JURISURBA - Actualité du droit de l'urbanisme ©

La loi du 12 mai 2009 apporte un certain nombre de modification au Code de l’urbanisme. L’une des plus notable est la modification de l’article L.111-3 du Code de l’urbanisme qui disposait que :

« La reconstruction à l'identique d'un bâtiment détruit par un sinistre est autorisée nonobstant toute disposition d'urbanisme contraire, sauf si la carte communale ou le plan local d'urbanisme en dispose autrement, dès lors qu'il a été régulièrement édifié ».

et qui disposera dorénavant que :

« La reconstruction à l'identique d'un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de dix ans est autorisée nonobstant toute disposition d'urbanisme contraire, sauf si la carte communale ou le plan local d'urbanisme en dispose autrement, dès lors qu'il a été régulièrement édifié ».

Trois observations « à chaud ». En premier lieu, certains principes subsistent :

• un droit de reconstruire à l’identique ;
• qui vaut nonobstant toute disposition d’urbanisme contraire ;
• sauf si la carte communale ou le plan local d'urbanisme en dispose autrement ;
• mais à la condition que le bâtiment initial ait été régulièrement édifié ;

rien dans la rédaction du nouvel article L.111-3 n’ayant vocation à modifié le principe selon lequel un permis de reconstruire reste nécessaire.

En second lieu, le nouvel article L111-3 réintroduit une condition de délai : le droit de reconstruire ne vaut que dans un délai de dix ans, lequel nous semble de nature à régler les difficultés liées au contrôle du caractère identique du bâtiment à reconstruire. Mais quoi qu’il en soit, ce délai :

• d’une part, est distinct du délai de 10 ans prévu par l’article L.111-12 puisque ce dernier cours à compter de l’achèvement alors que celui prévu par l’article L.111-3 court à compter de la destruction et de la démolition ;
• d’autre part, fixe l’échéance avant laquelle le permis de reconstruire devra avoir été non seulement sollicité mais également délivré.

En dernier lieu, et surtout, le droit prévu par le nouvel article L.111-3 est indépendant de toute considération liée à la cause de la disparition du bâtiment. Bien plus, ce nouveau dispositif ne vise plus seulement le cas de la destruction – induisant une cause accidentelle – mais également celui de la démolition ; sans réserve sur l’auteur de la démolition et le caractère volontaire de celle-ci.

Il faudra donc s’en rapporter au juge pour déterminer la validité du montage qu’appelle inévitablement ce nouveau dispositif :

• démolition des bâtiments présents sur le terrain ;
• obtention d’un permis de construire en considération des possibilités de construction générées par le terrain dorénavant nu ;
• reconstruction à l’identique des bâtiments initiaux ;

les PLU et les cartes communales nous semblant, toutefois, pouvoir poser des « garde-fou » sur ce point.

Patrick E. DURAND

Docteur en droit - Avocat au barreau de Paris

Cabinet FRÊCHE & Associés