14 mai 2009
VEILLE REGLEMENTAIRE : Loi n° 2009-526 du 12 mai 2009 de simplification et de clarification du droit et d'allègement des procédures
La loi du 12 mai 2009 apporte un certain nombre de modification au Code de l’urbanisme. L’une des plus notable est la modification de l’article L.111-3 du Code de l’urbanisme qui disposait que :
« La reconstruction à l'identique d'un bâtiment détruit par un sinistre est autorisée nonobstant toute disposition d'urbanisme contraire, sauf si la carte communale ou le plan local d'urbanisme en dispose autrement, dès lors qu'il a été régulièrement édifié ».
et qui disposera dorénavant que :
« La reconstruction à l'identique d'un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de dix ans est autorisée nonobstant toute disposition d'urbanisme contraire, sauf si la carte communale ou le plan local d'urbanisme en dispose autrement, dès lors qu'il a été régulièrement édifié ».
Trois observations « à chaud ». En premier lieu, certains principes subsistent :
• un droit de reconstruire à l’identique ;
• qui vaut nonobstant toute disposition d’urbanisme contraire ;
• sauf si la carte communale ou le plan local d'urbanisme en dispose autrement ;
• mais à la condition que le bâtiment initial ait été régulièrement édifié ;
rien dans la rédaction du nouvel article L.111-3 n’ayant vocation à modifié le principe selon lequel un permis de reconstruire reste nécessaire.
En second lieu, le nouvel article L111-3 réintroduit une condition de délai : le droit de reconstruire ne vaut que dans un délai de dix ans, lequel nous semble de nature à régler les difficultés liées au contrôle du caractère identique du bâtiment à reconstruire. Mais quoi qu’il en soit, ce délai :
• d’une part, est distinct du délai de 10 ans prévu par l’article L.111-12 puisque ce dernier cours à compter de l’achèvement alors que celui prévu par l’article L.111-3 court à compter de la destruction et de la démolition ;
• d’autre part, fixe l’échéance avant laquelle le permis de reconstruire devra avoir été non seulement sollicité mais également délivré.
En dernier lieu, et surtout, le droit prévu par le nouvel article L.111-3 est indépendant de toute considération liée à la cause de la disparition du bâtiment. Bien plus, ce nouveau dispositif ne vise plus seulement le cas de la destruction – induisant une cause accidentelle – mais également celui de la démolition ; sans réserve sur l’auteur de la démolition et le caractère volontaire de celle-ci.
Il faudra donc s’en rapporter au juge pour déterminer la validité du montage qu’appelle inévitablement ce nouveau dispositif :
• démolition des bâtiments présents sur le terrain ;
• obtention d’un permis de construire en considération des possibilités de construction générées par le terrain dorénavant nu ;
• reconstruction à l’identique des bâtiments initiaux ;
les PLU et les cartes communales nous semblant, toutefois, pouvoir poser des « garde-fou » sur ce point.
15:44 Publié dans veille réglementaire | Lien permanent | Commentaires (1) | Envoyer cette note
Commentaires
une réaction, elle aussi à chaud, sur ce nouvel article et ses conséquences à mon avis catastrophiques en matière d'application du PLU comme document prospectif...
conséquences lourdes partant d'un triple constat :
*l'ancienne rédaction limitait cette reconstruction aux situations de sinistre, donc pas à la démolition volontaire d'une quasi-ruine pour la rénover... la jurisprudence abondante sur les distinctions «rénovation/réhabilitation/reconstruction» et «sinistre/ruine par le temps qui passe» montre assez combien cette limite était fortement utilisée pour contraindre l'autorisation de reconstruire, notamment dans les zones désormais inconstructibles.
*rares sont les PLU ayant mis en oeuvre ce que prévoyait déjà le L111-3, à savoir "sauf si la carte communale ou le plan local d'urbanisme"... en raison notamment de l'impopularité évidente d'une telle règle qui doit être explicite pour être opposable ... et nécessite donc une bonne dose de courage dont les auteurs des documents d'urbanisme ne sont pas toujours munis alors que l'impact d'un zonage "A" est relativement moins flagrant lors de la rédaction du document !
*il n'est pas évident que cette disposition permettant au document d'urbanisme d'interdire les reconstructions soit envisageable dans un POS -qui n'est toujours pas un PLU.
de ce constat donc, des conséquences évidentes :
*dans les zones où le règlement contraint la construction dans un sens ne convenant pas au pétitionnaire, il lui suffit désormais, quand de gros travaux sont nécessaires, de démolir le bien afin de rester dans le cadre des règles antérieures...
*de quel caractère prospectif le PLU dispose t il alors lorsqu'il instaure, par exemple,
- une zone agricole dans un secteur mité précisément pour que le temps passant, les habitations non nécessaires à l'exploitation agricole disparaissent ?
- une zone de sur-densité obligatoire, prévue dans les projet de loi Grenelle 2 sous forme de ZDE ?
- une harmonisation architecturale du secteur pour qu'à terme les "verrues" commises sous l'emprise de règles trop libérales s'intègrent au fil de leur évolution dans le bâti environnant ?
- en zone désormais naturelle, l'interdiction des mobil home qui parsèment le paysage ?
et puis deux questions se posent désormais "si la carte communale ou le plan local d'urbanisme N' en dispose PAS ENCORE autrement"
*quel avenir pour nos JP chéries que sont Thalamy et Sekler sachant qu'il suffit de démolir pour contourner des règles nouvelles jugées trop contraignantes -et le jeu peut en valoir la chandelle pour des constructions légères ou au contraire très importantes
*pour les collectivités qui auront le courage de mettre en œuvre l’interdiction explicite de reconstruire à l’identique, cette modification des règlements de zone pourra t elle être effectuée par modification simplifiée –on attend toujours le décret d’application de la nouvelle procédure prévue au L123-13
enfin, l'alignement est-il une disposition d'urbanisme contraire dont on pourra nonobster (ça, c’est plus pour rire, quoique la notion d’indépendance des législations soit aujourd’hui fortement mise en cause…)
le PLU et la CC comme gardes-fous ?
j'aimerais tant y croire.
Ecrit par : Emmanuel Wormser | 14 mai 2009
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