Il résulte de l’article R.422-3 du Code de l’urbanisme que lorsqu’une promesse de vente est conclue sous condition suspensive d’obtention de l’autorisation d’urbanisme nécessaire à la réalisation d’un ouvrage assujetti à déclaration de travaux, c’est au propriétaire de l’immeuble à vendre qu’il incombe de formuler cette déclaration et non pas au bénéficiaire de cette promesse.

Cass. civ. 3e, 27 septembre 2006, Epx X., pourvoi n°05-15.433


Bien que l’affaire en cause ne constitue pas un litige d’urbanisme, l’arrêt de la Cour de cassation apporte une précision importante sur le champ d’application de l’article R.422-3 du Code de l’urbanisme relatif aux personnes habilitées à présenter une déclaration de travaux.

Dans cette affaire, les époux X avaient conclu avec les époux Y une promesse synallagmatique de vente un ensemble immobilier composé d’un terrain et d’un immeuble, laquelle avait été conclue sous la condition suspensive d’obtention d’une autorisation de construire une piscine non couverte dont on rappellera qu’elle constitue un ouvrage exempté de permis de construire mais assujetti à déclaration de travaux en application de l’article R.422-2-k) du Code de l’urbanisme.

Mais faute d’obtention d’une telle autorisation à l’expiration du délai de validité de la promesse de vente précédemment conclue, les époux Y devaient solliciter des époux X la restitution de leur dépôt de garantie puis, face à leur refus, les assigner à cet effet.

La question ainsi posée était donc de savoir s’il incombait aux vendeurs ou aux acquéreurs de formuler la déclaration de travaux en cause et, par voie de conséquence, qui était responsable de l’absence de levée de la condition suspensive nécessaire à la réalisation de la vente projetée. Et à ce sujet, la Cour de cassation a donc jugé que :

« Attendu que pour accueillir la demande, l'arrêt retient que l'article R. 422-3 du code de l'urbanisme énonce qu'une déclaration de travaux est présentée par le propriétaire du terrain, son mandataire ou la personne ayant qualité pour exécuter les travaux ; qu'il ne saurait être contesté qu'à la date de la promesse synallagmatique de vente, les époux X... étaient toujours propriétaires de "l'ensemble immobilier" à vendre et que c'était donc à eux de déposer la déclaration de travaux en mairie et qu'ils en avaient tellement conscience que M. X... s'en était préoccupé, trop tardivement du fait que la promesse synallagmatique était caduque depuis la veille ».

A suivre l’arrêt commenté, une promesse de vente ne confère donc pas à son bénéficiaire la qualité requise pour présenter une déclaration de travaux. On sait, pourtant, qu’il est de jurisprudence constante qu’une telle promesse constitue pour son titulaire un titre l’habilitant à présenter un permis de construire sur l’immeuble à vendre.

Il reste que cette solution procède de l’article R.421-1-1 du Code de l’urbanisme en ce qu’il dispose que « la demande de permis de construire est présentée soit par le propriétaire du terrain ou son mandataire, soit par une personne justifiant d'un titre l'habilitant à construire sur le terrain » alors que, pour sa part, l’article R.422-3 du Code de l’urbanisme précise que « une déclaration de travaux est présentée par le propriétaire du terrain, son mandataire ou la personne ayant qualité pour exécuter les travaux ». D’ailleurs, si à notre connaissance, le juge administratif ne s’est jamais expressément prononcé sur cette question, certains arrêts des Cours administratives d’appel induisent, mais très indirectement, qu’une simple promesse de vente ne suffit pas et que le bénéficiaire de cette dernière ne peut régulièrement formuler une déclaration de travaux sur l’immeuble à vendre sans y avoir été expressément autorisé par son propriétaire (CAA. Paris, 20 janvier 2000, M. Griève, req. n°98PA02743).

En résumé, il résulte de l'arrêt commenté que si le bénéficiaire d’une promesse de ventre dispose en cette qualité d’un titre l’habilitant à construire l’autorisant à présenter une demande de permis de construire, cette même promesse ne lui confère pas un titre l’habilitant à exécuter les travaux et à formuler la déclaration s’y rapportant : en la matière, qui peut le plus ne peut donc pas le moins…

On précisera, toutefois, que l'interprétation de la Cour de cassation ne lie évidemment pas le juge administratif sur ce point, lequel fait, pour sa part, souvent preuve de pragmatisme. A titre d'exemple, alors que l'article R.130-2 du Code de l'urbanisme dispose que la demande d'autorisation de coupe d'arbres est présentée soit par le propriétaire du terrain, soit par une personne ayant la qualité pour bénéficier de son expropriation, le Conseil d'Etat a admis qu'une telle demande pouvot être régulièrement présentée par le titulaire d'une promesse de vente (CE. 25 mars 1994, Stern, BJDU, n°3/1994, p.92)



Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au Barreau de Paris
Cabinet Frêche & Associés