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VEILLE JURISPRUDENTIELLE N°25 - 21 DECISIONS SIGNALEES

APPLICATION & INTERPRETATION DES NORMES:

CE. 24 JUILLET 2009, CNE BOESCHEPE, REQ. N°311.337
Les activités d'élevage et d'étalonnage de chevaux du pétitionnaire, alors même que celles-ci ne correspondrait pas à l'activité principale de l'intéressé, peuvent permettre de regarder la construction d'une grange composée de quatre boxes à chevaux comme une construction à usage agricole au sens de l'article ND1 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune et, par voie de conséquence, autoriser la construction d'une maison d'habitation sur la même parcelle répondant à la nécessité d'assurer une présence continue permettant de suivre l'état de santé des chevaux.

CE. 21 JUILLET 2009, CNE DE SAINT-MICHEL-CHEF, REQ. N°310.234
Sauf disposition contraire, les dispositions de l’article 6 d’un règlement d’urbanisme local n’ont pas pour objet de réglementer l'implantation des constructions situées au second rang par rapport aux voies publiques.

CE. 21 JUILLET 2009, CNE DE LIMOGES, REQ. N°316.459
La circonstance qu’une toiture présente une pente – en l’espèce de 12% - ne s’oppose pas à ce qu’elle soit qualifiée de toiture terrasse au sens de l’article 11 d’un règlement local d’urbanisme.

CAA. MARSEILLE, 10 JUILLET 2009, JOEL Z., REQ. N°07MA01898
Le projet portant d'une part, après démolition, sur la reconstruction de la moitié arrière de l'atelier existant ainsi que sur la dépose et le remplacement de la charpente et de la couverture de la partie avant de ce bâtiment et, d'autre part, sur l'extension de cet atelier, à l'ouest, par la construction de deux logements doit être regardé comme constitutif de l’aménagement d’un immeuble existant dès lors que toutes les parties de cet ensemble immobilier communiquent entre elles.

CAA. MARSEILLE, 10 JUILLET 2009, ERIC X., 07MA02042
Les quatre places de stationnement situées dans un garage en sous-sol ne peuvent être prise en compte pour application de l’article 12 du règlement local d’urbanisme – en impliquant 6 – dès lors que le projet prévoit également l’aménagement de deux places devant l’entrée de ce garage, susceptibles ainsi d’en empêcher l’entrée et la sortie.

CE. 1ER JUILLET 2009, SCI CHATEAU LEDEUIX, REQ. N°309.133
Les dispositions de l’article R.111-21 du Code de l’urbanisme qui visent des projets qui portent une atteinte visible à leur environnement naturel ou urbain, peuvent à ce titre s'appliquer à des travaux qui affectent l'aspect du bâtiment lui-même sur lequel ils sont exécutés, notamment lorsque, ce bâtiment contribuant au caractère monumental d'une perspective, il est porté atteinte à celle-ci.

CAA. VERSAILLES, 28 MAI 2009, M.X, REQ. N°07VE01916
Le seul fait qu’il se soit engagé à laisser visiter sa maison pendant un mois après l’achèvement des travaux ne saurait suffire à établir que la construction projetée et une maison-témoin et non pas une construction à destination d’habitation.


DROIT DE PREEMPTION :

CE. 24 JUILLET 2009, STE FINADEV, REQ. N°316.158
Il résulte des dispositions de l’article L.213-2 du Code de l’urbanisme que le titulaire du droit de préemption dispose pour exercer ce droit d'un délai de deux mois qui court à compter de la réception de la déclaration d'intention d'aliéner. Mais dans la mesure où ce délai, qui constitue une garantie pour le propriétaire qui doit savoir dans les délais les plus brefs s'il peut disposer librement de son bien, ne peut être prorogé par la demande de précisions complémentaires que si la déclaration initiale était incomplète ou entachée d'une erreur substantielle portant sur la consistance du bien objet de la vente, son prix ou les conditions de son aliénation ; dans ce cas, le délai de deux mois court à compter de la réception par l'administration d'une déclaration complétée ou rectifiée.

CE. 24 JUILLET 2009, SCI 40 SEVRAN, REQ. N°316.694
Une décision de préemption est suffisamment motivée par la référence à une délibération définisant les orientations générales de ce programme, qui visent notamment, dans le onzième arrondissement, à développer et mieux répartir l'offre de logements sociaux et à conduire une politique du logement social qui favorise le relogement des populations en difficulté en garantissant les principes de la mixité sociale et ce, alors même que cette décision ne vise pas l’immeuble en cause.

CE. 6 MAI 2009, CNE DE PLESSIS-TREVISE, REQ. N°311.167
Si la lutte contre l'habitat insalubre entre dans les objets de l'article L. 300-1 et peut en conséquence justifier l'exercice du droit de préemption urbain, la démolition d'un bâtiment, sa dépollution ou la volonté de restructurer des parcelles ne sauraient constituer, à elles seules, dès lors qu'elles ne s'inscrivent pas dans un projet plus global relevant de l'article L. 300-1, l'une des actions ou opérations d'aménagement mentionnées par les dispositions précitées.


LOTISSEMENTS & DIVISIONS FONCIERES :

CAA. VERSAILLES, 28 MAI 2009, JEAN X., REQ. N°08VE00314
Dès qu'il résulte des termes mêmes de la demande de permis de construire présentée par les pétitionnaires que cette demande emportait la division de l'unité foncière, dont ils sont propriétaires, en deux lots seulement, en vue de la construction d'une maison à usage de rapport, cette opération entrait dans les prévisions de l'ancien article R. 315-54 et non dans celles de l'article R. 315-2 du code de l'urbanisme. Par suite, les requérants ne sauraient utilement, pour établir la constructibilité de cette seconde maison, se prévaloir des dispositions de ce dernier article, qui ne prennent pas en compte, pour la division d'une propriété foncière, les terrains détachés d'une propriété et rattachés à une propriété contiguë.


AUTORISATIONS D’URBANISME :

CE. 27 JUILLET 2009, SCI LA PAIX, REQ. N°305.920
Lorsque le sous-sol d’un initialement impropre à l'habitation a été transformé, sans permis de construire, en quatre appartements équipés de cuisines et de salles de bain, leur propriétaire ne saurait ultérieurement déposer une simple déclaration de travaux ayant pour objet, après décaissement du bâtiment, d'agrandir les ouvertures dont bénéficiaient les logements réalisés dans ces conditions : il lui incombe de présenter une demande de permis de construire autorisant l'ensemble des travaux qui ont eu ou qui devaient avoir pour effet de modifier la destination du sous-sol de son immeuble.

CE. 21 JUILLET 2009, M. & MME A., REQ. N°309.356
L’installation d’un portail dont la finalité consiste à fermer l'accès à une partie d'une propriété peut constituer une clôture au sens de l’ancien article L.441-2 du Code de l’urbanisme alors même qu'il n'est pas implanté en limite de propriété.

CE. 17 JUILLET 2009, VILLE DE GRENOBLE, REQ. N°301.615
S’il résulte des dispositions de l’actuel article L.421-6 du Code de l’urbanisme qu'une construction constituée de plusieurs éléments formant, en raison des liens physiques ou fonctionnels entre eux, un ensemble immobilier unique, doit en principe faire l'objet d'un seul permis de construire, elles ne font pas obstacle à ce que, lorsque l'ampleur et la complexité du projet le justifient, notamment en cas d'intervention de plusieurs maîtres d'ouvrage, les éléments de la construction ayant une vocation fonctionnelle autonome puissent faire l'objet de permis distincts, sous réserve que l'autorité administrative ait vérifié, par une appréciation globale, que le respect des règles et la protection des intérêts généraux que garantirait un permis unique sont assurés par l'ensemble des permis délivrés. Par suite, le juge administratif ne peut annuler un permis de construire du seul fait qu’il ne porte que sur une partie d’un ensemble immobilier unique.

CAA. PARIS, 3 JUILLET 2009, GUY X., REQ. N°07PA00677
Lorsque l’article 13 du règlement local d’urbanisme édicte des prescriptions particulières sur la nature des arbres à planter, le dossier de demande de permis de construire doit comporter les informations requises pour permettre de vérifier avec précision le respect de ces prescriptions ; ce qui n’est pas le cas lors que plans et la notice écrite ne permettent pas de savoir si cette catégorie d'arbres sera bien plantée alors même que, par ailleurs, le document graphique joint à la demande de permis de construire fait apparaître la présence de dix végétaux, soit en l’espèce cinq sujets de plus que le minimum requis, dès lors qu’aucun autre élément du dossier ne permet cependant d'en apprécier la nature et la catégorie.

CAA. BORDEAUX, 29 JUIN 2009, CNE DE MIGNE-AUXANCES, REQ. N°08BX00686
Un projet peut être non conforme à l’article 11 du règlement local d’urbanisme compte tenu de son volume alors même que sa hauteur est inférieure au seuil prescrit par l’article 10.


CONTENTIEUX :

CE. 27 JUILLET 2009, CNE DE BONO, REQ. N°306.946
Les prescriptions de l’article L.600-1-1 du Code de l’urbanisme ne sont pas opposables à une association dont la modification des statuts et le recours à l’encontre du permis de construire contesté sont postérieures à l’entrée en vigueur de ce dispositif.

CE. 21 JUILLET 2009, M. AIRES A, REQ. N°307.540
Dès lors que le caractère rétroactif de l'annulation par un arrêt d’appel d’un jugement ayant annulé un POS a pour conséquence que ce document d'urbanisme doit être regardé comme n'ayant jamais cessé d'exister et de produire ses effets et, en particulier, comme étant en vigueur à la date à laquelle le maire de la commune a refusé d'accorder un permis de construire, le juge administratif peut régulièrement substituer, à la demande de la commune, au motif erroné initialement retenu par cette dernière pour fonder son refus le motif tiré de la méconnaissance des dispositions de ce POS.

CE. 1ER JUILLET 2009, ASSOCIATION LA FOURMI VOUVRILLONNNE, REQ. N° 319.238
Les dispositions de l’article L.600-1-1 du Code de l’urbanisme sont inapplicables à un recours introduit par une association à l’encontre d’une décision de préemption.

CE. 26 MAI 2009, MME B, REQ. N°316.252
Lorsque l'auteur d'un recours entrant dans le champ d'application de l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme qui, n'ayant pas justifié de l'accomplissement des formalités de notification requises, a été invité à le faire par le greffe du tribunal administratif, adresse au tribunal, en réponse à cette invitation à régulariser, une lettre annonçant les justificatifs demandés, il appartient au greffe du tribunal, si les justificatifs annoncés ne figurent pas dans l'enveloppe reçue du requérant, d'en aviser ce dernier.

CE. 8 AVRIL 2009, CNE DE BANON, REQ. N°307.515
La cour administrative d'appel ne méconnait pas les dispositions de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme en jugeant que le tribunal administratif a pu, sans entacher son jugement d'irrégularité, s'abstenir de mentionner expressément dans ses motifs et, par conséquent, écarter implicitement les moyens autres que celui qu'il a retenu pour annuler les documents d'urbanisme litigieux.



Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés

Commentaires

  • bonjour,

    sur CE. 27 JUILLET 2009, SCI LA PAIX, REQ. N°305.920, je suis un peu surpris par la décision du conseil d'état : quelle était donc la "destination" antérieure du sous-sol si l'on retient les 9+1 possibilités du R123-9 pour définir ce terme... ?

    le changement d'affectation, créateur possible de SHON sans création de SHOB, ne ressort plus du périmètre du PC...

    mais il est vrai que les faits jugés sont antérieurs au 1/10/7 et que l'on ne sait pas l'ampleur des travaux réalisés en sous-sol : peut-être s'agissait il de la trandformation d'un simple vide-sanitaire ne formant pas SHOB en espace de vie... ?

  • Bonjour,

    Je suis également surpris par cette nouvelle position du Conseil d’Etat sur la destination des constructions. En effet, antérieurement il avait été retenu par le CE que le fractionnement dans le temps d’un changement de destination et de travaux devaient être liés par un seul permis de construire pour éviter les contournements, et ce même si les deux étapes étaient séparées de plusieurs mois (CAA. Lyon, 17 juin 2008, SARL « Sur La Montagne », req. n°07LY00056).. Dès lors que l’une ne pouvait me semble-t-il être réalisée sans l’autre. Il y avait là une logique que beaucoup de praticiens partageaient. Cette décision avait d’ailleurs été commentée sur votre blog.

    Après, il y a eu les jurisprudences MIGNON (2003), FERNANDEZ (2007) et encore plus récemment en 2008 (je suis en vacance et donc pas les références avec moi). Une nouvelle décision du Conseil d’Etat qui confirme la jurisprudence FERNANDEZ sur un hangar agricole transformé en habitation sans autorisation et dont le propriétaire souhaitait une modification relevant d’une simple déclaration de travaux. Le maire s’était cru autoriser à refuser la déclaration et solliciter le dépôt d’une demande de permis de construire pour régulariser en même temps le changement de destination. Le Conseil d’Etat n’a pas retenu ce raisonnement aux motifs que le mode d'utilisation a retenir est le mode d’utilisation effectif à la date de la demande, sans qu'il soit besoin de rechercher si ce mode d'utilisation avait été autorisé par la délivrance d'un permis de construire. Cette position n’est pas nouvelle puisqu’elle avait été retenue dans une affaire de droit à construire effectif au moment de la demande d’un certificat d’urbanisme par rapport à la destination des constructions existantes sur la propriété (Conseil d'État du 7.7.2008 req. N° 293632).

    Dans l’affaire qui nous intéresse, le Conseil d’Etat retient « que la SCI LA PAIX a déposé une simple déclaration de travaux ayant pour objet, après décaissement du bâtiment, d'agrandir les ouvertures dont bénéficiaient les logements réalisés dans ces conditions ; qu'il incombait, toutefois, à la SCI LA PAIX de présenter une demande de permis de construire autorisant l'ensemble des travaux qui ont eu ou qui devaient avoir pour effet de modifier la destination du sous-sol de son immeuble ; qu'ainsi, en jugeant que le maire était tenu de s'opposer aux travaux, au motif que le changement initial d'affectation des locaux n'avait pas été autorisé, le tribunal administratif n'a pas entaché son jugement d'une erreur de droit » ;

    On constate avec étonnement que le même « considérant » retient deux notions distinctes dont l’une (destination) relève du code de l’urbanisme et l’autre (affectation) plutôt du code de la construction et de l’habitation !!

    Un intervenant souligne à juste titre qu’on ne sait pas très bien à quoi correspond la notion de « sous-sol initialement impropre à l'habitation » excepté le fait que ça soit peut être déjà de l’habitation ( ?). Les véritables conséquences juridiques dépendent en grande partie de cette seule précision.

    La réforme des autorisations ne semble pas écarter de nouveaux abus à venir. En effet, le changement de destination est constitué en application des destinations prévues à l’article R.123-9 mais la réforme retient que les annexes des constructions ont la même destination que les constructions principales (R.421-14 et R.421-17). La transformation sans autorisation d’une annexe en habitation par exemple ne serait pas considérée comme un changement de destination et elle pourrait aboutir à une surdensité des droits à construire sur la propriété par la transformation de shob en shon. Retenons qu’au-delà de 10m2 le code soumet normalement cette transformation à autorisation préalable.

    Retenir le mode d’utilisation effectif à la date de la demande, sans qu'il soit besoin de rechercher si ce mode d'utilisation avait été autorisé par la délivrance d'une autorisation est un encouragement à la fraude.

    Pour finir, on peut espérer que le Conseil d’Etat finisse par prendre enfin position sur la destination à retenir au moment de la demande ! Est-ce celle au moment de la demande sans rechercher sur cette destination est régulière ou au contraire ne retenir que les destinations régulièrement autorisées à moins que la demande ne porte également sur ce changement de destination irrégulier ?

    Bien à vous et bonne rentrée à tous.

    Mansour KADA YAHYA

  • Cet arrêt (mentionné au Recueil) est effectivement "surprenant"; mais attendons de prendre connaissance des conclusions du Rapporteur public.

    Pour ma part, il me semble en effet que la différence avec l'affaire "Fernandez" pourrait tenir à ce que, dans l'affaire de l'arrêt en cause, l'ensemble des travaux litigieux, ceux réalisés et ceux à réaliser, se rapportaient en fait à un seul et même projet qu'il y avait donc lieu d'apprécier dans sa globalité.

    Par ailleurs, je profite de cette occasion pour annoncer aux lecteurs de ce blog que le sujet interesse que je publie, début octobre, aux éditions du Moniteur, un ouvrage sur "les travaux sur existants" (ça devait bien arriver...)

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