Ok

En poursuivant votre navigation sur ce site, vous acceptez l'utilisation de cookies. Ces derniers assurent le bon fonctionnement de nos services. En savoir plus.

Dans les lotissements, à partir de quand court le délai de cinq ans prévu par l'article L.442-14 du Code de l'urbanisme ?

Le délai de cinq ans pendant lequel l'article L.442-14 du Code de l'urbanisme prévoit la cristallisation des règles d'urbanisme au sens du lotissement court dès la réception de la déclaration d'achèvement et d'attestation de la conformité des travaux formulées par le lotisseur mais n'est aucunement subordonné à l'absence de contestation de cette conformité par l'autorité administrative compétente, ni à l'expiration du délai lui étant ouvert à cet effet. 

CE. 19 juillet 2017, req. n°396.775 :

"2. Considérant, en premier lieu, d'une part, qu'aux termes de l'article L. 442-14 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction en vigueur : " Dans les cinq ans suivant l'achèvement d'un lotissement, constaté dans les conditions prévues par décret en Conseil d'Etat, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d'urbanisme intervenues postérieurement à l'autorisation du lotissement. Toutefois, les dispositions résultant des modifications des documents du lotissement en application des articles L. 442-10, L. 442-11 et L. 442-13 sont opposables. " ;

3. Considérant, d'autre part, qu'en vertu de l'article R. 462-1 du même code, la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux est en principe signée par le bénéficiaire du permis de construire ou d'aménager ou de la décision de non-opposition à la déclaration préalable et est adressée par pli recommandé avec demande d'avis de réception postal au maire de la commune ou déposée contre décharge à la mairie ; qu'aux termes de l'article R. 462-6 de ce code : " A compter de la date de réception en mairie de la déclaration d'achèvement, l'autorité compétente dispose d'un délai de trois mois pour contester la conformité des travaux au permis ou à la déclaration. / Le délai de trois mois prévu à l'alinéa précédent est porté à cinq mois lorsqu'un récolement des travaux est obligatoire en application de l'article R. 462-7. " ; que l'article R. 462-9 dispose : " Lorsqu'elle estime que les travaux ne sont pas conformes à l'autorisation, l'autorité compétente pour délivrer le permis ou prendre la décision sur la déclaration préalable met en demeure, dans le délai prévu à l'article R. 462-6, le maître de l'ouvrage de déposer un dossier modificatif ou de mettre les travaux en conformité avec l'autorisation accordée. (...) ; qu'en vertu enfin de l'article R. 462-10 de ce code, lorsqu'aucune décision n'est intervenue dans le délai prévu à l'article R. 462-6 du même code, une attestation certifiant que la conformité des travaux avec le permis ou la déclaration n'a pas été contestée est délivrée sous quinzaine, par l'autorité compétente, au bénéficiaire du permis ou à ses ayants droit, sur simple requête de ceux-ci ;

4. Considérant qu'il résulte de ces dispositions que le document d'urbanisme applicable aux demandes de permis de construire présentées dans le cadre d'un lotissement est celui en vigueur à la date à laquelle a été délivrée l'autorisation de lotir et ce, pendant un délai de cinq ans à compter de la réception, par l'administration, de la déclaration d'achèvement du lotissement ; que, durant ce délai, les dispositions des documents d'urbanisme intervenues postérieurement à l'autorisation de lotissement ne sont pas opposables aux demandes de permis de construire ; qu'est sans incidence sur le déclenchement de ce délai la circonstance que les dispositions réglementaires de l'article R. 462-6 du code de l'urbanisme, citées au point 3, prévoient la possibilité pour l'administration de contester, dans les conditions et limites qu'elles déterminent, la conformité des travaux ayant fait l'objet de cette déclaration d'achèvement ;

5. Considérant qu'il ressort des énonciations de l'arrêt attaqué qu'était en vigueur à la date de l'autorisation de lotir le plan d'occupation des sols approuvé le 5 juin 2000 et que le délai de cinq ans durant lequel les règles d'urbanisme postérieures n'étaient pas opposables à une demande de permis de construire, présentée dans le cadre de ce lotissement, a couru à compter de la date de réception, par l'administration, de la déclaration d'achèvement du lotissement, soit jusqu'au 6 juin 2016 ; que la cour en a déduit qu'il devait être fait application, pour apprécier la légalité du permis de construire litigieux, délivré le 26 juillet 2011, du plan d'occupation des sols approuvé le 5 juin 2000 et non du plan local d'urbanisme approuvé le 15 mai 2011 ; qu'il résulte de ce qui a été dit au point 4 qu'en statuant ainsi la cour n'a entaché son arrêt d'aucune erreur de droit ; 2. Considérant, en premier lieu, d'une part, qu'aux termes de l'article L. 442-14 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction en vigueur : " Dans les cinq ans suivant l'achèvement d'un lotissement, constaté dans les conditions prévues par décret en Conseil d'Etat, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d'urbanisme intervenues postérieurement à l'autorisation du lotissement. Toutefois, les dispositions résultant des modifications des documents du lotissement en application des articles L. 442-10, L. 442-11 et L. 442-13 sont opposables. " ;

3. Considérant, d'autre part, qu'en vertu de l'article R. 462-1 du même code, la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux est en principe signée par le bénéficiaire du permis de construire ou d'aménager ou de la décision de non-opposition à la déclaration préalable et est adressée par pli recommandé avec demande d'avis de réception postal au maire de la commune ou déposée contre décharge à la mairie ; qu'aux termes de l'article R. 462-6 de ce code : " A compter de la date de réception en mairie de la déclaration d'achèvement, l'autorité compétente dispose d'un délai de trois mois pour contester la conformité des travaux au permis ou à la déclaration. / Le délai de trois mois prévu à l'alinéa précédent est porté à cinq mois lorsqu'un récolement des travaux est obligatoire en application de l'article R. 462-7. " ; que l'article R. 462-9 dispose : " Lorsqu'elle estime que les travaux ne sont pas conformes à l'autorisation, l'autorité compétente pour délivrer le permis ou prendre la décision sur la déclaration préalable met en demeure, dans le délai prévu à l'article R. 462-6, le maître de l'ouvrage de déposer un dossier modificatif ou de mettre les travaux en conformité avec l'autorisation accordée. (...) ; qu'en vertu enfin de l'article R. 462-10 de ce code, lorsqu'aucune décision n'est intervenue dans le délai prévu à l'article R. 462-6 du même code, une attestation certifiant que la conformité des travaux avec le permis ou la déclaration n'a pas été contestée est délivrée sous quinzaine, par l'autorité compétente, au bénéficiaire du permis ou à ses ayants droit, sur simple requête de ceux-ci ;

4. Considérant qu'il résulte de ces dispositions que le document d'urbanisme applicable aux demandes de permis de construire présentées dans le cadre d'un lotissement est celui en vigueur à la date à laquelle a été délivrée l'autorisation de lotir et ce, pendant un délai de cinq ans à compter de la réception, par l'administration, de la déclaration d'achèvement du lotissement ; que, durant ce délai, les dispositions des documents d'urbanisme intervenues postérieurement à l'autorisation de lotissement ne sont pas opposables aux demandes de permis de construire ; qu'est sans incidence sur le déclenchement de ce délai la circonstance que les dispositions réglementaires de l'article R. 462-6 du code de l'urbanisme, citées au point 3, prévoient la possibilité pour l'administration de contester, dans les conditions et limites qu'elles déterminent, la conformité des travaux ayant fait l'objet de cette déclaration d'achèvement ;

5. Considérant qu'il ressort des énonciations de l'arrêt attaqué qu'était en vigueur à la date de l'autorisation de lotir le plan d'occupation des sols approuvé le 5 juin 2000 et que le délai de cinq ans durant lequel les règles d'urbanisme postérieures n'étaient pas opposables à une demande de permis de construire, présentée dans le cadre de ce lotissement, a couru à compter de la date de réception, par l'administration, de la déclaration d'achèvement du lotissement, soit jusqu'au 6 juin 2016 ; que la cour en a déduit qu'il devait être fait application, pour apprécier la légalité du permis de construire litigieux, délivré le 26 juillet 2011, du plan d'occupation des sols approuvé le 5 juin 2000 et non du plan local d'urbanisme approuvé le 15 mai 2011 ; qu'il résulte de ce qui a été dit au point 4 qu'en statuant ainsi la cour n'a entaché son arrêt d'aucune erreur de droit ;

Patrick E. DURAND

Commentaires

  • on est toujours sur le L442-14 ancienne formule...
    cet arrêt ne valide donc en aucun cas les espoirs de certaine auteure sur les modalités d'application du nouveau L442-14 à la suite d'une réponse ministérielle pour le moins ... embrouillée...
    wait and see, donc :-)
    (et bonnes vacances)

  • bonjour,

    les conclusions de M. Louis DUTHEILLET de LAMOTHE, rapporteur public, sont éclairantes : ce dernier ne se réfère pas du tout à la décision du Conseil d'Etat, N° 210217, 29 juin 2001, S.A. BLANC, pourtant publiée au Recueil Lebon, à l'occasion de laquelle la Haute Juridiction a jugé que, selon les dispositions de l'article L 315-8 CU ("ancêtre" du L 442-14), "le bénéficiaire d'une autorisation de lotissement se trouve titulaire, dès la délivrance de cette autorisation, sauf dans les cas où le règlement a été modifié dans les conditions spéciales prévues par le code, d'une garantie de stabilité des règles d'urbanisme en vigueur à la date de délivrance de cette autorisation" - arrêt visé par le député Guy Teissier dans sa question au ministère - n° 50415, JO AN 18 février 2014- et dont la réponse a suscité l'article de l'auteure citée par M.WORMSER .
    Cumulé avec la décision CE, 19 novembre 2008, n° 297382, mentionnée aux Tables du Recueil Lebon, à l'occasion de laquelle le CE jugeait que "le délai à l'issue duquel les dispositions d'urbanisme intervenues postérieurement à l'autorisation du lotissement deviennent opposables au bénéficiaire de cette autorisation", les modalités d'application des dispositions de l'article L.442-14 CU, quelle que soit sa version, et en cela Mme Carpentier ne peut qu'avoir raison en faisant primer la ratio legis pour clarifier la lettre du texte, me semblent demeurer identiques : la garantie de stabilisation des règles d'urbanisme applicables au sein du périmètre du lotissement (hormis les exceptions visées par ledit article) est acquise dès la délivrance du PA et se poursuit jusqu'au terme du délai de 5 ans, lequel commence à courir à compter de l'achèvement des travaux.
    La présente décision induit une application très peu homogène des règles d'urbanisme avec des "allers-retours" entre celles-ci en cas d'évolution : dans la cas d'espèce, une demande de PC déposée avant le dépôt de la DAACT mais après l'entrée en vigueur du PLU aurait nécessairement dû être instruite sur la base de ce dernier (sauf exception type CU...), mais dès lors que la DAACT est déposée, alors l'administration se doit d'appliquer le POS antérieur, "remis en vigueur" dans le périmètre du lotissement....

    La solution retenue dans l'arrêt du 19/07 me semble également critiquable en ce qui concerne le fait générateur de "l'achèvement des travaux".
    En effet, le raisonnement de rapporteur public est logique, mais sa logique m'apparaît entachée car en ne retenant pas les arrêts précités, M. DUTHEILLET de LAMOTHE, qui cherche à protéger les pétitionnaires de l'évolution défavorable de la règle locale d'urbanisme, se prive d'une solution bénéfique pour les co-lotis et retient, par défaut, ce qui lui semble être la date la plus favorable à ces derniers à savoir celle du dépôt de la DAACT.
    Or, la notion de "l’achèvement du lotissement, constaté dans les conditions prévues
    par décret" signifie, à mon sens, que soit écoulé le terme du délai attribué à l'administration pour contester la déclaration faite par le pétitionnaire.
    En effet, sinon une telle lecture , appliquée au R 442-18 a), qui est rédigée d'une façon similaire, pourrait avoir des conséquences dommageables en terme de délivrance des permis de construire : certes, la réforme de 2007 a fait la part belle au déclaratif, mais pour autant les garanties apportées par la législation aux pétitionnaires, particulièrement aux co-lotis , au travers du contrôle pouvant (devant) être exercé par l'administration ne sauraient être remises en cause...
    cordialement

  • Bonjour Monsieur DROAL,

    L'imbroglio qu'on observe est vraisemblablement - ou de façon certaine ? - le fruit de réformes successives de la législation des lotissement élaborées en oubliant totalement à quoi sert le controle préalable de la division en vue de bâtir, l'intention initialement affirmée du législateur résidant dans la protection du consommateur/acquéreur.

    Raccrochée au dernier moment à la réforme des ADS de 2007, le cadre législatif et règlementaire des lotissements n'a, depuis, pas cessé d'évoluer, parfois d'ailleurs avec des dispositions que les juges n'ont pas hésité à écarter (la caducité des CdC est le plus caricatural des exemples...).

    Il n'y a pas eu de remise à plat du processus de création des terrains à bâtir et je crains qu'on ne continue encore longtemps à s'interroger -parfois pour le plaisir de la joute oratoire d'ailleurs- sur des règles prévues sans s'interroger sur leurs finalités.

    La JP Danthony permettra certainement d'y mettre un terme :-)) , confirmant l'inanité de dispositifs qui ne servent plus à rien à force d'avoir été modifiés, souvent d'ailleurs sans tenir compte de l'existant, opérations en cours et opérations achevées...

  • Bonjour,
    j'ai attentivement lu l'article ainsi que tous vos commentaires.
    Malheureusement, n'étant pas juriste, mais simple particulier et concerné par cet imbroglio mentionné par M. Wormser, c'est très difficile pour moi de comprendre toutes les subtilités. Je dois affronter un recours de la part de mon voisin contre mon permis de construire. Recours qui est en gros basé sur ce vide juridique qui concerne le point de départ de ces 5 années de stabilisation des règles de l'urbanisme dans le cas d'un changement de PLU.
    Pouvez-vous m'indiquer clairement si dans le cas d'un lotissement avec PA (PA qui date d'avant l'entrée en vigueur du nouveau PLU), nous avons eu raison de nous baser sur le PLU en vigueur à la date du PA, et non pas sur le PLU en vigueur au moment du dépôt du permis ?
    Est-ce que cette règle de stabilisation est valable dans notre cas ?
    Il y a bien eu une déclaration d'achèvement partiel des travaux qui a été faite avant l'entrée en vigueur du nouveau PLU. Quand vous parlez de DAACT, une déclaration d'achèvement partiel a-t-elle cette valeur juridique, même s'il reste les travaux de finition a terminer ?
    Un Certificat d'urbanisme établi avant l'entrée en vigueur du nouveau PLU et encore valable au moment du dépôt du permis ne permet-il pas aussi une stabilisation des droits ?
    Tous ces aspects (non sécurisés) sont malheureusement très compliqués à comprendre pour un néophyte en droit d'urbanisme !
    Je vous serais vraiment très reconnaissant pour une réponse qui puisse m'aider à comprendre mieux cette situation !
    Merci à vous !

  • dans ce domaine complexe et mouvant, je peux seulement vous conseiller de faire appel à un avocat spécialisé !
    l'animateur de ce blog fait partie des "très bons" dans le domaine ;-))

  • Merci M. Wormser pour votre réponse.
    Mais c'est effectivement parce que j'espère ne pas avoir besoin de m'adresser à un avocat que je recherches activement des informations tangentes sur le net ! J'ai lu plusieurs de vos interventions sur différents forum et j'aurais vraiment aimé connaître votre avis et votre expertise (vu votre compétence dans ce domaine) concernant mon problème .
    Pour l'instant je suis confronté à un recours gracieux, et j'espère encore pouvoir éviter ce recours à un avocat, aussi compétent qu'il soit !
    Encore merci à vous.

Écrire un commentaire

Optionnel