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31 mars 2008

La simple location d’immeubles implantés sur un même terrain n’emporte pas une division foncière assujettie à la procédure de lotissement ou à celle du permis de construire valant division

La location d’immeubles et la jouissance privative en résultant pour leurs occupants n’emportent pas nécessairement une division foncière en propriété ou en jouissance du terrain sur lequel ils sont édifiés dans la mesure où une telle division ne peut résulter que du bénéfice d’un droit de construire. Par voie de conséquence, la construction sur un même terrain de cinq immeubles destinés à être loués ne relève ni du champ d’application du lotissement, ni de celui du permis de construire valant division.

CE. 7 mars 2008, Cne de Mareil-le-Guyon, req. n°296.287


Dans cette affaire, un même pétitionnaire avait présenté, le même jour, cinq demandes de permis de construire en vue d’édifier cinq maisons individuelles sur l’unité foncière dont il était propriétaire. Toutefois, ces demandes devait faire l’objet de cinq décisions de refus, toutes motivées par le motif tiré de ce que un tel projet impliquait nécessairement la division foncière du terrain à construire, si bien que ces cinq demandes auraient dû être, soit précédées de l’obtention d’une autorisation de lotir, soit groupées dans le cadre d’une unique demande de permis de construire valant division.

En première instance, le pétitionnaire fut débouté de sa demande d’annulation des cinq refus de permis de construire qui lui avaient été opposés, le Tribunal administratif de Versailles estimant que son projet relevait du champ d’application de l’ancien article R.421-7-1 du Code de l’urbanisme et exigeait donc un permis de construire valant division. Mais saisie en appel, la Cour administrative de Versailles devait annuler et réformer le jugement de première instance au motif qu’il ressortait des pièces des dossiers de demande et des déclarations du pétitionnaire que les maisons individuelles projetées étaient seulement destinées à être louées, si bien que leur terrain d’assiette ne devait donc faire l’objet d’aucune division en propriété, ni même d’une division en jouissance puisque, nonobstant la jouissance privative des habitations louées résultant de l’article 1709 du Code civil, un tel usage n’implique le bénéfice d’aucun droit de construire :

« Considérant qu'aux termes de l'article R. 421-7-1 du code de l'urbanisme : « Lorsque la demande de permis de construire porte sur la construction, sur un même terrain, par une seule personne physique ou morale, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, le dossier présenté à l'appui de la demande est complété par les documents énumérés à l'article R. 315-5 (a) et, le cas échéant, à l'article R. 315-6 … » ; qu'aux termes de l'article R. 315-1 du code de l'urbanisme : Constitue un lotissement au sens du présent chapitre toute division d'une propriété foncière en vue de l'implantation de bâtiments qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet de porter à plus de deux le nombre de terrains issus de ladite propriété (...) L'alinéa précédent s'applique notamment aux divisions en propriété ou en jouissance résultant de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations (…) ;
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que le projet litigieux porte sur la construction de cinq maisons individuelles sur un même terrain appartenant à M. X ; que ces maisons sont destinées, selon les déclarations du pétitionnaire, à faire l'objet d'une location et qu'il n'est pas établi, contrairement à ce que soutient la commune, que chacune de ces habitations soit destinée à devenir la propriété exclusive et particulière de chaque occupant ; que si la commune de Mareil-le-Guyon soutient également que la location de ces logements implique, conformément à l'article 1709 du code civil, la jouissance privative des habitations louées, cet usage personnel ne saurait être assimilé, par lui même, à une opération de division du sol en propriété ou en jouissance visée par les dispositions précitées du 2ème alinéa de l'article R. 315-1 et de l'article R. 421-7-1 du code de l'urbanisme, un tel usage n'impliquant le bénéfice d'aucun droit à construire ; qu'ainsi, le terrain d'assiette du projet n'ayant pas vocation à faire l'objet d'une division en propriété ou même en jouissance, c'est à tort que le Tribunal administratif de Versailles a considéré que le projet nécessitait la délivrance d'un permis de construire groupé prévu par les dispositions précitées de l'article R. 421-7-1 du code de l'urbanisme
» (CAA. Versailles, 8 juin 2006, M. X…, req. n° 04VE03538).

Et le Conseil d’Etat vient donc de confirmer cette analyse en jugeant pour sa part que :

« Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que, pour rejeter par cinq décisions du 27 décembre 2001, les cinq demandes de permis de construire présentées par M. B, le maire de la COMMUNE DE MAREIL-LE-GUYON s'est fondé sur ce que le terrain d'assiette des constructions projetées devait faire l'objet d'une division en jouissance, et a informé l'intéressé de ce qu'il lui appartenait de déposer une demande unique de permis de construire groupé, en application de l'article R. 421-7-1 du code de l'urbanisme, ou une demande préalable d'autorisation de lotir, sur le fondement de l'article R. 315-1 du même code ; que la COMMUNE DE MAREIL-LE-GUYON se pourvoit contre l'arrêt du 8 juin 2006 par lequel la cour administrative d'appel de Versailles a annulé les jugements du tribunal administratif de Versailles du 19 octobre 2004 rejetant les demandes de M. B dirigées contre les cinq décisions de refus du maire de la COMMUNE DE MAREIL-LE-GUYON, ainsi que ces décisions ; Sur le pourvoi principal : Considérant qu'aux termes de l'article R. 421-7-1 du code de l'urbanisme alors en vigueur : Lorsque la demande de permis de construire porte sur la construction, sur un même terrain, par une seule personne physique ou morale, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, le dossier présenté à l'appui de la demande est complété par les documents énumérés à l'article R. 315-5 (a) et le cas échéant à l'article R. 315-6 ; Considérant que les projets présentés par M. B consistaient en la construction en vue de leur location ultérieure, par un seul maître d'ouvrage et sur un même terrain, de cinq habitations ; que cette opération n'est susceptible de conférer à chacun des futurs locataires qu'un simple droit d'usage exclusif d'une maison individuelle et du terrain attenant, sans entraîner, par elle-même, de division foncière ; que, dès lors, la COMMUNE DE MAREIL-LE-GUYON n'est pas fondée à soutenir que la cour administrative d'appel aurait commis une erreur de droit, en jugeant que la location ne constituait pas une division en jouissance de la propriété foncière ; que, par suite, sa requête doit être rejetée ; que les conclusions du pourvoi principal étant rejetées, les conclusions du pourvoi incident sont, par voie de conséquence, devenues sans objet »

Force est effectivement d’admettre qu’en l’espèce, le projet ne relevait manifestement pas du champ d’application de l’autorisation de lotir. On sait, en effet, que le Conseil d’Etat a précisé que la construction de plusieurs bâtiments sur un même terrain par un même maître d’ouvrage (CE. 23 décembre 1993, Billon, req. n°140.752) et, le cas échéant, à la faveur de plusieurs permis de construire simultanés ou successifs (CE. 10 décembre 1982, Orsini, req. n°14.125) ne constitue pas un lotissement. Au surplus et dans la mesure où l’ancien article R.315-1 du Code de l’urbanisme vise les divisions foncières destinées à l’implantation de bâtiments, seules les divisions préalables ou concomitantes à l’acte de construction peuvent rendre exigibles une autorisation de lotir (CE. 21 août 1996, Ville de Toulouse, req. n°137.834 ; CE. 26 mars 2003, Leclercq, req. n°231.425). Or, dans l’affaire objet de l’arrêt commenté, rien ne laissait apparaître que le terrain d’assiette du projet avait vocation à être divisé avant l’achèvement des cinq maisons individuelles projetées (pour un exemple inverse : CAA. Marseille, 3 juin 1999, Sté SOFRAP, req. n°97MA05313).

Dès lors, la seule véritable question était d’établir si l’opération projetée relevait du champ d’application de l’ancien article R.421-7-1 du Code de l’urbanisme et, en d’autres termes, impliquait la réalisation de divisions foncières postérieures à l’achèvement des constructions puisque seules ces dernières sont susceptibles de relever de l’article précité (CE. 26 mars 2003, Leclercq, req. n°231.425) ; étant rappelé que le nouvel article R.431-24 du Code de l’urbanisme vise, dorénavant, les seules divisions réalisées avant l’achèvement complet des travaux autorisés par le permis de construire valant division qu’il régit.

L’ancien article R.421-7-1 du Code de l’urbanisme et le nouvel article R.431-24 imposent, en effet, au pétitionnaire de produire à son dossier de demande de permis de construire certaines des pièces exigibles dans le cadre d’une demande d’autorisation de lotissement lorsque son projet porte sur la réalisation de plusieurs bâtiments sur une même unité foncière devant faire l’objet d’une division ultérieure à l’achèvement de ces bâtiments. Et bien entendu, le seul fait que le pétitionnaire ne produise pas ces pièces ne suffit pas à établir que le terrain d’assiette de son projet n’a pas vocation à faire l’objet d’une telle division. En effet, le juge administratif apprécie l’exigibilité de ces pièces au regard des caractéristiques de l’ensemble immobilier projeté objet de la demande de permis de construire – voire des seules déclarations du pétitionnaire (CAA. Paris, 17 janvier 2002, EURL Modap, req. n°99PA02662) – dont il peut déduire que sa commercialisation et/ou sa gestion impliquera nécessairement des divisions foncières et, par voie de conséquence, juger que les pièces requises par l’article précité étaient exigibles (CE. 8 février 1999, Cne de La Clusaz, req. n°171.94 ; CAA. Lyon, 10 juin 1997, Sté MGM, req. n°96LY00389 ; CE. 27 avril 1994, M. Vuillerme, req. n°139.238) pour, le cas échéant, annuler le permis de construire délivré au vu d’un dossier ne comportant pas ces dernières.

Or, au cas présent, s’il était manifeste que le pétitionnaire n’entendait pas construire les cinq maisons individuelles projetées pour son seul usage, il ressortait toutefois de ses dossiers de demande de permis de construire qu’il avait uniquement l’intention de les louer. Par voie de conséquence, son projet n’impliquait donc aucune division en propriété. Il reste qu’à l’instar de l’ancien article R.315-1 du Code de l’urbanisme, l’ancien article R.421-7-1 vise non seulement les divisions en propriété mais également les divisions en jouissance ; l’ancien article R.315-1.al.2 y intégrant expressément « les locations ». Et si en l’espèce, les locations portaient sur les maisons individuelles et non pas directement sur leur terrain d’assiette, ces locations emportaient néanmoins la jouissance privative non seulement des bâtiments mais également de leur emprise au sol.

Cependant, la Cour administrative d’appel de Versailles puis le Conseil d’Etat ont donc jugé qu’une telle location n’emportait pas une division foncière au sens de l’ancien article R.421-7-1 du Code de l’urbanisme, ni, d’ailleurs, au sens de l’ancien article R.315-1 ; ce qui vaut bien entendu pour application des nouveaux articles L.442-1 et R.431-24 du Code de l’urbanisme. Et à cet égard, l’arrêt commenté peut donc être rapproché de celui par lequel la Cour administrative d’appel de Bordeaux a jugé que « la seule privation de l’emprise au sol d’habitations ne constitue pas par elle-même une opération de division de ce sol » (CAA. Bordeaux, 31 mai 2001, Cts Pezin, req. n°97BX02195).

Mais l’arrêt commenté apporte surtout deux précisions d’importance. D’une part, il confirme que les divisions foncières sont celles résultant non pas du simple droit d'usage exclusif d'un bâtiment et du terrain attenant mais d’un transfert du droit de construire sur l’unité foncière initiale : ce qui n’est pas le cas du simple locataire d’un terrain et, a fortiori, de l’immeuble édifié sur ce dernier puisqu’une telle qualité ne confère pas un titre habilitant à construire ; sauf à ce qu’il soit titulaire d’un bail à construction, d’un bail emphytéotique ou, plus généralement, d’un bail l’autorisant expressément à construire sur le terrain loué.

Dans cette mesure et si tant est qu’il en soit encore besoin, cet arrêt confirme qu’une division foncière ne peut procéder que de la réunion sur une même unité foncière d’origine de plusieurs titulaires d’un droit d’y construire et, surtout, que dès lors qu’une telle réunion est constituée, il y a nécessairement division foncière de ce terrain (sur la division en volume, voir ici).

D’autre part, il convient de souligner que l’ancien article R.421-7-1 du Code de l’urbanisme comme le nouvel article R.431-24 se bornent à saisir le cas où « la demande de permis de construire porte sur la construction, sur un même terrain, (…) de plusieurs bâtiments ».

Or, dans cette affaire, il ne s’agissait pas d’une demande de permis de construire portant sur cinq maisons individuelles mais de cinq demandes de permis de construire distinctes portant chacune sur une seule et unique maison. Ce simple constat aurait donc pu conduire à juger que – de ce seul fait – l’opération projetée n’était pas assujettie au régime du permis de construire valant division.

Tel n’a, toutefois, pas été le cas. Mais il faut dire qu’une telle solution aurait totalement vidé de sa substance l’ancien article R.421-7-1 et le nouvel article R.431-24 du Code de l’urbanisme puisque pour échapper à leurs prescriptions, il aurait donc suffit de fractionner l’opération en autant de permis de construire que de bâtiments projetés ; pour autant, toutefois, que ces derniers ne soient pas interdépendants en conséquence de l’existence d’équipements communs nécessaires à leur conformité – tel, à titre d’exemple, un parc de stationnement – puisqu’en pareil cas l’opération serait indivisible (CE. 1er décembre 1995, M. Ménager & Autres, req. n° 137.832 ; CAA. Nancy, 4 mars 1997, Epx Ravachol c/ Ville de Reims, req. n° 94NC01290) et exigerait un permis de construire unique (CE. 26 mars 1997, ADLA, req. n° 172.183).

Il semble donc permis d’en déduire que, nonobstant la rédaction de l’ancien article R.421-7-1 du Code de l’urbanisme et du nouvel article R.431-24, lorsque l’opération consiste en la construction de plusieurs bâtiments sur un même terrain ultérieurement destiné à faire l’objet d’une division en jouissance ou en propriété, le projet doit nécessairement relever d’une demande de permis de construire valant division sans pouvoir la fractionner en plusieurs permis de construire simples.


Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet Frêche & Associés

25 mars 2008

Sur les prescriptions des règlements d’urbanisme locaux régissant les droits à construire attachés aux terrains issus d’une division foncière face à l’article 13 de la loi du 13 décembre 2000 et aux articles L.123-1-1 et R.123-10-1 du Code de l’urbanisme

L’abrogation de l’article L.111-5 du Code de l’urbanisme, qui prévoyait que la constructibilité d'un terrain issu d'une division devait être examinée au regard de la constructibilité résiduelle de l'unité foncière initiale, par l’article 13 de la loi du 13 décembre 2000 n’a pas pour effet de rendre illégales les prescriptions des POS antérieures régissant spécifiquement, et par une règle équivalente, les droits à construire attachés aux terrains issus d’une division foncière.

CAA. Versailles, formation plénière, 14 mars 2008, Sté 3A Investissement, req. n°06VE00659


Dans cette affaire, la demande de permis de construire présentée par le requérant avait fait l’objet d’un refus au motif tiré de l’article UG.5 du POS communal, adopté en mai 1992, lequel régissait spécifiquement la constructibilité des terrains issus d’une division foncière.

Mais le requérant devait contester ce refus en soutenant que l’article 13 de la loi du 13 décembre 2000 dite « SRU » ayant abrogé l’ancien article L.111-5 du Code de l’urbanisme – dont on rappellera qu’il disposait que « il ne peut plus être construit sur toute partie détachée d'un terrain dont la totalité des droits de construire, compte tenu notamment du coefficient d'occupation du sol en vigueur, a été précédemment utilisée. Lorsqu'une partie est détachée d'un terrain dont les droits de construire n'ont été que partiellement utilisés, il ne peut y être construit que dans la limite des droits qui n'ont pas été utilisés avant la division » – il s’ensuivait que cette abrogation avait nécessairement eu pour effet d’introduire implicitement une règle selon laquelle les possibilités de construction attachées à un terrain issu d’une division foncière devait être exclusivement appréciées en considération de leur superficie et indépendamment donc de toute considération liée aux droits à construire déjà consommés sur l’unité foncière d’origine ; ce qui avait pour effet de rendre illégales les prescriptions d’un règlement local d’urbanisme maintenant des règles équivalentes au principe posé par l’ancien article L.111-5.

Mais pour être habile, ce moyen devait néanmoins être rejeté par la Cour administrative d’appel de Versailles au motif suivant :

« Considérant qu'aux termes de l'article L. 123-19 du code de l'urbanisme : « Les plans d'occupation des sols approuvés avant l'entrée en vigueur de la loi nº 2000-1208 du 13 décembre 2000 précitée ont les mêmes effets que les plans locaux d'urbanisme. Ils sont soumis au régime juridique des plans locaux d'urbanisme défini par les articles L. 123-1-1 à L. 123-18. Les dispositions de l'article L. 123-1, dans leur rédaction antérieure à cette loi, leur demeurent applicables » ; qu'en vertu de l'article L.123-1 du même code, dans sa rédaction antérieure à la loi du 13 décembre 2000, les règlements des plans d'occupation des sols doivent notamment définir, en fonction des situations locales, les règles concernant le droit d'implanter des constructions, leur destination et leur nature ; qu'aux termes du 2° de l'article R. 123-21 pris pour l'application de ces dispositions, le règlement peut : « a) Edicter les prescriptions relatives à l'accès, à la desserte, à l'équipement en réseaux divers et, le cas échéant, aux dimensions et à la surface des terrains (…) » ; Considérant qu'aux termes de l'article UG 5 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune de Bessancourt approuvé par une délibération de son conseil municipal du 22 mai 1992 et sur lequel, ainsi qu'il a été dit ci-dessus, le maire s'est fondé pour prendre l'arrêté litigieux : « Terrains non bâtis (…) : les lots résultant de la division d'une unité foncière doivent, pour être constructibles, avoir une superficie de 600 m² et une largeur de façade de 16 m minimum.(…) Terrains bâtis : (…) La division d'un terrain bâti aboutissant à la création d'un ou plusieurs lots constructibles doit satisfaire aux conditions suivantes : chaque lot, non bâti, doit respecter les règles imposées aux lots résultant de la division des terrains non bâtis. Chaque lot bâti doit être issu d'une division n'aboutissant pas à la création d'au moins un lot bâti de superficie inférieure à la norme de division des terrains non bâtis (…) » ; que la société 3 A INVESTISSEMENT soutient que cet article était illégal du fait de l'entrée en vigueur de l'article 13 de la loi du 13 décembre 2000 ; Considérant, il est vrai, que l'article 13 de la loi du 13 décembre 2000 a abrogé l'article L. 111-5 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction issue de la loi n° 75-1328 du 31 décembre 1975 modifiée, laquelle était applicable à la date d'approbation du plan d'occupation des sols de la commune et prévoyait que la constructibilité d'un terrain issu d'une division devait être examinée au regard de la constructibilité résiduelle de l'unité foncière initiale ; qu'il ressort toutefois des termes précités de l'article L. 123-19 du code de l'urbanisme, issu de cette même loi du 13 décembre 2000, qu'en abrogeant cette disposition, le législateur n'a pas entendu remettre en cause les dispositions des plans d'occupation des sols déjà approuvés ; qu'ainsi la société requérante n'est pas fondée à soutenir que l'entrée en vigueur de la loi du 13 décembre 2000 a eu pour effet de rendre illégal l'article UG 5 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune de Bessancourt ; Considérant que les auteurs du plan d'occupation des sols, en prévoyant qu'en cas de division parcellaire d'un terrain bâti aboutissant à la création d'un lot constructible, le lot bâti également créé ne doit pas être d'une superficie inférieure à la norme de division des terrains non bâtis, n'ont pas excédé les limites de l'habilitation à édicter des prescriptions relatives aux dimensions et à la surface des terrains qu'ils tenaient des dispositions précitées des articles L. 123-1 et R. 123-21 du code de l'urbanisme et n'ont pas porté une atteinte excessive au droit de propriété ; qu'ainsi la société 3 A INVESTISSEMENT n'est pas fondée à invoquer, par voie d'exception, l'illégalité de l'article UG 5 précité et à soutenir que le maire de Bessancourt était tenu d'écarter cet article avant de statuer sur sa demande de permis de construire ; Considérant qu'il résulte des termes mêmes de l'article UG 5 que la division d'un terrain bâti en vue de la création d'un lot constructible ne doit pas aboutir à la création d'un lot bâti d'une superficie inférieure à 600 m² ; qu'ainsi en refusant le permis de construire sollicité au motif qu'après la division, le lot bâti présentait une superficie inférieure à 600 m², le maire de Bessancourt n'a pas commis d'erreur de droit, mais a fait au contraire une stricte application de ces dispositions »

En d’autres termes et en se fondant sur les dispositions transitoires de l’article L.123-19 du Code de l’urbanisme, la Cour a donc considéré que la légalité des prescriptions d’urbanisme locales régissant les droits à construire attachés aux terrains issus d’une division foncière n’avaient pas été rendues illégales par l’intervention de l’article 13 de la loi du 13 décembre 2000, puisqu’au regard de l’article R.123-21 alors applicables de telles prescriptions étaient permises.

Mais force est dés lors de s’interroger sur la légalité de prescriptions édictant des règles équivalentes à l’article L.111-5 du Code de l’urbanisme mais adoptés postérieurement à son abrogation puisque la Cour a souligné que ce dernier était en vigueur au moment où avait été adopté l’article 5 du POS en cause.

A priori, la légalité de ces dispositions ne seraient pas contestables dans la mesure où, d’une part, elles n’apparaissent pas excéder l’habilitation conférer aux règlements d’urbanisme locaux par les articles L.123-1 et R.123-9 du Code de l’urbanisme et où, d’autre part, l’abrogation de l’article L.111-5 du Code de l’urbanisme ne s’est pas accompagnée de l’introduction d’un règle expresse et générale selon laquelle les droits à construire attachés aux terrains issus d’une division foncière doivent être établis indépendamment de ceux déjà consommés sur leur unité foncière d’origine.

Il reste que l’article 18 de la loi du 2 juillet 2003 dite « Urbanisme & Habitat » a ultérieurement introduit un nouvel article L.123-1-1au Code de l’urbanisme – et disposant que « dans les zones où ont été fixés un ou des coefficients d'occupation des sols, le plan local d'urbanisme peut prévoir que, si une partie a été détachée depuis moins de dix ans d'un terrain dont les droits à construire résultant de l'application du coefficient d'occupation des sols ont été utilisés partiellement ou en totalité, il ne peut plus être construit que dans la limite des droits qui n'ont pas déjà été utilisés » – qu’il est difficile de comprendre autrement que comme signifiant que les PLU ne peuvent régir spécifiquement la constructibilité des terrains issus d’une division foncière que s’agissant du coefficient d’occupation des sols.

Mais comment comprendre alors le nouvel article R.123-10-1 du Code de l’urbanisme – issu du décret du 5 janvier 2007 – lequel dispose que « dans le cas d'un lotissement ou dans celui de la construction, sur un même terrain, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, les règles édictées par le plan local d'urbanisme sont appréciées au regard de l'ensemble du projet, sauf si le règlement de ce plan s'y oppose » alors qu’à suivre l’article L.123-1-1 précité, une telle faculté n’est permise que s’agissant du coefficient d’occupation des sols.

Certes dans la mesure où il intervient à la suite de l’article R.123-10 du Code de l’urbanisme relatif à la définition et aux modalités d’application du coefficient d’occupation des sols, il pourrait être compris que l’article R.123-10 ne vise que les règles s’y rapportant.

Il reste que, d’une part, l’article précité vise l’ensemble « (d) es règles édictées par le plan local d'urbanisme » et que, d’autre part et plus spécifiquement, c’est très certainement pour ce qui concerne le coefficient d’occupation des sols que l’article R.123-10-1 du Code de l’urbanisme est le moins abouti puisque si les PLU peuvent utilement s’opposer au principe posé par cet article à l’égard des permis de construire valant division dans la mesure où le plan de division dorénavant imposé de façon systématique par l’article R.431-24 n’a plus pour objet de ventiler la SHON constructible, il leur sera plus difficile de le faire à l’égard des lotissements dès lors que l’article R.442-9 du Code de l’urbanisme précise que « lorsqu'un coefficient d'occupation des sols est applicable, la surface de plancher hors oeuvre nette maximale autorisée ne peut être supérieure à celle qui résulte de l'application de ce coefficient à la totalité du terrain faisant l'objet de la demande d'autorisation de lotir. Elle peut être répartie librement entre les différents lots, sans tenir compte de l'application du coefficient d'occupation des sols à la superficie de chaque lot ».

Force est donc de considérer que l’article R.123-10-1 du Code de l’urbanisme induit que les PLU peuvent édicter des règles spécifiques s’agissant de la constructibilité des terrains issus d’une division foncière. Il reste que l’examen des travaux préparatoires à la réforme des autorisations d’urbanisme révèle que cet article est destinée à résoudre les divergences de la jurisprudence sur cette question mais n’a pas vocation formellement à définir les règles que peuvent édicter les PLU à cet égard alors, rappelons-le, qu’une telle possibilité se limiterait, rappelons-le, au seul coefficient d’occupation des sols aux termes de l’article L.123-1-1 du Code de l’urbanisme, lequel n’a pas été modifié par cette réforme. Et au surplus, force est de préciser que si l’article R.123-10-1 du Code de l’urbanisme a pour objectif de trancher définitivement la question de l’application des prescriptions des règlements locaux d’urbanisme aux opérations impliquant une division foncière, il reste que la solution ainsi retenue est quasi-identique à celle mise en œuvre par la jurisprudence récente et selon laquelle, par principe, les prescriptions de ces règlements s’appliquent à l’échelle de l’unité foncière et non pas à l’échelon des terrains à constituer dans le cadre d’une division foncière ; sauf à ce qu’il prévoit expressément le contraire puisqu’à titre d’exemple, il a pu être jugé que :

« Considérant qu'aux termes de l'article I NB 8 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune de Bonifacio, relatif à l'implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété : « Il est exigé un seul volume de construction par unité foncière » ; qu'en l'absence de toute indication contraire, il résulte de ces dispositions que l'unité foncière doit s'apprécier telle qu'elle est constituée à la date à laquelle l'autorité administrative statue sur la demande de permis de construire » (CAA. Marseille, 2 juin 2005, Préfet de la Corse du Sud, req. n°03MA00163) ;

et, a contrario, que :

« Considérant qu'aux termes de l'article UEa 5 du règlement annexé au plan d'occupation des sols de Sceaux : Pour être constructibles, les terrains doivent présenter les caractéristiques minimales suivantes :... 5.2 Terrains provenant de divisions parcellaires, volontaires ou non, postérieurement à la date de publication du plan d'occupation des sols : surface : 300 m², de forme régulière et de dimensions suffisantes pour qu'il soit possible d'inscrire un rectangle de 12 mètres x 20 mètres... ;
Considérant que les constructions projetées, présentées dans le dossier de demande du permis de construire litigieux comme deux bâtiments à usage d'habitations totalisant trois logements, ne présentent aucune différence avec celles qui avaient fait l'objet d'une première demande de permis, qui portait sur la construction d'un ensemble de trois maisons ; que le projet ne prévoit pas de parties communes aux bâtiments, à l'exception de la partie du sous-sol destinée au stationnement des véhicules ; qu'ainsi, et bien que les deux constructions jumelées comportent certaines superstructures et une dalle uniques, ce projet doit être regardé, pour l'application des dispositions réglementaires précitées, comme portant en réalité sur la réalisation de trois pavillons, dont deux accolés ; que, nonobstant la circonstance que ces pavillons constituent une copropriété, la réalisation du projet entraînera la division, au moins en jouissance, du terrain d'assiette, laquelle constitue une division parcellaire au sens des dispositions de l'article UEa 5 du règlement du plan d'occupation des sols ; que le terrain d'assiette du projet n'est pas, compte tenu de ses caractéristiques, de nature à permettre que chacun des trois pavillons soit édifié sur une division de ce terrain respectant les exigences de forme et de dimensions énoncées par les dispositions précitées de l'article UEa 5 ; que, dès lors, le permis litigieux a été délivré en méconnaissance desdites dispositions réglementaires » (CAA. Paris, 31 décembre 2004, Cne de Sceaux, req. n°01PA00560).


Il incombera donc à la jurisprudence à venir de trancher cette délicate question. Il reste qu’à s’en tenir à l’arrêt commenté, il semble falloir considérer qu’il résulte des dispositions combinées de l’article 13 de la loi du 13 décembre 2000, de article L.123-1-1 et de l’article R.123-10 du Code de l’urbanisme que les prescriptions de règlements locaux d’urbanisme introduisant des règles équivalentes à celles posées par l’article L.111-5 :

- avant l’entrée en vigueur de l’article 13 de la loi du 13 décembre 2000 et, peut être, avant l’entrée en vigueur de l’article L.123-1-1 du Code de l’urbanise sont légales ;
- après l’entrée en vigueur de l’article L.123-1-1 du Code de l’urbanisme ne seraient légales qu’à conditions de considérer que ce dernier n’a pas entendu limiter la possibilité de définir des règles spécifiques aux terrains issus d’une division foncière pour le seul coefficient d’occupation des sols mais vise uniquement à encadrer cette possibilité et à en préciser les modalités d’application…

La question posée par l’arrêté commenté renvoie donc à celle de l’utilité de l’article R.123-10-1 du Code de l’urbanisme au regard des dispositions législatives de l’article L.123-10-1 du Code de l’urbanisme puisque si le principe posé par le premier n’est pas sans intérêt s’agissant des règles relatives à l’implantation des constructions, c’est principalement pour résoudre les difficultés liées à la détermination des droits à construire attachés aux terrains issus d’une division foncière et aux contraintes s’en suivant pour les lotisseurs et les constructeurs qu’il a été voulu…


Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés