INTERPRETATION & APPLICATION DES NORMES :

CAA. Lyon, 28 février 2012, Cne de Chatillon-sur-Chalaronne, req. n°11LY01260
« Considérant, en premier lieu qu'aux termes du 2° de l'article UB 3 du règlement du plan local d'urbanisme de la COMMUNE DE CHATILLON-SUR-CHALARONNE : (...) Toute voie nouvelle de desserte collective doit être réalisée avec un minimum de 6 mètres d'emprise sauf contrainte liée au bâti existant. Il pourra être imposé une largeur supérieure selon l'importance de l'opération. / Les constructions nouvelles doivent ménager la possibilité d'élargir à huit mètres l'emprise des voies existantes (...) ;
Considérant, d'une part, que les voies auxquelles s'appliquent les dispositions précitées de l'article UB 3 imposant une largeur minimale de 6 mètres d'emprise sont les voies d'accès au terrain d'assiette des constructions, et non les voies internes à ce terrain ; qu'en conséquence, le maire de la COMMUNE DE CHATILLON-SUR-CHALARONNE n'a pu légalement opposer au projet de la circonstance qu'au niveau de l'entrée du terrain, la voie interne à celui-ci présente une largeur inférieure à 6 mètres ; que, par ailleurs, en tout état de cause, il ressort des pièces du dossier, et notamment d'un plan de bornage et de division établi en février 2008, que la voie d'accès au terrain de présente une emprise d'au moins 6 mètres ; que la circonstance que la partie de cette voie devant être bituminée soit inférieure à cette largeur est sans incidence »

CE. 30 janvier 2012, Sté Orange France, req. n°344.992
«Considérant qu'il est énoncé à l'article 5 de la Charte de l'environnement, à laquelle le Préambule de la Constitution fait référence en vertu de la loi constitutionnelle du 1er mars 2005 que : Lorsque la réalisation d'un dommage, bien qu'incertaine en l'état des connaissances scientifiques, pourrait affecter de manière grave et irréversible l'environnement, les autorités publiques veillent, par application du principe de précaution et dans leurs domaines d'attributions, à la mise en oeuvre de procédures d'évaluation des risques et à l'adoption de mesures provisoires et proportionnées afin de parer à la réalisation du dommage ; que ces dispositions s'imposent aux pouvoirs publics et aux autorités administratives dans leurs domaines de compétence respectifs ; qu'au demeurant, l'article R. 111-15 du code de l'urbanisme prévoit que le permis de construire ou la décision prise sur la déclaration préalable de travaux doit respecter les préoccupations définies par l'article L. 110-1 du code de l'environnement qui se réfère au principe de précaution selon lequel l'absence de certitudes, compte tenu des connaissances scientifiques et techniques du moment, ne doit pas retarder l'adoption de mesures effectives et proportionnées visant à prévenir un risque de dommages graves et irréversibles à l'environnement à un coût économiquement acceptable ; que s'il appartient, dès lors, à l'autorité administrative compétente de prendre en compte le principe de précaution lorsqu'elle se prononce sur l'octroi d'une autorisation délivrée en application de la législation sur l'urbanisme, les dispositions de l'article 5 de la Charte de l'environnement ne permettent pas, indépendamment des procédures d'évaluation des risques et des mesures provisoires et proportionnées susceptibles, le cas échéant, d'être mises en oeuvre par les autres autorités publiques dans leur domaine de compétence, de refuser légalement la délivrance d'une autorisation d'urbanisme en l'absence d'éléments circonstanciés faisant apparaître, en l'état des connaissances scientifiques, des risques, même incertains, de nature à justifier un tel refus »

CAA. Paris, 26 janvier 2012, Ville de Paris, req. n°11PA01721
« Considérant, en premier lieu, qu'aux termes de l'article UG 10.4 du règlement du plan local d'urbanisme de la VILLE DE PARIS, dans sa rédaction applicable à la date de la délivrance du permis de construire modificatif du 4 décembre 2009, et donc au projet litigieux : Gabarit-enveloppe des constructions en vis-à-vis sur un même terrain : UG 10 4.1 - Dispositions générales : / Le point d'attache du gabarit-enveloppe est pris sur le plancher du niveau le plus bas comportant des baies constituant l'éclairement premier de pièces principales s'éclairant sur la façade du bâtiment en vis-à-vis. / Le gabarit-enveloppe d'une construction ou partie de construction à édifier en vis-à-vis de la façade d'un bâtiment comportant des baies constituant l'éclairement premier de pièces principales se compose successivement : / a) - d'une verticale de hauteur H égale au prospect P mesuré entre les constructions en vis-à-vis augmenté de 4 mètres : H = P + 4,00 m / b) - d'une oblique de pente 1/1 élevée au sommet de la verticale et limitée à la hauteur plafond. / La façade ou partie de façade de la construction à édifier ne peut comporter de baies constituant l'éclairement premier de pièces principales que si le gabarit-enveloppe défini ci-dessus, appliqué au bâtiment en vis-à-vis, qu'il comporte ou non des baies, est respecté (...) ; qu'aux termes du paragraphe VIII des dispositions générales du règlement applicables au territoire couvert par le P.L.U., intitulé Définitions : Les baies constituant l'éclairement premier de pièces principales ont les caractéristiques suivantes : / - elles disposent d'une hauteur d'allège fixée à 1,20 mètre au maximum, d'une largeur de vue et d'un prospect conformes aux dispositions de l'article 8 ; / - elles possèdent, dans le cas de pièces traversantes ou de pièces d'angle délimitées par deux ou plusieurs façades, la plus importante superficie cumulée de clair de jour en façade ;
Considérant que, contrairement à ce que soutient la VILLE DE PARIS, les dispositions précitées du plan local d'urbanisme relatives au gabarit-enveloppe des constructions implantées sur le même terrain ne font pas référence aux notions de baies principales et de baies secondaires ; qu'il ressort des pièces constitutives du projet autorisé, dans son état résultant du permis de construire modificatif délivré le 4 décembre 2009, que les deux baies de la pièce de séjour située au centre du rez-de-chaussée de la façade Sud du bâtiment C constituent ensemble l'éclairement premier de cette pièce principale, qui ne dispose pas d'autres baies ; que la baie de cette pièce située à l'Est est, partiellement, en vis-à-vis de la façade du bâtiment n° 1 ; que le point d'attache du gabarit-enveloppe de ce dernier bâtiment doit ainsi être pris au niveau du plancher de la dite pièce principale en façade Sud du bâtiment C ; qu'il résulte des pièces du dossier qu'eu égard au prospect mesuré entre les deux bâtiments, les dimensions de la partie du bâtiment n° 1 située en vis-à-vis de la façade du bâtiment C où se trouve la baie précitée excèdent celles du gabarit-enveloppe résultant de l'application des dispositions précitées de l'article UG 10.4 du plan local d'urbanisme ; que, par suite, ainsi que l'a jugé à bon droit le Tribunal administratif de Paris, le projet a été autorisé en méconnaissance de ces dispositions »

CAA. Lyon, 24 janvier 2012, SNC Hotelière Brocaze, req. n°10LY01475
« Considérant que le terrain d'assiette du projet litigieux a fait l'objet d'un classement en secteur UBa au plan d'occupation des sols de la commune de Val-d'Isère, redevenu applicable en raison de l'annulation du plan local d'urbanisme ; qu'aux termes de l'article UB 7 du règlement de ce plan : 1 - La distance comptée horizontalement entre tout point d'un bâtiment et le point le plus proche de la limite séparative doit être au moins égale à la moitié de la différence d'altitude entre ces deux points, sans pouvoir être inférieure à trois mètres. / (...) 3 - Les constructions nouvelles pourront aussi s'implanter en limite de propriété, pour rejoindre une construction existante (...) ; que, compte tenu des finalités de ces dispositions, qui ont été édictées dans un but, notamment, d'hygiène et de salubrité publique, la totalité des façades du projet, et non seulement son premier niveau, doit être implantée en limite séparative, pour venir rejoindre une construction existante ; qu'à défaut, le projet doit respecter ladite distance de recul ;
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que le rez-de-chaussée du bâtiment litigieux est implanté en totalité en limite séparative ; que, toutefois, ainsi que le font valoir les intimés, les niveaux supérieurs comportent des décrochements, en façade Est, laquelle est située en face de l'hôtel le Kern, et en façade Sud, qui est située en face de l'hôtel la Savoyarde ; que, contrairement à ce qu'imposent les dispositions précitées de l'article UB 7 du règlement du plan d'occupation des sols, au niveau de ces retraits, la construction n'est pas implantée en limite séparative sur la totalité de la façade concernée et ne respecte pas la distance de recul imposée, quand le bâtiment n'est pas situé en limite séparative, par ces mêmes dispositions ; qu'en tout état de cause, contrairement à ce que soutient la SNC HOTELIERE BOCRAZ, aucun impératif technique ne justifie lesdits décrochements ; qu'une telle implantation n'est donc pas conforme à l'article UB 7 précité du règlement du plan d'occupation des sols ».

CAA. Marseille, 9 février 2012, Bernard A…, req. n°10MA00304
« Considérant que par arrêté du 5 janvier 2001, le maire du Lavandou a accordé un permis de construire à M. A en vue de la réalisation d'une maison d'habitation sur un terrain cadastré section BE n° 40 sis au lieu-dit Saint-Clair sur le territoire de la commune ; que, postérieurement à l'édification de cette construction, ce permis a été annulé par jugement devenu définitif du tribunal administratif de Nice pour violation de l'article L. 146-4-1 du code de l'urbanisme en raison de la situation du projet dans une zone d'urbanisation diffuse ; que trois autres permis de construire délivrés dans les années précédentes à proximité immédiate de ce projet à Messieurs Martin et Giraudo avaient été également annulés, pour ce même motif, par décisions confirmées par le Conseil d'Etat ; que l'autorité de la chose jugée qui s'attache à ces décisions de justice ne fait toutefois pas obstacle à ce que M. A dépose une nouvelle demande de permis de construire pour régulariser sa construction si un changement dans les circonstances de fait et de droit est intervenu depuis la constatation de l'illégalité de ces permis ;
Considérant qu'aux termes de l'article L. 146-4 du code de l'urbanisme, I - L'extension de l'urbanisation doit se réaliser soit en continuité avec les agglomérations et villages existants, soit en hameaux nouveaux intégrés à l'environnement (...) ; qu'il ressort des pièces du dossier et notamment des photographies aériennes annotées produites par M. A que si à la date de délivrance du permis initial de M. A et à celle des autres permis annulés par le Conseil d'Etat, le terrain d'assiette de son projet pouvait être regardé comme situé dans un secteur d'urbanisation diffuse ne présentant pas un véritable lien avec une partie agglomérée de la commune du Lavandou, il s'insère désormais dans un vaste ensemble bâti partant du front de mer faisant partie de l'agglomération et s'étendant sur les terrasses de St Clair en direction du massif des Maures ; qu'à proximité immédiate de ce terrain, la commune a délivré de nombreux permis de construire, à l'est, pour des ensembles immobiliers de 12 et 27 logements et au sud, pour des constructions individuelles attenantes à un complexe immobilier de 72 logements ; qu'une seule parcelle restée vierge sépare enfin, à l'ouest, ce terrain de nombreuses constructions comprenant également des habitats collectifs ; que compte tenu enfin de ce qu'il existe également des constructions isolées au nord du terrain et de la densification récente de ce secteur où de nombreux permis de construire ont été délivrés de 1998 à 2006, M. A est fondé à soutenir que c'est à tort que le tribunal administratif de Toulon a considéré que son terrain était dans une zone d'habitat diffus et non dans un secteur urbanisé ; que la circonstance que 3 constructions individuelles sises à proximité auraient été édifiées sur la base de permis de construire ultérieurement annulés et que des constructions édifiées récemment dans ce secteur l'auraient été en violation des dispositions de la loi littoral ne sont pas de nature à remettre en cause le caractère définitivement urbanisé du secteur au sein duquel est implanté le projet de M. A »


AUTORISATIONS D’URBANISME :

CAA. Marseille 23 février 2012, req. n°10MA01554
« Considérant que, contrairement à ce qu'a jugé le tribunal, ces dispositions n'imposent pas de joindre à la demande de permis de construire, les plans en sous sol faisant apparaître l'agencement des emplacements de stationnement internes à l'immeuble ou de matérialiser l'emprise du garage à vélos ; qu'il appartient seulement à l'autorité en charge de la délivrance des autorisations d'urbanisme, pour s'assurer du respect des dispositions de la réglementation locale relative au stationnement des véhicules, de s'assurer que les déclarations du pétitionnaire sont conformes aux exigences de la réglementation du document d'urbanisme et qu'aucune impossibilité technique ne fait manifestement obstacle à leur respect ;
Considérant qu'il ressort de l'imprimé de la demande de permis de construire qu'un garage à vélo ainsi que 61 places de stationnement ont été déclarés par le pétitionnaire pour son programme de 46 logements ; que l'ensemble des aires de stationnement présente une surface de 1942 m², dont 1485 m² seront affectés aux 41 garages en sous sol ; que ce dispositif apparaît suffisant au regard des exigences de l'article UC 12 du POS qui impose une place de stationnement par logement et une place de stationnement pour les deux roues dans un local clos et couvert ; que la COMMUNE DE BEZIERS et la SOCIETE BE PROMOTIONS sont, par suite, fondées à soutenir que c'est à tort que le tribunal a annulé l'arrêté du 7 avril 2008 au motif de l'insuffisance du dossier de la demande de permis de construire »

CE. 15 février 2012, Yvette B…, req. n°333631
« Considérant, en premier lieu, qu'aux termes du dernier alinéa de l'article R. 431-35 du code de l'urbanisme : La déclaration comporte (...) l'attestation du ou des déclarants qu'ils remplissent les conditions définies à l'article R. 423-1 pour déposer une déclaration préalable ; que les articles R. 431-36 et R. 431-37 du même code fixent de façon limitative les pièces que comprend le dossier joint à la déclaration, au nombre desquelles ne figure pas l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires d'effectuer les travaux ; qu'en vertu de l'article R. 423-38 du même code, l'autorité compétente réclame à l'auteur de la déclaration les seules pièces exigées en application du livre IV de ce code que le dossier ne comprend pas ;
Considérant que, quand bien même le bien sur lequel portaient les travaux déclarés par M. C aurait fait partie d'une copropriété régie par la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le maire était fondé à estimer que ce dernier avait qualité pour présenter une déclaration préalable de travaux, dès lors qu'il attestait remplir les conditions définies à l'article R. 423-1 pour déposer cette déclaration, sans exiger la production des autorisations auxquelles la loi subordonne le droit, pour chacun des copropriétaires, de réaliser certains travaux et, en particulier, sans vérifier si les travaux faisant l'objet de la déclaration affectaient des parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et nécessitaient ainsi l'assentiment de l'assemblée générale des copropriétaires ;
Considérant, en second lieu, qu'il ne ressort pas des pièces du dossier que M. C, en attestant remplir les conditions définies à l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme, ait procédé à une manoeuvre de nature à induire l'administration en erreur et que la décision de non-opposition ait ainsi été obtenue par fraude ; que cette décision ayant été prise sous réserve des droits des tiers, elle ne dispense pas M. C d'obtenir une autorisation en application de la loi du 10 juillet 1965 si cette autorisation est requise pour effectuer les travaux mentionnés dans sa déclaration »

CAA. Bordeaux, 5 février 2012, Cne de Bordeaux, req. n°11BX03048
« Considérant en premier lieu, que le tribunal administratif de Bordeaux a censuré l'arrêté du 17 août 2009 au motif que les travaux de M. A, qui n'entraînaient pas la modification substantielle du projet autorisé par le permis de construire du 3 juillet 2007, pouvaient faire l'objet d'un simple permis de construire modificatif, et par suite, devaient seulement ne pas porter d'atteinte supplémentaire à la réglementation par rapport à celle résultant du permis initial ; qu'il ressort toutefois des pièces du dossier que, dans le cadre des travaux de surélévation autorisés par le permis initial, M. A a été conduit à reconstruire, outre le mur Est ainsi que l'y autorisait son permis, à tout le moins les murs Nord et Sud ; que de tels travaux, parce qu'ils touchaient à la structure même de l'immeuble et qu'ils n'avaient pas été prévus par le permis initial du 3 juillet 2007, nécessitaient la délivrance d'un nouveau permis de construire conforme au règlement d'urbanisme de la ville, et notamment aux règles d'implantation des constructions prévues aux articles 6 et 7 du règlement de la zone UP du plan local d'urbanisme ; qu'en l'état de l'instruction, il apparaît qu'ils ne respectaient pas ces dispositions, notamment en ce qui concerne la distance de la construction à l'alignement des voies et emprises publiquesConsidérant en premier lieu, que le tribunal administratif de Bordeaux a censuré l'arrêté du 17 août 2009 au motif que les travaux de M. A, qui n'entraînaient pas la modification substantielle du projet autorisé par le permis de construire du 3 juillet 2007, pouvaient faire l'objet d'un simple permis de construire modificatif, et par suite, devaient seulement ne pas porter d'atteinte supplémentaire à la réglementation par rapport à celle résultant du permis initial ; qu'il ressort toutefois des pièces du dossier que, dans le cadre des travaux de surélévation autorisés par le permis initial, M. A a été conduit à reconstruire, outre le mur Est ainsi que l'y autorisait son permis, à tout le moins les murs Nord et Sud ; que de tels travaux, parce qu'ils touchaient à la structure même de l'immeuble et qu'ils n'avaient pas été prévus par le permis initial du 3 juillet 2007, nécessitaient la délivrance d'un nouveau permis de construire conforme au règlement d'urbanisme de la ville, et notamment aux règles d'implantation des constructions prévues aux articles 6 et 7 du règlement de la zone UP du plan local d'urbanisme ; qu'en l'état de l'instruction, il apparaît qu'ils ne respectaient pas ces dispositions, notamment en ce qui concerne la distance de la construction à l'alignement des voies et emprises publiques »


TRAVAUX SUR EXISTANTE & RECONSTRUCTION A L’IDENTIQUE :

CE. 12 mars 2012, Cne de Ramatuelle, req. n336.263
« Considérant qu'aux termes de l'article L. 421-1 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable à la date de la décision litigieuse : " Quiconque désire entreprendre ou implanter une construction à usage d'habitation ou non, même ne comportant pas de fondations, doit, au préalable, obtenir un permis de construire sous réserve des dispositions des articles L. 422-1 à L. 422-5. Cette obligation s'impose aux services publics et concessionnaires de services publics de l'Etat, des régions, des départements et des communes comme aux personnes privées. /Sous réserve des dispositions des articles L. 422-1 à L. 422-5, le même permis est exigé pour les travaux exécutés sur les constructions existantes, lorsqu'ils ont pour effet d'en changer la destination, de modifier leur aspect extérieur ou leur volume ou de créer des niveaux supplémentaires (...) ; qu'aux termes de l'article R. 422-2 du même code : Sont exemptés du permis de construire sur l'ensemble du territoire : (...) m) Les constructions ou travaux non prévus aux a à l ci-dessus, n'ayant pas pour effet de changer la destination d'une construction existante et : /- qui n'ont pas pour effet de créer une surface de plancher nouvelle ; /- ou qui ont pour effet de créer, sur un terrain supportant déjà un bâtiment, une surface de plancher hors oeuvre brute inférieure ou égale à 20 mètres carrés (...) " ;
Considérant qu'en application de ces dispositions, les travaux portant sur une construction existante qui n'ont pas pour effet de changer la destination de cette construction sont exemptés de permis de construire ; que pour apprécier la condition du changement de destination, le maire doit prendre en compte la destination initiale du bâtiment ainsi que, le cas échéant, tout changement ultérieur de destination qui a fait l'objet d'une autorisation ; qu'il suit de là qu'en estimant que, pour l'application des dispositions précitées, il convenait de tenir compte de l'usage effectif des locaux à la date de la déclaration sans qu'il soit besoin de rechercher s'il avait été autorisé, le tribunal administratif a entaché son jugement d'erreur de droit »

CAA. Marseille, 9 février 2012, Sté Les Clos des Jardins, req. n°10MA00808
« Considérant, en deuxième lieu, que la circonstance que ce permis de construire ait pour objet de régulariser une construction existante ne constitue pas en soi une illégalité ; que s'agissant d'une demande de régularisation, c'est à juste titre que la notice contenue dans le dossier fait état d'un terrain vierge de toute construction ; que ce dossier, qui comporte les éléments prévus par l'article R.431-7 et suivants du code de l'urbanisme, était complet »

CAA. Marseille, 26 janvier 2012, EURL GB, req. n°10MA01311
« Considérant qu'il ressort des pièces du dossier, et notamment de la comparaison des plans des demandes de permis de construire déposés les 17 novembre 2003 et 17 août 2007, que l'EURL GB a, au moins dans cet intervalle, surélevé sans autorisation sa construction primitive de 6,68 à 6,98 mètres ; que le permis de construire devait en conséquence porter sur la régularisation de cette surélévation sans qu'y fassent obstacle les dispositions de l'article L. 111-12 du code de l'urbanisme relatif aux constructions édifiées depuis plus de 10 ans, qui n'ont pas vocation à s'appliquer à cette modification plus récente ; que si la demande de permis de construire en litige prévoit enfin de ramener la hauteur du bâtiment de 6,98 à 6,97 mètres, cette circonstance est sans incidence sur l'obligation de faire porter la demande nouvelle de permis sur les parties édifiées ou modifiées sans autorisation ;
Considérant qu'aux termes des dispositions de l'article UA10 du POS de la commune du Lavandou, dans sa version approuvée par délibération du conseil municipal du 19 septembre 2001, applicable à la date de la décision en litige en l'absence de toute modification ultérieure du plan : Hauteur des constructions : (...) 2- Hauteur maximum : Dans le secteur UAa : 6 mètres. Pour les terrains compris dans le plan 2D les hauteurs maximales sont celles prévues par ce plan (...) des hauteurs supérieures peuvent être admises : pour les travaux de rénovation, d'agrandissement des constructions existantes. Dans ce cas, la hauteur de la construction existante ne saurait être dépassée. ;
Considérant que la hauteur existante, au sens de ces dispositions, est celle de la construction avant sa surélévation non autorisée, soit 6,68 mètres ; qu'ainsi, la demande de permis méconnaît ces mêmes dispositions en prévoyant une hauteur de 6,97 mètres »


CONTENTIEUX DE LA LEGALITE :

CE. 17 février 2012, SCI 14, rue Bosquet, req. n°337.567
« Considérant qu'aux termes de l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable, en vertu de l'article 26 du décret du 5 janvier 2007, aux actions introduites à compter du 1er octobre 2007 : En cas (...). de recours contentieux à l'encontre (...) d'un permis de construire (...) l'auteur du recours est tenu, à peine d'irrecevabilité, de notifier son recours à l'auteur de la décision et au titulaire de l'autorisation (...) ; qu'aux termes de l'article R. 600-2 du même code, applicable dans les mêmes conditions : Le délai de recours contentieux à l'encontre (...) d'un permis de construire (...) court à l'égard des tiers à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l'article R. 424-15 ; qu'aux termes de l'article R. 424-15 de ce code, entré en vigueur le 1er octobre 2007 en vertu du même article 26 du décret du 5 janvier 2007 : Mention du permis explicite ou tacite ou de la déclaration préalable doit être affichée sur le terrain, de manière visible de l'extérieur, par les soins de son bénéficiaire, dès la notification de l'arrêté ou dès la date à laquelle le permis tacite ou la décision de non-opposition à la déclaration préalable est acquis et pendant toute la durée du chantier (...) / Cet affichage mentionne également l'obligation, prévue à peine d'irrecevabilité par l'article R. 600-1, de notifier tout recours administratif ou tout recours contentieux à l'auteur de la décision et au bénéficiaire du permis ou de la décision prise sur la déclaration préalable (...) ;
Considérant qu'il résulte de la combinaison de ces dispositions que la fin de non-recevoir tirée de l'absence d'accomplissement des formalités de notification requises par l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme ne peut être opposée qu'à la condition que l'affichage du permis de construire, prévu à l'article R. 424-15 du même code, ait fait mention de cette obligation, ainsi que le prescrit, depuis le 1er octobre 2007, le deuxième alinéa de cet article ; que cette nouvelle obligation était applicable aux situations en cours à la date d'entrée en vigueur de ces dispositions ; que, dès lors que le premier alinéa du même article impose l'affichage du permis de construire pendant toute la durée du chantier, les bénéficiaires d'un permis délivré avant le 1er octobre 2007, mais dont la construction n'était pas achevée à cette date, ne pouvaient se prévaloir d'aucune situation juridiquement constituée susceptible de faire obstacle à l'application immédiate de la règle nouvelle ; qu'il en résulte que la SCI 14 RUE BOSQUET est fondée à soutenir que la cour a commis une erreur de droit en jugeant qu'elle ne pouvait se prévaloir des dispositions du deuxième alinéa de l'article R. 424-15 du code de l'urbanisme au motif que le permis dont elle demandait l'annulation avait été délivré à une date antérieure au 1er octobre 2007 ; que, par suite, il y a lieu d'annuler l'arrêt attaqué »

CAA. Marseille, 12 janvier 2012, Mme A…, req. n°10MA00363
« Considérant que M. A, qui est reconnu comme exploitant agricole à titre principal par la mutuelle sociale agricole, ne démontre toutefois pas que les cultures maraîchère et fruitière auxquelles, selon lui, il entend dédier les quatre hectares de terrain qu'il possède en zone agricole sur le territoire de la commune de Montescot nécessiteraient qu'il soit logé sur l'exploitation ; que, dès lors, son projet de construction d'une maison d'habitation en zone agricole méconnaît l'article NC1 du règlement du plan d'occupation des sols ;
Considérant, en revanche, que le maire de la commune de Montescot ne pouvait se fonder sur ces seules dispositions pour refuser à M. A de lui délivrer un permis de construire pour un hangar agricole, sans rechercher s'il n'existait pas un lien entre cette construction et les cultures maraîchères et notamment si l'importance du hangar était proportionnée à l'activité agricole du pétitionnaire ;
Considérant que les dispositions de l'arrêté en litige, qui refuse à la fois, les constructions séparées d'un hangar et d'une maison d'habitation, présentent un caractère divisible ;
Considérant qu'il résulte de ce qui précède, eu égard au caractère divisible de ses dispositions, que M. A est seulement fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Montpellier a rejeté sa demande en tant qu'elle tendait à l'annulation du refus de lui délivrer un permis pour la construction d'un hangar agricole ».

CAA. Marseille, 9 février 2012, SCI Perspective, req. n°10MA01897
« Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que les villas dont les toitures ne respectent pas la pente maximale autorisée par la réglementation du PLU, ne comportent pas de combles aménagés ; que rien ne fait obstacle à ce que la commune d'Armissan délivre un permis modificatif à la société pétitionnaire autorisant un léger abaissement des faîtières pour régulariser sa demande de permis de construire ; qu'il y a lieu en conséquence d'annuler l'arrêté du maire d'Armissan en tant seulement qu'il autorise des toitures dont la pente est supérieure à 35% ;
Considérant qu'il résulte de ce qui précède que M. et Mme sont fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Montpellier a rejeté leur demande, en tant seulement que le permis de construire autorise des villas dont la pente des toitures est supérieure à 35% »

Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés

Dès lors qu’à la différence d’un lotissement, un permis de construire valant division cesse de produire ces effets dès lors qu’il est entièrement exécuté, la constructibilité d’un terrain issu d’une division réalisée en exécution d’une telle autorisation groupée doit, à partir du moment où l’opération groupée initiale est achevée, s’apprécier au seul regard de la superficie propre de cette parcelle.

CAA. Marseille, 20 décembre 2011, Cne du Bacares, req. n°10MA00036


Sauf à ce que le PLU s’y oppose, il résulte de l’article R.123-10-1 du Code de l’urbanisme que l’instruction d’une demande de permis de construire valant division a vocation à s’opérer au regard de l’ensemble du projet et donc, notamment, indépendamment des divisions foncières induites par sa réalisation. Il s’ensuit notamment que l’implantation des bâtiments sur le terrain d’assiette de l’opération sera en principe appréciée au regard des prescriptions de l’article 8 du règlement local d’urbanisme.

Il reste que, précisément, la réalisation du projet modifiera la consistance de l’assiette foncière au regard de laquelle la demande initiale a été instruite puisque la mise en œuvre effective des divisions prévues aura pour effet, du moins si ces divisions s’opèrent en propriété, de créer plusieurs unités foncières dont les limites constitueront des limites séparatives au sens de l’article 7 d’un règlement local d’urbanisme. Or, les règles fixées par l’article 7 et par l’article 8 d’un tel règlement sont le plus souvent différentes ; sans compter qu’à la différence de l’article 7, l’article 8 ne compte pas parmi ceux qu’un PLU doit obligatoirement réglementer. De même, la superficie des terrains créés pourra ne plus être conforme à l’article 5 et l’emprise des constructions et leur COS pourront ne plus être réguliers au regard des articles 9 et 14.

De ce fait, la réalisation du projet pourra aboutir à l’édification de bâtiments qui pour être parfaitement conformes au permis de construire les ayant autorisés ne seront cependant pas régulières au regard des prescriptions du règlement de PLU, telle qu’il conviendrait de les appliquer terrain par terrain, bâtiment par bâtiment après l’achèvement du projet ; ce qui au regard de la jurisprudence « Sekler » est de nature à réduire substantiellement les possibilités de construction attachées aux terrains créés et aux bâtiments édifiés en exécution du permis initial, pour autant toutefois que cette jurisprudence trouve réellement à s’appliquer en la matière.

Il faut en effet rappeler que pour avoir été édifiée conformément à un permis de construire valide n’ayant pas été ultérieurement annulé ou retiré, une construction peut néanmoins ne pas être conforme aux prescriptions d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle de nouveaux travaux sont projetés sur cette construction.

Cette situation n’interdit pas tous travaux et n’impose pas non plus l’entière régularisation de la construction existante mais a pour effet de les placer sous l’empire de la jurisprudence « Sekler », selon laquelle « la circonstance qu'une construction existante n'est pas conforme à une ou plusieurs dispositions d'un plan d'occupation des sols régulièrement approuvé ne s'oppose pas, en l'absence de dispositions de ce plan spécialement applicables à la modification des immeubles existants, à la délivrance ultérieure d'un permis de construire s'il s'agit de travaux qui, ou bien doivent rendre l'immeuble plus conforme aux dispositions réglementaires méconnues, ou bien sont étrangers à ces dispositions » (CE.27 mai 1988, Mme Sekler, req. n°79530).

De deux choses l’une en résumé, soit les travaux projetés sur la construction existante présente un lien avec la règle méconnue et alors ils devront améliorer la non-conformité de cette construction à cette règle, soit les travaux projetés sont étrangers à la règle méconnue et alors il ne sera pas nécessaire d’atténuer la non-conformité de l’ouvrage existant ; étant précisé que la jurisprudence « Sekler » s’applique aussi bien aux travaux assujettis à permis de construire qu’à ceux relevant simplement du régime déclaratif (CE. 13 octobre 1993, Mme Clément, req. n°126.112 ; CE. 14 février 1996, Mme Dechavanne, req. n°152.895) et concerne l’ensemble des dispositions d’urbanisme applicables à un projet de construction, c’est-à-dire les dispositions du règlement local d’urbanisme (POS/PLU) mais également les dispositions du règlement national d’urbanisme (CAA. Bordeaux, 9 mai 2006, M. Gouaux, req. n°02BX02451) ou encore les prescriptions d’un règlement de lotissement (CE. 3 juillet 1991, Epx Guillemot, req. n°87.550), voire les stipulations d’un cahier des charges de lotissement (CAA. Marseille, 11 décembre 2008, SCI ELFA, req. n°06MA02026).

S’il y a évidemment lieu de s’interroger sur les conséquences de l’article R.123-10-1 du Code de l’urbanisme au regard de la jurisprudence « Sekler », il n’est toutefois pas si évident que la mise en œuvre de cet article appelle inévitablement l’application ultérieure de cette jurisprudence.

L’article précité dispose en effet que : « dans le cas d'un lotissement ou dans celui de la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, l'ensemble du projet est apprécié au regard de la totalité des règles édictées par le plan local d'urbanisme, sauf si le règlement de ce plan s'y oppose ».

Il s’ensuit que cet article ne précise pas expressément n’avoir vocation à s’appliquer qu’au stade de l’instruction de la demande d’autorisation. Il est vrai qu’en ce sens, il précise toutefois que les règles du PLU sont appréciées au regard de « l’ensemble du projet ».

Il reste que chacun s’accorde à reconnaitre que l’article précité en ce qu’il vise les lotissements, et non pas spécifiquement le permis d’aménager ou la déclaration préalable d’aménagement, a également vocation à s’appliquer au stade de la délivrance de chacun des permis de construire délivré sur chacun des lots du lotissement et ce, alors même que, d’une part, aucun de ces permis de construire ne porterait lui-même sur une opération groupée et que, d’autre part, l’autorisation portant sur le lotissement serait exécutée, c’est-à-dire alors même que ce lotissement serait achevé et ne constituerait plus un « projet ». L’article R.123-10-1 n’apparait donc pas s’opposer en lui-même à ce que la conformité ultérieure des ouvrages soit appréciée selon les modalités fixées par cet article.

Dès lors, il faut rappeler que si elle est de fait susceptible de s’appliquer à d’autres cas, la jurisprudence « Sekler » part du postulat selon lequel le permis de construire d’origine a été régulièrement délivré et exécuté et, par voie de conséquence, que l’irrégularité de l’ouvrage considéré procède d’une évolution ultérieure des prescriptions du règlement local d’urbanisme. Or, si le permis de construire n’est pas un acte d’application du POS/PLU il vise néanmoins à contrôler et à sanctionner le respect des prescriptions que ce document d’urbanisme édicte et, donc, à en faire application, telles qu’elles sont en vigueur à la date de délivrance de l’autorisation d’urbanisme considérée.

De ce fait, on pourrait raisonnablement considérer qu’en l’absence d’évolution des règles du POS/PLU, la conformité ultérieure des ouvrages réalisées au regard de ces règles doit être appréciée en considération des modalités selon lesquelles elles ont été appliquées au stade de la délivrance de l’autorisation.

Tel n’est toutefois pas le sens de l’arrêt commenté ce jour.

Dans cette affaire, le pétitionnaire avait obtenu un permis de construire une maison individuelle et un abri de jardin développant 83 mètres carrés de SHON sur un terrain d’une contenance de 117 mètres carrés, lequel était issu d’un tènement plus vaste ayant antérieurement fait l’objet d’une opération groupée réalisée dans le cadre d’un permis de construire valant division.

La question était alors de savoir si la conformité de ce permis de construire devait être appréciée au regard du terrain d’origine, tel qu’il était constitué au moment de l’obtention du permis groupé initial, ou à l’échelon du seul terrain d’assiette du permis de construire en litige. C’est la seconde solution qu’a donc retenu la Cour administrative d’appel de Marseille au motif suivant :

« Considérant que par un arrêté du 23 février 1967, le préfet des Pyrénées-Orientales a délivré à la COMMUNE DU BARCARES un permis de construire pour la création d'un village de pêcheurs au lieu-dit Cap de Front ; qu'un permis de construire rectificatif a été accordé à la commune en 1971 pour la construction de 35 habitations ; qu'eu égard à son objet portant sur la construction sur un même terrain de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette devait faire l'objet d'une division en jouissance avant l'achèvement de l'ensemble du projet, ce permis de construire constituait un permis groupé valant division ;
Considérant qu'à la différence du règlement d'un lotissement qui peut continuer à s'appliquer si les co-lotis en font la demande, le permis de construire valant division de 1971 a cessé de produire des effets juridiques, au plus tard, à compter du moment où il a été entièrement exécuté ; que la légalité du permis de construire en litige, qui n'est pas lui-même un permis de construire valant division mais qui autorise la construction d'une maison d'habitation sur une parcelle de 117 m² sur laquelle la construction d'une maison, démolie depuis, avait été autorisée en 1971 par un permis de construire valant division, doit être appréciée au regard des règles d'urbanisme applicables au seul terrain d'assiette à la date de l'arrêté en litige ».

Certes, cet arrêt a été rendu au sujet d’un terrain issu d’une division réalisée en exécution d’un permis valant division parcellaire délivré à une époque où il n’existait aucune disposition équivalente à l’article R.123-10-1 du Code de l’urbanisme s’agissant des permis d’opérations groupées.

Force est cependant d’admettre que le raisonnement retenu par la Cour dans cette affaire est parfaitement transposable au régime actuel ; sans compter que l’on a dû mal à penser que la Cour – qui au demeurant semble s’être spontanément posée la question – ait statué en faisant totalement abstraction de l’incidence de sa décision au regard de l’article précité.

Ainsi, dans le doute, on rappellera que, dès son arrêt « Sekler », le Conseil d’Etat a précisé que la règle de principe posée par cet arrêt ne vaut qu’en l’absence de disposition du règlement local d’urbanisme spécialement applicable aux travaux portant sur les bâtiments existants. Les règlements locaux d’urbanisme peuvent ainsi prévoir des règles spécifiques pour ces travaux, lesquelles pourront notamment avoir pour seul objet de moduler le principe dégagé par la jurisprudence « Sekler », en l’assouplissant ou en l’aggravant. (pour exemple : CE. 25 février 1998, Cne de Saint-Leu-la-Fôret, req. n°165.185). Et dès lors que le règlement d’urbanisme prévoit des règles spéciales – expressément ou implicitement (pour exemple : CE. 21 novembre 2001, Cne d’Eze-sur-Mer, req. n°217.797) – l’autorité compétente pour statuer sur la demande d’autorisation a obligation d’en faire application (de la même façon qu’en l’absence de telles règles il a l’obligation de statuer en considération de celle posée par la jurisprudence « Sekler »). Quant au juge administratif, celui-ci a l’obligation de rechercher dans les dispositions du règlement d’urbanisme qu’il lui incombe d’appliquer, si ce dernier édicte des règles spécifiques relatifs aux travaux portant sur des bâtiments existants (CE. 29 juin 1998, SA Eaux minérales d’Evian, req.157.110) qu’il doit alors interpréter de façon stricte et cohérente aux fins d’éviter les risques de fraudes (CE. 11 décembre 1998, Sté Bonnabelle, req. n°161.592) mais, le cas échéant, en les faisant primer sur les règles générales qui pourraient s’opposer à leur effet utile (CE. 11 novembre 2006, M. Roptin, req. n°271.387).

Les POS/PLU apparaissent donc ainsi avoir la possibilité de préciser les modalités d’appréciation ultérieure de la conformité et/ou les modalités d’application ultérieure de leur prescription aux ouvrages réalisés en exécution d’une autorisation d’urbanisme délivrée au regard de l’article R.123-10-1 du Code de l’urbanisme.

En résumé, lorsque les auteurs des PLU n’entendent pas faire exception à la règle de principe posée par l’article précité, il serait donc préférable qu’ils organisent également les conséquences de sa mise en œuvre à l’égard des opérations de construction ultérieurement projetées sur les terrains précédemment détachés en vertu d’une autorisation instruite au regard de cette même règle.

Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés