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Ensembles immobiliers divisibles, déclarations d’intention d’aliéner distinctes

noreply@blogspirit.com (jurisurba) — Fri, 29 Aug 2008 17:41:00 +0200

Lorsque les biens objets d’une seule et même déclaration d’intention d’aliéner sont divisibles, le Maire est fondé à la rejeter et à solliciter du vendeur qu’il formule deux nouvelles déclarations distinctes. Et lorsque le vendeur acquiesce à cette demande, c’est à compter de la réception de ces nouvelles déclarations, et non à compter de la déclaration initiale, que court le délai pour préempter les biens en cause.

TA. Cergy-Pontoise, 29 août 2008, Sté Veniel, req. n°06-09675

Dans cette affaire, le vendeur avait formulé une seule et unique Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA) se rapportant à deux ensembles immobiliers faisant l’objet d’une même promesse de vente ; la promesse stipulant que cette vente était indivisible, ce que précisait elle-même expressément cette DIA. La commune titulaire du droit de préemption, devait toutefois rejeter cette déclaration et solliciter du vendeur qu’il formule deux DIA distinctes ; ce qu’il fit tout en rappelant l’indivisibilité contractuelle des immeubles à vendre. Néanmoins, la commune ne donna suite qu’à l’une de ces deux déclarations et ne préempta donc qu’un seul des deux ensembles immobiliers à vendre.

Mais le vendeur et l’acquéreur évincé décidèrent d’attaquer cette décision de préemption en soutenant qu’elle était, d’une part, tardive en ce qu’elle méconnaissait le délai de deux mois ouvert par l’article L.213-2 du Code de l’urbanisme au titulaire de droit de préemption pour statuer sur la déclaration qu’il convenait, selon les requérants, de compter à partir de la date de la DIA initiale et, d’autre part, irrégulière en ce qu’elle avait abouti à démanteler le contrat organisant l’indivisibilité de la vente des deux ensembles immobiliers en cause. Le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise devait toutefois rejeter ces moyens aux motifs suivant :

« considérant qu’il ressort des pièces du dossier que les deux ensembles immobiliers mentionnés dans la déclaration d’intention d’aliéner adressé à la commune le 6 juin 2006, qui sont cadastrés AD 79 et AD 134 (…) sont séparés l’un de l’autre par la voie publique et ne peuvent donc être regardés comme constituant une même unité foncière ; qu’il s’ensuit que le maire de la commune a pu légalement demander aux propriétaires de lui adresser une déclaration d’intention d’aliéner portant sur chacun des biens mis en vente ; qu’il est constant que ces deux déclarations d’intention d’aliéner ont été reçues en mairies les 13 et 17 juillet 2006 ; que la requérante n’est pas fondée à soutenir que la décision du 7 septembre 2006 serait intervenue tardivement ;
Considérant (…) que les deux ensembles immobiliers mentionnés dans la déclaration d‘intention d’aliéner adressée à la commune le 6 juin 2006 ne peuvent être regardés comme constituant une même unité foncière ; que des lors la circonstance que la commune en préemptant un seul de ces biens aurait démantelé le contrat de vente souhaité par les propriétaires est sans incidence sur la légalité de la décision contestée »

Cette solution apparaît difficilement contestable. Aux termes de l’article L.213-2 du Code de l’urbanisme, en effet, « toute aliénation visée à l'article L. 213-1 est subordonnée,…

Les axes commerciaux institués par le plan local d’urbanisme de Paris sont illégaux

noreply@blogspirit.com (jurisurba) — Thu, 23 Aug 2007 15:05:00 +0200

Le Tribunal administratif de Paris a annulé la délibération des 12 et 13 juin 2006 par lequel le Conseil de Paris a adopté son PLU, notamment, en tant que son règlement prévoit l’institution d’axes commerciaux et ce, en raison de « l’atteinte toute particulière au droit de propriété » de ce dispositif que ne peut justifier le retard pris dans l’adoption du décret d’application de l’article 58 de la loi du 2 août 2005 en faveur des petites et moyennes entreprises.

TA. Paris, 2 août 2007, Préfet de Région d’Ile-de-France, Préfet de Paris c/ Ville de Paris, req. n°07-00962

C’était l’une des principales innovations du plan local d’urbanisme parisien adopté par délibération des 12 et 13 juin 2006 : l’institution de près de 230 kilomètres d’axes commerciaux au sein desquels, en substance, le changement de destination des commerces de proximité en rez-de-chaussée est interdit. Il reste que ce dispositif devait être déféré à la censure du Tribunal administratif de Paris par le Préfet de la Région d’Ile-de-France.

Quoi que l’on puisse penser des motivations réelles de ce déféré (dont on relèvera, toutefois, qu’il va à l’encontre d’une préconisation formulée, en 2004, par le Ministère de l’équipement à travers une réponse ministérielle) et de l’opportunité du dispositif litigieux (laquelle est difficilement contestable pour qui, comme l’auteur de ces lignes, a longtemps résidé dans un quartier du 11e arrondissement marqué par la mono-activité dite du « textile chinois », laquelle est source d’une grande tranquillité mais devient nettement plus problématique lorsque l’on a oublié d’acheter son pain…), force est néanmoins de considérer que la légalité de ce dernier était effectivement sujette à caution.

Il est clair que la sauvegarde du commerce de proximité constitue l’un des objectifs assignés aux documents d’urbanisme locaux et, notamment, aux plans locaux d’urbanisme par les articles L.121-1 et L.123-1 du code de l’urbanisme. Il semble toutefois difficilement concevable que la réalisation de cet objectif puisse régulièrement passer par l’institution de tels axes commerciaux.

Rappelons, en effet, que suivant les dispositions des articles L.123-1 et R.123-9 du Code de l’urbanisme, l’article 1 d’un règlement de zone a vocation et ne peut donc régir que les « occupations ou utilisations des sols interdites ».

Or, l’institution de tels axes commerciaux interdit, tout d’abord, les changements de destination de ces locaux commerciaux quand bien même leur nouvelle destination serait-elle parfaitement conforme à l’affectation de la zone.

Ensuite, elle ne procède pas de considérations liées à la destination de la zone et des terrains qui y sont inclus mais de considérations liées à l’affectation actuelle des immeubles existants. A ce sujet l’administration avait, d’ailleurs, pu préciser qu’un règlement d’occupation des sols « ne saurait prévoir une interdiction ou des conditions d’usage d’une construction » :DGUHC, « Guide des POS », 1999, p.100).

Enfin, un tel dispositif induit que les rez-de-chaussée des constructions nouvelles peuvent avoir une autre destination que le commerce, ce qui n’est pas cohérent au regard de l’objectif poursuivi et, par voie de conséquence, quelque peu « discriminatoire » ;…

L’extension des zones urbaines et à urbaniser d’un POS/PLU n’assujettit pas ipso facto les terrains sis dans ces secteurs au droit de préemption urbain précédemment institué

noreply@blogspirit.com (jurisurba) — Thu, 21 Dec 2006 14:05:00 +0100

La déclaration d'utilité publique emportant mise en compatibilité du document d’urbanisme local et créant ainsi une nouvelle zone à urbaniser n'a pas pour effet, en l'absence d'une nouvelle délibération du conseil municipal instituant un droit de préemption urbain sur la zone litigieuse, de soumettre automatiquement celle-ci à ce dernier.

Cass. civ. 8 novembre 2006, GFA du Grand Viltain, pourvoi n°05-17.462

Intervenant sur les modalités de calcul de l’indemnité de dépossession consécutive à une expropriation, l’arrêt commenté précise les modalités d’institution du droit de préemption urbain et, plus précisément, de définition et d’appréciation de son champ d’application territorial.

Dans cette affaire, une partie des terrains du GAF Grand Viltain avait été expropriée en conséquence d’une déclaration d’utilité publique, publiée le 18 juin 2001, emportant également, en application de l’article L.123-16 du Code de l’urbanisme, mise en compatibilité du POS de la commune de Saclay avec le projet visé par cette déclaration et ayant, plus concrètement, pour conséquence d’en modifier le classement de zone naturelle en zone d’urbanisation future.

Ainsi, aux fins d’établir la date de référence d’évaluation du prix des terrains expropriés, la Cour d’appel d’Orléans avait retenu le 18 juin 2001et ce, en application de l’article L.213-4-a) du Code de l’urbanisme – dont on rappellera qu’il dispose que « le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d'expropriation. Toutefois, dans ce cas (a) La date de référence prévue à l'article L. 13-15 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols ou approuvant, modifiant ou révisant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien » – puisque, d’une part, la commune Saclay avait institué, par une délibération du 16 juillet 1987, le droit de préemption urbain sur les zones urbaines et les zones à urbaniser délimitées par son POS et que, d’autre part, l’article L.213-6 du Code de l’urbanisme précise que « lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L. 13-15 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L. 213-4 ».

En substance, la Cour d’appel d’Orléans avait donc estimé que la publication de la déclaration d’utilité publique intervenue le 18 juin 2001 et ayant pour effet de classer les terrains à exproprier en zone à urbaniser avait également pour conséquence immédiate d’assujettir ipso facto ces terrains au droit de préemption urbain précédemment institué et qu’il y avait donc lieu, en application des prescriptions de l’article L.231-6 du Code de l’urbanisme d’arrêter la date de référence d’évaluation des terrains selon les modalités définies par l’article L.213-4-a).

Mais cette analyse n’a donc pas été suivie par la Cour de cassation, laquelle a pour sa part jugé que :

« Attendu que pour évaluer à un certain montant cette indemnité en…

Quelques précisions sur la portée des conséquences de l’annulation d’une décision de préemption et leur mise en oeuvre

noreply@blogspirit.com (jurisurba) — Thu, 14 Dec 2006 09:30:00 +0100

La caducité de la promesse de vente en conséquence de laquelle a été formulée la Déclaration d’Intention d’Aliéner ne dispense pas le titulaire du droit de préemption de proposer à l’acquéreur évincé d’acheter le bien illégalement préempté.

CAA. Paris, 23 novembre 2006, Ville de Paris & Sté AVI, req. n°05PA04012

Dans cette affaire, le Tribunal administratif de Paris avait annulé une décision de préemption édictée par la Ville de Paris, laquelle devait décidé d’interjeter appel de ce jugement. Mais de son côté, le requérant de première instance, en l’occurrence l’acquéreur évincé, en l’espèce la société AVI, devait également saisi la Cour administrative d’appel de Paris d’une demande fondée sur l’article L.911-4 du Code de justice administrative et motivée par la circonstance que la Ville de Paris n’avait pas tiré à son égard les conséquences de l’annulation de la décision litigieuse.

On sait, en effet, que l'annulation par le juge de l'excès de pouvoir de l'acte par lequel le titulaire du droit de préemption décide d'exercer ce droit emporte pour conséquence que ce titulaire doit être regardé comme n'ayant jamais décidé de préempter. Par voie de conséquence, cette annulation implique nécessairement, sauf atteinte excessive à l'intérêt général appréciée au regard de l'ensemble des intérêts en présence, que le titulaire du droit de préemption, s'il n'a pas entre temps cédé le bien illégalement préempté, prenne tout mesure afin de mettre fin aux effets de la décision annulée et qu'il lui appartient à cet égard, d’une part et avant toute autre mesure, de s'abstenir de revendre à un tiers le bien illégalement préempté et d’autre part, de proposer à l'acquéreur évincé puis, le cas échéant, au propriétaire initial, d'acquérir le bien, et ce, à un prix visant à rétablir en l'espèce les conditions de la transaction à laquelle l'exercice du droit de préemption a fait obstacle (sur ce principe : CE. 26 février 2003, M. et Mme Bour, req. n°231.558).

Précisément, la société AVI soutenait que la Ville de Paris n’avait pas tiré toutes les conséquences de l’annulation de la décision litigieuse puisqu’elle ne lui avait pas proposer d’acquérir le bien illégalement préempté. Mais pour sa défense, le Ville de Paris soutenait qu’il n’y avait pas lieu de formuler une telle proposition dès lors que la promesse de vente conclue entre la société AVI et le propriétaire initial du bien avait été frappée de caducité avant que le Tribunal administratif de Paris annule la décision de préemption contestée.

En première analyse, une telle argumentation pourrait surprendre puisque si la Ville de Paris avait effectivement été déliée de son obligation vis-à-vis de l’acquéreur évincé, il lui aurait alors incombé, suivant la jurisprudence « Bour », de proposer au propriétaire initial de racheter ce bien ; ce que la Ville de Paris n’avait pas non plus effectué dans cette affaire.

Il reste que l’article L.911-4 du Code de justice administrative dispose qu’en « cas d'inexécution d'un jugement ou d'un arrêt, la partie intéressée peut demander au tribunal administratif ou à la cour administrative d'appel qui a…

Une étude de faisabilité portant sur la réalisation de logements sociaux peut suffire à établir la réalité du projet motivant une décision de préemption

noreply@blogspirit.com (jurisurba) — Thu, 07 Dec 2006 09:10:00 +0100

Une étude de faisabilité envisageant le nombre, la superficie et la configuration des logements projetés en tenant compte des contraintes urbanistiques propres au site tout en procédant à une première étude du montage financier atteste de l’existence d’un projet suffisamment précis et certain pour motiver une décision de préemption, bien que réalisée consécutivement à la formulation de la déclaration d’intention d’aliéner.

CE. 22 novembre 2006, OPAC Gironde Habitat, req. n°295.003

Si l’ordonnance de référé objet de la présente note ne bouleverse pas les principes gouvernant l’appréciation de la légalité d’une décision de préemption, loin s’en faut, elle n’en présente pas moins un intérêt pratique méritant d’être souligné, bien qu’elle ne constitue pas non plus la première décision de jurisprudence allant dans ce sens et propose une solution déjà largement suivie pas les juridictions d’appel et de premières instances (pour des exemples récents : CAA. Paris, 2 octobre 2006, Ville de Paris, req. n°06PA00280 ; TA Versailles, 4 juillet 2006, Sté Universal Conseil, req. n°06-05774 ; TA. Cergy-Pontoise, 16 novembre 2006 Cts Galichet, req. n°06-09673).

On sait, en effet, qu’au titre de l’article L.210-1 du Code de l’urbanisme, une décision de préemption doit, d’une part et sur la forme, être motivée de façon détaillée et d’autre part et sur le fond, tendre à la réalisation d’un projet d’aménagement suffisamment précis et certain à la date d’édiction de cette décision ; ce qui implique, en matière de réalisation de logements, que la seule évocation d’une politique d’habitat ne peut suffire (CAA. Paris, 20 décembre 2001, SCI Ontario, req. n°98PA00521).

Ces principes sont donc quelque peu contraignants pour les collectivités et, notamment, pour les communes souhaitant réaliser des logements sociaux, notamment, lorsque leur territoire comporte peu de foncier disponible à un prix abordable puisque, par voie de conséquence, la réalisation de ces derniers ne peut être raisonnablement envisagée que dans des immeubles existants.

En effet, suivre à la lettre les principes issus de l’article L.210-1 du Code de l’urbanisme tout en se donnant pour ambition de conduire une politique de l’habitat conséquente impliquerait de développer un projet précis et spécifique pour chaque immeuble sis sur le territoire communal ou, pour un nombre important d’entre eux, dans l’hypothèse où il serait un jour promis à la vente et ferait conséquemment l’objet d’une Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA). Au surplus, ces projets devraient être régulièrement réactualisés puisque l’exigence d’un projet suffisamment certain à la date d’édiction de la décision de préemption implique également que ce projet soit contemporain de cette dernière (CAA. Lyon, 6 avril 2004, Cne de Pont-Cheuy, req. n°03LY01028).

C’est ainsi que s’est développée la pratique consistant pour les communes à réaliser ou à faire réaliser une étude d’aménagement de l’immeuble promis à la vente entre la réception de la DIA et l’édiction de l’éventuelle décision de préemption s’y rapportant. Ce qui, en cas de contentieux sur de telles décisions, amène invariablement les requérants à contester, d’une part, la réalité du projet alors présenté comme d’opportunité puisque subséquent à la formulation de la DIA alors…

Si le juge administratif semble pouvoir vérifier la faisabilité juridique du projet motivant une décision de préemption, il ne lui incombe pas, en toute hypothèse, d’en vérifier l’utilité

noreply@blogspirit.com (jurisurba) — Wed, 08 Nov 2006 13:10:00 +0100

Si la légalité d’une décision de préemption semble subordonnée à la faisabilité juridique du projet la motivant au regard des règles d’urbanisme qui lui sont opposables, celle-ci est, en revanche, indépendante de toute considération liée à sa nécessité ou à son utilité compte tenu de l’existence d’autres projets tendant au même but.

CAA. Bordeaux, 12 septembre 2006, M. X., req. n°03BX02110

L’arrêt commenté précise les conditions auxquelles est subordonnée la légalité interne d’une décision de préemption et ce que doit subséquemment contrôler le juge administratif. On sait, en effet, que si la légalité externe d’une décision de préemption est subordonnée au respect d’un grand nombre de prescriptions d’ordre procédural et formel, les conditions de sa légalité interne résultent uniquement de l’article L.210-1.al.1 du Code de l’urbanisme en ce qu’il dispose que : « les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-1, à l'exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d'aménagement ».

Or, s’il est établi qu’à ce titre il incombe au juge administratif de vérifier que le projet motivant la décision de préemption constitue bien une opération d’aménagement au sens de l’article L.300-1 du Code de l’urbanisme, la question de pose de savoir quel type de contrôle appelle la précision selon laquelle le droit de préemption doit être exercé « dans l’intérêt général ».

Dans cette affaire, la Communauté urbaine de Bordeaux avait décidé de préempter un terrain aux fins d’y réaliser un programme de logements sociaux. Et comme souvent, l’acquéreur évincé devait exercer un recours en annulation à l’encontre de cette décision. Toutefois, ses moyens d’annulation étaient plus originaux que sa démarche puisque le requérant soutenait que, d’une part, le coefficient d’occupation des sols applicable au terrain ne permettait la réalisation du projet motivant la décision de préemption contestée et que, d’autre part, un projet privé de logements sociaux était pas ailleurs projeté.

En substance, le requérant estimait donc que le projet n’était pas juridiquement réalisable au regard des prescriptions d’urbanisme qui lui seraient opposables et, au surplus, était inutile puisqu’un projet privé répondant à l’objectif poursuivi par le titulaire du droit de préemption était déjà planifié.

Saisie en appel, après que la requête eu été rejetée par le Tribunal administratif de Bordeaux, la Cour administrative d’appel de Bordeaux devait confirmer le jugement de première instance et, par voie de conséquence, rejeter la requête de l’acquéreur évincé aux motifs suivants :

« Sur le premier moyen : considérant que si les visas de l'arrêté du 6 décembre 2001 mentionnent que le terrain est situé dans la zone UBg du plan d'occupation des sols qui le régit, alors que ce terrain est en réalité inclus dans la zone UC1 du même plan dont le règlement offre un coefficient d'occupation des sols de 0,2 au lieu…