JURISURBA - Actualité du droit de l'urbanisme

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08 avril 2008

VEILLE JURISPRUDENTIELLE N°16 : JANVIER/FEVRIER/ MARS 2008

13 décisions signalées ce mois-ci.

LEGIFRANCE ayant bien voulu reprendre du service (public), nous reprenons nous mêmes notre veille jurisprudentielle, a priori, mensuelle. Toutefois, compte tenu du caractère chronophage de celle-ci dans son ancienne version, nous nous limiterons dorénavant à citer le(s) considérant(s) des décisions signalées (sauf lorsque la seule citation du « considérant » en cause ne suffise pas à comprendre la portée de la décision ou lorsque nous ne disposons pas du texte de celle-ci ».

 

INTERPRETATION ET APPLICATION DES PRESCRIPTIONS D’URBANISME :

CE. 21 mars 2008, Cortes, req. n°296.239
« Considérant, d'autre part, que l'édification d'une piscine non couverte, construction qui n'est pas un bâtiment et qui doit donner lieu, en vertu du k) de l'article R. 422-2 du code de l'urbanisme alors en vigueur, à une déclaration de travaux, est soumise au respect des règles d'urbanisme relatives à l'occupation et à l'utilisation des sols, notamment à celles qui régissent, de manière générale, l'emprise au sol des constructions, sous réserve des prescriptions propres aux piscines non couvertes que prévoit, le cas échéant, le plan d'occupation des sols ou le plan local d'urbanisme ».

CE. 20 février 2008, Doenni, req. n°298.058
« Considérant qu’aux termes du 1er alinéa de l'article UG 10 du POS : "La hauteur d'une façade est mesurée du sol naturel à l'égout de toiture. La hauteur des constructions est fixée à six mètres maximum soit R+1. Toutefois, la hauteur mesurée entre l'égout de toiture et la ligne de faîtage ne doit pas dépasser six mètres" ; que ces dispositions ne comportent aucune exception ; qu’ainsi, en l'absence de règle particulière applicable au cas d'un bâtiment constitué de plusieurs bungalows accolés, construit sur une parcelle en forte déclivité, la hauteur d'un tel bâtiment doit être appréciée, en tout point, du sol naturel à l'égout de toiture »

CAA. Bordeaux, 5 février 2008, Sté Osmose, req. n°06BX00977
« Considérant qu'aux termes de l'article ZC8 du plan d'aménagement de zone de la zone d'aménagement concerté de Centre bourg de la commune : La distance minimum entre deux constructions non contiguës est fixée à la demi hauteur de la construction la plus haute ; qu'il ressort des pièces du dossier que les bâtiments 3 et 5 du projet en cause sont séparés du bâtiment 4, qui est d'une hauteur de 10 mètres à l'égout du toit, et en sont distants de moins de 2 mètres ; que, s'agissant d'une règle d'hygiène, de salubrité et de sécurité imposée par les dispositions précitées, ces constructions doivent être regardées, nonobstant la présence d'un escalier entre les bâtiments 3 et 4, d'un portique entre les bâtiments 4 et 5 et de leur implantation sur un sous-sol commun à l'ensemble de la construction hôtelière projetée, comme des constructions non contiguës ; que les distances entre ces constructions étant inférieures à leur demi-hauteur, le maire d'Arcangues était tenu de refuser, par la décision du 2 janvier 2004, le permis de construire sollicité par la SOCIETE OSMOSE »

CAA. Paris, 28 janvier 2008, M & Mme Dominique X., req. n°06VE00602
« Considérant qu'aux termes de l'article UE 7 du plan d'occupation des sols de la commune de Châtenay-Malabry : «7.1. Bâtiments d'habitation : / ces constructions sont autorisées : /7.1.1. -sur les limites séparatives : si la façade sur la limite ne comporte pas de baie autre que des jours de souffrance. / 7.1.2. en retrait des limites séparatives : dans ce cas, elles devront s'écarter des limites d'une distance égale : /. À un minimum de 8 mètres si la façade sur la limite comporte des baies principales, cette distance étant mesurée normalement à la façade, / . À un minimum de 3 mètres en tout point. / (...) Nota : (1) lorsqu'une façade comportant des baies principales n'est pas parallèle à la limite, les deux règles suivantes sont applicables : /. La distance à la limite séparative, mesurée normalement au milieu de la façade, devra être au moins égale à 8 mètres, /. La distance à la limite séparative, mesurée normalement en tout point de la façade devrait être au moins égale à 6 mètres.(...) » ; Considérant qu'il résulte de ces dispositions, et notamment de l'adverbe « normalement » que la distance de 8 mètres mentionnée à l'article précité doit être mesurée, non comme le soutiennent les requérants selon une ligne perpendiculaire à la limite séparative, mais selon une ligne perpendiculaire à la façade qui comporte des baies en partant d'un point situé au milieu de cette façade ; que si ce mode de calcul peut avoir pour conséquence qu'un point d'une façade qui n'est pas parallèle à la limite séparative soit situé à une distance inférieure à la distance minimale de 8 mètres exigée en ce qui concerne les façades parallèles à la limite séparative, cette circonstance n'est pas de nature à révéler une contradiction dans les dispositions du plan d'occupation des sols de Châtenay-Malabry dans la mesure où l'impact d'une baie orientée de manière oblique par rapport aux limites séparatives est différent de celui d'une baie orientée parallèlement à la limite séparative ; qu'ainsi, le moyen tiré, par voie d'exception, de l'illégalité du plan d'occupation des sols de la commune de Châtenay-Malabry doit être écarté »

CAA. Versailles, 10 janvier 2008, SCI Le Pic, req. n°06VE00353
« Considérant, en second lieu, que l'article ND 1 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune de Médan n'admet dans le secteur ND a, où se trouve le terrain d'assiette du projet litigieux, que « les bâtiments et installations à destination de sports et loisirs et culturels, les hôtels et restaurants, les constructions nécessaires à leur fonctionnement tels que logements de fonction, petits bureaux et petits commerces », ainsi que « les équipements publics à usage scolaire ou communal » ; Considérant qu'il ressort de la demande de permis de construire que la SOCIETE CIVILE LE PIC a sollicité une autorisation pour la construction de deux maisons individuelles à usage d'habitation d'une surface hors oeuvre nette de 234 mètres carrés ; que si la notice descriptive jointe à cette demande fait état de ce qu'un « terrain de tennis sera prévu s'articulant autour de la piscine existante… une aire de jeux sera réalisée », il ressort des pièces du dossier que les installations sportives existantes à la date de la décision attaquée sont limitées à une piscine de 17 mètres sur 7 et que le terrain d'assiette supporte déjà un logement de gardien et un bureau ; que, dans ces conditions, les constructions autorisées par le permis litigieux ne peuvent être regardées comme étant nécessaires au fonctionnement d'une installation sportive ; que, dès lors, l'autorisation a été délivrée en méconnaissance des dispositions précitées de l'article ND 1 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune »

CAA. Versailles, 10 janvier 2008, Cne de Vert le Grand, req. n°06VE01769
« Considérant qu'en vertu des dispositions de l'article UG5 du plan d'occupation des sols de la COMMUNE DE VERT-LE-GRAND, pour être constructible, une unité foncière doit être de dimension suffisante pour qu'il soit possible d'y inscrire une construction de 300 m2 de surface hors oeuvre nette, en application du coefficient d'occupation des sols limité à 0,5 ; que l'article UG8 dudit plan autorise l'implantation de plusieurs bâtiments à usage d'habitation sur une même unité foncière à condition que cette dernière soit suffisante pour respecter les conditions fixées à l'article 5 en cas de division ; que, pour rejeter la demande de permis de construire un ensemble immobilier comprenant deux sous-ensembles composés de cinq habitations chacun, le maire de la COMMUNE DE VERT-LE-GRAND a estimé que chaque habitation devait, en vertu de ces dispositions combinées, s'inscrire dans une parcelle d'une surface minimale de 600 m2, ce qui n'était pas le cas en l'espèce ; que la société Promotion et Investissements fait valoir qu'en l'absence de division en propriété ou en jouissance du sol d'assiette de chaque habitation et du jardin attenant, il n'y a pas lieu de faire application de ces dispositions à chacune des dix habitations construites sur le terrain, mais à chacun des deux sous-ensembles comprenant cinq habitations chacun ; Considérant que nonobstant la disposition du règlement de division et de propriété relatif à l'ensemble immobilier qui précise à cet égard dans son chapitre III, section II, A que « la totalité du sol bâti et non bâti de l'ensemble immobilier » relève des « parties communes générales à tous les copropriétaires sans exception », il ressort des pièces du dossier que chaque copropriétaire attributaire d'un lot correspondant à la totalité d'une unité d'habitation dispose non seulement d'un droit d'usage exclusif du sol d'assiette de cette unité, dès lors qu'il peut notamment demander une autorisation de construire après avoir obtenu l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, mais encore du jardin attenant, qui peut être clôturé avec pose d'un portillon et aménagé à son goût ; que, par suite, le projet litigieux doit être regardé comme emportant division en jouissance de la propriété foncière pour l'application combinée des articles 5 et 8 du règlement de la zone UG du plan d'occupation des sols de la COMMUNE DE VERT-LE-GRAND ; que la surface du terrain d'assiette de chaque unité d'habitation n'est que de 214,7 m2, inférieure à la surface minimale requise ; que, dès lors, la société requérante n'est pas fondée à soutenir que le projet ne méconnaît pas les dispositions combinées des articles UG5 et UG8 du plan d'occupation des sols »


EMPLACEMENT RESERVE :

CE. 7 mars 2008, Boutin, req. n°301.719
« Considérant qu'il résulte de ces dispositions que, hors le cas des constructions conformes à la destination de l'emplacement réservé par un plan d'occupation des sols rendu public ou approuvé, seules les constructions présentant un caractère précaire peuvent être légalement autorisées sur un tel emplacement par un permis de construire ou, en vertu des dispositions combinées du dernier alinéa de l'article L. 4221 et du premier alinéa de l'article L. 4213 du même code dans leur rédaction alors en vigueur, par une autorisation de travaux, avec l'accord de la collectivité intéressée à l'opération, et que les constructions qui ne satisfont pas à ces conditions ne peuvent légalement être édifiées qu'à l'extérieur de l'emprise de l'emplacement réservé ; que, dans ce dernier cas, il appartient à l'autorité compétente qui entend autoriser une telle construction de prescrire son édification à une distance minimale de la limite séparative suffisante pour prévenir un empiètement sur l'emplacement réservé, et, lorsque la construction ne pourrait, du fait d'un tel emplacement réservé, jouxter la limite parcellaire, sans que cette distance puisse être inférieure à la distance minimale prévue à l'article R. 11119 du code de l'urbanisme alors en vigueur ou, le cas échéant, par les dispositions du plan d'occupation des sols ayant le même objet »


PREMPTION :

CE. 7 mars 2008, Cne de Meung-sur-Loire, req. n°288.371
« Considérant que, par un jugement du 27 janvier 2004, le tribunal administratif d'Orléans, saisi par M. A, acquéreur évincé, a annulé la délibération du 26 septembre 2002 par laquelle le conseil municipal de la COMMUNE DE MEUNG-SUR-LOIRE a décidé d'exercer le droit de préemption urbain sur une parcelle mise en vente par M. C et Mme B et située dans le centre ville de cette commune ; que la commune se pourvoit en cassation contre l'arrêt du 30 juin 2005 par lequel la cour administrative d'appel de Nantes a confirmé ce jugement ; Considérant qu'aux termes de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme : « Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-1, à l'exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d'aménagement. / Toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel ce droit est exercé (…) » ; qu'il résulte de ces dispositions que les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, d'une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l'exercent, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date, et, d'autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption »


CE. 23 janvier 2008, Cne de Romainville, req. n°308.995
« Considérant, en second lieu, que si les dispositions de l'article R. 213-21 exigent que pendant le délai d'un mois, la décision de préemption soit prise au vu de l'avis du service des domaines, la circonstance que cette décision soit prise le jour même de la réception de l'avis des domaines n'est pas à elle seule de nature à l'entacher d'illégalité ; qu'en l'espèce, toutefois, eu égard aux éléments produits devant lui quant à l'heure à laquelle cet avis a été reçu par la commune le 22 juin et quant à l'heure à laquelle la décision de préemption a été prise ce même jour par le maire, le juge des référés n'a ni dénaturé les pièces du dossier, ni commis d'erreur de droit en estimant que le maire n'avait pas pu avoir connaissance de cet avis avant de prendre sa décision et en en déduisant que le moyen tiré de l'absence d'avis régulier du service des domaines, préalable à la décision d'exercice du droit de préemption, était propre à créer un doute sérieux quant à la légalité de l'arrêté litigieux »


CONTENTIEUX ADMINISTRATIF :

CE. 29 janvier 2008, EDF, req. n°307.870
« Considérant, en deuxième lieu, que saisie d'une demande de suspension de l'acte accordant un permis de construire, le juge des référés doit, eu égard au caractère difficilement réversible des travaux ainsi autorisés, regarder la condition d'urgence comme étant, en principe, remplie lorsque les travaux vont commencer ou ont déjà commencé sans être pour autant achevés ; qu'il peut, toutefois, en aller autrement au cas où le pétitionnaire ou l'autorité qui a délivré le permis justifie de circonstances particulières ; que le moyen tiré de ce qu'une obligation légale de remise en état des lieux, au terme de l'exploitation des installations en cause, induirait nécessairement la réversibilité des travaux à cette échéance est sans incidence sur l'appréciation du caractère difficilement réversible de ces derniers à laquelle doit procéder le juge des référés pour regarder la condition d'urgence comme étant remplie ; que pour justifier, en l'espèce, l'urgence de la suspension sollicitée, après avoir relevé que la construction de sept aérogénérateurs était de nature à créer, du fait de leur caractère difficilement réversible, s'agissant notamment des massifs de fondation qui en constituent le socle, et alors même que ces installations sont en principe démontables et soumises à l'obligation de démantèlement en fin d'exploitation prévue par l'article L. 553-3 du code de l'environnement, le juge des référés s'est, sans commettre d'erreur de droit, livré à une appréciation souveraine des faits qui n'est pas entachée de dénaturation ; qu'il n'a pas davantage dénaturé les faits, dans l'appréciation de cette condition, en jugeant que ces installations étaient de nature à porter une atteinte grave à la situation de l'association requérante au regard de l'objet social qu'elle défend, nonobstant les circonstances qu'elles présentaient à la fois un intérêt public national et un intérêt public local pour la commune de Joncels et qu'un effort particulier d'insertion des aérogénérateurs dans le site avait été effectué »


CONFORMITE DES TRAVAUX :

CE. 11 janvier 2008, Giorgi, req. n°301.373
« Considérant qu'il ne ressort pas des pièces du dossier soumis aux juges du fond que M. et Mme A aient, postérieurement à l'achèvement de la construction autorisée par le permis de construire délivré le 12 octobre 1996 par le maire de la commune de Serra di Ferro, et devenu définitif, exécuté des travaux ayant eu pour effet d'en changer la destination, d'en modifier l'aspect extérieur ou le volume, ou de créer des niveaux supplémentaires ; qu'à supposer que les intéressés aient modifié la destination de la construction autorisée par le permis de construire, sans y exécuter de travaux, ce changement n'était pas soumis à obligation de permis de construire, sur le fondement des dispositions précitées de l'article L. 4211 du code de l'urbanisme ; Considérant qu'il résulte de l'ensemble de ce qui précède qu'en se fondant, pour juger que le Syndicat intercommunal d'électrification du secteur sud de la Corse était tenu, en application des dispositions précitées de l'article L. 1116 du code de l'urbanisme, d'opposer un refus à la demande de raccordement au réseau électrique formée par les époux A sur la circonstance que ceux-ci devaient être regardés comme ayant modifié sans autorisation la destination de la construction dont le raccordement était demandé, et que la maison d'habitation n'aurait pas été autorisée par ce permis de construire, la cour a commis une erreur de droit ; que par suite, M. et Mme A sont fondés à demander l'annulation de l'arrêt de la cour administrative d'appel de Marseille en date du 7 décembre 2006 »

CAA. Lyon, 17 janvier 2008, Monsieur Georges X., 06LY01804
« Considérant qu'aux termes de l'article L. 460-2 du code de l'urbanisme : “ A leur achèvement, la conformité des travaux avec le permis de construire est constatée par un certificat ” ; qu'aux termes de l'article R. 460-3 dudit code : “ Le service instructeur s'assure, s'il y a lieu, par un récolement des travaux, qu'en ce qui concerne l'implantation des constructions, leur destination, leur nature, leur aspect extérieur, leurs dimensions et l'aménagement de leurs abords, lesdits travaux ont été réalisés conformément au permis de construire (…) ” et qu'aux termes de l'article R. 460-4 du même code : “ si les travaux ont été réalisés dans des conditions régulières au regard des dispositions du premier alinéa de l'article R. 460-3, le certificat de conformité est délivré (…) ” ; Considérant que par un arrêté du 22 septembre 2000, le maire de la commune de Talant a délivré à la SA Ghitti un permis de construire une maison individuelle ; que les travaux ont été déclarés achevés le 17 décembre 2002 ; que par une décision en date du 24 janvier 2003, le maire a refusé de délivrer un certificat de conformité, estimant que la SA Ghitti devait régulariser la situation en déposant un permis de construire modificatif qui limiterait à 0,80 mètre la hauteur des exhaussements de sols ; qu'un permis modificatif a été accordé à la SA Ghitti le 30 mars 2004 et que le 8 avril 2004, le certificat de conformité a été délivré ; que le bâtiment a été vendu le 23 mai 2003 à M. et Mme Y qui l'ont revendu le 14 mai 2004 à M. X ; Considérant que la circonstance que la SA Ghitti n'était plus propriétaire du terrain d'assiette de la construction depuis le 23 mai 2003 lors du dépôt du permis modificatif est sans incidence sur la régularité du certificat de conformité délivré pour la construction litigieuse »


DIVERS :

Cass. civ., 13 février 2008 pourvoi n°07-11.462
« Attendu qu'ayant relevé que les parties avaient réservé au chapitre "recours des tiers" l'éventualité d'un contrôle de légalité et que la lettre du délégué à l'urbanisme et à l'aménagement de la commune d'Issy-les-Moulineaux mentionnait que le sous-préfet était intervenu "dans le cadre du contrôle de la légalité" et retenu que l'obligation pour la société Priène Investissement de déposer une demande de permis modificatif avait pour effet de priver le permis qui lui avait été accordé le 18 septembre 2002 de tout caractère définitif, la cour d'appel a pu, par ces seuls motifs, en déduire que la condition suspensive relative à l'obtention du permis de construire définitif à la date de réalisation de la vente n'était pas satisfaite »



Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés

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