gestionnaire du domaine pour engager la procédure d'autorisation d'occupation temporaire du domaine public " ; qu'il ressort des pièces du dossier que la façade Ouest des bâtiments A et B, implantée à l'alignement de l'avenue Félix Faure, comportent des balcons formant saillie et surplombant cette voie communale ; que la circonstance que ces balcons, d'une profondeur inférieure à 40 cm, ne soient pas pris en compte, en vertu de l'article UA 6.3 du règlement du plan local d'urbanisme, pour la mise en oeuvre des règles d'implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques, est dépourvue de toute incidence sur l'application de l'article R. 431-13 précité du code de l'urbanisme ; qu'il est constant que le dossier de la demande de permis de construire déposée par la SOCIETE ARSI ne comportait aucune pièce exprimant l'accord de l'autorité gestionnaire de l'avenue Félix Faure pour engager la procédure d'autorisation d'occupation de cette dépendance du domaine public routier ; que le deuxième motif d'annulation retenu par le jugement attaqué doit dès lors être confirmé ».

CAA. Douai, 16 février 2012, Association Bois-Guillaume Reflexions, req. 11DA00505 : « Considérant que si Coplanord a mentionné dans sa demande d'autorisation de lotir que son projet portait sur 10 lots maximum , les dispositions précitées de l'article R. 315-5 du code de l'urbanisme ne lui imposaient nullement d'indiquer le nombre exact de lots, celles de l'article R. 315-4 du même code se bornant à prévoir, au contraire, que la demande d'autorisation de lotir (...) précise (...) le nombre maximum de lots ; que le dossier de demande comportait une note exposant l'opération et précisant les objectifs de l'opération de façon suffisante, de même que les plans et les programmes exigés ; que cette note faisait notamment état de ce que le projet s'inscrivait dans une opération plus vaste qui comportait l'aménagement du lotissement La Prévotière II et d'une future construction et faisait l'objet d'un plan d'ensemble qui était joint en annexe, ainsi qu'en annexe des plans produits dans la demande ; que, compte tenu de l'absence de liens physiques ou fonctionnels entre les deux lotissements, notamment en raison de ce qu'ils se situent sur des parcelles distinctes qui ne sont pas mitoyennes, Coplanord n'était pas tenu de présenter une demande d'autorisation unique pour leur réalisation ; que, par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article R. 315-5 du code de l'urbanisme doit être écarté ».


TRAVAUX SUR EXISTANTE & RECONSTRUCTION A L’IDENTIQUE :

CAA. Douai, 27 juin 2012, Pierre A…, req. n°11DA01139 : « Considérant, en premier lieu, qu'aux termes de l'article L. 111-3 du code de l'urbanisme : " La reconstruction à l'identique d'un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de dix ans est autorisée nonobstant toute disposition d'urbanisme contraire, sauf si la carte communale, le plan local d'urbanisme ou le plan de prévention des risques naturels prévisibles en dispose autrement, dès lors qu'il a été régulièrement édifié (...) " ;
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que le mur en cause, qui constituait le mur pignon de l'ancien garage accolé à la propriété de M. A démoli lors de la réalisation des travaux entrepris par la SCI Amiens La Croix du Cerf, ne supporte aucune construction ; qu'il ne ressort pas des pièces du dossier, et notamment pas du rapport d'expertise établi le 3 décembre 2003 par M. B à la demande du requérant, que l'arasement de ce mur a été à l'origine, même partiellement, des différents désordres et malfaçons occasionnés à son habitation que l'expert impute principalement aux travaux de terrassement en excavation du sous-sol de la résidence ayant pu conduire à un affouillement des fondations de celle-ci ; que, dans ces conditions, ce mur, eu égard à sa nature et à sa destination, ne saurait être regardé comme constituant un bâtiment au sens des dispositions de l'article L. 111-3 du code de l'urbanisme ; que, par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions doit être écarté ».

CE. 9 mai 2012, Cne de Tomino, req. n°341.259 : « Considérant qu'aux termes de l'article L. 111-3 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction alors applicable : " La reconstruction à l'identique d'un bâtiment détruit par un sinistre est autorisée nonobstant toute disposition d'urbanisme contraire, sauf si la carte communale ou le plan local d'urbanisme en dispose autrement, dès lors qu'il a été régulièrement édifié (...) " ; que, s'il résulte de ces dispositions que les bâtiments construits sans autorisation ou en méconnaissance de celle-ci, ainsi que ceux édifiés sur le fondement d'une autorisation annulée par le juge administratif ou retirée par l'administration, doivent être regardés comme n'ayant pas été " régulièrement édifiés ", en revanche, un permis de construire délivré sur le fondement des dispositions de cet article ne saurait utilement être contesté au motif de l'illégalité du permis de construire initial ;
Considérant, toutefois, qu'il résulte de l'article 207 de la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, dont est issu l'article L. 111-3 du code de l'urbanisme dans sa rédaction applicable au litige, que le législateur n'a pas entendu instituer un droit illimité dans le temps pour tout type de construction ; qu'en effet, le dispositif mis en place par la loi du 13 décembre 2000 était initialement destiné à faciliter la réparation des dégâts causés aux constructions par la tempête de décembre 1999 ; qu'ainsi, le droit reconnu n'a pas pour objet et ne saurait avoir pour effet de permettre aux propriétaires d'un bâtiment détruit de le reconstruire au-delà d'un délai raisonnable afin d'échapper à l'application de règles d'urbanisme devenues contraignantes ; qu'il est ouvert le temps nécessaire à l'obtention par le propriétaire de l'indemnisation par les assureurs ou les personnes responsables du sinistre ; que, d'ailleurs, la loi du 12 mai 2009 de simplification et de clarification du droit et d'allègement des procédures a limité à dix ans l'ancienneté de la destruction du bâtiment dont la reconstruction à l'identique peut être autorisée ».

CAA. Nantes, 23 mars 2012, Marie-Françoise X…, req. n°10NT01781 : « Considérant, en premier lieu, qu'aux termes de l'article L. 111-3 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable à la date de l'arrêté contesté : " La reconstruction à l'identique d'un bâtiment détruit par un sinistre est autorisée nonobstant toute disposition d'urbanisme contraire, sauf si la carte communale ou le plan local d'urbanisme en dispose autrement, dès lors qu'il a été régulièrement édifié. " ;
Considérant qu'il résulte des pièces du dossier que la toiture du bâtiment dont Mme X avait entrepris la réalisation s'est effondrée pendant les travaux en raison de sa vétusté, entraînant l'effondrement de l'ensemble de la construction ; que, dès lors, cet effondrement ne peut être regardé comme un sinistre au sens des dispositions précitées de l'article L. 111-3 du code de l'urbanisme ; que, dans ces conditions, la reconstruction dudit bâtiment ne pouvait être autorisée par le permis de construire contesté sur le fondement de ces dispositions ; qu'en outre, la ruine de la construction effondrée ayant entraîné la disparition de la plus grande partie des murs porteurs, l'appelante ne saurait utilement se prévaloir des dispositions du second alinéa de l'article L. 111-3 du code de l'urbanisme aux termes duquel : " Peut également être autorisée, sauf dispositions contraires des documents d'urbanisme et sous réserve des dispositions de l'article L. 421-5, la restauration d'un bâtiment dont il reste l'essentiel des murs porteurs lorsque son intérêt architectural ou patrimonial en justifie le maintien et sous réserve de respecter les principales caractéristiques de ce bâtiment ».

CE. 12 mars 2012, Cne de Ramatuelle, req. n°336.263 : « Considérant qu'en application de ces dispositions, les travaux portant sur une construction existante qui n'ont pas pour effet de changer la destination de cette construction sont exemptés de permis de construire ; que pour apprécier la condition du changement de destination, le maire doit prendre en compte la destination initiale du bâtiment ainsi que, le cas échéant, tout changement ultérieur de destination qui a fait l'objet d'une autorisation ; qu'il suit de là qu'en estimant que, pour l'application des dispositions précitées, il convenait de tenir compte de l'usage effectif des locaux à la date de la déclaration sans qu'il soit besoin de rechercher s'il avait été autorisé, le tribunal administratif a entaché son jugement d'erreur de droit ».


CONTENTIEUX DE LA LEGALITE :

CE. 22 mai 2012, SNC MSE Le Haut des Epinettes, req. n°326.367 : « Considérant que, pour admettre que la commune de Vauxcéré justifiait d'un intérêt lui donnant qualité pour demander l'annulation du permis de construire du 7 avril 2005, la cour administrative d'appel de Douai a relevé que " si le projet de ferme éolienne est situé en dehors du territoire communal de Vauxcéré, il ressort des pièces du dossier que les éoliennes seraient visibles par les résidents de la commune " ; qu'en se référant ainsi au seul intérêt de ses résidents, sans caractériser en quoi l'intérêt propre de la collectivité était lésé par la décision que celle-ci attaquait, la cour administrative d'appel de Douai a commis une erreur de droit ; que, son arrêt doit donc être annulé ;
Considérant que la commune de Vauxcéré se borne à faire état de l'atteinte que le projet litigieux porte à l'environnement visuel de ses habitants, sans se prévaloir d'une incidence sur sa situation ou sur les intérêts dont elle a la charge ; que, dans ces conditions, elle ne justifie pas d'un intérêt lui donnant qualité pour demander l'annulation du permis de construire délivré le 7 avril 2005 par le préfet de l'Aisne ; que, par suite, ses conclusions dirigées contre le permis de construire litigieux ne sont pas recevables ; que, dès lors, la SNC MSE LE HAUT DES EPINETTES est fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement du 31 décembre 2007, le tribunal administratif d'Amiens a annulé l'arrêté du préfet de l'Aisne en date du 7 avril 2005 ».

CAA. Bordeaux, 2 mai 2012, EURL GTI Promotion, req. n°11BX00803
« Considérant qu'aux termes de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme : " Lorsqu'elle constate que seule une partie d'un projet de construction ou d'aménagement ayant fait l'objet d'une autorisation d'urbanisme est illégale, la juridiction administrative peut prononcer une annulation partielle de cette autorisation. L'autorité compétente prend, à la demande du bénéficiaire de l'autorisation, un arrêté modificatif tenant compte de la décision juridictionnelle devenue définitive " ; que la nécessité d'assurer la protection des murs dont la démolition totale est prévue par le projet litigieux implique des modifications substantielles de ce dernier qui ne peuvent donner lieu à la délivrance d'un simple permis modificatif ; que, dès lors, les requérantes ne sont pas fondées à demander, à titre subsidiaire, l'application des dispositions précitées de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme ».

CAA. Lyon, 10 avril 2012, Jacqueline B…, req. n°11LY00191
« Considérant, toutefois, qu'aux termes de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme : " Lorsqu'elle constate que seule une partie d'un projet de construction ou d'aménagement ayant fait l'objet d'une autorisation d'urbanisme est illégale, la juridiction administrative peut prononcer une annulation partielle de cette autorisation. / L'autorité compétente prend, à la demande du bénéficiaire de l'autorisation, un arrêté modificatif tenant compte de la décision juridictionnelle devenue définitive " ; que le permis de construire attaqué autorise la réalisation, dans la partie sud-est de la parcelle, d'une cave, surmontée d'un garage, ainsi qu'une extension du bâtiment existant, adossée à cette cave et à ce garage, et, dans la partie nord-ouest de la parcelle, en contiguïté de ce même bâtiment, une cave, surmontée d'une aire de stationnement abritée par une toiture ; que le motif précité d'annulation qui a été retenu par le Tribunal ne concerne que la seule partie sud-est du projet ; que les dispositions de l'arrêté attaqué autorisant cette partie sont divisibles des dispositions autorisant la construction d'une cave surmontée d'une aire de stationnement abritée, dans la partie nord-ouest ; que, par suite, Mme B et M. A sont fondés à soutenir que le Tribunal, compte tenu du motif d'annulation qu'il a retenu, aurait dû procéder à une annulation seulement partielle de l'arrêté attaqué ».

Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat associé au barreau de Paris
Cabinet Frêche & Associés