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Le pétitionnaire doit-il justifier d’une permission de voirie lorsque l’immeuble à construire présente une saillie sur le domaine public ?

noreply@blogspirit.com (jurisurba) — Wed, 02 Dec 2009 10:49:00 +0100

Dès lors que les saillies du projet sont conformes au règlement de voirie auquel renvoie le règlement d’urbanisme local, le permis de construire peut-être légalement délivré sans que le pétitionnaire n’ait à justifier d’une permission de voirie.

CAA. Nantes, 15 octobre 2009, SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE DU BELLAY, req. n°08NT02528

Voici un arrêt intéressant en tant qu’il porte sur une question se posant fréquemment mais qui, pourtant, n’a donné lieu qu’à très peu de jurisprudence.

Comme on le sait, il résulte du dispositif entré en vigueur le 1er octobre 2007 que le pétitionnaire, lorsqu’il n’est pas propriétaire du terrain à construire, n’a plus à produire son « titre habilitant à construire » puisqu’il lui incombe simplement d’attester présenter l’une des qualités visées par l’article R.423-1 du Code de l’urbanisme ; attestation intégrée au formulaire « CERFA » et donc établie par la simple signature de celui-ci.

Mais cette suppression non pas de l’exigence du titre habilitant à construire – puisque précisément il résulte de l’article R.423-1 que le permis a encore vocation à sanctionner la qualité du pétitionnaire – connait cependant une exception.

En effet, sans reprendre l’obligation posée par l’ancien article R.421-1-1 du Code de l’urbanisme sur ce point, l’article R.431-13 dispose néanmoins que : "Lorsque le projet de construction porte sur une dépendance du domaine public, le dossier joint à la demande de permis de construire comporte une pièce exprimant l'accord du gestionnaire du domaine pour engager la procédure d'autorisation d'occupation temporaire du domaine public".

Or, l’exigibilité de la pièce visée par l’article précité se pose régulièrement dans la mesure où il est fréquent qu’un immeuble pour être implanté sur une parcelle privée présente néanmoins des saillies sur le domaine public ; la circonstance que ces saillies soient en élévation et de faible importance n’ayant aucune incidence dans la mesure où, d’une part, les règles d’occupation du domaine public ne valent pas seulement au niveau dus sol mais s’appliquent pareillement dans l’espace le surplombant et où, d’autre part, il a pu être jugé que la pièces requises au titre de l’article R.421-1-1 était exigible quelles que soient la nature et l’importance de l’empiétement du projet sur le domaine public (CE. 20 mai 1994, C.I.L de Champvert, Rec., p.1250).

Précisément, dans l’affaire objet de la note du jour, les requérants faisaient griefs au permis de construire attaqué d’autoriser un immeuble présentant des saillies sur le domaine public alors que le pétitionnaire ne justifiait pas avoir obtenu une permission de voirie. Mais ce moyen devait donc être rejeté par la Cour administrative de Nantes aux motifs suivants :

« Considérant qu'aux termes de l'article R. 421-1-1 du code de l'urbanisme dans sa rédaction applicable à la date du permis attaqué : Lorsque la construction est subordonnée à une autorisation d'occupation du domaine public, l'autorisation est jointe au permis de construire ; et qu'aux termes de l'article UB 10 - Hauteur maximale des constructions - du règlement annexé au plan d'occupation des sols de la ville de Nantes alors…

Quelques précisions sur les modalités d’application de la jurisprudence « Sekler »

noreply@blogspirit.com (jurisurba) — Wed, 25 Nov 2009 15:44:00 +0100

Un simple changement de destination peut participer à rendre un immeuble plus conforme à la règle d’urbanisme méconnue, y compris si ce changement n’intéresse qu’une partie de l’immeuble considéré.

CAA. Paris, 15 octobre 2009, Cne de Cachan, req. n°08PA02411

Voici un arrêt proposant une solution n’ayant à notre sens rien de réellement surprenant ni d’original mais qui présente l’intérêt de permettre de traiter d'autres points spécifiques des modalités d’application de la jurisprudence « Sekler ».

Dans cette faire, le pétitionnaire avait solliciter un permis de construire ayant pour objet de modifier l’aménagement intérieur d’un ensemble immobilier à destination d’ateliers et de bureaux aux fins d’en affecter une partie à destination de logements. Il reste que cet ensemble ne répondait pas aux prescriptions de l’article 12 du POS communal en vigueur dans la mesure où il ne comportait que 14 places de stationnement alors que les dispositions de cet article en imposaient 22.

Mais comme le sait, il résulte de la jurisprudence « Sekler » la circonstance qu'une construction existante n'est pas conforme à une ou plusieurs dispositions d'un plan d'occupation des sols régulièrement approuvé ne s'oppose pas, en l'absence de dispositions de ce plan spécialement applicables à la modification des immeubles existants, à la délivrance ultérieure d'un permis de construire s'il s'agit de travaux qui, ou bien doivent rendre l'immeuble plus conforme aux dispositions réglementaires méconnues, ou bien sont étrangers à ces dispositions.

Toutefois, le Maire de Cachan devait rejeter la demande de permis de construire aux motifs que le changement de destination impliquait de respecter strictement les prescriptions de l’article 12 applicable et non pas seulement d’en atténuer la méconnaissance.

Mais ce motif devait être censuré et le refus de permis de construire contesté annulé aux motifs suivants :

« Considérant que la SCI Le Grenier Lavandière a demandé l'autorisation au maire de Cachan de changer en partie la destination de deux immeubles à usage d'ateliers et de bureaux situés 46-48 rue Etienne Dolet à Cachan en y créant 9 logements ; qu'il est constant que ces immeubles ne sont pas conformes aux dispositions précitées du plan d'occupation des sols ; qu'en effet, ils comportent 14 places de stationnement alors qu'en application de ces dispositions et compte tenu d'une surface hors oeuvre nette de 446 m² à usage de bureaux et d'une surface hors oeuvres nette de 367 m² d'ateliers, 22 places seraient nécessaires ; qu'en diminuant la surface à usage d'ateliers et de bureaux et en affectant une partie de ces locaux à la création de 9 logements, le projet conduit toutefois à diminuer de 22 à 20 le nombre de places de stationnement nécessaire ; que le tribunal administratif a donc estimé que ces travaux auraient pour effet de rendre les immeubles existants plus conformes aux dispositions méconnues du plan d'occupation des sols ;
Considérant que la COMMUNE DE CACHAN, qui conteste cette analyse, fait valoir, en premier lieu, que le projet litigieux prévoit de créer à l'intérieur des bâtiments existants un espace à usage d'habitation qui n'existait…

Dans quelle mesure l’irrégularité des conditions de constitution des caractéristiques du terrain à construire impacte-elle la construction projetée ?

noreply@blogspirit.com (jurisurba) — Sun, 15 Mar 2009 20:35:00 +0100

Des travaux de remblaiement réalisés sans autorisation ne peuvent être pris en compte pour apprécier le niveau du terrain naturel.

CAA. Paris, 29 janvier 2009, M. et Mme Y., req. n°07PA02481

Dans cette affaire, le requérant avait sollicité un permis de construire en vue d’édifier une maison individuelle sur un terrain sis au sein d’une zone référencée comme inondable. Et précisément, cette autorisation devait lui être refusée en raison des risques présentés par une telle construction dans cette zone et, plus spécifiquement, au motif tiré du fait que le pétitionnaire avait remblayé sans autorisation le terrain à construire. Mais précisément, le pétitionnaire devait attaquer ce refus d’autorisation en soutenant, notamment, que c’est au regard de ces travaux de remblaiement que devait être établi le niveau du terrain à construire et, par voie de conséquence, la cote de la construction projetée.

Néanmoins, la Cour administrative d’appel de Paris devait rejeter cet argument et, plus généralement, valider le rejet de la demande de permis de construire :

« Considérant que M. et Mme X font appel du jugement en date du 12 avril 2007 par lequel le Tribunal administratif de Melun a rejeté leur demande tendant à l'annulation de la décision du 12 octobre 2005 du maire de Montry opposant un refus à leur demande de permis de construire aux motifs que le projet, situé en zone inondable, était de nature à porter atteinte à la sécurité publique en application des dispositions de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme, que le terrain avait fait l'objet d'un remblai non autorisé et que le projet de construction était édifié sur un emplacement classé réservé par le plan d'occupation des sols ;
Considérant qu'aux termes de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations » ; que, par ailleurs, le projet d'intérêt général (PIG) Marne, intégré au plan d'occupation des sols de la commune de Montry approuvé par délibération du conseil municipal du 14 janvier 2000, prévoit que dans les zones B où la hauteur de submersion est supérieure à un mètre lors de la crue de référence « toute construction nouvelle est interdite » ;
Considérant, d'une part, qu'il est constant que le terrain naturel d'assiette de la construction projetée est situé en zone inondable B correspondant à la zone d'expansion des crues dont l'altitude est comprise entre les cotes 45,02 et 45,17 NGF ; qu'ainsi, la hauteur de submersion est supérieure à un mètre par rapport à la crue de référence de 1955 située à 46,36 NGF normal ; que s'il est vrai qu'un remblai a été effectué sur le terrain, ce dernier qui, contrairement à ce que soutiennent les requérants, n'a pas été régulièrement autorisé par le maire de la commune,…

Sur l’application des règles d’implantation prescrites par le règlement local d’urbanisme aux constructions en sous-sol

noreply@blogspirit.com (jurisurba) — Thu, 06 Nov 2008 19:21:47 +0100

A l’instar de celles édictées par ses articles 7 et 8, les prescriptions de l’article 6 d’un règlement local d’urbanisme ne s’appliquent pas aux constructions en sous-sols.

CE. 27 octobre 2008, Société Régionale de l’Habitat, req. n°290.188

Voici un arrêt intéressant en ce qu’il permet de faire le point sur l’application aux constructions en sous-sols des règles d’implantation prescrites par le règlement local d’urbanisme.

On sait, en effet, que l’article R.123-9 du Code de l’urbanisme se borne à disposer que « le règlement peut comprendre tout ou partie des règles suivantes (6°) L'implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques ; (7°) L'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives ; (8°) L'implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété » et, par voie de conséquence, n’opère aucune distinction s’agissant des constructions en sous-sols.

Toutefois, au regard de la finalité propre de chacune de ces règles, il n’était pas si évident qu’elles s’appliquent indifféremment à toute construction, y compris donc à celles en sous-sol. Mais a contrario, il n’était pas si certain non plus qu’un même principe puisse être dégagé s’agissant de l’application des règles relatives à l’implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques (art. 6), d’une part, et de celles relatives à l’implantation des constructions par rapport aux limites séparatives (art.7) et à l’implantation des constructions les unes par rapports aux autres sur une même propriété (art.8).

La première réponse de principe apportée par le Conseil d’Etat s’agissant de l’implantation des constructions en sous-sol le fût à l’égard des règles relatives à leur implantation par rapport aux limites séparatives et ce, dans une affaire où il jugea que :

« Considérant qu'aux termes de l'article 2NA 7 du plan d'occupation des sols d'Epron : La distance entre toute construction et la limite séparative de propriété ne pourra être inférieure à cinq mètres ; qu'il ressort des pièces du dossier que le bâtiment autorisé devait être implanté à plus de cinq mètres de la limite séparative ; qu'en l'absence de disposition particulière du plan d'occupation des sols relative aux constructions entièrement enterrées, les dispositions précitées de l'article 2NA 7 dont l'objet est lié à des préoccupations d'hygiène, d'urbanisme et de protection du voisinage, ne s'appliquent pas à la partie souterraine d'un bâtiment qui ne dépasse pas le niveau du sol naturel ; que, par suite, la circonstance qu'une partie de l'emprise en sous-sol des immeubles, non visible de l'extérieur, est située à moins de cinq mètres de la limite séparative est sans incidence sur la légalité du permis de construire » (CE. 11 février 2002, Urset, req. n°221.350) ;

et s’attacha donc à la finalité propre de la règle posée par l’article 7 d’un règlement local d’urbanisme sur ce point (Concl. F. SENERS sur CE. 11 février 2002, Urset, req. n°221.350, publiées in BJDU, n°1/2002, p.16) – laquelle procède de « préoccupations d'hygiène, d'urbanisme et de protection du voisinage » – pour juger que, faute de précision contraire, elle ne s’appliquait…

Quelle parcelle doit disposer d’un accès à une voie publique ou privé pour que le terrain soit constructible au regard de l’article 3 du règlement d’urbanisme ?

noreply@blogspirit.com (jurisurba) — Thu, 30 Oct 2008 19:00:05 +0100

La légalité d’un permis de construire au regard de l’article 3 du règlement local d’urbanisme relatif à la desserte des terrains peut être établie en considération d’un accès à la voie publique aménagée sur une autre parcelle que celle sur laquelle porte la demande dès lors que l’une et l’autre forment une même unité foncière.

CE. 8 octobre 2008, M. Jean-Pierre B., req. n°292.799

Bien qu’il appelle peu de commentaires, voici un arrêt plus intéressant qu’il n’y paraît et qui, à ce titre, mérite donc d’être mis en exergue (et en tout état de cause l’actualité jurisprudentielle est relativement pauvre cette semaine…).

On sait, en effet, que l’article R.111-5 du Code de l’urbanisme – reprenant les dispositions de l’ancien article R.111-4, tout en en supprimant, pour le moins curieusement, son caractère d’ordre public – se borne, comme d’autres, à viser « le terrain » et à prévoir, en substance, son accessibilité depuis une voie publique ou privée. Mais l’on sait que sur ce point, le Conseil d’Etat a jugé que c’est bien le terrain qui devait être desservie par une voie présentant des caractéristiques techniques et fonctionnelles à l’opération projetée et, par voie de conséquence, que ces prescriptions étaient inapplicables s’agissant des voies internes permettant l’accès aux constructions (CE. 26 octobre 2005, Cne de Sceaux, req. n°265.488).

Et à l’instar de ce dispositif, la plupart des articles 3 des règlements locaux d’urbanisme régit également l’accessibilité du terrain ; rien ne s’opposant toutefois à ce qu’ils imposent la desserte des constructions (CAA. Versailles, 16 mai 2006, Sté Francelot, req. n°04VE03353) , le cas échéant, en limitant le nombre de bâtiment accessible par une même voie (CAA. Paris, 16 octobre 2008, M. A.Z., req. n°07PA00235) et/ou en modulant ses exigences selon les caractéristiques de la construction projetée (CE. 20 janvier 1988, SCI « Le Clos du Cèdre », req. n° 85.548).

Mais lorsqu’ils se contentent de viser le terrain, leurs prescriptions ne sont également opposables que pour ce qui concerne la desserte de celui-ci et ne valent donc pas pour ce qui a trait aux voies internes permettant l’accès aux constructions à édifier (CAA. Nancy, 24 juin 2004, M. Y., req. n°00NC00148 ; TA. Poitiers, 25 octobre 2007, Mme Servouse, req. n°06-01532 & 07-00878).

Reste à savoir ce qu’il faut entendre par « terrain ».

Comme on le sait, les prescriptions d’urbanisme ont, par principe, vocation à s’appliquer à l’échelle de l’unité foncière à construire et non pas spécifiquement à l’échelon des parcelles de celle-ci sur lesquelles portent concrètement la demande d’autorisation de construire.

Il reste qu’avec celles de l’article 4 du règlement local d’urbanisme, les prescriptions de l’article 3 présentent une dimension plus fonctionnelle que technique en ce sens qu’elles n’ont pas trait aux caractéristiques constructives ou architecturales du projet mais procèdent avant tout de considération liée à son utilisation.

Dans cette mesure, on pouvait donc penser que c’est bien les parcelles à construire qui devaient être desservies et non pas plus généralement l’unité foncière dont elles font partie dès lors que…

Sur le maintien de la conformité d’un ouvrage précédemment réalisé au regard des normes d’urbanisme en vigueur

noreply@blogspirit.com (jurisurba) — Thu, 23 Oct 2008 19:42:36 +0200

Le pétitionnaire ne peut se prévaloir de places déjà aménagées sur le terrain d’assiette de projet dès lors qu’elles sont affectées à l’usage d’un immeuble existant et n’apparaissent pas excédentaires au regard de l’article 12 du règlement local d’urbanisme opposable à sa demande de permis de permis de construire.

CE. 8 octobre 2008, SARL Régionale de Construction, req. n°295.972

Voici un arrêt intéressant dans la mesure où tout en illustrant une règle déjà connue, mais n’ayant donné lieu qu’à peu de jurisprudence, il semble apporter à son égard une précision d’importance.

Dans cette affaire la société requérante avait obtenu un permis de construire un ensemble immobilier de quinze logements pour lequel l’article 12 du règlement de POS applicable imposait la réalisation de trente places de stationnement. Or, précisément, la légalité de ce permis de construire devait être contestée dans la mesure où, notamment, s’il prévoyait bien l’affectation de trente places de stationnement à l’immeuble à construire, huit de ces places étaient déjà aménagées et affectées à l’usage d’un immeuble existant sur le terrain à construire et n’apparaissaient pas excédentaires au regard des besoins de celui-ci. Et ce moyen devait être retenu par la Cour administrative d’appel dont l’analyse fut ainsi confirmé par le Conseil d’Etat.

« Considérant, en second lieu, que l'article INA 12 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune de Davezieux impose la réalisation de deux places de stationnement par logement construit ; qu'en l'état des éléments qui lui étaient soumis par les parties, la cour administrative d'appel n'a pas dénaturé les faits de l'espèce en relevant que huit des trente places de stationnement prévues par le permis de construire litigieux, si elles se situent sur le terrain d'assiette du projet autorisé, ont été créées lors de la construction d'immeubles ayant fait l'objet d'un permis de construire antérieur et en estimant qu'il ne ressort pas des pièces du dossier que ces places déjà aménagées pour ces immeubles soient en nombre excédentaire au regard des obligations imposées par l'article INA 12 » ;

étant rappelé qu’une même place de stationnement ne peut être légalement prise en compte pour deux projets de constructions distincts (pour exemple : CE. 8 décembre 1976, Epx Guihur, req. n°99.280).

Au premier chef, cette décision est bien sur à rapprocher de l’arrêt par lequel la Haute Cour avait déjà jugé que :

« Considérant que M. Pouchoulon a présenté en 1983 une demande de permis de construire en vue de l'édification d'un bâtiment à usage d'entrepôt sur une parcelle issue de la division d'un terrain où était implanté un immeuble à usage d'habitation construit par la société civile immobilière Brandis-Berceau, en vertu d'un permis de construire accordé le 6 novembre 1961 ; qu'il ressort des pièces du dossier que la délivrance dudit permis était subordonnée à la création sur la parcelle en cause d'emplacements de stationnement, en nombre égal au nombre des logements prévus ; que l'affectation ainsi imposée à ladite parcelle faisait obstacle, alors que, contrairement aux allégations de la requête, il…

Les voies à aménager en exécution d’un permis de construire déterminent-elles l’implantation des constructions à réaliser au titre de cette même autorisation ?

noreply@blogspirit.com (jurisurba) — Wed, 24 Sep 2008 14:50:00 +0200

Dès lors que l’ancien article R.111-18 et le nouvel article R.111-7 du Code de l’urbanisme ne concernent pas des voies purement internes au projet que celui-ci prévoit, suite le moyen tiré de ce que les constructions projetées seraient édifiées, par rapport aux voies de circulation prévues à l'intérieur de l'ensemble immobilier, en méconnaissance de la règle ainsi posée est inopérant.

CAA. Bordeaux, 11 juillet 2008, Mme X, req. n°06BX01786

Bien qu’il appelle peu de commentaires, voici un arrêt intéressant en ce qu’il traite d’une question n’ayant donné lieu qu’a peu de jurisprudence et qui conserve tout son intérêt, dans la mesure où la règle posée par l’ancien article R.111-18 du Code de l’urbanisme a été reprise quasiment à l’identique par le nouvel article R.111-17 en ce qu’il dispose que « lorsque le bâtiment est édifié en bordure d'une voie publique, la distance comptée horizontalement de tout point de l'immeuble au point le plus proche de l'alignement opposé doit être au moins égale à la différence d'altitude entre ces deux points. Lorsqu'il existe une obligation de construire au retrait de l'alignement, la limite de ce retrait se substitue à l'alignement. Il en sera de même pour les constructions élevées en bordure des voies privées, la largeur effective de la voie privée étant assimilée à la largeur réglementaire des voies publiques »

Dans cette affaire le permis de construire attaqué portait sur la réalisation d’un ensemble de 50 logements individuels et prévoyait des voies internes destinées à permettre l’accès à ces derniers. Et c’est notamment en considération de l’implantation de ces constructions par rapport à ces voies que cette autorisation devait être contestée puisqu’elle n’apparaissait pas conforme à l’article R.111-18 du Code de l’urbanisme alors applicable.

Mais ce moyen devait donc être rejeté par la Cour administrative d’appel de Nantes au motif suivant :

« Considérant, en septième lieu, qu'aux termes de l'article R. 111-18 du code de l'urbanisme : « Lorsque le bâtiment est édifié en bordure d'une voie publique, la distance comptée horizontalement de tout point de l'immeuble au point le plus proche de l'alignement opposé doit être au moins égale à la différence d'altitude entre ces deux points. Lorsqu'il existe une obligation de construire au retrait de l'alignement, la limite de ce retrait se substitue à l'alignement. Il en sera de même pour les constructions élevées en bordure des voies privées, la largeur effective de la voie privée étant assimilée à la largeur réglementaire des voies publiques (...) » ; que ces dispositions ne concernent pas des voies purement internes au projet que celui-ci prévoit ; que, par suite le moyen tiré de ce que les constructions projetées seraient édifiées, par rapport aux voies de circulation prévues à l'intérieur de l'ensemble immobilier, en méconnaissance de la règle posée par l'article R. 111-18 du code de l'urbanisme ne peut qu'être écarté ».

Il est vrai que sur ce point le Conseil d’Etat avait anciennement jugé que ne sont assimilées aux voies publiques que les voies privées qui, lorsque le permis de…

Qu’est-ce que l’unité foncière au sens de la législation sur les autorisations d’urbanisme

noreply@blogspirit.com (jurisurba) — Fri, 09 May 2008 14:05:00 +0200

Le terrain d’assiette d’un permis de construire constitué de plusieurs parcelles contiguës mais appartenant à des propriétaires distincts doit néanmoins être considéré comme une seule et même unité foncière pour application de l’article 5 d’un règlement local d’urbanisme fixant la superficie minimale des terrains constructibles dès lors que le pétitionnaire dispose de promesses de vente sur chacune d’entre elles.

TA. Versailles, 10 janvier 2008, De Wulf, req. n°06-08174.pdf

On sait que par principe, d’une part, la légalité d’un permis de construire s’apprécie à sa date de délivrance et que, d’autre part, les prescriptions d’urbanisme ont vocation à être appliquées à l’échelle de l’unité foncière et non pas, sauf disposition contraire, à l’échelon de la seule assiette foncière du permis de construire. Il s’ensuit « qu'en l'absence de toute indication contraire, (…) l'unité foncière doit s'apprécier telle qu'elle est constituée à la date à laquelle l'autorité administrative statue sur la demande de permis de construire » (CAA. Marseille, 2 juin 2005, Préfet de la Corse du Sud, req. n°03MA00163).

Mais qu’est-ce que l’unité foncière au sens de la législation sur les autorisations d’urbanisme. Dans un arrêt de principe, mais rendu en matière de préemption, le Conseil d’Etat a défini celle-ci comme « « îlot d'un seul tenant composé d'une ou plusieurs parcelles appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision » (CE, 27 juin 2005, n° 264667, cne Chambéry c/ Balmat).

L’unité foncière se caractérise donc, au premier chef, comme un ilot de propriété d’un seul tenant.

En premier lieu, il faut donc un propriétaire unique. Il peut s’agir tant d’une personne physique que d’une personne morale de droit privée ou de droit public ; ces considérations n’ont, en effet, aucune incidence pour ce qui concerne la notion d’unité foncière.

Une unité foncière peut également être constituée d’un terrain en pleine propriété comme d’un terrain en indivision (CE. 26 septembre 1990, Epx Seguin, JCP. N., 1991, p. 85). Mais en revanche, deux parcelles contiguës dont la première est en pleine propriété alors que la seconde est en indivision forment deux unités foncières distinctes (CAA. Lyon, 2 mai 1995, Cne de Passy, req. N° 93LY01025).

L’origine et l’historique du terrain considéré n’ont également aucune incidence sur la notion d’unité foncière. Ainsi, plusieurs terrains, parcelles cadastrales ou lots contigus appartenant initialement à des propriétaires distincts forment une seule et même unité foncière dès lors qu’elle sont réunies entre les mains d’un même propriétaire (CE. 31 octobre 1990, Warren, req. n° 79.538). Mais à l’inverse deux lots relevant de propriétaires différents forment deux unités foncières distinctes quand bien même auraient-ils anciennement relevés d’un seul et même propriétaire (CE. 31 octobre 1990, Epx Besson, Rec., p. 1043).

En second lieu, un ensemble de terrains, de parcelles cadastrales ou lots réunis entre les mains d’un même propriétaire ne forme une unité foncière qu’à la condition qu’elle constitue un ensemble homogène dont la continuité foncière n’est pas ininterrompue. Ce dont il résulte que deux parcelles sises à proximité l’une de l’autre et relevant d’un même propriétaire…

Sur l’extension de constructions sises sur un terrain à cheval sur plusieurs zones du règlement local d’urbanisme

noreply@blogspirit.com (jurisurba) — Wed, 23 Apr 2008 10:10:00 +0200

Lorsque l’article 1er d’un règlement de zone n’y autorise que l’extension des constructions existantes, les constructions présentes sur une zone distincte de celle sur laquelle est projetée la construction objet de la demande de permis ne sauraient être prises en compte pour établir si cette dernière constitue une extension des deux autres.

TA. Versailles, 22 février 2008, Epx Salin, req. n°05-04821.pdf

Bien qu’il appelle peu de commentaires, voici néanmoins un jugement intéressant au sujet de la constructibilité des unités foncières sises à cheval sur des zones différentes du document local d’urbanisme.

Dans cette affaire, les pétitionnaires étaient propriétaires de trois parcelles accueillant chacune un bâtiment, lesquelles formaient une seule et même unité foncière mais étaient cependant sises dans deux zones distinctes du POS communal. Et ces derniers avaient formulé une demande de permis de construire destiné à régulariser l’un de ces trois bâtiments, lequel était sis en zone ND et reliait les deux autres qui, pour leur part, étaient implantés en zone U.

Or, cette demande devait faire l’objet d’un refus fondé sur l’article ND.1 du POS communal, lequel n’autorisait dans cette zone que « les extensions des constructions à usage d’habitation existantes », lequel devait donc être validé par le Tribunal administratif de Versailles au motif suivant :

« Considérant que M. et Mme Salin sont propriétaires de trois parcelles, cadastrées B 1040, B 1041 et B 497 ; que les deux premières sont construites et situées en zone U du POS de la commune de Bouafle ; que le permis de construire sollicité par M. et Mme Salin avait pour objet de régulariser une construction édifiée sur la parcelle B 497, située en zone ND, et qui relie deux constructions préexistantes ; que seules sont admises en zone ND « les extensions et aménagements de constructions à usage d’habitation existantes (…) sous réserve que la totalité de la construction ait une SHON inférieure à 170 m² après travaux » ; qu’il ressort des pièces du dossier qu’aucune construction ne préexistait sur le terrain d’assiette ; que l’implantation dans une zone définie par un plan d’occupation des sols d’une construction interdite par le règlement applicable à cette zone ne saurait constituer une adaptation mineure au sens de l’article L.123-1 précité ».

En substance, le Tribunal a donc considéré que dès lors qu’en droit, d’une part, l’article ND.1 du POS communal n’autorisait que les extensions de constructions existantes et qu’en fait, d’autre part, aucune construction ne préexistait sur le terrain d’assiette de la construction à régulariser – laquelle était elle-même dénuée de toute existence légale pour avoir été édifiée sans autorisation – le refus de permis de construire opposé à la demande des pétitionnaires était légal de ce seul chef.

Il faut, toutefois, relever que la construction en cause reliée les deux autres constructions appartenant aux pétitionnaires et, le cas échéant, aurait donc pu constituer une extension de celles-ci.

Mais force est de constater que le Tribunal administratif de Versailles ne s’est aucunement préoccupé de cette circonstance de fait.

Il faut,…

Sur les notions de construction unique et de bâtiments contigus au regard des règles d’urbanisme relatives à l’implantation des construction

noreply@blogspirit.com (jurisurba) — Tue, 15 Apr 2008 09:30:00 +0200

Des bâtiments distincts édifiés sur un volume en sous-sol commun n’en forment pas pour autant une construction unique et la circonstance qu’ils soit reliés entre eux par un escalier et un portique ne suffit pas à les faire regarder comme des bâtiments contigus.

CAA. Bordeaux, 5 février 2008, Sté Osmose, req. n°06BX00977

Voici un arrêt dont la solution est on ne peut moins contestable mais qui mérite néanmoins d’être signalé et commenté dans la mesure où il a trait, outre à l’un de nos « dadas », à une question qui, somme toute, n’a pas généré autant de jurisprudence que l’on pourrait le penser.

Dans cette affaire, le requérant avait sollicité un permis de construire portant sur l’édification de cinq bâtiments à réaliser sur un volume commun en sous-sol (selon toute vraisemblance à destination à parc de stationnement) et dont certains étaient reliés entre eux par un escalier extérieur et un portique.

Mais cette demande devait faire l’objet d’un refus, sur le fondement de l’article 8 du règlement local d’urbanisme, que devait donc valider la Cour administrative d’appel de Bordeaux au motif suivant :

« considérant que la SOCIETE OSMOSE fait appel du jugement du tribunal administratif de Pau qui a rejeté sa demande tendant à l'annulation de la décision du 2 janvier 2004 du maire d'Arcangues lui refusant le permis de construire qu'elle avait sollicité en vue de l'édification d'un hôtel situé sur le golf d'Arcangues ; Sur les conclusions tendant à l'annulation de la décision du 2 janvier 2004 : Considérant qu'aux termes de l'article ZC8 du plan d'aménagement de zone de la zone d'aménagement concerté de Centre bourg de la commune : La distance minimum entre deux constructions non contiguës est fixée à la demi hauteur de la construction la plus haute ; qu'il ressort des pièces du dossier que les bâtiments 3 et 5 du projet en cause sont séparés du bâtiment 4, qui est d'une hauteur de 10 mètres à l'égout du toit, et en sont distants de moins de 2 mètres ; que, s'agissant d'une règle d'hygiène, de salubrité et de sécurité imposée par les dispositions précitées, ces constructions doivent être regardées, nonobstant la présence d'un escalier entre les bâtiments 3 et 4, d'un portique entre les bâtiments 4 et 5 et de leur implantation sur un sous-sol commun à l'ensemble de la construction hôtelière projetée, comme des constructions non contiguës ; que les distances entre ces constructions étant inférieures à leur demi-hauteur, le maire d'Arcangues était tenu de refuser, par la décision du 2 janvier 2004, le permis de construire sollicité par la SOCIETE OSMOSE ; que, dans ces conditions, les autres moyens de la requête sont inopérants ».

Cette décision confirme donc implicitement qu’un ensemble indivisible au regard du droit de l’urbanisme n’en forme pas pour autant une construction unique.

On sait, en effet, que l’existence d’aménagements communs est sans incidence sur l’appréciation du nombre de bâtiments projetés mais participe seulement à déterminer si ces derniers forment ou non ce qu’il est convenu…