« VEILLE ADMINISTRATIVE : Application dans le temps du décret n°2006-958 du 31 juillet 2006 sur le délai de validité du permis de construire (anc. art. R.421-32 ; C.urb) | Page d'accueil | Passé, présent et avenir de la jurisprudence dite « Vicquenau » »
24 octobre 2007
VEILLE JURISPRUDENTIELLE N°13 : JUIN/JUILLET/AOUT/SEPTEMBRE/OCTOBRE 2007
Quatorze décisions signalées ce mois-ci. Prochaine veille semaine n°48 ou n°49 (septembre/octobre/novembre 2007)
INTERPRETATION DES NORMES :
CAA. Versailles, 20 septembre 2007, Cne de Courbevoie, req. n°07VE00188
Un article 12 d’un règlement local d’urbanisme prévoyant que « lors de toute opération de construction neuve, il devra être réalisé des aires de stationnement dont les caractéristiques et les normes minimales sont définies ci-après : Dimensions des places : longueur 5,00 m, largeur 2,50 m, dégagement 6,00 m ( ) » ne peut être entendu comme autorisant le pétitionnaire à aménager l'aire de dégagement de 6 mètres en dehors des limites du terrain d'assiette de la construction.
CAA. Paris, 20 septembre 2007, Cne de Colombes, req. n°04PA00379
Une voie privée dont la largeur est d'environ 2,50 mètres, avec un débouché sur la voie publique d'une largeur inférieure à 2,20 mètres, se terminant en impasse, ne permettant pas le stationnement et n'offrant aucune possibilité de demi-tour doit donc être regardée comme uniquement destinée à la desserte des habitations riveraines et non comme une voie ouverte à la circulation générale, ni même comme une voie présentant les caractéristiques requises pour recevoir une circulation automobile au sens d’un article 6 d’un règlement local d’urbanisme.
CAA. Marseille, 28 juin 2007, Cne de Brando, req. n°05MA01320
Sauf dispositions expresses contraires, les dispositions de l’article 12 du règlement local d’urbanisme relatives au stationnement des véhicules sont applicables tant aux constructions nouvelles qu’aux travaux d’extension de construction existante.
POS/PLU :
CE. 15 octobre 2007, Fédération Départementale De L'hôtellerie de Plein Air de Charente-Maritime, req. n°269.301
Un plan d'occupation des sols, s'il doit être compatible avec un schéma directeur d'aménagement et d'urbanisme, n'en constitue cependant pas une mesure d'application. Par voie de conséquence, l'exception d'illégalité de l'arrêté préfectoral rendant exécutoire un schéma directeur ne saurait être invoquée à l'appui d'un recours dirigé contre la délibération du conseil municipal approuvant la révision de son plan d'occupation des sols.
CAA. Marseille, 9 juillet 2007, M. X & autres, req. n°04MA00261
Lorsque les dispositions d’un POS adopté en 1982, ont classé, notamment, les parcelles des requérants en zone NC affectée à l'agriculture aux fins de protéger ces terrains qui faisaient alors l'objet d'une exploitation agricole, la circonstance que les parcelles leur appartenant aient cessé d'être exploitées et soient dorénavant en friches n'est pas constitutive d'un changement de circonstance qui aurait eu pour effet de retirer au POS en cause son fondement juridique dès lors qu’il apparaît que les auteurs du POS ont conservé la volonté de ne pas ouvrir de nouvelles zones à la construction et de ne pas augmenter la capacité des équipements publics, nonobstant le fait que dans ce secteur quelques constructions ont été édifiées et que les terrains des requérants soient desservis par les réseaux publics. La commune n’ayant ainsi pas entendu modifier le parti d'urbanisme retenu dans cette zone, elle n’était pas tenue de faire droit à la demande de modification du classement de ces parcelles.
PREMPTION :
CAA. Paris, 4 octobre 2007, Cne de Plessis-Trévise, req. n°04PA01745
La volonté de démolir un bâtiment vétuste isolé, même si elle s'accompagne de désamiantage et de suppression de cuves en sous-sol, ne peut être regardée comme une action ou une opération de lutte contre l'insalubrité au sens de l'article L. 300-1 du Code de l’urbanisme susceptible de motiver et de justifier l’exercice du droit de préemption.
Cass. civ. 26 septembre 2007, pourvoi n° 06-17.337
Si l'organisme qui exerce son droit de préemption est tenu de prendre en charge la rémunération des intermédiaires immobiliers incombant à l'acquéreur auquel il est substitué, ce droit est conditionné par l'indication du montant et de la partie qui en a la charge dans l'engagement des parties et dans la déclaration d'intention d'aliéner.
AUTORISATIONS D’URBANISME :
CE. 10 octobre 2007, Ville de Toulouse, req. n°248.908
Dès lors qu'aux termes de l'article 653 du code civil : « Dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation (...) entre cour et jardin (...) est présumé mitoyen, s'il n'y a titre ou marque du contraire » - lequel institue ainsi une présomption légale de propriété commune d'un mur séparatif de propriété qui doit être regardée comme la propriété apparente pour l'application des dispositions de l'ancien article R. 422-3 du code de l'urbanisme et qu'en conséquence, l'un des propriétaires ne peut être regardé comme l'unique propriétaire apparent du mur en l'absence de marques de propriété exclusive à son bénéfice - et qu'aux termes de l'article 662 du même code « L'un des voisins ne peut pratiquer dans le corps d'un mur mitoyen aucun enfoncement, ni y appliquer ou appuyer aucun ouvrage sans le consentement de l'autre ou sans avoir, à son refus, fait régler par experts les moyens nécessaires pour que le nouvel ouvrage ne soit pas nuisible aux droits de l'autre », il appartient à l'autorité administrative, saisie d'une déclaration de travaux portant sur un tel mur et prévoyant les travaux mentionnés à l'article 662 précité du code civil, d'exiger la production par le pétitionnaire soit d'un document établissant qu'il est le seul propriétaire de ce mur soit du consentement de l'autre copropriétaire.
TA. Amiens, 18 septembre 2007, req.n° 06-00792
Le maire d’une commune qui décide de consulter, avant d’exprimer son avis sur la délivrance d’un permis de construire par le préfet, le conseil municipal de cette commune, devait mener cette consultation de façon régulière dès lors que le sens de cette délibération était susceptible d’avoir une incidence sur le sens de son propre avis, ainsi que sur celui de la décision du préfet à intervenir. La teneur de la délibération litigieuse, telle qu’elle a été transmise au préfet en annexe de l’avis du maire de la commune n’étant pas conforme au sens de la délibération tel qu’il peut notamment ressortir du registre des délibérations avant que celui-ci n’ait été modifié, le refus du permis de construire opposé par le préfet est dès lors intervenu au terme d’une procédure irrégulière. Cf. CE n° 162136-162269 du 30 octobre 1996, Centre de perfectionnement et de voltige aérienne et autres. Recueil p. 685.
TA. Amiens, 18 septembre 2007, req. n° 05-02793
Alors même qu’un portail et un mur de clôture ne sont pas implantés à l’alignement de la voie publique qui longe la propriété à clore, mais en recul de trois mètres de cet alignement, ils constituent par leur nature même une clôture relevant des dispositions des articles L.441-1 et suivants du code de l’urbanisme et non une construction au sens de l’article L.421-1 de ce même code relatif au permis de construire ou à la déclaration de travaux exemptés de celui-ci.
CAA. Bordeaux, 6 septembre 2007, Sté du Parc Arzac, req. n°04BX01100
En dehors du cas où il porte sur un ERP, le permis de construire n’a pas vocation à sanctionner la réglementation sur l’accessibilité aux personnes handicapées.
CONTRIBUTIONS & PARTICIPATIONS D’URBANISME
CAA. Marseille, 14 juin 2007, Mme Jeanne Morazzini, req. n°05MA01111
Une cession de terrain imposée au titre de l’article R.332-15 du Code de l’urbanisme est illégale comme entachée d’une erreur manifeste d’appréciation lorsqu’il apparaît que le chemin projeté aurait pu, avec la même utilité, être réalisé, à proximité immédiate, sur plusieurs autres terrains non construits ou accueillant des constructions abandonnées, qui présentent une configuration similaire.
DROIT PENAL DE L’URBANISME :
CE. 3 octobre 2007, SCI Blaise Pascal, req. n°297.261
Si les infractions au permis de démolir, dont le régime est régi par le titre III du livre IV du code de l'urbanisme, ne sont pas au nombre de celles qui fondent le pouvoir du maire d'ordonner l'interruption des travaux sur le fondement de l’article L.480-2 du Code de l’urbanisme, un arrêté pris sur ce fondement est néanmoins légal dès lors qu’il se fonde sur un procès-verbal constatant l’exécution de travaux sans permis de construire même si ces travaux de construction s’accompagnent de travaux de démolition.
DIVERS :
TA. Versailles, 5 juin 2007, Association Acro des Loges, req. n°06-10279
Il ressort des dispositions de la loi du 5 juillet 2000 et de ses travaux préparatoires que seules les communes de plus de 5 000 habitants figurent obligatoirement au schéma départemental et que, si le législateur n'a pas entendu soustraire les communes de moins de 5 000 habitants à leurs obligations en matière d'accueil des gens du voyage, ni les empêcher d'être inscrites au schéma départemental, il a en revanche exclu que cette inscription puisse être décidée d'office contre leur gré. Par suite, le préfet ne pouvait, sans méconnaître la portée de l'article 1er de la loi du 5 juillet 2000, décider d'office qu'une aire de grand passage serait implantée sur le territoire de communes de moins de 5 000 habitants alors qu'elles l'ont expressément refusé. Dès lors, le schéma départemental d'accueil des gens du voyage doit être annulé en tant qu'il prévoit l'implantation d'une aire de grand passage sur le territoire de ces communes
Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés
16:50 Publié dans veille jurisprudentielle | Lien permanent | Commentaires (5) | Envoyer cette note
Commentaires
sur CE. 10 octobre 2007, Ville de Toulouse, req. n°248.908, je pense que la réforme rend "caduque" l'intérêt de la décision puisque le pétitionnaire n'a plus à justifier par un titre -de propriété ou d'autorisation- son habilitation à construire, mais qu'il la déclare formellement -et simplement- dans le formulaire de demande d'autorisation...
Ecrit par : Emmanuel Wormser | 24 octobre 2007
Oui et non... A mon sens, en effet, le principe de cette attestation ne fait, en substance, que généraliser la théorie du propriétaire apparent.
Que se passera-t-il lorsque le pétitionnaire de déclarera propriétaire alors qu'au vu des pièces du dossier il est clair qu'il ne l'est pas ?
De même que se passera-t-il lorsque le pétitionnaire ne se bornerra pas à attester mais produira, à titre d'exemple, une promesse de vente ne portant pas sur l'ensemble du terrain à construire et/ou caduque?
Je ne pense pas, en effet, que les professionnels de l'immobilier joueront le jeu de la réforme qui vise, sur ce point, à déresponsabiliser l'administration.
D'ailleurs, je pense qu'une attestation inexacte émanant d'un profesionnel de l'immobilier aurait de forts risques d'affecter le PC de fraude.
Telle étant la raison pour laquelle je conseille, pour ma part, aux pétitionnaires de produire leur titre au dossier aux fins, d'une part, d'écarter le risque de fraude et, d'autre part, de faire endosser, le cas échéant, à l'administration sa part de responsabilité.
Ecrit par : Patrick E. DURAND | 24 octobre 2007
il me semble au contraire, et ce sont bien le sens et les termes employés par le ministère dans sa communication, que la responsabilité du controle de propriété est intégralement reportée sur le pétitionaire et que l'autorisation sera, plus encore qu'avant, accordée sous réserve du droit des tiers.
tel Ponce Pilate, l'administration n'a pas à tenir compte d'informations dont elle dispose mais qu'elle n'a pas à connaitre pour instruire le dossier... et le risque de fraude devra effectivement être endossé par le pétitionnaire, la responsabilité ne pouvant être endossée par le service instructeur !
C'est ce que je lis par exemple dans cette page : http://www.nouveaupermisdeconstruire.gouv.fr/rubrique.php3?id_rubrique=87 où on lit
"Une plus grande responsabilité des constructeurs et de leurs architectes.
Lors du dépôt de la demande, de nombreux éléments deviennent déclaratifs, et le service instructeur n’a pas à assurer de vérification préalable."
et, mieux, dans cette page : http://www.nouveaupermisdeconstruire.gouv.fr/rubrique.php3?id_rubrique=250 avec cette réponse:
"En cas d’information(s) en cours d’instruction sur une copropriété mettant en doute le déclaratif du demandeur (autorisation des copropriétaires), doit-on faire des recherches ou faire la sourde oreille ?
La vérification de ces informations ne relève pas des compétences du service instructeur car il s’agit de relations régies par le droit privé. Le permis de construire est délivré sous réserve du droit des tiers. Le seul cas où le service instructeur se doit d’intervenir est lorsque le projet se situe sur le domaine public. Si le demandeur a déclaré à tort qu’il était habilité à demander le permis, ce dernier aura été obtenu de façon frauduleuse et sera illégal mais la responsabilité de l’administration ne pourra pas être engagée."
Ne pensez vous pas qu'on dépasse maintenant très largement le principe du propriétaire apparent ?
Ecrit par : Emmanuel Wormser | 24 octobre 2007
L'objectif de la réforme sur ce point est, effectivement, on ne peut plus claire.
Je rappelle, toutefois, que le permis de construire a toujours été délivré sous réserve du droit des tiers et, notamment, n'a jamais eu vocation à sanctionner des principes ou des règles issus du droit privé.
Malgré cela et alors, plus particulièrement, que l'ancien article R.421-1-1 du Code de l'urbanisme se bornait à préciser que "la demande de permis de construire est présentée soi par le pétitionnaire ou son mandataire, soit par une personne justifiant d'un titre habilitant à construire" la jurisprudence a donc estimé que le permis de construire, sous l'ancien régime, avait donc bien vocation à sanctionner la réalité et la validité du titre habilitant à construire.
Aussi, dès lors que le nouvel article R.423-1 du Code de l'urbanisme, régit la qualité des personnes habilitées à demander une autorisation d'urbanisme, je pense que ces autorisations ont toujours vocation à sanctionner cette qualité.
Il est exacte, je ne le conteste pas, que lorsque le pétitionnaire se bornera à attester de sa qualité, à titre d'exemple, de propriétaire sans que rien dans son dossier ne permette de remettre en cause la validité de cette attestation, l'administration sera tenue de s'en tenir à cette information et le permis sera, du fait de la théorie de l'apparence, légal; sauf fraude qui n'engagera que le pétitionnaire.
Mais je ne suis pas si certain qu'il en aille ainsi dans les autres cas.
Mais si je vous suis, vous considérez donc qu'un permis de construire délivré au vu d'une attestation où le pétitionnaire se déclarait propriétaire alors qu'il ressortirait clairement des pièces de son dossier qu'il ne l'est pas serait légal et, en d'autres termes, que l'administration pourrait régulièrement délivrer, en toute connaissance de cause et sans engager sa responsabilité, un permis de construire ne répondant pas à la condition posée par le nouvel article R.423-1 ?
En toute hypothèse, je vous remercie de votre fidélité et suis heureux que la "réforme" génère, enfin, des commentaires réguliers sur ce blog.
Bien à vous.
Ecrit par : Patrick E. DURAND | 24 octobre 2007
Si je vous suis fidèle, c'est que je trouve dans vos chroniques un réel enrichissement ...
Pour revenir à notre discussion et en poussant le raisonnement à l'extrême, car c'est bien là qu'apparait à mon avis toute l'hypocrisie de cet aspect de la réforme, mais aussi le petit coin de ciel bleu permettant peut-être de s'en sortir,
*l'administration ne peut et ne doit se prononcer pour instruire une autorisation d'urbanisme que sur le dossier tel qu'il est décrit dans les articles du CU, ne pouvant exiger aucun document supplémentaire et ne pouvant fonder sa décision sur aucune autre information dont elle aurait connaissance (cas du nombre de logements pour les places de stationnement déjà évoqué)
*donc prise d'un simple doute sur la propriété, elle ne peut refuser le PC et sa responsabilité ne peut être engagée en cas de fraude affectant l'habilitation du pétitionnaire à construire.
*en revanche, si elle a connaissance de la fraude après avoir accordé l'autorisation, -dans le cas cité sur le site du ministère, si elle reçoit par courrier copie du PV d'AG de la copropriété montrant que l'AG s'est opposée aux travaux demandés par exemple- se fondant sur le principe de disparition de l'autorisation en cas de fraude, elle a l'obligation, d'interrompre les travaux initialement autorisés car réalisés de fait sans autorisation, la fraude ayant corrompu l'acte. Il me semble que là, sa responsabilité pourrait être engagée si elle n'agit pas : c'est le coté hypocrite de l'opération
*et le coin de ciel bleu, me direz vous ? Si, pendant l'instruction, l'administration a connaissance certaine de la fraude, la fraude ayant corrompu la demande elle même, il me semble qu'elle pourra refuser d'instruire...
*mais l'orage gronde ! car la fraude n'est reconnue qu'en présence de l'intention frauduleuse... ce que la majorité des erreurs de propriété ne contient pas, la bonne foi étant souvent présente dans les problème de travaux sur ouvrages mitoyens par exemple...
après ce petit interlude météorologique,
Cordialement
Emmanuel Wormser
Ecrit par : Emmanuel Wormser | 24 octobre 2007