SUR LE CHAMP D’APPLICATION DU DECRET DU 19 DECEMBRE 2008

TEXTE DE LA QUESTION (QUESTION PUBLIEE AU JO LE : 15/09/2009 PAGE : 8711) : « M. Michel Liebgott attire l'attention de M. le secrétaire d'État chargé du logement et de l'urbanisme sur la réduction de la durée de validité des permis de démolir. En effet, leur durée qui était autrefois de cinq ans, a été ramenée à deux ans par le nouvel article R. 424-17 du code de l'urbanisme, entré en vigueur le 1er octobre 2007, puis portée à trois ans par le décret n° 2008-1353 du 19 décembre 2008. Toutefois, l'article 26 du décret n° 2007-18 du 5 janvier 2007 prévoit que les demandes de permis de démolir déposées avant le 1er octobre 2007 demeurent soumises aux règles « de compétences, de forme et de procédure » en vigueur à la date de leur dépôt. Il lui demande ainsi de pouvoir lui confirmer que cette disposition, qui ne concerne que les règles de compétence, de forme et de procédure des demandes de permis de démolir ne vise pas la durée de ces permis. Il aimerait également savoir si, en conséquence, la durée de validité d'un permis de démolir, dont la demande a été déposée avant le 1er octobre 2007 et qui a été délivré après cette date, est bien de trois ans, conformément à l'article R. 424-17 du code de l'urbanisme et au décret n° 2008-1353 du 19 décembre 2008 ».

TEXTE DE LA REPONSE (REPONSE PUBLIEE AU JO LE : 09/02/2010 PAGE : 1466) : « En ce qui concerne les autorisations d'urbanisme demandées ou les déclarations faites avant le 1er octobre 2007, il y a lieu d'appliquer les dispositions du décret du 19 décembre 2008. En effet, même si l'article 26 du décret du 5 janvier 2007 précise que ces autorisations ou déclarations restent soumises aux règles de compétence, de forme et de procédure en vigueur à la date de leur dépôt, la durée de validité est une règle de fond et non une règle de forme ou de procédure. L'article 26 du décret du 5 janvier 2007 ne leur est pas applicable. Ainsi, la durée de validité d'un permis de démolir dont la demande a été déposée avant le 1er octobre 2007 et qui a été délivré après cette date est bien de trois ans. En effet, le décret de 2008 évoqué plus haut autorise la prorogation d'un an de tous les permis en cours de validité à la date d'entrée en vigueur du texte, sans prendre en compte leur date de dépôt ».


SUR LES LOTISSEMENTS

TEXTE DE LA QUESTION N°57341 (QUESTION PUBLIEE AU JO LE : 11/08/2009 PAGE : 7764) : « M. Dominique Baert attire l'attention de M. le ministre d'État, ministre de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de la mer, en charge des technologies vertes et des négociations sur le climat, sur la survivance, notamment dans le Nord, d'une spécificité que sont les "lotissements-jardins" créés par arrêtés préfectoraux (issus de lois et d'ordonnances datant de la première partie du XXe siècle). Ceux-ci sont assortis d'une mention « interdiction de construire », récurrente dans chacun des arrêtés préfectoraux susvisés, également reprise dans les actes de ventes et les cahiers des charges liés aux cessions de terrain, ce qui la rend encore active aujourd'hui. Ainsi les parcelles loties sous cette procédure posent-elles aujourd'hui de réels problèmes dans la gestion des autorisations liées au droit des sols, et la remise en cause du bien fondé de cette protection (en vue « d'une destination purement agricole et culturale » instituée à l'époque) semble d'actualité, et s'imposer de fait notamment dans des « zones urbaines mixtes de densité élevée affectées à l'habitat ». Jusqu'à l'entrée en vigueur de la réforme des autorisations d'urbanisme le 1er octobre 2007, l'article R. 315-52 du code de l'urbanisme précisait que les "lotissements-jardins" pouvaient être transformés en lotissements à usage d'habitation s'ils se trouvaient à l'intérieur d'une zone affectée à l'habitation par un plan local d'urbanisme : devait impérativement, dans ce cas, être constituée une association syndicale de propriétaires en vue de faire autoriser le projet de transformation du lotissement. Cet article est désormais abrogé, mais l'article L. 442-10 du code de l'urbanisme maintient la possibilité pour l'autorité compétente (c'est-à-dire l'autorité compétente pour délivrer les permis d'aménager) de prononcer la modification de tout ou partie du cahier des charges ou du règlement d'un lotissement, si les deux tiers des propriétaires représentant les trois quarts de la superficie du lotissement ou les trois quarts des propriétaires représentant les deux tiers de cette superficie le demandent ou l'acceptent (modification par arrêté municipal). Le rapport de présentation de l'ordonnance portant réforme des autorisations d'urbanisme indiquait qu'elle "replaçait dans le chapitre relatif aux règles générales les dispositions relatives aux lotissements-jardins qui figuraient dans le chapitre relatif aux lotissements". L'esprit du législateur était donc, d'évidence, de différencier les lotissements-jardins des lotissements soumis à autorisation d'urbanisme : le lotissement jardin ne correspond pas à la définition actuelle du lotissement (destiné à l'implantation de bâtiments), et sa création ne semble plus à l'heure actuelle relever des procédures d'autorisations d'urbanisme. Aussi, en l'absence de jurisprudence, il convient d'être prudent et de considérer que l'article L. 442-10 ne s'applique pas, a priori, aux lotissements-jardins. Ainsi, s'il apparaît possible, selon les articles L. 442-10 et L. 442-11 du code de l'urbanisme actuel, de modifier le cahier des charges et le règlement des lotissements à usage d'habitation, il semblerait, sauf erreur ou omission, qu'aucune réponse n'ait pu être trouvée au regard de la réforme des autorisations d'urbanisme du 1er octobre 2007 concernant les modifications du cahier des charges d'un lotissement jardin. Il lui demande donc de bien vouloir lui préciser l'interprétation, et l'application de la législation actuelle, vis-à-vis de ces anciennes dispositions réglementaires. Il voudra bien lui expliciter les conditions de mutation, vers le droit commun, de ces "lotissements-jardins". »

TEXTE DE LA REPONSE (REPONSE PUBLIEE AU JO LE : 16/02/2010 PAGE : 1683) : « L'ordonnance du 8 décembre 2005 portant réforme du permis de construire et des autorisations d'urbanisme et son décret d'application ont procédé à un toilettage et à une clarification des dispositions applicables aux lotissements-jardins. Ils sont désormais exclus du champ d'application de la procédure des lotissements qui ne concerne que les seules divisions foncières en vue d'implanter des bâtiments. En conséquence, les articles L. 442-10 et L. 442-11 du code de l'urbanisme relatifs aux modifications des documents approuvés des lotissements ou à leur mise en concordance avec le plan local d'urbanisme ou le document d'urbanisme en tenant lieu, ne s'appliquent pas aux lotissements-jardins. Lorsque les lotissements-jardins sont classés par le plan local d'urbanisme ou le document d'urbanisme en tenant lieu dans une zone urbanisée ou une zone à urbaniser, les colotis peuvent rendre leurs terrains constructibles si, par une délibération prise à l'unanimité, ils modifient les documents approuvés du lotissement et s'ils décident de solliciter un permis d'aménager. En outre, dans le cas où l'autorité publique a besoin de la totalité ou d'une grande partie des terrains d'un lotissement jardin afin d'y réaliser une opération d'utilité publique, elle peut engager une procédure d'expropriation. L'arrêté déclarant d'utilité publique cette expropriation rendra caducs les documents approuvés du lotissement ».

TEXTE DE LA QUESTION (QUESTION PUBLIEE AU JO LE : 05/02/2008 PAGE : 904) : « M. Jean-Pierre Giran attire l'attention de M. le ministre d'État, ministre de l'écologie, du développement et de l'aménagement durables, sur l'article L. 442-1 du code de l'urbanisme, issu de l'ordonnance n° 2005-1527 du 8 décembre 2005, qui dispose que : « Constitue un lotissement l'opération d'aménagement qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet la division (...) d'une ou de plusieurs propriétés foncières en vue de l'implantation de bâtiments ». Il lui demande de lui confirmer que les mots « opération d'aménagement » contenus audit article visent bien la réalisation des travaux nécessaires à la desserte du ou des terrains à bâtir issus de la division (c'est-à-dire les voiries, réseaux divers, espaces verts et espaces communs). Il lui demande également de lui confirmer qu'à défaut d'avoir à réaliser de tels travaux lors de la division du terrain, alors cette dernière ne constitue pas un lotissement »

TEXTE DE LA REPONSE (REPONSE PUBLIEE AU JO LE : 09/02/2010 PAGE : 1367): « L'article L. 442-1 du code de l'urbanisme définit le lotissement comme « l'opération d'aménagement qui a pour objet, ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet la division [...] d'une ou plusieurs propriétés foncières en vue de l'implantation de bâtiments ». Autrement dit, l'opération d'aménagement dont il s'agit consiste uniquement à détacher, d'une ou plusieurs unités foncières, des lots destinés à recevoir des bâtiments, quel que soit le nombre de lots à bâtir détachés. La notion d'aménagement utilisée pour définir l'acte constitutif d'un lotissement doit être comprise au sens d'aménagement foncier et ne doit pas être assimilée à des travaux d'aménagement, qui renvoient à la réalisation de voies ou d'espaces communs ou d'équipements collectifs. Depuis la réforme du code de l'urbanisme entrée en vigueur le 1er octobre 2007, ce critère n'est plus déterminant pour qualifier un lotissement. Il n'intervient plus que pour déterminer le régime procédural selon lequel s'effectuera le contrôle administratif de la division foncière, à savoir par le biais d'une simple déclaration préalable ou d'un permis d'aménager. Il ressort clairement de la combinaison des articles L. 442-1, L. 442-2, R. 421-19 et R. 421-23, qu'il y a lotissement dès le détachement d'un seul lot à bâtir et que, avec ou sans travaux d'aménagement, tous les lotissements ainsi définis sont soumis à autorisation de lotir ou simple déclaration ».


SUR LES DECLARATION & LES NOUVEAUX FORMULAIRES

TEXTE DE LA QUESTION (QUESTION PUBLIEE AU JO LE : 18/08/2009 PAGE : 8009) : « Mme Marie-Christine Dalloz attire l'attention de M. le secrétaire d'État chargé du logement et de l'urbanisme sur l'ordonnance n° 2005-1527 du 8 décembre 2005 visant à réformer et à simplifier le cadre de l'urbanisme. Il s'agissait de rendre plus accessible la législation sur les permis de construire en regroupant tous les mécanismes de contrôle des constructions sous trois formulaires d'autorisation de nouveaux projets, tout en garantissant des délais fermes d'instruction. Or l'expérience tendrait à montrer que cette simplification s'est finalement transformée, pour l'autorisation de travaux, en un document complexe et plus long à rédiger qui peut être un frein à la réalisation ou à la déclaration de travaux. Il semblerait donc intéressant de comparer l'évolution du nombre de déclarations de travaux depuis la réforme. Elle souhaite également que ses services se penchent sur cette problématique. En effet, des adaptations doivent être possibles afin que la simplification recherchée des démarches administratives soit réelle »

TEXTE DE LA REPONSE (REPONSE PUBLIEE AU JO LE : 09/02/2010 PAGE : 1466) : « La réforme des demandes d'autorisations en urbanisme avait, notamment, pour objectif de simplifier les démarches pour les demandeurs d'autorisation. C'est pourquoi le nombre de formulaires de demandes a été réduit de 13 à 3 et, par conséquent, leur champ d'application a été modifié. L'article R. 431-36 définit la composition générale des dossiers de déclaration préalable, dont le principe reste celui de ne demander que les pièces nécessaires à la bonne instruction de la demande. À cette fin, parmi les documents mis à la disposition du public, figure le bordereau de pièces jointes qui précise, expressément et de manière exhaustive, d'une part la seule pièce obligatoire quel que soit l'objet de la demande (le plan de situation), et d'autre part les pièces à fournir en fonction de la nature ou de la situation du projet. Le formulaire de demande lui-même, qui comporte 7 pages, peut paraître complexe. C'est pourquoi, dans un souci de bonne administration, deux nouveaux formulaires simplifiés de déclaration préalable seront bientôt disponibles : il s'agit tout d'abord d'un formulaire relatif aux constructions et travaux non soumis à permis de construire portant sur une maison individuelle et/ou ses annexes et, d'autre part d'un formulaire relatif aux lotissements et autres divisions foncières non soumis à permis. Ces deux nouveaux formulaires seront accompagnés également de la liste des pièces à fournir, en fonction du projet et de sa localisation. Le champ d'application de la déclaration de travaux et celui de la déclaration préalable ne sont pas strictement identiques, ce qui rend délicat les comparaisons entre ces deux autorisations. En effet, l'une des mesures de la réforme a été de redéfinir le champ d'application du permis de construire afin de proposer un régime d'autorisation plus adapté aux petits travaux, c'est-à-dire la déclaration préalable. Toutefois, il peut être possible d'estimer leur importance relative par rapport au nombre total de demandes d'autorisation par comparaison avec l'importance des permis de construire. Ainsi, sur l'ensemble des demandes instruites par les services de l'État, la part des déclarations était de 31 % en 2003, 31 % en 2008 et 34 % en 2009 ; dans le même temps, la part des permis de construire était de 33 % en 2003, 32 % en 2008 et 30 % en 2009. L'augmentation de la part des projets soumis à déclarations que révèlent ces statistiques permet ainsi de penser que la réforme a permis de progresser dans la simplification des conditions de délivrance des autorisations pour les petits travaux »


CERTIFICAT D’URBANISME & TAXES

TEXTE DE LA QUESTION (QUESTION PUBLIEE AU JO LE : 04/08/2009 PAGE : 7609) : «M. Yannick Favennec attire l'attention de M. le secrétaire d'État chargé du logement et de l'urbanisme sur le calcul des taxes d'urbanisme liées au permis de construire d'un propriétaire. Un certificat d'urbanisme a été délivré en octobre 2006 et une prorogation du certificat a été délivrée en octobre 2007, à la demande du propriétaire. Or, le conseil général du département de la Mayenne ayant institué la taxe départementale des espaces naturels sensibles, au 1er janvier 2007 et le permis de construire ayant été délivré pendant la durée de validité du certificat d'urbanisme prorogé, soit octobre 2008, cette dernière est appliquée au permis de construire du propriétaire. C'est pourquoi, il lui demande de bien vouloir lui indiquer quelle est la date à retenir pour le calcul des taxes d'urbanisme, celle d'octobre 2006, date de la demande initiale, ou celle d'octobre 2007 date de délivrance du certificat prorogé, car dans ce cas précis le montant de la taxe s'élève à plus de 700 euros »

TEXTE DE LA REPONSE (REPONSE PUBLIEE AU JO LE : 09/02/2010 PAGE : 1466) : « Un certificat d'urbanisme peut être prorogé si les prescriptions d'urbanisme, les servitudes administratives de tous ordres applicables aux terrains et les contributions exigibles n'ont pas évolué. En cas de modification du régime des taxes, le renouvellement doit en conséquence être refusé et un nouveau certificat d'urbanisme délivré. Au cas d'espèce, la taxe départementale des espaces naturels sensibles ayant été instaurée avant la prorogation du certificat d'urbanisme, le renouvellement n'aurait pas dû être accordé. Le fait qu'un certificat d'urbanisme ait à tort omis de mentionner une taxe applicable n'exonère pas le demandeur de cette taxe qui sera exigible lors de la délivrance du permis de construire. Ce raisonnement est identique lorsque l'administration a par erreur renouvelé un certificat d'urbanisme. Cette erreur peut, sous réserve de l'appréciation souveraine du juge, ouvrir droit à indemnisation »

Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés