Dès lors qu’un abri de jardin et une marquise sont indissociables du bâtiment d’habitation, ceux-ci doivent être pris en compte pour apprécier si ce bâtiment est ou non implanté en limite séparative.

CE. 8 juillet 2011, Claude A…, req. n°317.462


Dans cette affaire, le propriétaire d’une maison individuelle avait formulée une déclaration préalable de travaux en vue de « la construction d'un abri de jardin et d'une marquise attenants à » son pavillon. Cette déclaration donna lieu à un arrêté de non-opposition, lequel devait faire l’objet d’un recours en annulation exercé par un voisin contestant la régularité du projet au regard des prescriptions de l’article UE.7.1.2 du POS communal relatives à l’implantation des bâtiments en retrait des limites séparatives.

Toutefois, ce recours devait être rejeté par le Tribunal administratif de Versailles pour un motif que devait donc ultérieurement confirmé le Conseil d’Etat pour la raison suivante :

« Considérant qu'aux termes du plan d'occupation des sols de la commune de Châtenay-Malabry ART. UE 7. -Implantation des Constructions par Rapport aux Limites Séparatives / 7.1. -Bâtiments d'habitation : / Ces constructions sont autorisées : / 7.1.1. -Sur les limites séparatives, si la façade sur la limite ne comporte pas de baies autres que des jours de souffrance. / 7.1.2. En retrait des limites séparatives : dans ce cas, elles devront s'écarter des limites d'une distance égale : / à un minimum de 8 m si la façade sur la limite comporte des baies principales, cette distance étant mesurée normalement à la façade, / à un minimum de 3 m en tout point. ;
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis au tribunal administratif de Versailles qu'en estimant que l'abri de jardin et la marquise à construire sur la propriété de M. B constitueraient des éléments indissociables du pavillon existant, prolongeant son implantation jusqu'à la limite séparative du fonds propriété de M. A, celui-ci n'a pas dénaturé les faits de l'espèce ; qu'en jugeant par suite que les prescriptions de l'article UE 7.1.2. du plan d'occupation des sols de la commune de Châtenay-Malabry ne pouvaient s'appliquer au cas de l'espèce, le tribunal administratif de Versailles n'a pas davantage commis d'erreur de droit ; qu'il n'appartenait pas par ailleurs aux juges du fond d'examiner d'office la conformité de l'arrêté aux dispositions de l'article UE 7.1.1. du plan d'occupation des sols dont la violation n'était pas invoquée devant eux par le requérant ; que ce dernier ne saurait utilement se prévaloir de ce moyen nouveau devant le juge de cassation ».

Cet arrêt confirme tout d’abord que l’ensemble des éléments de construction d’un bâtiment doivent être pris en compte pour apprécier l’implantation de celui-ci dès lors qu’ils en sont indissociables (pour exemples sur des escaliers extérieurs : CAA. Paris, 30 décembre 2010, EFIDIS, req. n°P9VE01798. CAA. Marseille, 27 novembre 2008, Françoise Z, req. n°06MA02699. Voir également, sur le muret d’une rampe d’accès : CAA. Nancy, 11 octobre 2007, Cne de Wolfisheim, req. n°06NC00685), y compris lorsque ces éléments ne sont pas en eux-mêmes des bâtiments. A titre d’exemple, le Conseil d’Etat avait déjà jugé que :

« Considérant qu'aux termes de l'article UA 7 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune de Venosc relatif aux règles d'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives : « A moins que le bâtiment à construire ne jouxte la limite parcellaire, la distance comptée horizontalement de tout point de ce bâtiment au point de la limite parcellaire qui en est le plus rapproché doit être au moins égale à la moitié de la différence d'altitude entre ces deux points, sans pouvoir être inférieure à trois mètres. Lorsque, par son gabarit ou son implantation, un immeuble bâti existant n'est pas conforme aux prescriptions de l'alinéa ci-dessus, le permis de construire ne peut être accordé que pour des travaux qui ont pour objet d'améliorer la conformité de l'implantation ou du gabarit de cet immeuble avec ces prescriptions, ou pour des travaux qui sont sans effet sur l'implantation ou le gabarit de l'immeuble » ; qu'il ressort des pièces du dossier que l'escalier de secours extérieur et l'auvent qui le surmonte, tels qu'ils sont autorisés par le permis de construire en cause, forment une saillie située au milieu de la façade ouest du bâtiment et que l'escalier est implanté en limite séparative ouest de la parcelle d'assiette de l'immeuble, et à une distance de 6 mètres de la limite séparative nord de cette parcelle ; qu'ainsi qu'il a été dit ci-dessus, l'escalier et l'auvent doivent être regardés comme des éléments indissociables de l'immeuble lui-même ; que, par suite, et dès lors que le bâtiment ainsi décrit se trouve implanté en limite séparative ouest de la parcelle, la distance le séparant de la limite parcellaire nord n'a pas, contrairement à ce qu'a jugé le tribunal administratif de Grenoble, à être prise en considération pour l'application de ces dispositions ; que la commune de Venosc et L'ASSOCIATION LE FONVAIROUS sont, par suite fondées à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Grenoble a annulé, pour ce motif, le permis de construire litigieux » (CE. 23 août 2006, Assoc. Le Fonvairous, req. n°267.578).

Le seul fait de prévoir un élément de construction indissociable implanté en limite séparative permet donc de faire regarder l’ensemble du bâtiment comme sis en limite séparative et ce, quelles que soient la nature et l’importance de cet élément et donc, indépendamment, de toute considération liée au caractère éventuellement « artificiel » d’un tel aménagement au regard de l’objet et de la finalité de la règle en cause. D’ailleurs, ce mode d’appréciation a également vocation à être mise en œuvre pour à l’égard des autorisations de régularisation puisqu’à titre d’exemple il a pu être récemment jugé que :

« Considérant que, par un arrêté du 2 août 2004, le maire de Villeneuve de Marc a, autorisé M. A et à Mlle B à édifier une maison d'habitation ; que l'exécution de ce permis a été suspendue par ordonnance du juge des référés du Tribunal administratif de Grenoble du 27 octobre 2004 ; qu'après avoir retiré ce permis par arrêté du 7 décembre 2004, le maire a délivré à M. A et Mlle B le permis litigieux qui, à la différence du premier permis retiré, prévoit la réalisation d'une terrasse venant jouxter au nord-ouest la limite séparative ;
Considérant qu'il résulte des pièces du dossier que cette terrasse aménagée en avancée mais bien intégrée au reste de la construction ne fait pas obstacle à ce que l'ensemble de la construction soit regardée comme implantée sur la limite séparative ; que, par suite, le maire de la commune de Villeneuve d'Arc n'a pas méconnu les dispositions de l'article UB 7 précité du POS en délivrant un permis de construire M. A et à Mlle B » (CAA. Lyon, 28 décembre 2010, Albert C., req. n°08LY02249).

Mais ensuite, il n’est pas inintéressant de relever que l’article 7.1 du POS communal avait spécifiquement trait aux bâtiments d’habitation.

Or, s’il est vrai que les articles R.421-14 et R.421-17 du Code de l’urbanisme disposent que « les locaux accessoires d'un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal », il reste que ces dispositions ne concernent que le champ d’application des autorisations de travaux sur construction existante et, par voie de conséquence, édictent une règle d’ordre procédural qui n’a a priori pas vocation à valoir pour l'application des règles de fond édictées en considération de la destination de l’ouvrage.

Pour autant, le Conseil d’Etat semble donc avoir considéré que dans la mesure où le pavillon existant, d’une part, et la marquise et l’abri de jardin projetés d’autre part, étaient indissociables, cet ensemble devait être considéré pour son tout comme un bâtiment d’habitation au sens de l’article 7.1 du POS communal.

Enfin, il faut s’intéresser à la raison pour laquelle cet ensemble a été qualifié d’indissociable.

Dès lors qu’il n’y avait aucun rapport d’interdépendance fonctionnelle entre ce pavillon, cette marquise et cet abri de jardin – lequel aurait d’ailleurs été sans incidence à l’égard des modalités d’application de l’article 7 d’un règlement local d’urbanisme – ce ne peut bien entendu être qu’en raison du « lien physique » les unissant.

Or, en l’espèce, la marquise et l’abri de jardin à aménager n’étaient pas structurellement liés à la maison existante mais en étaient seulement « attenants », ce qui a donc néanmoins suffit pour les considérer comme indissociables.

Mais ce constat vaut à notre sens également pour ce qui concerne la caractérisation du « lien physique » pouvant participer à la constitution d’un ensemble immobilier unique au sens de l’arrêt « Ville de Grenoble ».

En effet, la règle de principe maintenue par cet arrêt – selon laquelle un tel ensemble doit relever d’un permis de construire unique – explique également selon nous la règle selon laquelle toute modification d’un projet de construction en cour d’exécution doit à tout le moins donner lieu à un « modificatif » alors même que cette modification relèverait isolément du champ d’application de la déclaration préalable (CAA. Marseille, 15 mai 2008, SCI Les Hautes Terres, req. n°05BX02700) puisqu’à défaut un tel projet relèverait de deux autorisations distinctes ; étant rappelé qu’un permis de construire et ses « modificatifs » forment pour leur part une autorisation unique (CAA. Paris, 30 octobre 2008, M. Gilbert Y., req. n°05PA04511).

Il reste que cette règle procédurale ne s’impose que lorsque l’aménagement modificatif projeté est « attenant ou structurellement lié » à la construction en cours d’exécution (CE. 9 janvier 2009, Ville de Toulouse, ADJA n°11/2009).

D’une façon générale, deux constructions ou éléments de construction qui nous ne pas être structurellement liés sont néanmoins attenants sont donc en principe indivisibles au regard du droit de l’urbanisme.

Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés 

Même introduit après l’expiration du délai d’un an visé par l’article R.600-3 du Code de l’urbanisme, un recours en annulation est recevable dès lors que le bénéficiaire de l’autorisation contestée ne rapporte pas la preuve de la réception en mairie de la déclaration d’achèvement prévue par l’article R.462-1.

CAA. Bordeaux, 30 juin 2011, M. Bruno A., req. n°10BX02875


Avant le 1er octobre 2007, il résultait des anciennes règles régissant l’affichage des autorisations d’urbanisme et le déclenchement des délais de recours contentieux à leur encontre qu’un recours en annulation pouvait être exercé à l’encontre d’une telle autorisation tant qu’elle n’avait pas fait l’objet d’un affichage régulier ou, plus précisément, qu’un tel recours était recevable dès lors que l’administration ou le titulaire de l’autorisation en cause ne prouvait pas l’accomplissement régulier de la formalité dite du « double affichage ».

Il n’était donc pas exclu qu’un recours en annulation exercé plusieurs années après l’achèvement des travaux soit déclaré recevable et, le cas échéant, emporte l’annulation de l’autorisation ainsi contestée ; ce qui était d’autant plus problématique que l’affichage de cette autorisation pouvait avoir été régulièrement accompli mais que les preuves de celui-ci pouvaient ne pas avoir été conservées.

C’est cette problématique qu’est venu régler l’actuel article R. 600-3 du Code de l’urbanisme en disposant que « aucune action en vue de l'annulation d'un permis de construire ou d'aménager ou d'une décision de non-opposition à une déclaration préalable n'est recevable à l'expiration d'un délai d'un an à compter de l'achèvement de la construction ou de l'aménagement » et ce, tout en précisant que « sauf preuve contraire, la date de cet achèvement est celle de la réception de la déclaration d'achèvement mentionnée à l'article R. 462-1 ».

Partant, l’article R.600-3 précité s’inscrit donc a priori dans la « tendance classique » du droit de l’urbanisme s’agissant de l’appréciation de l’achèvement des travaux.

En effet, si la notion d’achèvement est à géométrie variable et si plus précisément le stade auquel les travaux peuvent être considérés comme achevés varie selon que la question se pose au juge pénal, au juge civil, au juge administratif ou au juge fiscal, cette notion est en toute hypothèse une notion factuelle : l’appréciation de l’achèvement ou de l’inachèvement d’une construction au regard du droit de l’urbanisme s’apprécie donc de façon concrète, en considération de son état physique.

De ce fait, si l’article R.462-1 du Code de l’urbanisme prévoit la formulation d’une déclaration instaurée aux fins notamment d’acter de l’achèvement des travaux précédemment engagés, il reste qu’en principe, la formulation de cette déclaration ou son absence n’a à elle seule aucune incidence sur l’appréciation de l’état d’achèvement des constructions régulièrement autorisées ou, plus précisément, ne constitue par principe qu’un simple indice et, dans certains cas, une simple présomption ou plus généralement. A titre d’exemple, on peut notamment relever qu’il a été récemment jugé que :

« Considérant, en premier lieu, qu'aux termes de l'article L. 421-1 du code de l'urbanisme, un permis de construire est exigé pour les travaux exécutés sur les constructions existantes, lorsqu'ils ont pour effet d'en changer la destination, de modifier leur aspect extérieur ou leur volume ou de créer des niveaux supplémentaires (...) et qu'aux termes de l'article R. 421-1-1 du même code : La demande de permis de construire est présentée soit par le propriétaire du terrain ou son mandataire, soit par une personne justifiant d'un titre l'habilitant à construire sur le terrain, soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l'expropriation dudit terrain pour cause d'utilité publique. (...) ; qu'il ressort des pièces du dossier que, par l'effet d'un contrat de vente en l'état futur d'achèvement conclu le 30 juin 2004 entre la société GNC HOLDING et la SCI Saint Jean, cette dernière a immédiatement acquis la propriété d'un terrain, cadastré section 8, n° 32, sis au parc Bisanne, route nationale n° 57, sur le territoire de la commune de Jouy-aux-Arches, ainsi que, au fur et à mesure de sa construction, la propriété d'un bâtiment, dénommé bâtiment 1 , à usage d'activités et de bureaux, édifié par la société GNC HOLDING en vertu du permis de construire initial qui lui a été délivré le 29 décembre 2003 et de deux permis modificatifs ultérieurs ; qu'il ressort d'une attestation établie le 28 juin 2004 par l'architecte chargé de la construction de ce bâtiment qu'à cette date les travaux de clos et de couvert du bâtiment en cause étaient entièrement achevés ; que la circonstance que les travaux autorisés par le permis de construire dont bénéficiait la société GNC HOLDING n'avaient pas fait l'objet de la déclaration prévue par l'article R. 460-1 du code de l'urbanisme attestant leur achèvement ne faisait pas obstacle à ce que la SCI Saint Jean puisse bénéficier, le 10 février 2005, en sa qualité de propriétaire de la construction existante, d'un nouveau permis de construire l'autorisant à changer la destination de ce bâtiment et à en augmenter la surface, sans qu'elle ait à obtenir l'accord de la société GNC HOLDING dès lors que la délivrance de ce nouveau permis à la SCI Saint Jean ne peut être regardée comme comportant un transfert de tout ou partie du permis précédemment délivré à la société GNC HOLDING » (CAA. Nancy, 29 avril 2010, Sté GNC Holding, req. n°08NC01854).

De même, ni la déclaration d’achèvement, ni même la délivrance d’une attestation de conformité ne suffisent à établir le déclenchement du délai de prescription de l’action civile régie par l’article L.480-13 du Code de l’urbanisme ; ces actes constituant « un élément sérieux de nature à prouver, d’une part, que la construction est achevée et d’autre part, que les conditions d’application de l’article L.480-13 du Code de l’urbanisme sont vraisemblablement remplies » (C. Masson-Daum (rapporteur) sur Cass.civ., 11 mai 2000, Mme Duguet, BJDU, n°2/2000, p.137) mais n’instituant pas pour autant une présomption irréfragable.

Surtout, si pour ce qui concerne le champ d’application du droit de préemption urbain dont ne relèvent pas les ventes d’immeubles achevés depuis moins de dix ans, la date d’achèvement est présumée être celle de la formulation de la déclaration d’achèvement en application de l’article R.213-24.al.-1 du Code de l’urbanisme, il ressort toutefois de la jurisprudence tant judiciaire (Cass.civ., 11 mai 2000, Mme Duguet, Bull. civ., III, p.107) qu’administrative (CAA. Versailles, 21 avril 2005, René Cazals, req. n°02VE03315) que l’absence de déclaration d’achèvement ne s’oppose pas à ce que l’ouvrage soit considéré comme achevé et le cas échéant conforme au permis de construire (CE. 30 janvier 1995, M. et Mme Lambourdière, req. n° 138907 ; CE. 18 janvier 1980, Boussard, req. n°12651) ou, a contrario, inachevé malgré la formulation d’une telle déclaration (CE. 14 janvier 1983, M.Y, req. n°26022).

Il reste que dans l’arrêt objet de la note de ce jour, la Cour administrative d’appel de Bordeaux a donc jugé que :

« Considérant qu'aux termes de l'article R. 600-3 du code de l'urbanisme : Aucune action en vue de l'annulation d'un permis de construire ou d'aménager ou d'une décision de non-opposition à une déclaration préalable n'est recevable à l'expiration d'un délai d'un an à compter de l'achèvement de la construction ou de l'aménagement. Sauf preuve contraire, la date de cet achèvement est celle de la réception de la déclaration d'achèvement mentionnée à l'article R. 462-1 ; qu'aux termes de ce dernier article : La déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux est signée par le bénéficiaire du permis de construire ou d'aménager ou de la décision de non-opposition à la déclaration préalable ou par l'architecte ou l'agréé en architecture, dans le cas où ils ont dirigé les travaux. Elle est adressée par pli recommandé avec demande d'avis de réception postal au maire de la commune ou déposée contre décharge à la mairie (...) ;
Considérant que, pour rejeter par ordonnance la demande de M. A comme manifestement irrecevable, le président de la président de la 2ème chambre du Tribunal administratif de Bordeaux s'est fondé sur la circonstance selon laquelle la demande était tardive pour avoir été présentée au-delà du délai prévu par les dispositions précitées ; que, toutefois, il ne ressort pas des pièces du dossier que la déclaration d'achèvement des travaux, du 13 octobre 2007 établie par le bénéficiaire du permis, qui mentionne un achèvement des travaux le 14 septembre 2007, ait été transmise au maire de la commune selon les formalités prévues par les dispositions précitées ; que si le document intitulé Dossier du permis de construire émanant de la commune mentionne une date d'achèvement des travaux le 14 septembre 2007, ce document porte par ailleurs la mention non remis , alors que le registre chronologique des permis de construire mentionne également la date d'achèvement des travaux le 14 septembre 2007 mais ne vise ni la déclaration d'achèvement de travaux, ni sa transmission en mairie ; qu'il suit de là que M. A est fondé à soutenir que c'est à tort que le Tribunal administratif de Bordeaux s'est fondé sur les dispositions de l'article R 600-3 pour rejeter comme irrecevable sa demande ; qu'il y a lieu, par suite, d'annuler cette ordonnance ».

Dans cette affaire, la Cour a donc censuré l’analyse du juge de première instance en se bornant à constater l’absence de preuve de la réception par la mairie de la déclaration d’achèvement prévue par l’article R.462-1 du Code de l’urbanisme, et ce :

• alors même que la date d’achèvement mentionnée sur la déclaration alléguée par le bénéficiaire du permis de construire contesté correspondait à celle ressortant des documents détenus par la mairie qui n’était pourtant pas réputée selon la Cour avoir reçu cette déclaration ;

• surtout, sans rechercher si les travaux en cause étaient ou non achevés et en s’abstenant même d’évoquer l’éventuelle absence de preuves apportées sur ce point par le bénéficiaire de cette autorisation.

Ce faisant, la Cour nous semble ainsi avoir opérer une interprétation toute particulière des termes « sauf preuve contraire » de l’article R.600-3 du Code de l’urbanisme puisqu’il en résulterait que :

• si le requérant peut établir la recevabilité de sa requête en contestant la réalité de la date d’achèvement des travaux et en démontrant que celle-ci est en fait postérieure à la réception par la mairie de la déclaration prévue par l’article R.462-1; ce qui revient d’ailleurs à en contester la validité puisqu’une telle déclaration ne peut être valablement formulée tant que les travaux en cause ne sont pas achevés (CE. 14 janvier 1983, M.Y, req. n°26022) ;

• en revanche, le bénéficiaire du permis de construire attaqué ne pourrait pas pour sa part établir que le recours est irrecevable en établissant la date effective d’achèvement des travaux, faute de rapporter la preuve de la réception par la mairie de cette déclaration…

Mais quoi qu’il en soit, cet arrêt illustre le principal « intérêt » de l’article R.600-3 : là où l’ancien article R.490-7 du Code de l’urbanisme impliquait de conserver presqu’ad vitam aeternam la preuve du régulier affichage du permis de construire, ce nouveau dispositif impose d’en faire de même mais pour ce qui concerne la preuve de l’achèvement des travaux et, selon l’arrêt commenté, la preuve de la réception par la mairie de cette déclaration d’achèvement...

Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés