Dès lors que l’ancien article R.111-18 et le nouvel article R.111-7 du Code de l’urbanisme ne concernent pas des voies purement internes au projet que celui-ci prévoit, suite le moyen tiré de ce que les constructions projetées seraient édifiées, par rapport aux voies de circulation prévues à l'intérieur de l'ensemble immobilier, en méconnaissance de la règle ainsi posée est inopérant.

CAA. Bordeaux, 11 juillet 2008, Mme X, req. n°06BX01786


Bien qu’il appelle peu de commentaires, voici un arrêt intéressant en ce qu’il traite d’une question n’ayant donné lieu qu’a peu de jurisprudence et qui conserve tout son intérêt, dans la mesure où la règle posée par l’ancien article R.111-18 du Code de l’urbanisme a été reprise quasiment à l’identique par le nouvel article R.111-17 en ce qu’il dispose que « lorsque le bâtiment est édifié en bordure d'une voie publique, la distance comptée horizontalement de tout point de l'immeuble au point le plus proche de l'alignement opposé doit être au moins égale à la différence d'altitude entre ces deux points. Lorsqu'il existe une obligation de construire au retrait de l'alignement, la limite de ce retrait se substitue à l'alignement. Il en sera de même pour les constructions élevées en bordure des voies privées, la largeur effective de la voie privée étant assimilée à la largeur réglementaire des voies publiques »

Dans cette affaire le permis de construire attaqué portait sur la réalisation d’un ensemble de 50 logements individuels et prévoyait des voies internes destinées à permettre l’accès à ces derniers. Et c’est notamment en considération de l’implantation de ces constructions par rapport à ces voies que cette autorisation devait être contestée puisqu’elle n’apparaissait pas conforme à l’article R.111-18 du Code de l’urbanisme alors applicable.

Mais ce moyen devait donc être rejeté par la Cour administrative d’appel de Nantes au motif suivant :

« Considérant, en septième lieu, qu'aux termes de l'article R. 111-18 du code de l'urbanisme : « Lorsque le bâtiment est édifié en bordure d'une voie publique, la distance comptée horizontalement de tout point de l'immeuble au point le plus proche de l'alignement opposé doit être au moins égale à la différence d'altitude entre ces deux points. Lorsqu'il existe une obligation de construire au retrait de l'alignement, la limite de ce retrait se substitue à l'alignement. Il en sera de même pour les constructions élevées en bordure des voies privées, la largeur effective de la voie privée étant assimilée à la largeur réglementaire des voies publiques (...) » ; que ces dispositions ne concernent pas des voies purement internes au projet que celui-ci prévoit ; que, par suite le moyen tiré de ce que les constructions projetées seraient édifiées, par rapport aux voies de circulation prévues à l'intérieur de l'ensemble immobilier, en méconnaissance de la règle posée par l'article R. 111-18 du code de l'urbanisme ne peut qu'être écarté ».

Il est vrai que sur ce point le Conseil d’Etat avait anciennement jugé que ne sont assimilées aux voies publiques que les voies privées qui, lorsque le permis de construire a été demandée, existaient ou étaient prévues dans un projet antérieurement approuvé par l’autorité administrative (CE. 2 avril 1971, Min. équip., AJDA, 1971, p.355).

Néanmoins, la solution retenue par la Cour administrative d’appel de Nantes nous paraît sujette à caution d’autant plus que pour relever d’un projet privé les voies en cause n’étaient pas réservées aux occupants des bâtiments à construire et avaient donc vocation à constituer des voies privées ouvertes à la circulation publique.

Tout d’abord et compte tenu du caractère par principe indivisible d’un permis de construire et, en toute hypothèse, de l’indissociabilité des constructions et des voies les desservant, le permis de construire en cause était réputé autoriser tout à la fois les bâtiments et les voies projetés ; le pétitionnaire s’en trouvant tenu, sauf à abandonner son projet, de réaliser cet ensemble.

Partant, on voit mal pourquoi la régularité de l’implantation des constructions n’aurait pas à être appréciée au regard des voies à aménager dans le cadre de ce même projet alors qu’à suivre l’arrêt précité du Conseil d’Etat, la régularité de l’implantation de ces mêmes constructions pourraient en revanche être appréciée au regard d’autres voies privées relevant d’un projet contigu au terrain à construire et ayant déjà fait l’objet d’un permis de construire restant à exécuter.

Ensuite, cette solution consiste donc à valider un projet qui dès son exécution aboutira à la formation de constructions irrégulières puisque leur implantation ne respectait effectivement pas la règle alors posée alors par l’article R.111-18 du Code de l’urbanisme par rapport aux voies à réaliser.

Il s’ensuit qu’après l’exécution de ce permis de construire et la création subséquente de ces voies, lesquelles seront alors des voies privées existantes, ces constructions ne sauraient faire l’objet de travaux nouveaux que dans les conditions fixées par la jurisprudence dite « Sekler » (sur cette jurisprudence, voir ici), laquelle a d’ailleurs été transposée par le nouvel article R.111-19 du Code de l’urbanisme.

Mais enfin et surtout, il convient de rappeler que dans les communes dotées d’un POS ou d’un PLU, l’article R..111-18 du Code de l’urbanisme n’est pas applicable puisque l’implantation des construction sur ce point a vocation à être régie par l’article 6 du règlement, lequel peut, compte tenu de la rédaction de l’article R.123-9 (6°) du Code de l’urbanisme la régir par rapport aux voies publiques ou privées, existantes ou à créer. Or, à ce titre, le Conseil d’Etat a plus récemment jugé que :

« Considérant qu'aux termes de l'article III NA 6 du plan d'occupation des sols de Lésigny, " toute construction nouvelle doit être implantée en observant une marge de reculement d'au moins dix mètres de profondeur par rapport à l'alignement actuel ou futur des voies"; que cette disposition de caractère général est applicable à l'implantation des 17 pavillons dont la construction est autorisée par le permis en cause par rapport aux voies dont la construction est prévue au permis pour la desserte de ces pavillons ; qu'il est constant que les marges de reculement autorisées par rapport à ces voies sont inférieures à dix mètres » (CE. 27 avril 1984, Sté Bréguet Construction, req. n° 46625).

Dans ces conditions et compte tenu leur généralité, force est d’admettre que l’on voit mal pourquoi les dispositions de l’ancien article R.111-18 et du nouvel article R.111-17 du Code de l’urbanisme ne seraient pas opposables aux bâtiments implantés au droit des voies que le projet autorisé prévoit lui-même.



Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au Barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés