Une dossier de demande ne présentant pas le niveau du sol à la date du dépôt de la demande mais le figurant de façon surélevée affecte le permis de construire non seulement d’illégalité mais, le cas échéant, de fraude.

CAA. Bordeaux, 27 novembre 2007, M. Michel Y., req. n°05BX01143


Voici un arrêt à la solution assez classique mais qui permet de revenir sur la méthode d’appréciation de la hauteur d’une construction au regard de l’article 10 d’un règlement local d’urbanisme ainsi que, plus spécifiquement, sur la prise en compte des travaux d’exhaussement ou d’affouillement du sol préalables à la réalisation d'un projet immobilier et sur le statut de ces travaux.

Dans cette affaire un permis de construire avait été délivré en vue de l’édification d’une maison, lequel devait, toutefois, faire l’objet d’un recours en annulation fondé, notamment, sur la méconnaissance de l’article 10 du règlement de lotissement au sein duquel le terrain à construire était sis.

Plus précisément, le requérant soutenait que ce permis de construire était illégal puisque si, au vu des pièces du dossier produit par le pétitionnaire, la construction projetée respectait les prescriptions de l’article 10 du règlement susvisé, cette apparence de régularité était liée au fait que les plans produits par le pétitionnaire figuraient un niveau du sol erroné et, en l’occurrence, surélevé par rapport à sa côte réelle. Et ce moyen devait donc être retenu par le Tribunal administratif de Saint-Denis de la Réunion puis confirmé, en appel, par la Cour bordelaise au motif suivant.

« Considérant, en premier lieu, qu'aux termes de l'article 1 NAU 10 du règlement du lotissement autorisé par le maire de la commune de Saint-Paul le 17 décembre 1999, relatif à la hauteur des constructions : « 1) La hauteur des constructions à usage d'habitation est limitée à 4,50 m à l'égout du toit (...) Pour les implantations dans les terrains en pente, un plan parallèle à 4,50 m du terrain naturel devra être observé au niveau des égouts de toits (...) 2) La côte des faîtages ne devra pas dépasser la côte altimétrique 56.00 portée au plan topographique (...) » ; que, pour l'application de ces dispositions, il convient de mesurer la hauteur des constructions projetées à partir du niveau du sol existant avant tous travaux d'exhaussement ou d'excavation exécutés en vue de la réalisation du projet faisant l'objet d'une demande de permis de construire et que le dossier de la demande doit contenir les éléments utiles à cette exacte mesure ;
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que le niveau du sol indiqué sur les plans de coupe joints à la demande de permis de construire ne correspondaient pas au niveau existant à la date du dépôt de cette demande mais était plus élevé de 3,50 m ; qu'en outre, la côte des faîtages portée au plan de coupe excède la côte altimétrique maximale autorisée de 56.00, pour atteindre celle de 59.40 ; que si M. Y soutient que les requérants auraient présenté le niveau le plus bas des décaissements effectués pour les travaux comme étant le niveau naturel du sol, cette allégation n'est pas confirmée par les éléments du dossier ; que la mention inexacte de la hauteur du sol naturel portée sur les plans ne procède pas d'une erreur commise de bonne foi par le pétitionnaire mais d'une manœuvre destinée à fausser l'appréciation de l'administration sur la conformité de la construction projetée à la réglementation d'urbanisme applicable à la zone ; qu'en considérant, tant pour ce motif qu'à raison du dépassement de la côte altimétrique maximale autorisée, que le permis délivré méconnaissait les dispositions de l'article précité du règlement du lotissement, le tribunal administratif de Saint-Denis de La Réunion a fait une exacte appréciation des faits de la cause ».

La Cour administrative d’appel de Bordeaux a donc tenu compte non pas de la côte indiquée par les plans produits par le pétitionnaire mais du niveau réelle du terrain pour annuler le permis de construire contesté mais également pour le considérer comme entaché de fraude ; la Cour ayant estimé « la mention inexacte de la hauteur du sol naturel portée sur les plans ne procède pas d'une erreur commise de bonne foi par le pétitionnaire mais d'une manœuvre destinée à fausser l'appréciation de l'administration sur la conformité de la construction projetée à la réglementation d'urbanisme applicable à la zone ».

La règle d’appréciation appliquée par la Cour administrative d’appel de Bordeaux n’est pas nouvelle puisque le Conseil d’Etat a jugé que, par principe et sauf disposition contraire du règlement local d’urbanisme – lequel peut régir la hauteur des constructions après travaux – « le sol naturel est celui qui existe dans son état antérieur aux travaux entrepris pour la réalisation du projet de construction objet du permis » (CE. 26 février 1992, M. Lemée, Rec. p.1377).

Ce principe est, d’ailleurs, appliqué strictement puisqu’il implique également de faire abstraction des travaux d’exhaussement ou d’affouillement réalisé préalablement dès lors qu’ils sont sans rapport avec le projet objet de la demande de permis de construire. C’est ainsi qu’à titre d’exemple, le Conseil d’Etat a jugé que :

« Considérant qu'aux termes de l'article NB 10 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat, "la hauteur des constructions, mesurée en tout point des façades, du sol existant jusqu'au niveau de l'égout du toit, ne pourra excéder 7 mètres" ; que, pour l'application de ces dispositions, il convient de mesurer la hauteur des constructions projetées à partir du niveau du sol existant avant tous travaux d'exhaussement ou d'excavation effectués en vue de la réalisation du projet faisant l'objet d'une demande de permis de construire ;
Considérant que, pour déterminer le niveau du sol à partir duquel la hauteur des constructions devait être mesurée, la cour a estimé qu'il convenait de faire abstraction d'un remaniement du sol naturel effectué "à une date trop récente pour le faire regarder comme incorporé à celui-ci à la date du dépôt de la demande de permis de construire" ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher si le remaniement en cause résultait de travaux effectués en vue de la réalisation du projet litigieux, la cour a commis une erreur de droit ; que la SCI VISTA AMENA est fondée à demander, pour ce motif, l'annulation de l'arrêt attaqué (…) ;
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que le niveau du sol indiqué sur les plans de coupe joints à la demande de permis de construire ne correspondait pas au niveau existant à la date du dépôt de cette demande mais était sensiblement plus élevé ; que si la société déclare avoir entendu reconstituer le sol naturel tel qu'il existait avant la réalisation, par un ancien propriétaire du terrain, de travaux liés à l'aménagement d'une piste, ce niveau antérieur du sol ne pouvait être pris en considération pour l'application des règles de hauteur prévues par le plan d'occupation des sols, lesquelles ont été en l'espèce méconnues » (CE. 27 octobre 2000, SCI Vista Amena, req. n°195.651).

Dans cette affaire, la haute Cour a donc, en substance, « privilégié le sol existant à la date de la demande du permis sans tenir compte des travaux réalisés trois ans auparavant et sans lien avec le projet de construction » (J-C. Bonichot, BJDU, n°5/000, pp. 343-344). De même, dans une affaire à bien des égards transposable à celle objet de l’arrêt commenté, le Conseil d’Etat a plus récemment jugé que :

« Considérant qu'aux termes de l'article R. 421-2 du code de l'urbanisme : Le dossier joint à la demande de permis de construire comporte : (...) 4° Une ou des vues en coupe précisant l'implantation de la construction par rapport au terrain naturel à la date du dépôt de la demande de permis de construire ; qu'aux termes de l'article UF10 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune de Nice : La hauteur des constructions est mesurée jusqu'à l'égout des toits ou de la terrasse de couverture à partir du terrain naturel (...). Cette hauteur ne doit pas excéder 7 mètres ; que, pour l'application de ces dispositions, il convient de mesurer la hauteur des constructions projetées à partir du niveau du sol existant avant tous travaux d'exhaussement ou d'excavation exécutés en vue de la réalisation du projet faisant l'objet d'une demande de permis de construire et que le dossier de la demande doit contenir les éléments utiles à cette exacte mesure ;
Considérant que, pour déterminer le niveau du sol à partir duquel la hauteur de la construction projetée par M. et Mme X devait être mesurée, la cour administrative d'appel de Marseille a estimé qu'il convenait de faire abstraction d'importants mouvements de remblai (...) réalisés trop peu de temps avant le dépôt de la demande de permis de construire pour pouvoir être regardés comme constituant le terrain naturel au sens des dispositions de l'article R. 421-1 précité ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher si les travaux de remblaiement en cause avaient été exécutés en vue de la réalisation du projet litigieux, la cour a commis une erreur de droit ; que M. et Mme X sont fondés à demander, pour ce motif, l'annulation de l'arrêt attaqué ;
(…)
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que le niveau du sol indiqué sur les plans de coupe joints à la demande de permis de construire ne correspondait pas au niveau naturel existant à la date du dépôt de cette demande mais était sensiblement plus élevé ; que cette surélévation résultait d'importants travaux de remblaiement réalisés avant la demande de permis de construire ; que cette surélévation, dont la hauteur ne varie que très faiblement, ne saurait avoir eu pour objet de corriger une pente excessive ni d'aplanir un terrain par trop irrégulier ; que M. et Mme X, qui se contentent d'affirmer qu'il n'est pas établi que ces travaux ont été réalisés par eux, ne soutiennent pas que ces travaux auraient été réalisés avant qu'ils acquièrent le terrain et n'énoncent aucun autre motif vraisemblable qui aurait pu conduire aux travaux dont il s'agit ; qu'il suit de là que ces travaux doivent être regardés comme ayant eu pour objet de permettre de construire à une hauteur supérieure à la hauteur maximale normalement autorisée ; qu'en mentionnant uniquement sur les plans de coupe le niveau ainsi surélevé sans assortir cette mention d'aucune explication, M. et Mme X se sont livrés à une manoeuvre de nature à fausser l'appréciation de l'administration ; qu'ainsi, alors même que le plan de lotissement dont M. et Mme X soutiennent qu'il était joint à leur demande faisait apparaître un niveau de sol différent, le permis a été obtenu par fraude et pouvait légalement être retiré même après l'expiration du délai de recours contentieux » (CE. 9 juin 2004, M. Ribas, req. n°248.042).

En résumé, des travaux d’exhaussement ne peuvent être pris en compte que pour autant qu’il aient pour effet de reconstituer le niveau du sol tel qu’il était avant la réalisation de travaux d’excavation liés à la réalisation du projet objet de la demande de permis de construire ou lorsqu’il sont antérieurs et étrangers à la réalisation de ce projet. Dans les autres cas, la hauteur doit donc être appréciée par rapport au niveau du terrain naturel avant ces travaux.

Mais au delà des considérations liées à la hauteur de la construction projetée, la Cour administrative d’appel de Nantes a récemment donné à ces travaux d’exhaussement préalables à la demande de permis de construire mais liés, au projet objet de celle-ci, un statut particulier en leur appliquant le principe issue de la jurisprudence dite « Thalamy » et ce, en jugeant :

« Considérant qu'il ressort des pièces du dossier, et notamment du procès-verbal dressé le 14 septembre 2001 par un agent assermenté de l'administration, qu'un exhaussement de plus de trois mètres de hauteur avait été réalisé sur le terrain d'assiette du projet sans qu'ait été délivrée l'autorisation requise par l'article R. 442-2 du code de l'urbanisme ; que l'EARL a précisé dans ses observations en défense, que l'exhaussement en cause avait eu pour objet de préparer le terrain en vue de la serre projetée ;
Considérant que le caractère indissociable des travaux d'exhaussement du sol et du projet de construction de la serre objet de la demande de permis de construire, nécessitait que l'EARL Collet présentât une demande portant, non seulement sur la construction de la serre, mais également, sur la régularisation de l'exhaussement litigieux ; que la circonstance qu'un permis de construire une chaufferie ait été délivré le 26 octobre 2000 sur la base d'un plan de masse faisant état d'extensions futures n'a pu valoir autorisation de réaliser cet exhaussement ; qu'ainsi le maire, qui ne pouvait légalement accorder un permis portant uniquement sur un élément de construction nouveau prenant appui sur une partie de l'ouvrage construit sans autorisation, se trouvait dans une situation de compétence liée et était tenu de refuser le permis sollicité » (CAA. Nantes, 20 février 2007, Cne de Noyal-Châtillon-sur-Seiche, req. n°06NT00566).

En première analyse, une telle solution peut surprendre dans la mesure où des travaux d’exhaussement ne tendent pas, pris isolément, à l’édification d’une construction et n’impliquent donc pas l’obtention d’un permis de construire mais exigent, lorsqu’ils ne sont pas dispensés de toute formalité et selon leur localisation, un permis d’aménager ou une déclaration d’aménagement (art. R.421-19, R.421-20 et R.421-23 ; C.urb), lesquels se substituent à cet égard à l’ancienne une autorisation « ITD » qui s’imposait lorsqu’ils ces travaux étaient projetés dans un des secteurs visés par l’ancien article R.442-1 du Code de l’urbanisme et répondaient aux conditions posées par son ancien article R.442-2, c’est-à-dire aient une hauteur de plus de deux mètres et une superficie de plus de 100 mètres carrés..

Il reste que, comme on le sait, l’ancien article L.421-3, al.1 du Code de l’urbanisme – reprise par le nouvel article L.421-6 – implique que la demande de permis de construire portent sur l’ensemble des travaux et éléments indissociables du projet, y compris sur ceux qui pris isolément ne relèveraient pas du champ d’application de cette autorisation ; ce qui impose, notamment, que ces plans figurent un éventuel remblaiement du terrain (CE. 6 avril 1990, Association du diocésaine de Saint-Anne, req. n°94.152) ou, à tout le moins, les induisent (CE. 18 janvier 1980, Boussard, req. n° 12651).

Or, c’est précisément à ce titre que le Conseil d’Etat a donc juger que lorsque des travaux d’exhaussement apparaissant indissociables d’un projet de construction ont été réalisés peu de temps avant le dépôt de la demande de permis de construire, il ne peut être tenu compte de la modification subséquente du niveau terrain à construire pour apprécier la hauteur de la construction projetée, laquelle doit être établie en considération du niveau du sol dans son état antérieur audits travaux (CE. 27 octobre 2000, SCI Vista Amena, req. n°195.651 &: CE. 9 juin 2004, M. Ribas, req. n°248.042 ; précités).

C’est donc bien que lorsqu’ils sont nécessaires au projet de construction en cause, les travaux d’exhaussement doivent, quelle que soient leur importance, être intégrés à la demande de permis de construire, lequel vaudra, sur ce point, permis d’aménager ou déclaration d’aménagement et ce, à l’instar de l’ancien article R.442-3 du Code de l’urbanisme qui prévoyait, notamment, que le permis de construire ou la déclaration de travaux pouvait valoir autorisation « ITD ».

Lorsque tel n’est pas le cas, les travaux d’exhaussement sont donc illégaux et la construction prenant appui sur le terrain ainsi constitué ne peut être autorisée sans qu’aient été précédemment ou soient concomitamment régularisés ces derniers.

Mais il s’ensuit également que dépourvus d’existence légale, ces travaux d’exhaussement ne sauraient, en toute hypothèse, être pris en compte pour apprécier la hauteur de la construction objet de la demande ultérieure de permis de construire et, par ailleurs, que le fait pour le pétitionnaire de cacher l’origine de cet exhaussement ne peut être interprété que comme une manœuvre frauduleuse destinée à fausser l’appréciation de l’administration sur la conformité du projet.


Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés

Si le décret n°2006-958 du 31 juillet 2006 en ce qu’il dispose que « lorsque le permis de construire fait l'objet d'un recours en annulation devant la juridiction administrative ou d'un recours devant la juridiction civile en application de l'article L. 480-13, le délai de validité de ce permis est suspendu jusqu'à la notification de la décision juridictionnelle irrévocable » bénéficie à l’ensemble des permis de construire en cours de validité à sa date d’entrée en vigueur, y compris à ceux précédemment frappés de recours, ce dispositif n’a pas pour effet de faire revivre un permis de construire précédemment frappé de caducité.

CAA. Paris,22 novembre 2007, M. Olivier A., req.n° 05PA04504


Après l’arrêt de la Cour administrative d’appel de Bordeaux, l’arrêt commenté ce jour apporte une seconde précision importante s’agissant du champ d’application dans le temps du décret n° 2006-958 du 31 juillet 2006 – publié le 2 août 2006 et entrée en vigueur le 3 août suivant – dont on rappellera qu’il a modifié le régime du délai de validité du permis de construire tel qu’il était organisé (jusqu’à l’entrée en vigueur, le 1er octobre 2007, du décret 5 janvier 2007 relatif à la réforme des autorisations d’urbanisme) par l’article R.421-32 du Code de l’urbanisme, lequel vaut encore pour ce qui concerne les permis de construire sous l’empire de cet ancien dispositif.

On sait, en effet, qu’antérieurement le seul exercice d’un recours à l’encontre d’une autorisation d’urbanisme ne suspendait pas son délai de validité. Tout au plus, en effet, l’ancien article R.421-32 du code de l’urbanisme prévoyait-il que le délai de validité du permis de construire se trouvait interrompu en cas de suspension de son caractère exécutoire pendant toute la durée de cette mesure ou en cas d’annulation dudit permis jusqu’à la décision juridictionnelle irrévocable réformant cette annulation.

Or, compte de tenu des risques générés par un tel recours, les opérateurs, le plus souvent sous la pression de leurs partenaires financiers, s’abstenaient alors d’engager les travaux dans l’attente qu’il soit tranché par le juge administratif.

Il reste qu’eu égard, au délai de traitement de ces recours par les tribunaux, l’autorisation contestée pouvait être frappée de caducité en cours de procédure.

Ce temps est, toutefois, révolu puisque l’article 1er du décret n°2006-958 du 31 juillet 2006 est venu ajouté à l’article R.421-32 du code de l’urbanisme un alinéa précisant que « lorsque le permis de construire fait l'objet d'un recours en annulation devant la juridiction administrative ou d'un recours devant la juridiction civile en application de l'article L. 480-13, le délai de validité de ce permis est suspendu jusqu'à la notification de la décision juridictionnelle irrévocable ».

Il reste que si les opérateurs se sont justement réjouis de cette modification, l’article 2 du décret précité a suscité certaines interrogations dès lors qu’il se bornait à préciser que « le présent décret s’applique aux permis de construire en cours de validité à la date de sa publication ».

D’aucuns avaient, en effet, estimé que dans la mesure où, d’une part, l’article R.421-32 du code de l’urbanisme dans sa rédaction issue de l’article 1er du décret du 31 juillet 2006 vise le cas où « le permis de construire fait l'objet d'un recours » et non pas « a fait » l’objet d’un recours et où, d’autre part, ledit article 2 ne vise explicitement que « les permis de construire en cours de validité » et non pas « les instances en cours », le régime issu du décret du 31 juillet 2006 n’était pas applicable aux permis de construire frappés de recours introduits antérieurement au 2 août 2006 (Ph. BILLET, « La nouvelle règle du permis de construire », Administrations et collectivités territoriales, n°37, p.11).

Si elle n’était pas dénuée d’intérêt en ce qu’elle posait le problème d’un dispositif qui, il est vrai, aurait pu être mieux rédigé, une telle interprétation apparaissait non seulement quelque « pointilleuse » mais également procédait de considérations sans incidence en la matière.

En effet, si les dispositions du décret du 31 juillet 2006 ont été réparties en deux articles distincts, c’est que celles contenues par son article 1er ne doivent pas être systématiquement interprétées en considération de celles de son article 2 et, a contrario, que celles de ce dernier n’ont pas vocation à être strictement interprétées à la lumière de celles de son l’article 1er. D’ailleurs, si tel devait être la démarche à suivre et si l’article 1er du décret du 31 juillet 2006 visait le cas où « le permis de construire a fait l'objet d'un recours » alors que son article 2 précise expressément que « le présent décret s’applique aux permis de construire en cours de validité la date de sa publication », il faudrait alors comprendre que ce dispositif s’applique aux seuls permis de construire en cours de validité ayant fait l’objet d’un recours la date de publication du décret, à l’exclusion donc de ceux délivrés ultérieurement…

Mais en toute hypothèse, il résulte de l’article 2 du décret précité que pour déterminer les situations qu’il régit, il convient de se placer à la date de sa publication, soit le 2 août 2006, et non pas à une date ultérieure en appréciant rétrospectivement une situation donnée.

Il nous semblait donc qu’à la lumière de l’article 1er du décret du 31 juillet 2006, il faille comprendre son article 2 comme visant, notamment et pour ce qui le concerne, les permis de construire en cours de validité faisant l’objet d’un recours en annulation la date de sa publication.

Quant à la circonstance que l’article 2 du décret du 31 juillet 2006 ne vise effectivement que « les permis de construire en cours de validité » et non pas « les instances en cours », celle-ci ne nous paraît pas déterminante puisqu’a contrario, il ne précise pas expressément ne pas s’appliquer aux permis de construire ayant fait l’objet d’un recours en annulation antérieurement à sa date de publication et/ou s’appliquer seulement aux permis de construire qui feraient ultérieurement l’objet d’un recours.

Dès lors, eu égard au mode d’interprétation de la règle de droit, il n’y a pas lieu d’introduire une restriction que les auteurs du décret du 31 juillet 2006 n’ont pas expressément prévu. A titre d’exemple, on relèvera que l’article 12 du décret du 5 janvier 2007, pris pour application de l’ordonnance du 8 décembre 2005, introduit de nouvelles conditions à la recevabilité des recours en annulation à l’encontre des autorisations d’urbanisme en modifiant l’actuelle rédaction de l’article R.600-1 du Code de l’urbanisme, tout en ajoutant deux nouveaux articles, en l’occurrence, R.600-2 et R.600-3 dont la réaction ne permet pas, en elle-même, d’établir leur champ d’application rationae temporis.

Or, si l’article 26 du décret du 5 janvier 2006 dispose que, par principe, il entrera en vigueur le 1er juillet 2007, il pose également certaines exceptions à ce principe et précise, notamment, que « les articles R.600-1 à R.600-3 du code de l’urbanisme, dans leur rédaction issue de l’article 12, sont applicables aux actions introduites à compter du 1er juillet 2007 ».

C’est donc bien qu’à défaut d’une telle précision, ces articles auraient vocation à être opposées aux recours en cours d’instance au 1er juillet 2007 ; ce qu’il est vrai, aurait emporté une application partiellement rétroactive de ces nouvelles dispositions et auraient pu frapper d’irrecevabilité certains recours pourtant recevables au regard des règles applicables à leur date d’introduction.

Mais précisément, c’est l’élément de référence de l’interprétation en cause de l’article 2 du décret du 31 juillet 2006, en l’occurrence la date d’introduction du recours frappant les permis de construire en cours de validité au 2 août 2006, qui nous paraissait inadéquat.

En effet, l’article R.421-32 du Code de l’urbanisme a pour unique objet le délai de validité du permis de construire mais n’a pas vocation a avoir une quelconque incidence directe sur les recours en annulation exercé à son encontre.

Quant au recours en annulation ou, plus précisément, au contentieux de l’excès de pouvoir, il ne consiste pas en un litige entre parties mais en un procès fait à un acte au regard des normes conditionnant sa légalité et dont le but objectif ne peut tendre qu’à l’annulation de l’acte en litige en considération de son illégalité (CE. 17 mai 1999, Cne de Montreuil, req. n°191.292). Ce dont résulte le mode d’appréciation de la condition dite de « l’intérêt à agir » ou, plus spécifiquement, le fait que le seul accord transactionnel conclu entre le requérant et le constructeur ne prive pas d’objet le recours exercé contre un permis de construire (CE. 19 février 1988, Sabin-Celson, req. n°06.543) ou encore que le signataire d’un protocole de non recours reste recevable à agir à l’encontre du permis de construire objet de ce dernier (CE. 7 juin 1985, SA d’HLM, « L’habitat communautaire collectif », req. n°39.492).

Il s’ensuit, pour ce qui le concerne, que le recours en annulation à l’encontre d’un permis de construire ne peut être considéré, bien qu’il soit fréquemment utilisé ainsi, comme un instrument offert aux tiers pour « paralyser » le constructeur et ce faisant, tenir en échec le projet par la seule extinction du délai de validité du permis de construire attaqué : telle étant précisément la cause de l’intervention du décret du 31 juillet 2006.

Le fait qu’une interprétation plus favorable de l’article 2 du décret du 31 juillet 2006 aboutisse à en faire bénéficier un permis de construire ayant fait l’objet d’un recours en annulation antérieurement au 2 août 2006, pour ainsi lui éviter la caducité liée à la décision de son titulaire de ne pas engager les travaux en considération des risques générés par ce recours, ne nous paraissait donc pas dirimant ; sans compter qu’au regard du but objectif d’un recours en annulation, elle est également favorable au requérant puisqu’elle lui évitera le prononcé d’un non lieu à statuer sur son recours (sur ce point : CE. 26 mars 1958, Entrepôt Saint-Bernard, Rec., p.195).

Mais en tout état de cause, force est ainsi de relever que la Cour administrative d’appel de Bordeaux vient de conclure à l’applicabilité du dispositif institué par le décret du 31 juillet 2006 à l’ensemble des permis de construire en cours de validité à sa date de publication et en l’occurrence, à son application à un permis de construire modificatif délivré le 20 avril 2004 ayant fait l’objet d’un recours en annulation rejeté par un jugement du 25 mai 2005 et frappé d’appel par une requête exercé le 25 juillet 2005 pour ainsi juger que :

« Considérant, en premier lieu, qu'aux termes de l'article R. 421-32 du code de l'urbanisme dans sa rédaction issue du décret n° 2006-958 du 31 juillet 2006, lequel s'applique aux permis de construire en cours de validité à la date de sa publication : « Le permis de construire est périmé si les constructions ne sont pas entreprises dans le délai de deux ans à compter de la notification visée à l'article R. 421-34 Lorsque le permis de construire fait l'objet d'un recours en annulation devant la juridiction administrative , le délai de validité de ce permis est suspendu jusqu'à la notification de la décision juridictionnelle irrévocable » ; qu'il ne ressort pas des pièces du dossier que la SCI Lespagnol ait reçu notification du permis modificatif litigieux plus de deux ans avant l'entrée en vigueur du décret du 31 juillet 2006 ; que le délai de validité de ce permis est donc, en vertu de ce même décret, suspendu tant que n'a pas été notifiée une décision juridictionnelle irrévocable ; que, dès lors, le moyen tiré de ce que ce permis serait caduc ne peut qu'être écarté » (CAA. Bordeaux, 5 juillet 2007, Mme Sophie X. & M. Frédéric Y., req.n°05BX00191 ; cf : notre note « le décret du 31 juillet 2006 relatif à la durée de validité des permis de construire est applicable à l’ensemble de ceux en cours de validité à sa date de publication, y compris à ceux ayant fait l’objet d’un recours en annulation avant son entrée en vigueur », AJDA, n°26/2007) ;

et ce, conformément à la position de l'administration.

Dès lors qu’il n’était pas établi que le permis de construire modificatif contesté était caduque à la date d’entrée en vigueur du décret du 31 juillet 2006 – et qu’il en résultait, par voie de conséquence, qu’il s’agissait d’un « permis de construire en cours de validité » au sens de l’article 2 de celui-ci – la Cour administrative d’appel de Bordeaux a donc considéré que ce permis bénéficiait du régime introduit par son article 1er et, par voie de conséquence, que son délai de validité avait été suspendu par le recours en annulation dont il avait fait l’objet, nonobstant la circonstance que ce dernier ait été introduit avant l’entrée en vigueur de ce dispositif.

Force est donc de comprendre l’article 2 du décret du 31 juillet 2006 comme visant, d’une façon générale, les permis de construire en cours de validité à sa date de publication, qu’il soient déjà frappés de recours à cette date ou viennent à l’être. Au surplus, l’interprétation en cause de l’article 2 du décret du 31 juillet 2006 (Ph. BILLET, « La nouvelle règle du permis de construire », Administrations et collectivités territoriales, n°37, p.11) tendait à le rendre superfétatoire puisque s’il devait s’appliquer aux seuls permis de construire en cours de validité à sa date de publication et faisant ultérieurement l’objet d’un recours ultérieur, l’article 1er aurait suffit à couvrir cette hypothèse ; étant spécifié que dans la mesure où ce décret s’est borné, comme il le devait, à abroger, uniquement pour l’avenir donc, les anciennes dispositions de l’article R.421-32, son article 1er n’aurait pu avoir pour effet de remettre en vigueur des permis de construire attaqués mais précédemment frappés de caducité.

C’est ce que précise l’arrêt commenté par lequel la Cour administrative d’appel de Paris devait statuer sur l’appel interjeté à l’encontre d’un jugement du Tribunal administratif de Melun, en date du 1er juillet 2005, ayant prononcer un non-lieu à statuer sur le recours en annulation à l’encontre d’un permis de construire dont il avait précédemment été saisi. Et nonobstant l’intervention, entre temps du décret du 31 juillet 2006, la Cour devait donc confirmer ce jugement au motif suivant :

« Considérant qu'aux termes de l'article R. 42132 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable à la date du jugement attaqué : « Le permis de construire est périmé si les constructions ne sont pas entreprises dans le délai de deux ans à compter de la notification visée à l'article R. 42134 ou de la délivrance tacite du permis de construire... / Le délai de validité du permis de construire est suspendu, le cas échéant, pendant la durée du sursis à exécution de la décision portant octroi dudit permis, ordonné par décision juridictionnelle ou administrative, ainsi que, en cas d'annulation du permis de construire prononcée par jugement du tribunal administratif frappé d'appel, jusqu'à la décision rendue par le Conseil d'Etat... » ; qu'aux termes de l'article 1er du décret susvisé du 31 juillet 2006 : « Le quatrième alinéa de l'article R. 421-32 du code de l'urbanisme est remplacé par les dispositions suivantes : / « Lorsque le permis de construire fait l'objet d'un recours en annulation devant la juridiction administrative ou d'un recours devant la juridiction civile en application de l'article L. 480-13, le délai de validité de ce permis est suspendu jusqu'à la notification de la décision juridictionnelle irrévocable » ; qu'aux termes de l'article 2 du même décret : « Le présent décret s'applique aux permis de construire en cours de validité à la date de sa publication » ;
Considérant que la commune de Bry-sur-Marne fait valoir que le permis litigieux n'avait fait l'objet d'aucun commencement d'exécution dans les deux ans de sa notification aux bénéficiaires ; que ce point n'est ni contesté ni démenti par les pièces du dossier ; qu'il suit de là que ce permis s'est trouvé périmé antérieurement au 1er juillet 2005, date du jugement attaqué, le décret précité du 31 juillet 2006 n'étant pas applicable à cette date ; qu'ainsi les conclusions de la demande de M. A qui tendaient à l'annulation dudit permis étaient devenues sans objet ; que, dès lors, c'est à tort que par le jugement attaqué le tribunal a statué sur ladite demande ; qu'il y a lieu, par suite, d'annuler ce jugement, d'évoquer et de constater que la demande de M. A devant le Tribunal administratif de Melun est devenue sans objet, le requérant ne pouvant utilement se prévaloir en appel des dispositions précitées de l'article 1er du décret du 31 juillet 2006, le permis de construire contesté n'étant plus en cours de validité à la date de publication de ce décret »

Compte tenu de la précision apportée par son article 2, l’article 1er du décret du 31 juillet 2006 n’a donc pas pour effet de faire revivre un permis de construire frappé de caducité avant son entrée en vigueur, y compris lors qu’à cette date, le permis de construire considéré faisait encore l’objet d’un recours, en l’espèce par voie d'appel.

Mais pour conclure, on peut relever que la Cour administrative d’appel de Paris a confirmé le jugement attaqué non pas parce que le permis de construire en cause avait fait l’objet d’un recours antérieurement à l’entrée en vigueur du décret mais uniquement parce qu’il était déjà caduc à cette époque ; ce qui confirme implicitement que l’article 1er de ce décret bénéficie à tous les permis de construire en cours de validité à sa date d’entrée en vigueur, y compris à ce précédemment frappés de recours.



Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés