TEXTE DE LA QUESTION (publiée au JO le : 16/06/2009 page : 5738) :
« M. Lionnel Luca attire l'attention de M. le ministre d'État, ministre de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de l'aménagement du territoire, sur les articles L. 128-1 et L. 128-2 du code de l'urbanisme qui autorisent un dépassement du COS lorsque ce dépassement est motivé par la promotion de la performance énergétique dans les bâtiments à usage commercial et artisanal. L'inscription de ces dispositions, issues de la loi n° 2005-781 du 13 juillet 2005, dans le chapitre intitulé " dispositions favorisant la performance énergétique et les énergies renouvelables dans l'habitat" semblent exclure de fait les activités économiques. Le décret d'application n'ayant apporté aucune précision en la matière, il lui demande de bien vouloir lui préciser si ces articles du code de l'urbanisme peuvent également s'appliquer aux bâtiments tertiaires »

TEXTE DE LA REPONSE (publiée au JO le : 29/09/2009 page : 9246) :
« L'article L. 128-1 du code de l'urbanisme dispose que le dépassement du coefficient d'occupation des sols est autorisé, dans la limite de 20 % et dans le respect des autres règles du plan local d'urbanisme, pour les constructions remplissant des critères de performance énergétique ou comportant des équipements de production d'énergie renouvelable. Un décret en Conseil d'État détermine les critères de performance et les équipements pris en compte. L'article L. 128-2 précise que ces dispositions sont rendues applicables dans la commune par décision de son conseil municipal. Ces dispositions ne mentionnent pas qu'elles ne s'appliquent qu'aux constructions à usage d'habitation, à l'exclusion des autres constructions. Par ailleurs, les critères de performance énergétique et les équipements pris en compte sont ceux définis par l'article R. 111-21 du code de la construction et de l'habitation, en vigueur depuis le 1er janvier 2007 et applicable aux demandes de permis de construire déposées à compter de cette date ; ces critères de performance énergétique sont applicables à l'ensemble des constructions, quel que soit leur usage, et non aux seules constructions à usage d'habitation. L'intitulé du chapitre VIII « Dispositions favorisant la performance énergétique et les énergies renouvelables dans l'habitat », dans lequel figurent ces articles L. 128-1 et L. 128-2 du code de l'urbanisme n'apparaît donc pas en cohérence avec les dispositions qu'il contient. Il devra donc être prochainement modifié. Le projet de loi portant engagement national pour l'environnement, actuellement en examen devant le Parlement, prévoit, en effet, d'autoriser le Gouvernement à prendre une ordonnance visant à apporter au régime des autorisations d'urbanisme, les corrections qui pourraient apparaître nécessaires »


TEXTE DE LA QUESTION (publiée au JO le : 31/03/2009 page : 2994) :
« M. Rudy Salles attire l'attention de M. le ministre d'État, ministre de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de l'aménagement du territoire, sur le cas où un immeuble a été réalisé sans permis de construire et où aucune poursuite n'a été engagée dans le délai de prescription. Il lui demande si, dans le cas où le propriétaire souhaite effectuer une extension du bâtiment en cause, un permis de construire peut être accordé et si ce permis de construire ne doit concerner que les travaux nouveaux envisagés, ou inclure également la construction initiale »

TEXTE DE LA REPONSE (publiée au JO le : 29/09/2009 page : 9242) :
« Au terme d'une jurisprudence constante depuis la décision du Conseil d'État du 9 juillet 1986 (Mme Thalamy), effectuer des travaux sur une construction réalisée sans permis exige l'obtention d'un permis visant à autoriser les futurs aménagements et à régulariser le bâtiment en place. En conséquence, la demande comme les plans doivent prendre en considération l'existant sous peine de voir le permis censuré par le juge administratif, sans que l'extinction des délais de recours concernant la construction initiale ne puisse rentrer en ligne de compte. Il n'existe que deux exceptions au principe ainsi posé. La première concerne les constructions qui ont été édifiées avant la généralisation du permis de construire par la loi du 15 juin 1943 (CAA de Marseille 23 novembre 2006 M. Giganot 04MA01369). La seconde vise les travaux qui n'avaient pas à être autorisés par un permis de construire à la date à laquelle ils ont été réalisés, en raison par exemple de dérogations inscrites au code de l'urbanisme alors en vigueur (CE 15 mars 2006, ministre de l'équipement, des transports, du tourisme et de la mer n° 266238). Dans ces deux cas, il est possible de délivrer un permis ne s'intéressant qu'au futur projet du constructeur dans la mesure où les bâtiments déjà édifiés ne nécessitaient pas d'autorisation au moment de leur réalisation. Hormis ces deux hypothèses, une autorisation de construire couvrant la construction initiale et les travaux à venir pourra être délivrée à condition que les règles d'occupation du sol en vigueur sur la commune le permettent »


Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés

HUITDECISIONS SIGNALEES CE MOIS-CI.

INTERPRETATION & APPLICATION DES NORMES :

CE. 3 SEPTEMBRE 2009, CNE DE CANET-EN-ROUSSILLON, REQ. N°306.298
« Considérant qu'aux termes de l'article L. 146-6 du code de l'urbanisme : Les documents et décisions relatifs à la vocation des zones ou à l'occupation et à l'utilisation des sols préservent les espaces terrestres et marins, sites et paysages remarquables ou caractéristiques du patrimoine naturel et culturel du littoral, et les milieux nécessaires au maintien des équilibres écologiques. Un décret fixe la liste des espaces et milieux à préserver (...) ; qu'aux termes de l'article R. 146-1 du même code, dans sa rédaction applicable à l'espèce : En application du premier alinéa de l'article L. 146-6, sont préservés, dès lors qu'ils constituent un site ou un paysage remarquable ou caractéristique du patrimoine naturel et culturel du littoral, sont nécessaires au maintien des équilibres biologiques ou présentent un intérêt écologique : (...) e) Les marais, les vasières, les tourbières, les plans d'eau, les zones humides et milieux temporairement immergés ; f) Les milieux abritant des concentrations naturelles d'espèces animales ou végétales telles que les herbiers, les frayères, les nourriceries et les gisements naturels de coquillages vivants ; les espaces délimités pour conserver les espèces en application de l'article 4 de la loi n° 76-629 du 10 juillet 1976 et les zones de repos, de nidification et de gagnage de l'avifaune désignée par la directive européenne n° 79-409 du 2 avril 1979 concernant la conservation des oiseaux sauvages (...) ;
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que c'est sans commettre ni erreur matérielle ni dénaturation des faits que la cour administrative d'appel de Marseille a relevé que le terrain d'assiette du permis de construire délivré le 28 janvier 2000 à M. par le maire de Canet-en-Roussillon, était inclus dans le périmètre de la zone naturelle d'intérêt écologique, faunistique et floristique (ZNIEFF) de l'étang de Canet-Saint-Nazaire ainsi que dans la ZNIEFF de la zone humide d'Al Cagarell, que ces deux zones ont par la suite fait l'objet d'une inscription aux sites Natura 2000, que ces zones présentent un intérêt écologique particulier du fait de la richesse du faciès de végétation et de l'avifaune qui comprend vingt et une espèces nicheuses, que le terrain litigieux n'est entouré d'aucune construction et que, s'il est situé à proximité d'un secteur urbanisé, il en est séparé par une avenue ; que, si la cour a pris en compte l'intégration du terrain dans les deux zones naturelles d'intérêt écologique, faunistique et floristique et son inscription aux sites Natura 2000, elle a fondé son appréciation, ainsi qu'il ressort de la motivation de l'arrêt, sur l'intérêt écologique de la zone et ses caractéristiques propres au regard des critères définissant les espaces remarquables, pour en déduire que le terrain litigieux était inclus dans des zones qui constituent des espaces remarquables devant bénéficier de la protection prévue par les dispositions précitées de l'article L. 146-6 ; qu'il s'ensuit que la COMMUNE DE CANET-EN-ROUSSILLON et M. ne sont fondés à soutenir, ni que la cour aurait commis une erreur de droit en déduisant, sans prendre en considération les caractéristiques propres du terrain, la qualification d'espace remarquable au sens de l'article L. 146-6 du code de l'urbanisme, de la seule inclusion du terrain d'assiette dans des ZNIEFF ou de son inscription aux sites Natura 2000, ni qu'elle aurait inexactement qualifié les faits en jugeant que le terrain d'assiette du projet devait être regardé comme un espace remarquable au sens de ce même article »

CAA. 30 JUILLET 2009, 30 JUILLET 2009, VINCENT X., REQ. N°08BX02280
« Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que le projet de M. X porte sur une grange existante, d'une surface hors oeuvre nette de 86,55 m², et vise à porter cette surface à 130 m², à remplacer les parois en bois qui constituent les façades de ce bâtiment par des murs en parpaing, à refaire la charpente en installant des fermettes, à créer deux grandes ouvertures sur la façade sud, et à installer deux portes-fenêtres sur chacune des façades est et ouest ; que si, contrairement à ce que soutient la commune et à ce qu'a estimé le tribunal administratif, il ne résulte pas des dispositions de l'article NC1 précité que la possibilité d'agrandir les bâtiments existants à concurrence de 50 % de leur surface de plancher hors oeuvre nette soit limitée aux cas dans lesquels ces bâtiments sont destinés à être reconstruits après sinistre, le projet de M. X ne se borne pas à un simple agrandissement d'un bâtiment existant mais, comme l'a relevé le maire dans la motivation de la décision attaquée, doit être regardé, en raison de l'ampleur des changements apportés au bâtiment existant, comme constituant une construction nouvelle ; qu'une telle construction ne peut être autorisée, en vertu des dispositions précitées du règlement du plan d'occupation des sols applicables à la zone NC, que si elle est directement liée et nécessaire à l'activité et à l'exploitation agricole, ou à l'exploitation sylvicole ou à la protection de la forêt ; que la seule circonstance que M. X possède, ainsi qu'il l'indique dans sa requête, des petites propriétés sylvicoles , et qu'il se soit déclaré comme apiculteur, d'ailleurs postérieurement au refus de permis litigieux, ne saurait être regardée comme suffisant à établir que le bâtiment dont la construction est envisagée est nécessaire à une exploitation agricole ou sylvicole au sens des dispositions de l'article NC1 précité du règlement du plan d'occupation des sols ; que, par suite, le maire de Sainte-Eulalie-en-Born a pu légalement, en application desdites dispositions, refuser le permis de construire sollicité par M. X dans sa demande déposée le 27 juillet 2006 »

CE.24 JUILLET 2009, THIERRY B., REQ. N°249.681
« Considérant en premier lieu qu'il ressort des pièces du dossier que les dispositions des articles ND 1 et ND 2 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune de Noyant-la-Gravoyère, dans leur rédaction en vigueur lors de la délivrance du certificat d'urbanisme contesté, rendaient inconstructible la zone ND à l'exception, pour le secteur NDd notamment, dans lequel étaient classés les terrains des requérants, de l'extension des habitations existantes, de l'extension mesurée des constructions existantes et des constructions à caractère social ainsi que des équipements sportifs et touristiques ; que, compte tenu de son importance, la réalisation d'un bâtiment de 268 m², distinct du bâtiment existant et destiné à servir de dortoir à 18 pensionnaires, ne saurait être regardé comme une extension mesurée d'une construction existante ; que le bâtiment initial, affecté à un usage d'enseignement, ne saurait davantage être regardé comme un immeuble à usage d'habitation ou comme une construction à caractère social, au sens des dispositions applicables du règlement du plan d'occupation des sols ; que, par suite, le maire de la commune de Noyant-la-Gravoyère, a pu légalement décider que les dispositions applicables à la zone ND faisaient obstacle à la réalisation du projet qui lui était soumis »


ZAC :

CE. 3 SEPTEMBRE 2009, SELA, REQ. N° 309.162
« Considérant qu'il résulte des termes mêmes des dispositions précitées que le dossier de création d'une zone d'aménagement concerté doit comporter, soit dans le rapport de présentation, soit dans l'une de ses autres pièces, une description de l'état du site et de son environnement, dont le caractère suffisant est apprécié souverainement par le juge du fond ; que cet environnement peut comprendre, notamment, les autres opérations d'urbanisme en cours ou en projet dans l'environnement du site ;
Considérant, qu'après avoir relevé, sans dénaturation, que ne figuraient, ni dans le rapport de présentation du projet de création de la zone d'aménagement concerté dénommée Nouvelle ZAC d'habitation du Faubourg-Saint-Georges approuvée par délibération du 14 octobre 2003 du conseil municipal de Nort-sur-Erdre (Loire-Atlantique), ni dans l'étude d'impact accompagnant ce rapport, les mentions, d'une part, de la création de la zone d'aménagement concertée dénommée ZAC de la Pancarte décidée antérieurement par délibération du 22 mai 2000 du conseil municipal, implantée à proximité du projet et destinée notamment à accueillir un supermarché d'une surface de vente de 2 079 m², un commerce de vêtements d'une surface de vente de 999 m² ainsi qu'une station de distribution de carburants de 259 m², d'autre part, du dépôt d'un permis de lotir en vue de la création d'un lotissement à usage d'habitation au lieudit La Varenne situé du côté opposé de la voie principale d'accès du projet, la cour administrative d'appel de Nantes n'a pas commis d'erreur de droit en jugeant, par un arrêt suffisamment motivé, que l'omission de ces mentions avait, eu égard à la nature et à l'importance de ces opérations, sur lesquelles elle a porté une appréciation souveraine, constitué une irrégularité dans la description de l'état du site et de son environnement et que la délibération du 14 octobre 2003 était dès lors intervenue au terme d'une procédure irrégulière ; que la COMMUNE DE NORT-SUR-ERDRE et la SOCIETE D'EQUIPEMENT DE LOIRE-ATLANTIQUE ne sont, dès lors, pas fondées à demander l'annulation de l'arrêt attaqué »


DROIT DE PREMPTION :

CAA. DOUAI, 2 JUILLET 2009, CNE DE CARVIN, REQ. N°08DA01140
« Considérant, en troisième lieu, que les dispositions précitées de l'article L. 300-1 permettent à une commune d'exercer le droit de préemption urbain sur un immeuble en raison d'une opération d'aménagement, que le bien préempté soit situé dans la zone dans laquelle cette opération est menée ou en dehors de celle-ci, à la condition que l'acquisition de ce bien s'inscrive dans le cadre d'une politique locale de l'habitat ; que la seule circonstance que le bien préempté se situerait à proximité de la zone 2AU dite lampe du sud ayant fait l'objet d'un plan d'aménagement, ne dispensait pas la commune de justifier de ce que la préemption litigieuse poursuivait un objet conforme aux prévisions de l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme »

AUTORISATIONS D’URBANISME :

CAA. BORDEAUX, 30 JUILLET 2009, CNE DE SAINT-PIERRE, REQ. N°07BX02077
« Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que la construction envisagée comprend seize logements et deux locaux professionnels, ces derniers représentant une surface hors oeuvre nette de 229,48 m² ; qu'ainsi, 18 m² au moins devaient, en application des dispositions précitées, être aménagés pour permettre un stationnement aisément accessible des deux-roues ; que la surface du local prévu à cet effet, mentionné sur les plans produits à l'appui de la demande de permis de construire, est de 13,65 m² ; que le dossier de demande de permis de construire ne fait apparaître aucun autre emplacement destiné aux deux-roues que celui constitué par ce local ; que le permis délivré ne contient aucune prescription de nature à remédier à l'insuffisance du projet sur ce point ; qu'enfin, dès lors qu'il ne ressort pas des énonciations du permis que le maire de SAINT-PIERRE ait entendu accorder une dérogation au pétitionnaire, le moyen tiré de ce que le permis aurait pu être délivré au titre des adaptations mineures ne peut être accueilli ; qu'il résulte de ce qui précède que c'est à juste titre que le tribunal administratif a retenu le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article U1-12.4 précité du règlement du plan local d'urbanisme pour annuler le permis en lit »


CONTENTIEUX :

CAA. BORDEAUX, 30 JUILLET 2009, ASSOCIATION GAVROCHE, REQ. N°07BX01359
« Considérant qu'aux termes de l'article L. 600-1-1 introduit dans le code de l'urbanisme par l'article 14 de la loi du 13 juillet 2006 : Une association n'est recevable à agir contre une décision relative à l'occupation ou l'utilisation des sols que si le dépôt des statuts de l'association en préfecture est intervenu antérieurement à l'affichage en mairie de la demande du pétitionnaire ; que ces dispositions sont entrées en vigueur, dans les conditions de droit commun, le lendemain de la publication de cette loi au Journal officiel de la République française, soit le 17 juillet 2006 ; qu'une disposition nouvelle qui affecte la substance du droit de former un recours pour excès de pouvoir contre une décision administrative est, en l'absence de dispositions expresses contraires, applicable aux recours formés contre les décisions intervenues après son entrée en vigueur, alors même que ces dernières statuent sur des demandes présentées antérieurement à cette entrée en vigueur ;
Considérant que le maire de la commune de La Teste-de-Buch a délivré le 23 juin 2006 à la société Groupe Patrice Pichet l'autorisation de lotir attaquée ; que les dispositions précitées de l'article L. 600-1-1 introduit dans le code de l'urbanisme par l'article 14 de la loi du 13 juillet 2006 n'étaient pas applicables au recours pour excès de pouvoir dirigé contre cette décision intervenue antérieurement à leur entrée en vigueur ; que, par suite, c'est à tort que le Tribunal administratif de Bordeaux a rejeté comme irrecevable la demande d'annulation de l'autorisation de lotir en date du 23 juin 2006 au motif que l'ASSOCIATION GAVROCHE, qui, au regard de son objet social, a un intérêt donnant qualité à agir contre l'arrêté attaqué, n'avait pas déposé ses statuts en préfecture le 9 février 2006, date d'affichage en mairie de la demande d'autorisation de lotir ; que la recevabilité de la demande de l'ASSOCIATION GAVROCHE devant le Tribunal administratif de Bordeaux n'était, avant l'intervention de l'article 14 de la loi du 13 juillet 2006, pas subordonnée à la justification de la déclaration de ses statuts en préfecture »

CAA. NANCY, 2 JUILLET 2009, ASSOCIATION PARE-BRISE, REQ. N°08NC00126
« Considérant qu'aux termes de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme : Lorsqu'elle constate que seule une partie d'un projet de construction ou d'aménagement ayant fait l'objet d'une autorisation d'urbanisme est illégale, la juridiction administrative peut prononcer une annulation partielle de cette autorisation. (...) ; que l'éolienne n° 3 est un ouvrage distinct des deux autres éoliennes dont la construction a été autorisée par le permis de construire contesté ; que les dispositions de ce permis applicables à ladite éolienne sont, dans cette mesure, divisibles des autres dispositions de ce même permis ; Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que, sans qu'il soit besoin d'ordonner la production de l'avis émis par la direction départementale des affaires sanitaires et sociales des Vosges, qui figure au dossier de première instance, M. X et l'ASSOCIATION PARE-BRISE sont seulement fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Nancy a rejeté leurs demandes tendant à l'annulation du permis de construire accordé le 4 mai 2006 par le préfet des Vosges à la SARL Vosges Eole , en tant qu'il porte sur l'éolienne n°3 et, dans cette mesure, à en demander l'annulation »

Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet Frêche & Associés

Une opération relevant, prise isolément, du champ d’application de l’article R.431-24 du Code de l’urbanisme implique-t-elle, dès lors qu’elle est projetée dans un lotissement, une nouvelle autorisation de lotir (permis d’aménager ou déclaration d’aménagement), le cas échéant modificative, ou peut-elle simplement donner lieu à un permis de construire valant division ?


Précisons-le d’emblée, selon nous, rien ne semble s’opposer à ce qu’un permis de construire valant division porte sur le lot d’un lotissement dès lors que cette opération respecte tout à la fois la règlementation des lotissements et, surtout, « l’esprit » du permis de construire valant division.

I.- Pour autant qu’il en soit besoin, rappelons en effet que, d’une part, les divisions pratiquées en exécution d’un permis de construire valant division ne sont pas considérées comme constitutives d’un lotissement en application de l’article R.442-1 (c) du Code de l’urbanisme et que, d’autre part, les terrains issus de ces divisions, notamment, ne sont pas considérés comme des « lots à construire » (art. R.442-2 f) ; C.urb) au sens de l’article R.421-19 (a) du Code de l’urbanisme : ces terrains ne sont donc pas des « lots à construire » au sens de la règlementation sur les lotissements soumis à permis d’aménager.

De ce fait, nous voyons donc mal comment la délivrance d’un permis de construire valant division portant sur un lot d’un lotissement autorisé pourrait, en elle-même et par principe, constituer un contournement de la règlementation applicable à ce dernier type d’aménagement puisque pour présenter des aspects factuels communs, il n’en demeure pas moins qu’il s’agit de deux procédures totalement distinctes, aux régimes juridiques respectifs en tous points différents.

D’ailleurs, force est d’admettre que les dispositions combinées des articles R.442-1 (c) et R.442-2 (f) du Code de l’urbanisme, en ce qu’elles excluent du décompte des « lots à construire » au sens de la règlementation sur les lotissements les terrains issus d’une division réalisée au titre de l’article R.431-24 du Code de l’urbanisme, tendent à établir que ces deux procédures peuvent coexister. Si par nature le lotissement et le permis de construire valant division étaient « incompatibles » dans le cas d’une opération projetée sur un même terrain, on verrait en effet mal l’utilité des dispositions susvisées, laquelle serait à tout le moins substantiellement réduite.

II.- Mais outre ces deux constats de principe, la délivrance et l’exécution régulières d’un permis de construire valant division dans un lotissement ne nous parait pas pouvoir « concrètement » constituer un détournement de la règlementation applicable à ce dernier type d’aménagement.

1.- D’un point de vue procédural, en effet, rappelons qu’une demande de permis d’aménager et une demande de permis de construire valant division :

- d’une part, sont assujetties au même délai d’instruction de principe et sont soumises, pour l’essentiel, aux mêmes cas de prorogations de ce délai ;

- d’autre part, impliquent l’une et l’autre la présentation d’un dossier générant des contraintes équivalentes d’un point de vue quantitatif et qualitatif.

A cet égard, et comme à l’égard du point suivant d’ailleurs (le régime propre au lotissement), la combinaison d’un lotissement et d’une « opération groupée » (celle relevant d’un permis de construire valant division) ne pourrait présenter d’intérêt que pour échapper au permis d’aménager en faisant relever le lotissement d’une simple déclaration d’aménagement.

Il reste qu’aux termes des dispositions combinées des articles R.421-19 (a) et R.423 (a) du Code de l’urbanisme, le premier des critères participant à déterminer si un lotissement est soumis à permis d’aménager ou à déclaration d’aménagement tient au nombre de « lots à construire » (art. R.421-19 ; C.urb) puisqu’en toute hypothèse un lotissement de moins de trois lots n’est jamais assujetti à permis.

Mais dès lors, l’obtention d’un permis de construire valant division dans un lotissement déclaratif ne saurait caractériser un détournement de la procédure du permis d’aménager puisqu’aux termes de l’article R.441-2 (c) les terrains issus de l’exécution d’un permis de construire valant division ne sont pas des lots à construire au sens de l’article R.421-19 (a) du Code de l’urbanisme et, par voie de conséquence, n’ont pas à être pris en compte pour établir si à cet égard l’opération, prise dans son ensemble, relève d’un permis d’aménager ou d’une simple déclaration.

2.- Mais c’est bien entendu en considération du régime propre du lotissement et, plus particulièrement, de celui applicable aux lotissements soumis à permis d’aménager que le permis de construire valant division portant sur l’un des lots ainsi autorisés serait susceptible en première analyse d’être considéré comme constitutif d’un détournement de procédure. Tel ne nous parait toutefois pas le cas.

Il faut, en effet, préciser que l’article R.442-2 (f) du Code de l’urbanisme n’exclut de la notion de « lots à construire » au sens de l’article R.421-19 (a) que les terrains issus des divisions autorisées par le permis de construire délivré en application de l’article R.431-24 – c’est-à-dire celles pratiquées au sein de son périmètre, telles qu’elles sont figurées par le plan de division produit par le pétitionnaire – et non pas l’assiette de cette autorisation lorsque son périmètre ne couvre qu’une partie de l’unité foncière d’origine ; cette assiette pouvant dans ce cas être constitutive d’un lot à construire au sens de la règlementation sur le lotissement.

Il s’ensuit que lorsqu’il porte sur un lotissement, l’assiette foncière du permis de construire valant division ne se substitue pas au « lot à construire » constituant cette dernière, lequel ne « disparait » donc pas, et n’est donc pas exclu du lotissement considéré. Par voie de conséquence, la délivrance d’un permis de construire valant division sur l’un des lots d’un lotissement n’a pas pour effet de rendre inopposable le régime applicable à ce type d’aménagement et, notamment :

- d’une part, le corps de règles constituant les garanties offertes à l’acquéreur de ce lot ;

- d’autre part, les conditions relatives à la délivrance d’un permis de construire portant sur un lot d’un lotissement, telles qu’elles résultent de l’article R.431-18 du Code de l’urbanisme.

Il est vrai qu’en revanche, les acquéreurs des terrains et des bâtiments objets du permis de construire valant division ne bénéficieront pas de telles garanties alors même que l’opération groupée objet de ce permis est sise au sein d’un lotissement.

Il reste qu’il s’agit là d’une conséquence propre à tout permis de construire valant division dont le régime est totalement dissocié de celui du lotissement – y compris lorsque l’opération groupée considérée ne porte que sur des maisons individuelles – puisqu’en substance, si ces deux types d’aménagement ont pour point commun d’impliquer des divisions foncières en propriété ou en jouissance, leur cause et leur finalité respectives sont totalement distinctes, si bien que c’est le régime de droit commun des conditions d’exécution du permis de construire qui est réputé offrir ces garanties. En effet, la finalité première d’une opération de lotissement est principalement de produire des « lots à construire » (art. L.442-1 ; C.urb) ; à charge pour les acquéreurs de ces lots d’y réaliser leurs projets de construction : c’est pourquoi le régime du lotissement tend donc à garantir qu’ils disposeront d’un terrain constructible au regard des prescriptions générales d’urbanisme applicables en la matière.

Or, pour sa part, le permis de construire valant division constitue une seule et même autorisation permettant tout à la fois l’édification de bâtiments puis le détachement de leur terrain d’assiette.

Il reste qu’à cet égard, ce permis constitue une autorisation indissociable et non pas la réunion sous un même arrêté de deux autorisations distinctes (en ce sens : CAA. Bordeaux, 17 mars 2009, Sté Bouygues Immobilier, req. n°07BX02438) dont l’une autoriserait un projet de construction et l’autre un projet de division foncière.

Il s’ensuit que c’est la réalisation de l’ensemble du projet – édification des bâtiments, viabilisation de leur terrain d’assiette tels qu’ils résultent des divisions liés à la commercialisation de ces bâtiments et, le cas échéant, réalisation des équipements communs – qui incombe entièrement au titulaire de cette autorisation, lequel en tant qu’acquéreur du « lot à construire » constituant l’assiette de son permis bénéficie des garanties résultant des obligations mises à la charge du lotisseur, notamment, pour ce qui concerne la viabilisation de ce lot : à travers cette garantie, les acquéreurs des « terrains bâtis » à constituer en exécution du permis de construire valant division ont donc indirectement la garantie que leurs immeubles pourront eux-mêmes être viabilisés.

A la différence du lotissement, le permis de construire groupé n’a donc pas pour objet d’autoriser la seule vente et la division subséquente d’un terrain à construire mais porte nécessairement sur la vente de terrains bâtis et viabilisés ; ce qui en soi constitue la garantie des acquéreurs de ces ensembles immobiliers.

A cet égard également, la délivrance d’un permis de construire valant division sur le lot d’un lotissement, même soumis à permis d’aménager, ne nous semble donc pas constituer un détournement du régime propre à ce type d’aménagement.

3.- Mais en dernier lieu, on pourrait également objecter que la réalisation d’une opération groupée dans un lotissement constitue une méconnaissance de l’autorisation portant sur ce dernier dès lors que le permis d’aménager comme la déclaration d’aménagent autorisent un nombre de lots déterminés que l’exécution du permis de construire valant division augmenterait, donc.

Il reste qu’une autorisation d’urbanisme se borne à autoriser les travaux et les aménagements relevant de son champ d’application matériel. Or, aux termes de l’article L.442-1 du Code de l’urbanisme, les autorisations de lotissement ont vocation à saisir les divisions foncières pratiquées en vue de l’implantation de bâtiments et, donc, celles aboutissant à la formation de « lots à construire ».

En revanche, si les articles R.442-1 (c) et R.442-2 (f) excluent du champ d’application du lotissement et de la notion de « lots à construire » les terrains issus d’un permis de construire valant division, c’est précisément parce qu’ainsi qu’il a été pré-exposé, ce dernier autorise la cession de « terrains bâtis » ; les divisions relevant de l’article R.431-24 étant celles générées par la commercialisation des bâtiments édifiés en exécution de l’autorisation délivrée à ce titre : la délivrance d’un permis de construire valant division dans un lotissement n’augmente donc pas le nombre de « lots à construire » que le lotisseur est autorisé à pratiquer au regard de la règlementation sur les lotissement et ne modifie pas à cet égard la consistance de son projet, tel qu’il est autorisé, notamment, par l’arrêté prévu par l’article A.424-10 du Code de l’urbanisme.

A l’examen du régime du lotissement et de celui du permis de construire valant division ainsi que de leur articulation, rien ne nous paraît donc s’opposer à ce qu’un tel permis ait pour assiette foncière le « lot à construire » d’un lotissement.

Il n’en demeure pas moins que ce mode opératoire peut, dans certains cas, impliquer l’accomplissement d’une formalité au titre de la règlementation sur les lotissements et qu’en toute hypothèse, sa régularité implique de respecter la finalité et l’esprit du permis de construire valant division.

Rappelons, en effet, que l’article R.442-21 du Code de l’urbanisme dispose que : « les subdivisions de lots provenant d'un lotissement soumis à permis d'aménager sont assimilées aux modifications de lotissements prévues aux articles L. 442-10 et L. 442-11 sauf lorsqu'elles consistent à détacher une partie d'un lot pour la rattacher à un lot contigu ».

Or, cet article ne précise aucunement la nature et la finalité de la subdivision en cause : force est donc de considérer qu’il s’applique à toute division foncière d’un ou plusieurs lots d’un lotissement, y compris donc à celles résultant de l’exécution d’un permis de construire valant division.

Si le lotissement considéré est soumis à permis d’aménager, un permis de construire valant division ne saurait donc être délivré sans l’accord préalable des co-lotis.

Mais surtout, l’autorisation délivrée au titre de l’article R.431-24 du Code de l’urbanisme doit être un véritable permis de construire valant division et doit le rester. En substance :

- d’une part, le permis de construire valant division initial ne doit pas prévoir la formation de terrains nus à bâtir ;

- d’autre part, ce permis ne doit pas être « démantelé » par le jeu de transferts partiels consistant : soit, à transférer et à céder aux tiers chaque bâtiment et son terrain d’assiette, ce qui aboutirait en fait à la formation de plusieurs permis de construire simple délivrés sur des « lots à construire » de fait ; soit, à transférer aux tiers le permis initial uniquement pour ce qu’il vaut autorisation de construire, son titulaire d’origine le conservant pour ce qu’il vaut permis de diviser, lequel n’en deviendrait ni plus ni moins qu’un permis d’aménager affranchi des contraintes du lotissement…

Il reste qu’à notre sens, il s’agit là des deux seules limites à la possibilité d’obtenir un permis de construire valant division dans un lotissement.

IV.- Toutefois, force est de rappeler que la Cour administrative d’appel de Nantes a pu juger qu’en substance, une « opération groupée » projetée dans un lotissement précédemment autorisé constituait elle-même un lotissement et impliquait donc une nouvelle autorisation de lotir, bien que prise isolément, cette opération relevait du champ d’application de l’article R.421-7-1 du Code de l’urbanisme alors applicable (CAA. Nantes, 29 novembre 2005, req. n°04NT00116).

Néanmoins, cette solution ne nous parait plus transposable au régime applicable depuis le 1er octobre 2007.

Il ressort en effet de cet arrêt de la Cour nantaise que celle-ci s’est au premier chef fondée sur l’article R.315-48 du Code de l’urbanisme qui dans sa rédaction alors applicable disposait que :

« Les subdivisions de lots provenant d'un lotissement sont assimilées aux modifications de lotissements prévues à l'article L. 315-3 lorsqu'elles sont demandées par le lotisseur ou par un ou plusieurs lotis, à moins que, conduisant à la création de plus de deux nouveaux lots, elles ne fassent l'objet d'une autorisation de lotir dans les conditions prévues par le présent chapitre sans qu'il puisse être porté atteinte aux droits des co-attributaires de lots tels qu'ils peuvent résulter de documents régissant le lotissement primitif. Les décisions portant modification sont prises dans les mêmes conditions et formes que celle prévues pour l'autorisation de lotir » ;

la Cour en ayant expressément conclu que l’opération projetée impliquait la délivrance préalable d’une autorisation de lotir.

Or, aujourd’hui, ni l’article R.442-21, ni les articles L.442-10 et L.442-11 auxquels il se réfère ne comportent de telles dispositions ; sans compter que l’article L.442-11 n’a strictement aucun rapport avec une modification du lotissement à l’initiative du lotisseur et/ou des colotis puisqu’il procède d’une circonstance de droit extérieure au lotissement (telle la modification du PLU) et appelle une décision unilatérale de l’autorité compétente en application de l’article R.442-19 du Code de l’urbanisme ; décision qui ne saurait évidemment constituer un permis d’aménager qu’aucun pétitionnaire n’a sollicité.

Il est exact qu’en revanche, l’article R.442-19 du Code de l’urbanisme précise que « l'autorité mentionnée aux articles L. 442-10 et L. 442-11 est l'autorité compétente pour statuer sur les demandes de permis d'aménager ».

Mais force est d’admettre que si la subdivision d’un lotissement soumis à permis d’aménager impliquait un nouveau permis d’aménager, ou un « modificatif », il n’y aurait pas lieu de préciser que l’autorité compétente pour délivrer ce permis est celle compétente pour délivrer une telle autorisation : il s’agit donc de la même autorité mais intervenant au titre d’une autre compétence que celle qu’elle détient pour la délivrance des permis d’aménager.

Mais il est vrai qu’en second lieu, la Cour administrative d’appel a également considéré que le fait que l’article R.315-2 (c) du Code de l’urbanisme alors applicable – « peu ou prou » équivalent dans son économie générale à l’actuel article R.442-1 (c) – excluait l’opération groupée en cause du champ d’application de la procédure de lotissement était insuffisant.

Il reste que le dispositif alors applicable ne comportait pas de disposition équivalente à l’article R.442-2 (f) du Code de l’urbanisme excluant expressément du décompte des « lots à construire », au sens de la règlementation sur le permis d’aménager, les terrains issus de l’exécution d’un permis de construire valant division ; ce à quoi l’article R.442-21 ne précise pas expressément entendre faire exception.

Dans cette mesure, l’arrêt en cause nous parait pouvoir être rapproché de celui par lequel il a pu être jugé, au titre de l’ancien article R.315-2 c) du Code de l’urbanisme alors applicable, qu’une division opérée dans le cadre de cet article mais pratiquée sur une unité foncière ayant déjà fait l’objet d’une précédente division – au titre de ce même dispositif – était néanmoins constitutive d’un lotissement puisque le permis de construire sur le terrain issu de cette seconde opération de division portait, du fait de la réalisation de la première, sur une unité foncière préalablement divisée et que prises dans leur globalité, ces opérations avaient abouti à la formation de plus deux lots à construire en moins de dix ans (CAA. Douai, Cne de Bois-Guillaume, req. n°98DA12831) ; solution et conséquences auxquelles, précisément, l’article R.442-2 (f) du Code de l’urbanisme – spécifiquement introduit à cet effet – tend à s’opposer.

V.- En conclusion, sous les réserves de principe liées à la relative imprécision des textes aujourd’hui applicables en la matière, il nous semble donc néanmoins qu’un permis de construire valant division peut être légalement délivré dans un lot de lotissement ; sans compter que, plus généralement, la solution inverse nous paraîtrait contraire à « l’esprit » de la réforme des autorisations d’urbanisme et du nouveau régime des divisions foncières. Deux observations en ce sens :

En premier lieu, il faut à nouveau rappeler que les divisions pratiquées en exécution d’un permis de construire valant division ne sont pas considérées comme constitutives d’un lotissement (art. R.442-1 c ; C.urb) et que, d’autre part, les terrains issus de ces divisions, notamment, ne sont pas considérés comme des « lots à construire » (art. R.442-2 f) ; C.urb) au sens de l’article R.421-19 (a) du Code de l’urbanisme. Or, selon nous, ces précisions expressément introduites par le décret du 5 janvier 2007 résultent :

- d’une part, de la suppression de la condition dite de la « maîtrise d’ouvrage unique » anciennement posée par l’article R.421-7-1 du Code de l’urbanisme puisque le critère du nombre de maîtres d’ouvrage a toujours été le premier critère d’assujettissement à la procédure de lotissement (CE. 4 mai 1983, Chapel, req. n°33.620 ; CE. 26 juillet 1985, Guichet, req. n°36.699 ; CAA. Marseille, 9 décembre 2004, Sté Riviéra Conseil, req. n°00MA02339) ;

- d’autre part, de la circonstance que l’article R.431-24 du Code de l’urbanisme vise dorénavant les divisions réalisées avant l’achèvement du projet Puisque pour application de l’ancien article L.315-1 du Code de l’urbanisme que le nouvel article L.442-1 n’a pas fondamentalement changé sur ce point – l’un et l’autre visant les divisions pratiquées en vue de l’implantation de bâtiments – « le juge administratif a toujours veillé à éviter les détournements de procédure en incluant dans le champ d’application du lotissement les divisions de terrain réalisées en cours de construction des bâtiments, donc après la délivrance du permis de construire », si bien que, par principe et sauf exceptions expressément prévues, « pour échapper au lotissement, il faut donc diviser le terrain une fois les constructions achevées » (J-Cl. Bonnichot sur : CE. 21 août 1996, Ville de Toulouse, req. n°137.834 in BJDU, n°6/1996, p.404. Voir également : CE. 26 mars 2003, M. et Mme Leclerc, req. n°231.425).

et, en toute hypothèse, induisent clairement qu’une opération relevant d’un permis de construire valant division peut présenter les caractéristiques de celles relevant de le procédure de lotissement, le cas échéant, soumis à permis d’aménager.

Et en second lieu, il faut souligner que l’article R.442-21 du Code de l’urbanisme ne vise que les subdivisions de lots provenant d’un lotissement soumis à permis d’aménager cependant que le principal risque de contournement de la règlementation relative à ce permis nous semble lié, au premier chef, à la pratique qui consisterait à créer un « lotissement déclaratif » pour ensuite le subdiviser dans le cadre d’un permis de construire valant division dont l’exécution n’en respecterait pas « l’esprit » ; subdivision pourtant affranchie de l’article R.442-21…



Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés