La lettre BJDUonline

L'Éditorial

Chers lecteurs,

      A quelques mois des élections municipales de mars prochain et à quelques jours de l'ouverture du 90^ème Congrès qui lui est dédié, le maire est l'objet de toutes les attentions.

      Agent de l'État certes, mais avant tout agent de la commune, son action s'inscrit dans l'actuelle politique de proximité, référent désormais incontournable de la démocratie représentative. Le thème annuel du Congrès, « Maire et citoyens : construire ensemble », n'est d'ailleurs pas sans le rappeler.

      L'intercommunalité, fil conducteur de ces travaux, ne laissera pas pour autant en suspens les interrogations environnementales et les maires s'attacheront à y répondre autour de tables rondes consacrées au développement durable et présenteront, à cette fin, une Charte de l'environnement.

      La fonction municipale étant aussi celle de l'aménagement et de l'organisation de l'avenir du territoire, la réforme du droit de l'urbanisme fera également l'objet de leurs échanges et de leurs réflexions.

      Nul doute qu'au vu de ces enjeux actuels fondamentaux, les élections municipales auront une portée tant locale que nationale.

Sophie Meyer
Rédactrice en chef

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Regard Sur ...

Les principales questions soulevées par la réforme des permis de construire et des autorisations d'urbanisme

Yves PITTARD Docteur en droit Avocat au Barreau de Nantes

1)  Le respect des délais par l'Administration

      Le dispositif mis en place pour assurer la prévisibilité du délai d'instruction des demandes et pour en garantir de respect constitue, à n'en pas douter, une des innovations principales de la réforme.

Désormais, dans un délai maximum d'un mois à compter du dépôt de sa demande, le pétitionnaire connaît, de façon certaine, la date à laquelle il sera fixé sur le sort réservé à celle-ci (que ce soit de façon expresse ou tacite). Trois hypothèses de refus tacite existent désormais.

L'attention des pétitionnaires doit être attirée sur le fait qu'il est de leur intérêt de satisfaire une éventuelle invitation à produire des pièces manquantes (dès lors qu'elles sont bien au nombre de celles pouvant être réglementairement exigées) même si elle est formulée au-delà du délai d'un mois. Il n'en résulte en effet aucune prolongation du délai d'instruction.

 

2)  La combinaison des champs d'application des autorisations d'urbanisme et du permis de construire 

      Lorsque la réalisation d'une application est, en principe, subordonnée à l'autorisation de plusieurs autorisations relevant du Code de l'urbanisme, le pétitionnaire a désormais la faculté (sous certaines réserves) de présenter une seule demande.

Ainsi, lorsque les travaux d'aménagement ou d'édification de la construction impliquent une démolition, la demande de permis d'aménager ou de permis de construire peut porter à la fois sur l'aménagement du terrain ou sur la construction et sur la démolition. Dans ce cas, le permis d'aménager ou le permis de construire autorise la démolition. (articles L.441-1, L.451-1, R.431-21 et R.441-6)

De la même façon, lorsque les travaux d'aménagement impliquent, « de façon accessoire », la réalisation par l'aménageur de constructions sur le terrain aménagé, la demande de permis d'aménager peut porter à la fois sur l'aménagement du terrain et sur le projet de construction. (articles L.441-2 et R.441-6)

Dans ces différentes hypothèses, en cas de recours contre le permis unique, le bénéficiaire de celui-ci peut, le cas-échéant, demander au juge de faire application des dispositions de l'article L.600-5 et de prononcer une annulation seulement partielle de l'autorisation (en tant qu'elle porte sur l'aménagement, sur la construction ou sur la démolition).

 

3)  L'absence de contrôle des travaux d'aménagement intérieur 

      Il convient d'abord de rappeler que les travaux d'aménagement intérieur sont soumis à un contrôle préalable de l'Administration lorsqu'ils accompagnent un changement de destination (déclaration préalable au permis de construire, articles R.421-14 et R.421-17) ou lorsqu'ils sont entrepris dans un secteur sauvegardé dont le plan de sauvegarde et de mise en valeur n'a pas été approuvé ou a été mis en révision (article R. 421-17).

Ces hypothèses mises à part, il est vrai que l'instruction des demandes de permis de construire ne donne lieu à aucun examen des aménagements intérieurs (nombre de pièces des logements, dimension de celles-ci…).

Il importe toutefois de ne pas perdre de vue que, dans leur rédaction antérieure, les articles du Code de l'urbanisme définissant la composition du dossier de demande ne prévoyaient pas davantage qu'aujourd'hui la production des plans intérieurs.

Le bénéficiaire de l'autorisation engagerait donc sa responsabilité pénale en fournissant, à titre déclaratif, des informations mensongères (S.H.O.N, nombre d'emplacements de stationnement…). Au surplus, une autorisation obtenue frauduleusement est réputée ne créer aucun droit et peut donc être retirée à tout moment.

 

4)  La nouvelle complexité de la procédure de lotissement

      La première difficulté née de l'application du nouveau régime des divisions foncières réside dans la détermination du champ d'application du lotissement. Alors que l'Administration défend la thèse selon laquelle le premier détachement serait constitutif d'un lotissement, des auteurs autorisés (notamment Sylvain Pérignon) soutiennent qu'une opération ne serait constitutive de lotissement qu'à compter du second détachement.

Au-delà de son intérêt intellectuel, cette discussion comporte de très importants enjeux. En effet, dans l'hypothèse où elle n'entrerait pas dans le champ d'application du lotissement, la première vente échapperait à l'ensemble des contraintes qui en résulteraient (bornage, règles de commercialisation, forme de l'avant-contrat…).

Dès lors qu'elle entre dans le champ d'application du lotissement, la division projetée est alors soumise à l'une ou l'autre des deux procédures de contrôle prévues : permis d'aménager ou déclaration préalable.

La création de plus de deux lots à construire, sur une période de moins de deux ans, n'assujettit l'opération à permis d'aménager que si elle prévoit la réalisation de voies ou d'espaces communs ou est localisée dans un site classé ou dans un secteur sauvegardé dont le périmètre a été délimité.

L'application de ces critères ne semble pas susceptible de susciter des difficultés particulières. Quant à celles qu'aurait sans doute fait naître, relativement à la conclusion de promesses de vente dans les lotissements soumis à déclaration préalable, l'article L. 442-8, dans sa rédaction issue de la Loi ENL du 13 juillet 2006, elles ont été supprimées par l'article 37 de la loi du 5 mars 2007, qui est venu simplifier la commercialisation des lotissements sans travaux.

Brèves de jurisprudence

Par Édouard GEFFRAY, auditeur au Conseil d'État

• Retrouvez toute l'actualité jurisprudentielle indispensable du droit de l'urbanisme et de l'aménagement.
  
  
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