JURISURBA - Actualité du droit de l'urbanisme ©

Texte de la question (publiée au JO le : 12/05/2009  page :  4487 ) : « M. Bernard Deflesselles attire l'attention de Mme la ministre du logement sur le délai des révisions simplifiées du plan d'occupation des sols. La loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la loi de solidarité et renouvellement urbains, complétée par la loi n° 2003-590 du 2 juillet 2003 relative à l'urbanisme et à l'habitat, a prévu qu'un plan d'occupation des sols demeure en vigueur jusqu'à ce qu'il soit révisé et mis sous forme de plan local d'urbanisme. Toutefois, pour permettre l'évolution des POS, avant qu'ils ne deviennent des PLU, une procédure de révision simplifiée a été instaurée. Son recours est ouvert jusqu'au 1er janvier 2010. Or il arrive que la mise en oeuvre de ces révisions demande beaucoup de temps, compte tenu des différentes contraintes qui doivent être intégrées, notamment en ce qui concerne les dispositions de la loi sur le littoral. Compte tenu des difficultés que rencontre un grand nombre de communes, il lui demande si elle peut lui indiquer s'il pourrait être envisagé d'accorder un délai supplémentaire au-delà du 1er janvier 2010 afin de permettre à ces communes de finaliser cette procédure de révision simplifiée ».

Texte de la réponse (publiée au JO le : 17/11/2009  page :  10944 ) : « Initialement prévue jusqu'au 31 décembre 2005, la possibilité offerte aux communes couvertes par un plan d'occupation des sols de bénéficier de la procédure de révision simplifiée a déjà été prorogée une première fois jusqu'au 31 décembre 2009 par l'article 39-IV de la loi de programme n° 2006-450 du 18 avril 2006 sur la recherche. À ce jour, aucun nouveau texte prorogeant le délai prévu à l'article L. 123-19 b du code de l'urbanisme n'est prévu. Les communes encore couvertes par un plan d'occupation des sols doivent donc le faire évoluer en plan local d'urbanisme afin de pouvoir bénéficier de la procédure de révision simplifiée après le 31 décembre 2009. De plus, il apparaît préférable de disposer d'un document d'urbanisme répondant réellement aux enjeux actuels de la commune, plutôt que de procéder à un ajustement d'un document à présent ancien ».

NB : dans sa rédaction issue de l’article 52 de la loi n°2009-967 du 3 aout 2009, l’article L.123-19 du Code de l’urbanisme précise « en cas d'annulation contentieuse du plan local d'urbanisme, l'ancien plan d'occupation des sols peut faire l'objet de révisions simplifiées pendant le délai de deux ans suivant la décision du juge devenue définitive »

Texte de la question (publiée au JO le :  31/03/2009  page :  3026 ) : « M. Éric Straumann interroge Mme la ministre du logement sur le délai d'ouverture de chantier des programmes de promotion immobilière dans le cadre des ventes en l'état futur d'achèvement (VEFA). Compte tenu de la crise immobilière actuelle dans notre pays, ce délai est devenu totalement incertain. Les banquiers demandent aux promoteurs une pré-commercialisation à hauteur de 40 % pour accorder les prêts relatifs aux opérations de construction. Les permis de construire ont une validité de 2 ans avec possibilité de proroger d'une année supplémentaire. La taxe locale d'équipement est exigible, quant à elle, 18 mois après la délivrance du permis de construire, ce qui est un délai très court en ces temps de crise. Ne sachant pas si l'opération sera réalisée, compte tenu du quota de 40 % de vente à atteindre, ni sous quel délai, il est difficile pour les promoteurs d'engager le paiement de la TLE. La seule solution qui permette d'éviter le paiement de la TLE serait d'annuler le permis de construire. Mais cela priverait inévitablement les promoteurs immobiliers d'une possibilité de vente ultérieure. Aussi lui demande-t-il si elle compte mettre en oeuvre une solution qui permettrait le report du paiement de la TLE en fonction de l'ouverture réelle du chantier ».

Texte de la réponse (publiée au JO le :  17/11/2009  page :  10943 ) : « La prorogation d'un an, par le décret n° 2008-1353 du 19 décembre 2008, des autorisations d'occupation du sol en cours, ainsi que de celles délivrées ultérieurement, jusqu'au 31 décembre 2010, a été décidée par le Gouvernement afin de ne pas empêcher la mise en oeuvre ultérieure de projets de construction différés actuellement pour des raisons conjoncturelles telles que celles évoquées dans la présente question. En revanche, la prorogation parallèle d'un an des délais de paiement actuels des taxes de l'urbanisme, en deux échéances à dix-huit et trente-six mois à compter de la date de délivrance du permis de construire ou le report du paiement de la taxe locale d'équipement (TLE) en fonction de l'ouverture réelle du chantier ont été écartés par le Gouvernement pour les motifs ci-après. Outre l'efficacité non avérée de ces mesures et les risques d'insolvabilité induits par l'allongement des délais de paiement, leur mise en œuvre aurait très sensiblement alourdi les tâches des services d'assiette ainsi que celles de recouvrement des comptables du Trésor, notamment en raison du nécessaire contrôle de l'ouverture réelle des chantiers préalablement à l'émission des avis d'imposition. En conséquence, cette dernière procédure a toujours été écartée en raison de la majoration significative des coûts d'assiette qu'elle générerait. Les délais actuels de recouvrement des taxes d'urbanisme à dix-huit et trente-six mois constituent une exception au recouvrement immédiat de l'impôt. Ces délais résultent d'un compromis entre la prise en compte des aléas rencontrés par les constructeurs et la protection des budgets des collectivités territoriales. Enfin, il convient de rappeler que le nouvel article L. 278 du livre des procédures fiscales, issu de la loi n° 2008-1443 du 30 décembre 2008, accorde désormais des délais de paiement particulièrement avantageux aux constructeurs dont le permis de construire est attaqué par un tiers. Le paiement des impositions afférentes à leur décision juridictionnelle est devenu définitif. Il n'est donc pas envisagé de modifier les échéances actuelles à dix-huit et trente-six mois de recouvrement des taxes d'urbanisme ». 

Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés 

Si l'article 13 de la loi du 13 décembre 2000 a abrogé l'article L.111-5 du code de l'urbanisme prévoyant que la constructibilité d'un terrain issu d'une division devait être examinée au regard de la constructibilité résiduelle de l'unité foncière initiale, l'abrogation de cette disposition n'a pas eu pour effet de remettre en cause les règlements des plans d'occupation des sols qui prévoient des règles de constructibilité inspirées de ladite disposition abrogée

CAA. Marseille, 9 octobre 2009, Cédric X., req. 07MA03720

Dans cette affaire, le requérant avait sollicité un permis de construire sur un terrain classé dans une zone du POS au sein de laquelle l’article du règlement applicable disposait que : « 1 - Pour être constructibles, les terrains doivent avoir une superficie de 4 000 m² en secteur NB1 (...). 2 - En cas de détachement d'une propriété bâtie, la surface indiquée à l'article NB5-1 s'applique également à l'unité foncière restant attachée à la construction ».

Mais bien que sa demande portait sur un terrain d’une superficie de 4.000 mètres carrés, sa demande de permis de construire devait néanmoins être rejetée au motif que ce terrain était issu de la division d’unités foncière plus vastes dont la superficie, après ce détachement, était inférieure au seuil fixé par l’article 5 du POS communal.

Le requérant devait toutefois contester ce refus en soutenant que l’article 13 de la loi du 13 décembre 2000 dite « SRU » ayant abrogé l’ancien article L.111-5 du Code de l’urbanisme – dont on rappellera qu’il disposait que « il ne peut plus être construit sur toute partie détachée d'un terrain dont la totalité des droits de construire, compte tenu notamment du coefficient d'occupation du sol en vigueur, a été précédemment utilisée. Lorsqu'une partie est détachée d'un terrain dont les droits de construire n'ont été que partiellement utilisés, il ne peut y être construit que dans la limite des droits qui n'ont pas été utilisés avant la division » – il s’ensuivait que cette abrogation avait nécessairement eu pour effet d’introduire implicitement une règle selon laquelle les possibilités de construction attachées à un terrain issu d’une division foncière devait être exclusivement appréciées en considération de leur superficie et indépendamment donc de toute considération liée aux droits à construire déjà consommés sur l’unité foncière d’origine ; ce qui avait pour effet de rendre illégales les prescriptions d’un règlement local d’urbanisme maintenant des règles équivalentes au principe posé par l’ancien article L.111-5.

Mais ce moyen ainsi que l’ensemble de la requête devait toutefois être rejetée au motif suivant :

« Considérant, en deuxième lieu, que l'article 13 de la loi du 13 décembre 2000 a abrogé l'article L.111-5 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction issue de la loi n° 75-1328 du 31 décembre 1975 modifiée, laquelle était applicable à la date d'approbation du plan d'occupation des sols de la commune et prévoyait que la constructibilité d'un terrain issu d'une division devait être examinée au regard de la constructibilité résiduelle de l'unité foncière initiale ; que l'abrogation de cette disposition n'a pas eu pour effet de remettre en cause les règlements des plans d'occupation des sols qui prévoient des règles de constructibilité inspirées de ladite disposition abrogée ; qu'ainsi M. Cédric X n'est pas fondé à soutenir que l'entrée en vigueur de la loi du 13 décembre 2000 a eu pour effet de rendre illégal l'article NB5 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune de Meyreuil ».

Même si l’arrêt n’est pas motivé sur ce point, force est toutefois d’admettre que l’on voit mal ce qui pourrait expliquer cette solution si ce n’est l’article L.123-19 du Code de l’urbanisme en ce qu’il dispose : « Les plans d'occupation des sols approuvés avant l'entrée en vigueur de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 précitée ont les mêmes effets que les plans locaux d'urbanisme. Ils sont soumis au régime juridique des plans locaux d'urbanisme défini par les articles L. 123-1-1 à L. 123-18. Les dispositions de l'article L. 123-1, dans leur rédaction antérieure à cette loi, leur demeurent applicables ». C’est d’ailleurs ce dispositif qui avait amené la Cour administrative d’appel de Versailles a adopté la même solution sur ce point (CAA. Versailles, formation plénière, 14 mars 2008, Sté 3A Investissement, req. n°06VE00659).

Cette analyse n’est cependant pas totalement satisfaisante ou, à tout le moins, génère de très nombreuses interrogations.

Force est en effet de s’interroger sur la légalité de prescriptions édictant des règles équivalentes à l’article L.111-5 du Code de l’urbanisme mais adoptés postérieurement à son abrogation puisque la Cour a souligné que ce dernier était en vigueur au moment où avait été adopté l’article 5 du POS en cause.

A priori, la légalité de ces dispositions ne seraient pas contestables dans la mesure où, d’une part, elles n’apparaissent pas excéder l’habilitation conférer aux règlements d’urbanisme locaux par les articles L.123-1 et R.123-9 du Code de l’urbanisme et où, d’autre part, l’abrogation de l’article L.111-5 du Code de l’urbanisme ne s’est pas accompagnée de l’introduction d’un règle expresse et générale selon laquelle les droits à construire attachés aux terrains issus d’une division foncière doivent être établis indépendamment de ceux déjà consommés sur leur unité foncière d’origine.

Il reste que l’article 18 de la loi du 2 juillet 2003 dite « Urbanisme & Habitat » a ultérieurement introduit un nouvel article L.123-1-1au Code de l’urbanisme – et disposant que « dans les zones où ont été fixés un ou des coefficients d'occupation des sols, le plan local d'urbanisme peut prévoir que, si une partie a été détachée depuis moins de dix ans d'un terrain dont les droits à construire résultant de l'application du coefficient d'occupation des sols ont été utilisés partiellement ou en totalité, il ne peut plus être construit que dans la limite des droits qui n'ont pas déjà été utilisés » – qu’il est difficile de comprendre autrement que comme signifiant que les PLU ne peuvent régir spécifiquement la constructibilité des terrains issus d’une division foncière que s’agissant du coefficient d’occupation des sols.

Mais comment comprendre alors le nouvel article R.123-10-1 du Code de l’urbanisme – issu du décret du 5 janvier 2007 – lequel dispose que « dans le cas d'un lotissement ou dans celui de la construction, sur un même terrain, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, les règles édictées par le plan local d'urbanisme sont appréciées au regard de l'ensemble du projet, sauf si le règlement de ce plan s'y oppose » alors qu’à suivre l’article L.123-1-1 précité, une telle faculté n’est permise que s’agissant du coefficient d’occupation des sols.

Certes dans la mesure où il intervient à la suite de l’article R.123-10 du Code de l’urbanisme relatif à la définition et aux modalités d’application du coefficient d’occupation des sols, il pourrait être compris que l’article R.123-10 ne vise que les règles s’y rapportant.

Il reste que, d’une part, l’article précité vise l’ensemble « (d) es règles édictées par le plan local d'urbanisme » et que, d’autre part et plus spécifiquement, c’est très certainement pour ce qui concerne le coefficient d’occupation des sols que l’article R.123-10-1 du Code de l’urbanisme est le moins abouti puisque si les PLU peuvent utilement s’opposer au principe posé par cet article à l’égard des permis de construire valant division dans la mesure où le plan de division dorénavant imposé de façon systématique par l’article R.431-24 n’a plus pour objet de ventiler la SHON constructible, il leur sera plus difficile de le faire à l’égard des lotissements dès lors que l’article R.442-9 du Code de l’urbanisme précise que « lorsqu'un coefficient d'occupation des sols est applicable, la surface de plancher hors oeuvre nette maximale autorisée ne peut être supérieure à celle qui résulte de l'application de ce coefficient à la totalité du terrain faisant l'objet de la demande d'autorisation de lotir. Elle peut être répartie librement entre les différents lots, sans tenir compte de l'application du coefficient d'occupation des sols à la superficie de chaque lot ».

Force est donc de considérer que l’article R.123-10-1 du Code de l’urbanisme induit que les PLU peuvent édicter des règles spécifiques s’agissant de la constructibilité des terrains issus d’une division foncière. Il reste que l’examen des travaux préparatoires à la réforme des autorisations d’urbanisme révèle que cet article est destinée à résoudre les divergences de la jurisprudence sur cette question mais n’a pas vocation formellement à définir les règles que peuvent édicter les PLU à cet égard alors, rappelons-le, qu’une telle possibilité se limiterait, rappelons-le, au seul coefficient d’occupation des sols aux termes de l’article L.123-1-1 du Code de l’urbanisme, lequel n’a pas été modifié par cette réforme. Et au surplus, force est de préciser que si l’article R.123-10-1 du Code de l’urbanisme a pour objectif de trancher définitivement la question de l’application des prescriptions des règlements locaux d’urbanisme aux opérations impliquant une division foncière, il reste que la solution ainsi retenue est quasi-identique à celle mise en œuvre par la jurisprudence récente et selon laquelle, par principe, les prescriptions de ces règlements s’appliquent à l’échelle de l’unité foncière et non pas à l’échelon des terrains à constituer dans le cadre d’une division foncière ; sauf à ce qu’il prévoit expressément le contraire (CAA. Marseille, 2 juin 2005, Préfet de la Corse du Sud, req. n°03MA00163 ; CAA. Paris, 31 décembre 2004, Cne de Sceaux, req. n°01PA00560).

Il incombera donc à la jurisprudence à venir de trancher cette délicate question. Il reste qu’à s’en tenir à l’arrêt commenté, il semble falloir considérer qu’il résulte des dispositions combinées de l’article 13 de la loi du 13 décembre 2000, de article L.123-1-1 et de l’article R.123-10 du Code de l’urbanisme que les prescriptions de règlements locaux d’urbanisme introduisant des règles équivalentes à celles posées par l’article L.111-5 :

- avant l’entrée en vigueur de l’article 13 de la loi du 13 décembre 2000 et, peut être, avant l’entrée en vigueur de l’article L.123-1-1 du Code de l’urbanise sont légales ;

- après l’entrée en vigueur de l’article L.123-1-1 du Code de l’urbanisme ne seraient légales qu’à conditions de considérer que ce dernier n’a pas entendu limiter la possibilité de définir des règles spécifiques aux terrains issus d’une division foncière pour le seul coefficient d’occupation des sols mais vise uniquement à encadrer cette possibilité et à en préciser les modalités d’application…

La question posée par l’arrêté commenté renvoie donc à celle de l’utilité de l’article R.123-10-1 du Code de l’urbanisme au regard des dispositions législatives de l’article L.123-10-1 du Code de l’urbanisme puisque si le principe posé par le premier n’est pas sans intérêt s’agissant des règles relatives à l’implantation des constructions, c’est principalement pour résoudre les difficultés liées à la détermination des droits à construire attachés aux terrains issus d’une division foncière et aux contraintes s’en suivant pour les lotisseurs et les constructeurs qu’il a été voulu…

Mais quoi qu’il en soit, la Cour administrative d’appel de Marseille a donc par voie de conséquence validé le motif de refus opposé par le Maire à la demande de permis de construire au motif suivant :

« Considérant qu'aux termes de l'article NB5 du règlement du plan d'occupation des sols : 1 - Pour être constructibles, les terrains doivent avoir une superficie de 4 000 m² en secteur NB1 (...). 2 - En cas de détachement d'une propriété bâtie, la surface indiquée à l'article NB5-1 s'applique également à l'unité foncière restant attachée à la construction ; que s'il est constant que la demande de permis de construire présentée par M. Cédric X porte sur un terrain d'une surface de 4 000 m² situé en secteur NB1 du plan d'occupation des sols de Meyreuil, le permis sollicité porte sur une parcelle provenant de la division de deux propriétés dont les superficies, à l'issue du détachement ainsi opéré ne sont plus que de 1 357 m² et 2 675 m² ; que ces superficies étant inférieures à la superficie de 4 000 m² fixée par l'article NB5 du règlement du plan d'occupation des sols cité ci-dessus, c'est à bon droit que le maire de la commune de Meyreuil a refusé de délivrer un permis de construire à M. Cédric X ».

A cet égard, l’arrêt commenté peut ici encore être rapproché d’un autre arrêt par laquelle la Cour administrative d’appel de Versailles a jugé que :

« Considérant qu'il résulte de l'article UE5 précité que chaque terrain issu d'une division foncière doit avoir une surface constructible de 1 200 m2 et 15 m de façade ; que, par suite, la commune d'Orgerus est fondée à soutenir que, pour l'application de ces dispositions, seule pouvait être prise en compte la partie du lot n° 2 qui était située dans la zone UE, à l'exclusion de la partie de cette même parcelle qui était comprise dans la zone NC ; qu'il est constant, en l'espèce, que le lot n° 2, issu de la division du terrain dont le lot n° 1 fait l'objet du certificat d'urbanisme litigieux, ne comporte qu'une superficie de 350 m2 située en zone UE, le surplus de la surface étant classé en zone NC, et qu'elle comporte déjà une construction préexistante ; qu'il s'ensuit que cette division, qui n'a pas laissé au terrain sur lequel cette construction a été édifiée une surface constructible suffisante, n'a pas respecté les dispositions de l'article UE5 ; que, par suite, le lot n° 1 issu de la division est inconstructible, alors même qu'il n'est pas contesté qu'il comporte une superficie supérieure à 1 200 m2 et plus de 15 m de façade ; que le maire était, dès lors, tenu de délivrer un certificat d'urbanisme négatif ; que la commune d'Orgerus est, dans ces conditions, fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif a prononcé l'annulation du certificat d'urbanisme négatif délivré à la SCI du Moutier » (CAA Versailles, 28 déc. 2006, n° 05VE01622, Cne Orgerus ; notre note Construction - Urbanisme n° 3, Mars 2007, comm. 63).

A ce titre, l’arrêt commenté nous semble donc à classer parmi la jurisprudence permettant de dégager la règle de principe selon laquelle pour être légal un permis de construire ne doit pas seulement autoriser un projet conforme aux prescriptions d’urbanisme, son exécution ne doit pas avoir pour effet de rendre des immeubles existants non conformes à ces mêmes prescriptions.

 
Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés

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LA PRATIQUE DES TRAVAUX SUR EXISTANTS (Patrick E. DURAND) 

Présentation de l'éditeur
La réforme des autorisations d’urbanisme intervenue en 2007 a profondément bouleversé la pratique du droit de l’urbanisme par son ampleur et sa volonté simplificatrice. À ce titre, certaines notions connexes comme celle des « travaux sur existants » ou de « reconstruction » ont été directement impactées. C’est donc sous l’angle spécifique du droit de l’urbanisme qu’est abordée dans cet ouvrage la question juridique des « travaux sur existants ». Pratique des travaux sur existants répond ainsi aux nombreuses questions que se posent les praticiens pour l’obtention des diverses autorisations nécessaires aux travaux de reconstruction, de démolition et aussi de changement de destination d’un bâtiment. L’auteur apporte son expérience de professionnel pour décrypter tant la réglementation applicable que l’abondante jurisprudence judiciaire et administrative. Cet ouvrage, par son éclairage particulier, a pour objectif de vous permettre d’identifier toutes les prescriptions d’urbanisme nécessaires au bon déroulement des travaux intervenant sur des constructions existantes et donc de mener vos opérations en toute sécurité juridique. Cet ouvrage s’adresse à l’ensemble des constructeurs, des maîtres d’ouvrages publics et privés et également aux maîtres d’œuvre, aux avocats et magistrats directement concernés par ces questions.

  SOMMAIRE DE L’OUVRAGE :

Introduction

La notion de construction existante

La nécessaire réunion de deux conditions

Les modalités d’appréciation

Une notion à géométrie et à portée variable

Le régime général

Le régime procédural des travaux exécutés sur les constructions existantes

Le régime procédural des travaux exécutés à l’intérieur des constructions existantes

Le régime procédural des travaux portant sur les abords des bâtiments existants

Application aux principaux travaux et aménagements

Les particularités procédurales de la demande d’autorisation

L’application des règles relatives à la conformité du projet

Régimes particuliers & régimes connexes

La modification des ouvrages en cours de réalisation : le permis modificatif

La reprise des travaux sur les constructions inachevées 

Les travaux sur constructions non conformes aux règles d'urbanisme 

Les travaux sur les constructions illégales

Les travaux de démolition

Les travaux de reconstruction à l’identique

Annexes

50 Questions/Réponses

Tableaux récapitulatifs

Dispositions applicables avant le 01/10/2007

Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet Frêche & Associés

Le transfert partiel d’un permis de construire aboutit-il à la formation d’un permis de construire conjoint ou à la formation de deux autorisations distinctes, le cas échéant unipersonnelles ?

Ainsi que nous l’avions exposé dans la note dédiée à l’arrêt « Ville de Grenoble », l’un des apports indirects de cette décision est d’avoir étendu le champ d’application de la pratique du transfert partiel de permis de construire. Comme d’autres en effet, mais contrairement à certains toutefois, nous considérons qu’un transfert partiel de permis de construire a pour effet de scinder ce dernier en plusieurs autorisations distinctes et non pas, donc, d’étendre le nombre des bénéficiaires d’un permis demeurant unique mais s’en trouvant ainsi conjoint.

Tout en y apportant un tempérament, l’arrêt « Ville de Grenoble » a néanmoins maintenu la règle de principe selon laquelle la réalisation d’un ensemble immobilier unique doit relever d’un seul et même permis de construire. Et comme on le sait, à ce titre, la Cour administrative d’appel de Marseille avait pu juger qu’un permis de construire portant sur ensemble immobilier unique – cet arrêt compte parmi les rares à avoir précédemment employé cette terminologie – ne saurait légalement faire l’objet d’un transfert partiel (CAA. Marseille, 18 mars 2004, Cne de Beausoleil, req. n° 01MA00551) ; étant, d’ailleurs, souligné que dans l’arrêt ayant consacré cette pratique, le Conseil d’Etat en avait lui-même limité l’étendue au cas de « constructions distinctes » (CE. 24 juillet 1987, Epx Rayrole, req. n° 61.164).

NB : sur le site dédié au "nouveau" permis de construire, il est d’ailleurs intéressant de relever que l’administration centrale indique dorénavant que « la faculté de transférer en faveur de bénéficiaires différents n’est donc possible que pour autant que le permis de construire initial est divisible, par exemple lorsqu’il porte sur des bâtiments distincts ».

Or, nous voyons mal comment cette solution pourrait s’expliquer autrement que par le fait qu’un transfert partiel aboutie à faire relever la réalisation d'un ouvrage indivisible de plusieurs autorisations distinctes et, a contrario, nous voyons surtout plus mal encore comment la portée de cet arrêt pourrait être compatible avec la thèse selon laquelle le transfert partiel d’un permis de construire aboutit à la formation d’un permis de construire unique et conjoint. En effet, comme l’implique le caractère réel et non pas personnel du permis de construire, et l’induisent les termes de l’arrêt « Ville de Grenoble », le seul fait qu’un ensemble immobilier unique relève de plusieurs maîtres d’ouvrage ne saurait suffire à fractionner la réalisation de cet ensemble en plusieurs permis de construire.

Mais dans la mesure où, d’une part, le transfert partiel d’un permis de construire se rapportant à un ensemble immobilier unique n’est en principe pas légalement possible (CAA. Marseille, 18 mars 2004, Cne de Beausoleil, req. n° 01MA00551) mais si, d’autre part, un tel transfert aboutissait à la formation d’une autorisation conjointe, il s’en suivrait qu’un tel ensemble ne saurait donc donner lieu à un permis de construire conjoint. Mais, dès lors qu’en principe, il ne saurait non plus faire l’objet de plusieurs permis de construire, il s’ensuivrait également qu’un tel ensemble devrait nécessairement relever d’un seul et même maîtres d’ouvrage, du moins « apparent » au regard de la règlementation sur le permis de construire…. Or, précisément, la consécration du permis de construire conjoint (CE. 28 juillet 1999, SA d’HLM « Le nouveau logis – Centre Limousin », req. n° 182.167) s’est faite à l’égard d’un projet constituant un ensemble immobilier unique constitué en l’occurrence de deux ouvrages accolés sur un parc de stationnement souterrain commun.

Cependant, on pourrait bien entendu objecter que l’arrêt de la Cour administrative d’appel de Marseille est entaché d’une erreur de droit sur le sujet. Il reste que les deux arrêts du Conseil d’Etat ayant trait au transfert partiel vont également dans ce sens.

Commençons par le plus récent, l’arrêt « François Poncet » (CE. 22 novembre 2002, François-Poncet, req. n° 204.244). Dans cette affaire, le projet en cause avait été autorisé par un permis de construire, lequel, plusieurs années après, avait donné lieu, le même jour, à deux arrêtés distincts ; l’un portant permis de construire modificatif délivré au titulaire du permis d’origine, l’autre portant transfert partiel du permis modifié au bénéfice d’un tiers.

Si l’on s’en tient à la thèse selon laquelle un transfert partiel aboutit à la formation d’un permis de construire conjoint, il aurait donc dû y avoir « à l’arrivée » dans cette affaire un seul et même permis de construire modifié. Pour autant, le Conseil d’Etat a jugé que :

« Considérant que l'administration soutient dans sa défense que les arrêtés du 15 novembre 1990 ont pour seul effet de scinder en deux l'autorisation délivrée le 18 mai 1982 à la société Le Grand Carénage, qu'ils doivent être regardés comme des permis de construire modificatifs et ne peuvent, par suite, être contestés dans celles de leurs dispositions qui seraient devenues définitives ; qu'il ressort toutefois des pièces du dossier que le permis de construire initial délivré le 18 mai 1982 à la société Le Grand Carénage prévoyait l'édification d'un hôtel et de quarante maisons individuelles sur treize parcelles référencées au cadastre AW 11 à AW 23, alors que les arrêtés contestés ont été pris sur la base d'une nouvelle division parcellaire des terrains d'assiette intervenue postérieurement au permis initial, le permis délivré le 15 novembre 1990 à la société Le Grand Carénage portant sur un hôtel et vingt-deux maisons situées sur vingt-deux parcelles cadastrales, et le permis transféré à la même date à la société Immobart autorisant, quant à lui, la construction de dix-huit maisons individuelles situées sur autant de parcelles ; que cette nouvelle division parcellaire, alors que le permis initial n'a pas été instruit en application des dispositions de l'article R. 421-7-1 du code de l'urbanisme qui permettent une division ultérieure en propriété ou en jouissance des terrains d'assiette, constitue une modification d'une nature et d'une importance telles que les arrêts contestés doivent être regardés non comme des décisions modificatives d'un permis de construire antérieur, mais comme délivrant deux nouveaux permis de construire dont la légalité doit être examinée en elle-même » ;

et qu’en d’autres termes il y avait deux « modificatifs » requalifiés en l’occurrence – compte tenu de l’importance des modifications projetées – en deux nouveaux permis de construire. Et d’ailleurs, dans ses conclusions sur cette affaire, on peut relever que le Commissaire du gouvernement Austry a notamment souligné que « c’est ainsi que le permis modificatif délivré à la SCI du Grand Carénage porte sur 22 parcelles alors que le permis transféré à la société Immobart concerne 18 parcelles » (BJDU, n°6/2002, p.443). A l’arrivée, il y avait donc bien deux permis unipersonnels, délivrés à des titulaires distincts.

Or, dans la mesure où des deux arrêtés en cause l’un d’eux seulement portait délivrance d’un permis de construire modificatif, force est donc d’admettre que c’est par l’effet de l’arrêté de transfert partiel édicté le même jour qu’au final, il y a eu formation de deux autorisations distinctes, chacune qualifiée de permis de construire par le Conseil d’Etat.

Mais cette solution ressortait déjà de l’arrêt « Epoux Rayrol » (CE. 24 juillet 1987, Epx Rayrole, req. n° 61.164). Dans cette affaire, il y avait eu un permis de construire unique et unipersonnelle ayant fait l’objet d’un transfert partiel au bénéficie de tiers amenant le Conseil d’Etat à évoquer deux permis de construire dont l’un a ultérieurement fait l’objet de deux arrêtés modificatifs délivrés unipersonnellement et distinctement aux titulaires respectifs de ces deux permis :

« Considérant que, par arrêté du 28 juillet 1981, le maire de Combloux [Haute-Savoie] a accordé à M. Roubert le permis de construire deux châlets, le châlet A devant être implanté sur la parcelle cadastrée section B 2114, le châlet B sur la parcelle cadastrée 2116, ces deux parcelles étant séparées par une voie de circulation dont l'assiette, constituant la parcelle n° 2115, devait aux termes dudit permis, être cédée à la commune ; que le 10 mai 1982, le maire a décidé de transférer le permis de construire le châlet A à M. Villeneuve et le permis de construire B à M. Willemin avec l'accord de M. Roubert, titulaire du permis initial et d'accorder en même temps à M.Willemin l'autorisation de modifier les façades et l'implantation de la construction ; qu'enfin par un arrêté du 15 décembre 1982 un permis modificatif a été accordé pour le bâtiment dont la construction était envisagée par M. Villeneuve » ;

cet enchainement d’actes n’ayant donc pas abouti à la formation d’un permis de construire conjoint puis à la délivrance d’arrêtés modificatifs conjointement délivrés aux deux « co-titulaires » dudit permis.

Mais il est vrai que le « considérant » précité est quelque peu descriptif en se bornant à présenter la nature des actes édictés dans cette affaire. Il reste qu’il analyse tout de même l’acte de transfert comme suit : « le 10 mai 1982, le maire a décidé de transférer le permis de construire le châlet A à M. Villeneuve et le permis de construire B à M. Willemin avec l'accord de M. Roubert, titulaire du permis initial ». Mais surtout, c’est sur cette base et à la suite de ce considérant que le Conseil d’Etat a jugé que :

« Considérant d'une part que le permis de construire n'est pas délivré en considération de la personne qui en devient titulaire ; qu'ainsi, pendant la période de validité dudit permis, la responsabilité de la construction peut être transférée à une ou plusieurs autres personnes avec l'accord du titulaire initial, sans qu'il y ait lieu de délivrer à celles-ci un nouveau permis ; que lorsque l'autorisation initiale porte, comme en l'espèce, sur deux constructions distinctes, rien ne s'oppose à ce que ce transfert ait lieu, pour chacune d'entre elles, en faveur de bénéficiaires différents ».

Or, s’il le transfert partiel d’un permis de construire aboutissait à un permis de construire conjoint, cette précision n’aurait pas eu lieu d’être puisque chacun de ces « co-titulaires » s’en retrouverait titulaire pour son tout et non pas pour telle ou telle composante du projet autorisé.

Il faut, en effet, rappeler que le permis de construire présente un caractère réel, il se borne donc à autoriser un projet et non pas telle ou telle personne à exécuter ce projet, ni a fortiori à autoriser telle personne à exécuter telle partie de ce projet et telle autre à réaliser telle autre partie de ce même projet. Telle est précisément la raison pour laquelle, il a été jugé chacun des deux co-titulaires d’un permis de construire conjoint doit présenter une « titre habilitant à construire » sur l’ensemble de l’assiette foncière de ce permis puisque chacun est réputé être autorisé à exécuter la totalité du projet et, surtout, que si l’un des deux « co-titulaires » n’est pas titré, le permis de construire peut n’être annulé qu’en tant qu’il a été délivré à celui-ci ; cette annulation partielle n’ayant aucune conséquence pour le titulaire de ce qui s’en trouve une autorisation unipersonnelle puisqu’il était déjà regardé comme autorisé à réaliser l’ensemble du projet. Mais dès lors qu’il ressort de l’arrêt « Epx Rayrol » que l’effet d’un transfert partiel est « d’individualiser » ce que chacun des bénéficiaires de ce transfert est autorisé à exécuter, c’est donc bien qu’un tel transfert aboutit à la formation d’autorisations distinctes puisqu’une autorisation conjointe n’opère pas une telle individualisation.

Pour conclure, il faut d’ailleurs rappeler qu’un transfert de permis de construire emporte pour son titulaire d’origine le retrait de cette autorisation – c’est pourquoi il requiert l’autorisation de son titulaire (CE, 20 octobre 2004, SCI LOGANA, req. n°257.690) ; le transfert partiel d’un permis de construire aboutit donc pour son bénéficiaire initial au retrait partiel de cette autorisation. Aussi, compte tenu du caractère réel du permis de construire dont il résulte, d’une part, qu’il se borne à autoriser un projet et, d’autre part, que le transfert porte nécessairement sur l’objet du permis, il s’ensuit donc que l’auteur d’un transfert partiel s’en trouve titulaire d’une autorisation réelle ne portant plus sur la partie du projet initial transférée. Partant, nous voyons donc mal comment le bénéficiaire de ce transfert partiel pourrait pour sa part s’en trouver titulaire d’autre chose que d’une autorisation propre ne portant que sur la partie transférée du projet.

Il ne nous semble donc pas que la doctrine de l'époque se soit méprise en voyant dans l'arrêt « Le nouveau logis – Centre Limousin » - et non pas dans l'arrêt « Epoux Rayrole » - la première reconnaissance du permis de construire conjoint auquel n'aboutit donc pas la pratique validée par l'arrêt rendu douze années auparvant.




Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés

INTERPRETATION & APPLICATION DES NORMES

CE, 21 octobre 2009, SNC AGROBASE, req. n°331.053 : Une clôture ne constitue pas une construction au sens de l’article 6 d’un règlement d’urbanisme local

CAA. Marseille, 9 octobre 2009, Cédric X., req. 07MA03720 : « Si l'article 13 de la loi du 13 décembre 2000 a abrogé l'article L.111-5 du code de l'urbanisme prévoyant que la constructibilité d'un terrain issu d'une division devait être examinée au regard de la constructibilité résiduelle de l'unité foncière initiale, l'abrogation de cette disposition n'a pas eu pour effet de remettre en cause les règlements des plans d'occupation des sols qui prévoient des règles de constructibilité inspirées de ladite disposition abrogée. Aussi dès lors qu'aux termes de l'article NB5 du règlement du plan d'occupation des sols « 1 - Pour être constructibles, les terrains doivent avoir une superficie de 4 000 m² en secteur NB1 (...). 2 - En cas de détachement d'une propriété bâtie, la surface indiquée à l'article NB5-1 s'applique également à l'unité foncière restant attachée à la construction » et bien que la demande de permis de construire présentée parle requérant porte sur un terrain d'une surface de 4 000 m² carrés, il reste que ce permis porte sur une parcelle provenant de la division de deux propriétés dont les superficies, à l'issue du détachement ainsi opéré ne sont plus que de 1 357 m² et 2 675 m². Dès lors que ces superficies sont inférieures à la superficie de 4 000 m² fixée par l'article NB5 du règlement du plan d'occupation des sols cité ci-dessus, le permis est donc illégal ».

EMPLACEMENT RESERVE

CAA. Bordeaux, 6 octobre 2009, SARL C.H. IMMOBILIER, req. n°07BX02455 : « Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que, par un courrier du 18 septembre 1991 adressé au maire de Cayenne le 19 septembre 1991 par courrier recommandé avec avis de réception, M. X, se présentant comme propriétaire de la parcelle cadastrée BT n° 43, qui a depuis été inscrite au cadastre sous la référence BT n° 693, et sur laquelle se trouvait en partie l'emplacement réservé inscrit au plan d'occupation des sols sous le n° 3, a demandé à la commune de procéder à l'acquisition de cette parcelle ; que le juge de l'expropriation n'a pas été saisi dans les trois mois suivant l'expiration du délai d'un an à compter de la réception en mairie de la demande de M. X ; que, par un courrier en date du 29 janvier 1993 dont il a été accusé réception le 2 février 1993, M. X a mis en demeure le maire de procéder à la levée de la réserve ; que la commune ne conteste pas que M. X avait qualité pour mettre en oeuvre les dispositions précitées de l'article L. 123-9 ; que, dans ces conditions, un mois après le 2 février 1993, la réserve correspondant à l'emplacement inscrit au plan d'occupation des sols sous le n° 3 n'était plus opposable à M. X comme aux tiers ; qu'il n'est pas contesté par la commune que les emplacements réservés n° 82 et n° 36 inscrits au plan local d'urbanisme en vigueur à la date de délivrance du certificat d'urbanisme en litige ont le même objet et la même emprise que l'ancien emplacement réservé n° 3 ; que par suite, et nonobstant la circonstance qu'un nouveau document d'urbanisme ait été en vigueur à la date du certificat d'urbanisme litigieux, les emplacements réservés n° 82 et n° 36 doivent être regardés comme inopposables au propriétaire du terrain comme aux tiers, sans que la commune puisse utilement faire état des nouvelles démarches faites par M. X en 2003 pour obtenir l'acquisition du terrain par la commune ou lui opposer la prescription quadriennale »

OPERATIONS D’AMENAGEMENT

CAA. Marseille, 9 octobre 2009, Claude X., req. n°07MA02159 : Les dispositions de l’article L.311-6 du Code de l’urbanisme dispositions ne sauraient faire obstacle à l'adoption, par l'organe délibérant de la commune ou de l'établissement public sus-évoqués, d'un cahier des charges type dont l'objet est non pas de fixer les règles applicables à une parcelle cédée mais de définir des modalités générales applicables à toutes cessions ou concessions de terrains inclus dans la zone d'aménagement concerté

LOTISSEMENT

Cass. civ, 3 ch, 23 septembre 2009, pourvoi 07-20.965 : « Attendu que Mme Y... fait grief à l'arrêt de la dire responsable des préjudices subis par les époux Z... au titre de la réalisation du lotissement et de la condamner à leur payer une certaine somme au titre du préjudice lié à leur participation à la création du lotissement, alors, selon le moyen :
1° / que le propriétaire qui a obtenu un permis de construire divers bâtiments sur son fonds peut vendre à un tiers une partie du terrain avec transfert à l'acquéreur du bénéfice du permis de construire sans constituer un lotissement ; qu'il a été constaté que, par acte authentique du 1er décembre 1997, Mme Y... a vendu à la société MTSE une partie de son fonds en détachant de la parcelle BD n° 134 une parcelle BD n° 133 et s'engageait à solliciter la modification du permis de construire dont bénéficiait l'acheteuse ; qu'en décidant que seule la constitution d'un lotissement permettrait de régulariser cette vente, l'arrêt attaqué a violé l'article R. 315 1 du code de l'urbanisme applicable à cette date ;
2° / qu'aucun tiers n'est responsable de l'irrégularité qui affecte un contrat dont il n'est pas partie ; que l'arrêt a constaté que la société MTSE a fait établir par M. X..., notaire, un état descriptif de division et un règlement de copropriété portant sur la parcelle BD n° 133 qu'elle a ensuite revendue à trois acquéreurs distincts, les époux Z..., les époux C... et les époux D..., en vue de construire des maisons d'habitation pour chacun de ces acquéreurs et en a déduit qu'une telle division du terrain ne pouvait être régularisée que par la création d'un lotissement ; qu'en retenant une faute à l'encontre de Mme Y... pour ne pas avoir procédé à la création dudit lotissement, bien qu'elle était étrangère à toutes les opérations immobilières que la société MTSE avait réalisées avec le notaire et ses propres acquéreurs, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, ensemble l'article 1165 du même code ;
3° / qu'un contrat licite ne peut caractériser un dommage pour les tiers ; que l'arrêt attaqué a relevé que, postérieurement à la vente de la parcelle BD n° 133 par Mme Y... à la société MTSE, celle ci en avait revendu une fraction aux époux Z... ; que pour retenir la responsabilité de Mme Y... à l'égard des époux Z..., l'arrêt a observé que la vente au profit de la société MTSE n'avait pas été précédée par la création d'un lotissement et a donc décidé que le contrat de vente au profit de la société MTSE, qui était licite, constituait un dommage au regard des époux Z..., violant l'article 1382 du code civil ;
4° / qu'un préjudice éventuel n'est pas indemnisable ; que la cour d'appel a condamné Mme Y... à payer une certaine somme aux époux Z... au titre de leur participation à la création du lotissement ; que faute d'avoir ordonné la création d'un lotissement et faute d'avoir constaté le consentement des époux C... et des époux D... à la constitution d'un lotissement, en prononçant une condamnation pour la constitution future d'un lotissement sur le fondement d'une législation qui a été modifiée depuis la date des faits, la cour d'appel a condamné Mme Y... à réparer un préjudice purement éventuel, violant l'article 1382 du code civil ;
Mais attendu qu'ayant relevé que le permis de construire du 17 février 1997 avait été délivré pour l'unité foncière constituée par les parcelles BD 133 et BD 134 sous la condition expresse que Mme Y... reste l'unique maître d'ouvrage de la réalisation et exactement retenu qu'en application des dispositions de l'article R. 315 1 du code de l'urbanisme, toute modification de cette unité rendait nécessaire la création d'un lotissement et que, la parcelle BD 133 ayant été vendue, il devenait impossible d'obtenir un permis de construire sans obtenir une autorisation de lotir, la cour d'appel a pu en déduire que Mme Y... qui, s'étant expressément engagée à être l'unique maître d'ouvrage de l'opération sans qu'aucune division en jouissance privative n'intervienne, avait néanmoins vendu, après détachement la parcelle BD 133, en sachant que la situation ainsi constituée ne pouvait être régularisée par le dépôt d'une demande de permis modificatif, toute division supplémentaire de la parcelle nécessitant la création préalable d'un lotissement, avait commis une faute à l'origine du préjudice subi par les époux Z... relatif au coût de réalisation du lotissement"

RECONSTRUCTION APRES SINISTRE

CAA. Marseille, 14 août 2009, ABCDE, req. n°09MA01884 : « Considérant que si les dispositions susmentionnées de l'article 2.1-8 du règlement du plan local d'urbanisme de Bonifacio, applicables au secteur NNh de la commune et qui fondent la délivrance du permis de construire en litige, ne subordonnent pas expressément la réalisation d'une reconstruction à la condition d'une édification régulière du bâtiment initial, cette obligation n'en demeure pas moins applicable, dès lors que le document d'urbanisme qui entend déroger au droit ouvert par les dispositions de l'article L.111-3 précité ne peut qu'en restreindre le champ d'application, sans pouvoir dispenser son octroi des conditions prévues par la loi »

TRAVAUX SUR EXISTANTS

CAA. Nantes, 13 octobre 2009, Préfet du Morbihan, req. n°08NT03509 : Si les intimés produisent un certificat d'urbanisme délivré le 23 juillet 1976 déclarant possible la rénovation du bâtiment existant, ils n'apportent aucune justification de nature à établir l'existence d'une autorisation de construire relative à ce bâtiment. Dès lors, les allégations du préfet selon lesquelles le permis contesté a autorisé l'exécution de travaux sur un bâtiment qui n'avait pas fait l'objet d'une autorisation de construire doivent être tenues pour établies

CE. 25 septembre 2009, Cne de Francin, req. n°307.114 : « Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que, par son arrêté du 28 mars 2001, le maire de Francin s'est fondé sur les dispositions du 2 de l'article NC 1 pour refuser de délivrer à M. A un permis de construire en vue de la transformation d'un hangar à usage agricole en maison d'habitation au motif que ce hangar n'était pas un bâtiment existant au sens des dispositions de cet article et qu'il n'entrait donc pas dans le champ d'application de l'exception à l'interdiction de construction d'une habitation nouvelle édictée par ces dispositions ; que, par l'arrêt attaqué, la cour administrative d'appel de Lyon a jugé au contraire que le hangar constituait un bâtiment existant au sens de ces dispositions, alors que la commune soutenait sans être contredite que le hangar n'existait pas à la date d'édiction de cette interdiction ; qu'il résulte de ce qui précède qu'en qualifiant ainsi le hangar de bâtiment existant au sens de ces dispositions pour en déduire qu'il entrait dans le champ d'application de l'exception à l'interdiction de construction d'une habitation nouvelle et que le maire avait par suite fait une inexacte application des dispositions du 2 de l'article NC 1 en refusant le permis de construire demandé, la cour a entaché son arrêt d'une erreur de droit ; que la COMMUNE DE FRANCIN est dès lors fondée à en demander l'annulation
Considérant que, ainsi qu'il a été dit ci-dessus, M. A ne conteste pas avoir édifié le hangar postérieurement à l'entrée en vigueur des dispositions du 2 de l'article NC 1 interdisant la construction dans le secteur NCa d'une habitation nouvelle sauf par la transformation de bâtiments existants ; qu'il résulte de ce qui précède que le maire de Francin a fait dès lors une exacte application de ces dispositions en refusant, par son arrêté du 28 mars 2001, de lui délivrer un permis de construire en vue de la transformation de ce hangar en maison d'habitation ; que c'est par suite à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Grenoble s'est fondé sur une méconnaissance de cette disposition pour annuler cet arrêté »

CAA. Nantes, 5 février 2009, M. et Mme X., req. n°08MA04061 : La création d’une terrasse en extension d’une habitation ne constitue pas une extension. les dispositions précitées du règlement du plan local d'urbanisme concernant la limitation à 60 m² de la SHOB des annexes n'ont pour seul objet que d'interdire la création ou l'extension d'annexes au-delà de ladite limite et ne peuvent avoir pour effet, si les annexes existantes ont une SHOB supérieure à 60m², d'interdire toute extension de la construction

INSTALLATION CLASSEE & DROIT DE L’URBANISME

CAA. Lyon, 30 juillet 2009, Sté du Domaine de Sainte-Marcelle : Même lorsqu’un refus d’autorisation d’exploiter est fondé sur une disposition d’urbanisme local, l’annulation de ce refus n’emporte pas application de l’article L.600-2 du Code de l’urbanisme.

CONTENTIEUX CIVIL

CA. Montpellier, 26 mai 2009, FENEC, req. n°08/00056 : « Le premier moyen de la critique de M. Francis X... à l'égard du jugement déféré repose sur l'impossibilité pour le juge d'appliquer les dispositions de l'article L 480-13 du code de l'urbanisme en sa rédaction antérieure à l'article 10 de la loi no 2006-872 du 13 juillet 2006 en prononçant la démolition de l'immeuble en l'absence d'annulation préalable pour excès de pouvoir du permis de construire par la juridiction administrative, le Tribunal administratif de Montpellier le 14 décembre 2001 puis le Conseil d'Etat le 28 décembre 2005 n'en ayant constaté que l'illégalité.
Du 1er janvier 1977 au 16 juillet 2006, l'assignation introductive d'instance étant intervenue le 18 juin 1998, l'article L 480-13 du code de l'urbanisme est ainsi rédigé : « Lorsqu'une construction a été édifiée conformément à un permis de construire, le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l'ordre judiciaire du fait de la méconnaissance des règles d'urbanisme ou des servitudes d'utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir ou son illégalité a été constatée par la juridiction administrative.
Du 16 juillet 2006 au 1er octobre 2007 l'article L480-13 en sa rédaction issue de l'article 10 de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 prévoit que : « Lorsqu'une construction a été édifiée conformément à un permis de construire le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l'ordre judiciaire à la démolir du fait de la méconnaissance des règles d'urbanisme ou des servitudes d'utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir par la juridiction administrative. L'action en démolition doit être engagée au plus tard dans le délai de deux ans qui suit la décision devenue définitive de la juridiction administrative ».
Depuis le 1er octobre 2007 la rédaction de l'article L 480-13 du code de l'urbanisme est identique mais résulte de l'application de l'article 15 de l'ordonnance n° 2005-1527 du 8 décembre 2005.
Dans la mesure où toute loi nouvelle s'applique immédiatement aux effets à venir des situations juridiques non contractuelles en cours au moment où elle entre en vigueur, tempérament à la règle posée à l'article 2 du code civil de l'absence d'effet rétroactif de la loi nouvelle, il n'est donc plus possible depuis le 16 juillet 2006 de solliciter et d'obtenir la démolition d'un immeuble dont la construction a fait l'objet d'un permis de construire en se prévalant de son illégalité sans obtenir au préalable l'annulation de celui-ci par la juridiction administrative pour excès de pouvoir et ce quelque soit la date du permis de construire ou de celle de l'achèvement des travaux.
En effet l'application des dispositions prévoyant le maintien des seules règles de prescription antérieures lorsque l'achèvement des travaux est intervenu avant la publication des lois no 2006-872 du 13 juillet 2006 (dernier alinéa de l'article 10 de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006) et 8 décembre 2005 (dernier alinéa de l'article 15 de l'ordonnance n° 2005-1527 du 8 décembre 2005) se limite à la computation des différents délais prévus par ces textes et non aux conditions auxquelles la démolition est subordonnée.
La fédération pour les espaces naturels et l'environnement catalan dite FENEC ne caractérise pas que l'application de ces dispositions « porte atteinte aux garanties du procès équitable ».
Enfin il n'appartient pas aux juridictions de l'ordre judiciaire d'apprécier si le législateur s'est fondé sur un motif d'intérêt général suffisant en adoptant les articles 10 de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 et 15 de l'ordonnance n° 2005-1527 du 8 décembre 2005.
Dès lors et même si l'instance a été engagée par la fédération pour les espaces naturels et l'environnement catalan dite FENEC le 18 juin 1998, il ne peut plus être fait droit à sa demande de démolition fondée sur l'illégalité du permis de construire obtenue par les époux X... le 5 août 1993 alors que cette autorisation administrative n'a pas été annulée par la juridiction administrative »

Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés