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Quelques précisions sur les modalités d’application de la jurisprudence « Sekler »

noreply@blogspirit.com (jurisurba) — Wed, 25 Nov 2009 15:44:00 +0100

Un simple changement de destination peut participer à rendre un immeuble plus conforme à la règle d’urbanisme méconnue, y compris si ce changement n’intéresse qu’une partie de l’immeuble considéré.

CAA. Paris, 15 octobre 2009, Cne de Cachan, req. n°08PA02411

Voici un arrêt proposant une solution n’ayant à notre sens rien de réellement surprenant ni d’original mais qui présente l’intérêt de permettre de traiter d'autres points spécifiques des modalités d’application de la jurisprudence « Sekler ».

Dans cette faire, le pétitionnaire avait solliciter un permis de construire ayant pour objet de modifier l’aménagement intérieur d’un ensemble immobilier à destination d’ateliers et de bureaux aux fins d’en affecter une partie à destination de logements. Il reste que cet ensemble ne répondait pas aux prescriptions de l’article 12 du POS communal en vigueur dans la mesure où il ne comportait que 14 places de stationnement alors que les dispositions de cet article en imposaient 22.

Mais comme le sait, il résulte de la jurisprudence « Sekler » la circonstance qu'une construction existante n'est pas conforme à une ou plusieurs dispositions d'un plan d'occupation des sols régulièrement approuvé ne s'oppose pas, en l'absence de dispositions de ce plan spécialement applicables à la modification des immeubles existants, à la délivrance ultérieure d'un permis de construire s'il s'agit de travaux qui, ou bien doivent rendre l'immeuble plus conforme aux dispositions réglementaires méconnues, ou bien sont étrangers à ces dispositions.

Toutefois, le Maire de Cachan devait rejeter la demande de permis de construire aux motifs que le changement de destination impliquait de respecter strictement les prescriptions de l’article 12 applicable et non pas seulement d’en atténuer la méconnaissance.

Mais ce motif devait être censuré et le refus de permis de construire contesté annulé aux motifs suivants :

« Considérant que la SCI Le Grenier Lavandière a demandé l'autorisation au maire de Cachan de changer en partie la destination de deux immeubles à usage d'ateliers et de bureaux situés 46-48 rue Etienne Dolet à Cachan en y créant 9 logements ; qu'il est constant que ces immeubles ne sont pas conformes aux dispositions précitées du plan d'occupation des sols ; qu'en effet, ils comportent 14 places de stationnement alors qu'en application de ces dispositions et compte tenu d'une surface hors oeuvre nette de 446 m² à usage de bureaux et d'une surface hors oeuvres nette de 367 m² d'ateliers, 22 places seraient nécessaires ; qu'en diminuant la surface à usage d'ateliers et de bureaux et en affectant une partie de ces locaux à la création de 9 logements, le projet conduit toutefois à diminuer de 22 à 20 le nombre de places de stationnement nécessaire ; que le tribunal administratif a donc estimé que ces travaux auraient pour effet de rendre les immeubles existants plus conformes aux dispositions méconnues du plan d'occupation des sols ;
Considérant que la COMMUNE DE CACHAN, qui conteste cette analyse, fait valoir, en premier lieu, que le projet litigieux prévoit de créer à l'intérieur des bâtiments existants un espace à usage d'habitation qui n'existait…

De la possible combinaison de la jurisprudence « Fernandez » et de la jurisprudence « SCI de la Paix »

noreply@blogspirit.com (jurisurba) — Thu, 17 Sep 2009 07:07:00 +0200

Sur le maintien de la jurisprudence « Thalamy » à l’encontre des travaux ayant irrégulièrement changé la destination d’une construction existante (suite)

CE. 27 juillet 2009, SCI La Paix, req. n°305.920 (136e note)

Dans notre précédente note sur l’arrêt « SCI de la Paix », nous concluions que selon nous cette décision ne marquait pas l’abandon de la jurisprudence « Fernandez ».

Mais dès lors toute la question est de savoir si lorsque les travaux en cause relèvent d’une entreprise de construction distincte de celle ayant précédemment emporté un changement de destination irrégulier, il faut néanmoins s’en tenir à la destination de fait du bâtiment en cause pour considérer, par voie de conséquence, et le cas échéant, que les travaux projetés emportent un changement de destination alors même que la destination de l’immeuble devant résulter de leur exécution serait identique à celle initialement autorisée mais ultérieurement changée de façon irrégulière.

A notre sens non, il faut, en effet, préciser que dans l’affaire objet de l’arrêt « Fernandez » du mois de janvier 2007, outre que le requérant n’établissait pas de façon probante que la destination de l’immeuble en cause avait irrégulièrement changée, le Conseil d’Etat a annulé la solution, inverse, retenue par le juge de première instance pour avoir « recherch(er) les conditions dans lesquelles la destination du bâtiment avait évolué depuis sa construction ». La solution retenue par la Haute Cour impliquant, donc, également, qu’au stade de l’instruction de la déclaration préalable ou de la demande de permis de construire, l’administration n’est pas tenue, en l’absence d’information sur ce point, de rechercher les conditions dans lesquelles la destination initiale du bâtiment en cause a été modifiée.

Il reste qu’a contrario – et comme l’induit finalement indirectement l’arrêt « SCI La Paix » – rien ne nous semble s’opposer à ce qu’un « tiers-pétitionnaire » puisse se prévaloir, pour autant qu’il le démontre :

- d’une part, de l’irrégularité de la destination actuelle du bâtiment en cause ;
- et d’autre part, de la destination initiale de ce même bâtiment ;

aux fins d’établir que son opération n’emporte pas un changement de destination ; la jurisprudence « Fernandez » n’impliquant donc pas selon nous de s’en tenir, en toute hypothèse, à la destination apparente du bâtiment en cause.

On sait d’ailleurs que si pour application de l’ancien article R.421-1-1 du Code de l’urbanisme le pétitionnaire, faute d’indication contraire, était réputé propriétaire apparent du terrain à construire, cette présomption ne s’est jamais opposée à ce qu’en cas de contestation sérieuse sur ce point, cette qualité lui soit déniée.

En outre, il faut souligner que la jurisprudence « Fernandez » procède d’une interprétation du droit qui certes déresponsabilise l’administration mais est également et au premier chef favorable au pétitionnaire.

Or, compte tenu de « l’esprit » de celle-ci, on verrait mal pourquoi l’irrégulier changement de destination opéré par un tiers pourrait bénéficier au pétitionnaire pour établir qu’il n’y a pas de changement de destination, et ainsi obtenir l’autorisation sollicitée, mais qu’en revanche, cette…

Sur le maintien de la jurisprudence « Thalamy » à l’encontre des travaux ayant irrégulièrement changé la destination d’une construction existante (I)

noreply@blogspirit.com (jurisurba) — Sun, 06 Sep 2009 16:58:00 +0200

Lorsque le sous-sol d’un immeuble initialement impropre à l'habitation a été transformé, sans permis de construire, en quatre appartements équipés de cuisines et de salles de bain, leur propriétaire ne saurait ultérieurement déposer une simple déclaration de travaux ayant pour objet, après décaissement du bâtiment, d'agrandir les ouvertures dont bénéficiaient les logements réalisés dans ces conditions : il lui incombe de présenter une demande de permis de construire autorisant l'ensemble des travaux qui ont eu ou qui devaient avoir pour effet de modifier la destination du sous-sol de son immeuble

CE. 27 juillet 2009, SCI La Paix, req. n°305.920 (134e note)

Sans pour autant mettre en lui-même les choses au clair, voici un arrêt qui a le mérite de remettre les « pendules à l’heure » ; même si rendu l’empire des anciens articles L.421-1 et R.422-2 du Code de l’urbanisme, la question à laquelle il a trait est d’un d’intérêt plus réduit aujourd’hui .

Comme le sait, les travaux illégalement réalisés ne sauraient aboutir à la formation d’une construction juridiquement existante et, par voie de conséquence, ne peuvent pas être pris en compte. En pareil cas, aucun travaux nouveaux ne saurait être légalement autorisée sur cette construction illégale sans que celle-ci ne soit régularisée par une autorisation adéquate (CE. 9 juillet 1986, Thalamy, req. n°51.172) ; sous réserve, toutefois, de la « prescription décennale » introduite par l’article L.111-12 du Code de l’urbanisme.

C’est ainsi que le Conseil d’Etat a pu juger que ne pouvaient être autorisés sans une régularisation préalable des travaux portant sur une construction dont la destination avait été changée sans autorisation (CE. 8 juillet 1994, M. That, req. n°119.002) et, notamment, que des travaux projetés sur la façade d’une telle construction exigeait un permis de construire destiné à régulariser la destination de fait de cette dernière (CE. 30 mars 1994, Gigoult, req. n°137.881).

En outre, il ressortait de la jurisprudence administrative qu’une construction est réputée conserver sa destination première, c’est-à-dire celle initialement autorisée, tant qu’un changement de destination n’a pas été entériné par une nouvelle autorisation d’urbanisme, y compris dans le cas où la construction n’a jamais reçu l’affectation pour laquelle elle avait été autorisée, telle une construction à destination d’habitation n’ayant jamais été occupée (CAA, Marseille, 10 décembre 1998, Cne de Carcès, req. n°97MA00527 ; CAA. Marseille, 8 décembre 2005, Cne d’Eguilles, req. n° 02MA01240). Et bien plus, le Conseil d’Etat avait précisé que la circonstance qu’une construction soit utilisée à un autre usage que celle pour laquelle elle avait été autorisée ne lui faisait pas perdre sa destination initiale au regard du droit de l’urbanisme (CE. 31 mai 2001, Cne de d’Hyères-les-Palmier, req. n°234.226).

Par voie de conséquence, pour déterminer s’il y avait ou non changement de destination, il convenait de s’en tenir à la destination autorisée de la construction et non pas à celle résultant de l’utilisation de celle-ci dès lors qu’elle n’avait pas été entérinée par une autorisation d’urbanisme.

Mais ultérieurement, le Conseil d’Etat devait toutefois revenir sur cette jurisprudence (voir également…

Quelques précisions sur les contours et les modalités d’application de la jurisprudence « Sekler »

noreply@blogspirit.com (jurisurba) — Sun, 29 Mar 2009 23:40:00 +0200

Des travaux tendant à l’édification de garages accolés à une construction existante méconnaissant les règles d’emprise d’un cahier des charges de lotissement aggrave la non-conformité de cette construction et, par voie de conséquence, ne sauraient bénéficier de la jurisprudence « Sekler » ; d’autant moins que si, par ailleurs, ces travaux améliorent la situation au regard de l’article 12 du règlement de POS, ils impliquent la démolition quasi-intégrale de la construction existante.

CAA. Marseille, 11 décembre 2008, SCI ELFA, req. n°06MA02026

Pour avoir été édifiée conformément à un permis de construire valide n’ayant pas été ultérieurement annulé ou retiré, une construction peut néanmoins ne pas être conforme aux prescriptions d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle de nouveaux travaux sont projetés sur cette construction. Cette situation met en conflit deux types d’intérêts aussi légitimes qu’opposés : d’un côté, les droits acquis tirés du caractère définitif du permis de construire en vertu duquel cette construction a été édifiée ; de l’autre, la nécessaire application des règles d’urbanisme en vigueur à l’époque à laquelle cette construction doit faire l’objet de nouveaux travaux.

La première solution d’équilibre trouvée par le Conseil d’Etat fut toutefois particulièrement sévère puisqu’elle s’opposait à la réalisation de travaux n’ayant pas pour objet de rendre la construction plus conforme aux prescriptions réglementaires ou qui ne consistent pas en des adaptations mineures (CE. 23 décembre 1976, Casseau, req. n°00296). Quels que soient leurs objets et la règle méconnue par la construction existante, les travaux projetés sur cette dernière devaient nécessairement améliorer sa conformité ou, à défaut, ne consister qu’en des adaptations mineures.

Mais les critiques à l’encontre de cette règle ainsi les infléchissements d’origine textuelle (art. R.111-19 ; C.urb) devaient conduire le Conseil d’Etat à assouplir sa position par la jurisprudence « Sekler » (CE. 27 mai 1988, Mme Sekler, req. n°79530) : de deux choses l’une au terme de la jurisprudence « Sekler » : soit les travaux projetés sur la construction existante présente un lien avec la règle méconnue et alors ils devront améliorer la non-conformité de cette construction à cette règle, soit les travaux projetés sont étrangers à la règle méconnu et alors il ne sera nécessaire d’atténuer par ailleurs la non-conformité de cette règle.

L’arrêt commenté touche à trois des aspects principaux de cette jurisprudence et, notamment, illustre concrètement ces modalités d’application telles qu’elles ont été récemment précisé par le Conseil d’Etat.

Dans cette affaire, le pétitionnaire était propriétaire d’une ville sise au sein d’un lotissement dont les documents fixaient les limites d’implantation des constructions autorisées dans chacun de ses lots et, partant, en définissaient ainsi l’emprise. Précisément, la villa du pétitionnaire excédait ces limites et en outre ne comportait pas le nombre de places de stationnement requises au titre de l’article 12 du règlement de POS applicable. Il reste que dans la mesure où ces mêmes documents autorisaient en dehors de ces limites diverses annexes dont les garages, le pétitionnaire devait ainsi solliciter et obtenir un permis de construire en vue de l'élévation du bâtiment…