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Article L.600-1-2 C.urb : L’acquéreur évincé du terrain préempté a-t-il intérêt à agir à l’encontre du permis de construire sur ce terrain ?

noreply@blogspirit.com (jurisurba) — Sat, 30 Sep 2017 07:30:00 +0200

Quand bien même la caducité de promesse de vente dont il était titulaire résulte-t-elle d’une décision de préemption qu’il a également attaquée, l’acquéreur évincé d’un terrain préempté n’a pas intérêt à agir à l’encontre du permis de construire sur ce terrain.

Ensembles immobiliers divisibles, déclarations d’intention d’aliéner distinctes

noreply@blogspirit.com (jurisurba) — Fri, 29 Aug 2008 17:41:00 +0200

Lorsque les biens objets d’une seule et même déclaration d’intention d’aliéner sont divisibles, le Maire est fondé à la rejeter et à solliciter du vendeur qu’il formule deux nouvelles déclarations distinctes. Et lorsque le vendeur acquiesce à cette demande, c’est à compter de la réception de ces nouvelles déclarations, et non à compter de la déclaration initiale, que court le délai pour préempter les biens en cause.

TA. Cergy-Pontoise, 29 août 2008, Sté Veniel, req. n°06-09675

Dans cette affaire, le vendeur avait formulé une seule et unique Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA) se rapportant à deux ensembles immobiliers faisant l’objet d’une même promesse de vente ; la promesse stipulant que cette vente était indivisible, ce que précisait elle-même expressément cette DIA. La commune titulaire du droit de préemption, devait toutefois rejeter cette déclaration et solliciter du vendeur qu’il formule deux DIA distinctes ; ce qu’il fit tout en rappelant l’indivisibilité contractuelle des immeubles à vendre. Néanmoins, la commune ne donna suite qu’à l’une de ces deux déclarations et ne préempta donc qu’un seul des deux ensembles immobiliers à vendre.

Mais le vendeur et l’acquéreur évincé décidèrent d’attaquer cette décision de préemption en soutenant qu’elle était, d’une part, tardive en ce qu’elle méconnaissait le délai de deux mois ouvert par l’article L.213-2 du Code de l’urbanisme au titulaire de droit de préemption pour statuer sur la déclaration qu’il convenait, selon les requérants, de compter à partir de la date de la DIA initiale et, d’autre part, irrégulière en ce qu’elle avait abouti à démanteler le contrat organisant l’indivisibilité de la vente des deux ensembles immobiliers en cause. Le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise devait toutefois rejeter ces moyens aux motifs suivant :

« considérant qu’il ressort des pièces du dossier que les deux ensembles immobiliers mentionnés dans la déclaration d’intention d’aliéner adressé à la commune le 6 juin 2006, qui sont cadastrés AD 79 et AD 134 (…) sont séparés l’un de l’autre par la voie publique et ne peuvent donc être regardés comme constituant une même unité foncière ; qu’il s’ensuit que le maire de la commune a pu légalement demander aux propriétaires de lui adresser une déclaration d’intention d’aliéner portant sur chacun des biens mis en vente ; qu’il est constant que ces deux déclarations d’intention d’aliéner ont été reçues en mairies les 13 et 17 juillet 2006 ; que la requérante n’est pas fondée à soutenir que la décision du 7 septembre 2006 serait intervenue tardivement ;
Considérant (…) que les deux ensembles immobiliers mentionnés dans la déclaration d‘intention d’aliéner adressée à la commune le 6 juin 2006 ne peuvent être regardés comme constituant une même unité foncière ; que des lors la circonstance que la commune en préemptant un seul de ces biens aurait démantelé le contrat de vente souhaité par les propriétaires est sans incidence sur la légalité de la décision contestée »

Cette solution apparaît difficilement contestable. Aux termes de l’article L.213-2 du Code de l’urbanisme, en effet, « toute aliénation visée à l'article L. 213-1 est subordonnée,…

Les axes commerciaux institués par le plan local d’urbanisme de Paris sont illégaux

noreply@blogspirit.com (jurisurba) — Thu, 23 Aug 2007 15:05:00 +0200

Le Tribunal administratif de Paris a annulé la délibération des 12 et 13 juin 2006 par lequel le Conseil de Paris a adopté son PLU, notamment, en tant que son règlement prévoit l’institution d’axes commerciaux et ce, en raison de « l’atteinte toute particulière au droit de propriété » de ce dispositif que ne peut justifier le retard pris dans l’adoption du décret d’application de l’article 58 de la loi du 2 août 2005 en faveur des petites et moyennes entreprises.

TA. Paris, 2 août 2007, Préfet de Région d’Ile-de-France, Préfet de Paris c/ Ville de Paris, req. n°07-00962

C’était l’une des principales innovations du plan local d’urbanisme parisien adopté par délibération des 12 et 13 juin 2006 : l’institution de près de 230 kilomètres d’axes commerciaux au sein desquels, en substance, le changement de destination des commerces de proximité en rez-de-chaussée est interdit. Il reste que ce dispositif devait être déféré à la censure du Tribunal administratif de Paris par le Préfet de la Région d’Ile-de-France.

Quoi que l’on puisse penser des motivations réelles de ce déféré (dont on relèvera, toutefois, qu’il va à l’encontre d’une préconisation formulée, en 2004, par le Ministère de l’équipement à travers une réponse ministérielle) et de l’opportunité du dispositif litigieux (laquelle est difficilement contestable pour qui, comme l’auteur de ces lignes, a longtemps résidé dans un quartier du 11e arrondissement marqué par la mono-activité dite du « textile chinois », laquelle est source d’une grande tranquillité mais devient nettement plus problématique lorsque l’on a oublié d’acheter son pain…), force est néanmoins de considérer que la légalité de ce dernier était effectivement sujette à caution.

Il est clair que la sauvegarde du commerce de proximité constitue l’un des objectifs assignés aux documents d’urbanisme locaux et, notamment, aux plans locaux d’urbanisme par les articles L.121-1 et L.123-1 du code de l’urbanisme. Il semble toutefois difficilement concevable que la réalisation de cet objectif puisse régulièrement passer par l’institution de tels axes commerciaux.

Rappelons, en effet, que suivant les dispositions des articles L.123-1 et R.123-9 du Code de l’urbanisme, l’article 1 d’un règlement de zone a vocation et ne peut donc régir que les « occupations ou utilisations des sols interdites ».

Or, l’institution de tels axes commerciaux interdit, tout d’abord, les changements de destination de ces locaux commerciaux quand bien même leur nouvelle destination serait-elle parfaitement conforme à l’affectation de la zone.

Ensuite, elle ne procède pas de considérations liées à la destination de la zone et des terrains qui y sont inclus mais de considérations liées à l’affectation actuelle des immeubles existants. A ce sujet l’administration avait, d’ailleurs, pu préciser qu’un règlement d’occupation des sols « ne saurait prévoir une interdiction ou des conditions d’usage d’une construction » :DGUHC, « Guide des POS », 1999, p.100).

Enfin, un tel dispositif induit que les rez-de-chaussée des constructions nouvelles peuvent avoir une autre destination que le commerce, ce qui n’est pas cohérent au regard de l’objectif poursuivi et, par voie de conséquence, quelque peu « discriminatoire » ;…

L’extension des zones urbaines et à urbaniser d’un POS/PLU n’assujettit pas ipso facto les terrains sis dans ces secteurs au droit de préemption urbain précédemment institué

noreply@blogspirit.com (jurisurba) — Thu, 21 Dec 2006 14:05:00 +0100

La déclaration d'utilité publique emportant mise en compatibilité du document d’urbanisme local et créant ainsi une nouvelle zone à urbaniser n'a pas pour effet, en l'absence d'une nouvelle délibération du conseil municipal instituant un droit de préemption urbain sur la zone litigieuse, de soumettre automatiquement celle-ci à ce dernier.

Cass. civ. 8 novembre 2006, GFA du Grand Viltain, pourvoi n°05-17.462

Intervenant sur les modalités de calcul de l’indemnité de dépossession consécutive à une expropriation, l’arrêt commenté précise les modalités d’institution du droit de préemption urbain et, plus précisément, de définition et d’appréciation de son champ d’application territorial.

Dans cette affaire, une partie des terrains du GAF Grand Viltain avait été expropriée en conséquence d’une déclaration d’utilité publique, publiée le 18 juin 2001, emportant également, en application de l’article L.123-16 du Code de l’urbanisme, mise en compatibilité du POS de la commune de Saclay avec le projet visé par cette déclaration et ayant, plus concrètement, pour conséquence d’en modifier le classement de zone naturelle en zone d’urbanisation future.

Ainsi, aux fins d’établir la date de référence d’évaluation du prix des terrains expropriés, la Cour d’appel d’Orléans avait retenu le 18 juin 2001et ce, en application de l’article L.213-4-a) du Code de l’urbanisme – dont on rappellera qu’il dispose que « le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d'expropriation. Toutefois, dans ce cas (a) La date de référence prévue à l'article L. 13-15 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols ou approuvant, modifiant ou révisant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien » – puisque, d’une part, la commune Saclay avait institué, par une délibération du 16 juillet 1987, le droit de préemption urbain sur les zones urbaines et les zones à urbaniser délimitées par son POS et que, d’autre part, l’article L.213-6 du Code de l’urbanisme précise que « lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L. 13-15 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L. 213-4 ».

En substance, la Cour d’appel d’Orléans avait donc estimé que la publication de la déclaration d’utilité publique intervenue le 18 juin 2001 et ayant pour effet de classer les terrains à exproprier en zone à urbaniser avait également pour conséquence immédiate d’assujettir ipso facto ces terrains au droit de préemption urbain précédemment institué et qu’il y avait donc lieu, en application des prescriptions de l’article L.231-6 du Code de l’urbanisme d’arrêter la date de référence d’évaluation des terrains selon les modalités définies par l’article L.213-4-a).

Mais cette analyse n’a donc pas été suivie par la Cour de cassation, laquelle a pour sa part jugé que :

« Attendu que pour évaluer à un certain montant cette indemnité en…