Dès lors que les espaces verts affectés à une construction existante l’ont été aux fins d’assurer la conformité de cette dernière aux prescriptions du règlement local d’urbanisme en vigueur à la date de délivrance du permis de construire en ayant autorisé l’édification, ces espaces ne peuvent pas faire l’objet d’un nouveau permis de construire tendant à l’implantation de nouveaux bâtiments.

CAA. Bordeaux, 23 avril 2007, SA d’HLM de la Réunion (SHLMR), req. n°04BX00509


L’arrêt commenté a pour intérêt de transposer aux espaces verts une solution précédemment retenue à l’égard des aires de stationnement tout en en précisant la portée.

Dans cette affaire la société d’HLM de la Réunion avait formulé deux demandes de permis de construire en vue de l’édification de deux bâtiments, lesquelles devaient toutefois être rejetés au motif que ces bâtiments étaient projetés sur des espaces verts affectés à un ensemble immobilier autorisé par un permis de construire délivré près de six ans auparavant, lesquels avaient été prévus aux fins d’assurer la conformité de ce dernier aux prescriptions d’urbanisme alors en vigueur. Précisément, la Cour administrative d’appel de Bordeaux devait valider se motif en jugeant que :

« Considérant que la société SHLMR a demandé en juillet 2002 l'autorisation de construire deux bâtiments, comprenant dix logements chacun, sur deux parcelles où sont implantés des immeubles à usage d'habitation en vertu d'un permis de construire qui lui avait été accordé le 21 octobre 1996 ; qu'il ressort des pièces du dossier que la délivrance dudit permis, qui autorisait la construction de dix-sept bâtiments comportant 212 logements, était subordonnée à l'aménagement d'espaces verts collectifs que constituaient les terrains d'assiette des nouveaux projets ; que cette prescription doit être regardée comme ayant eu notamment pour objet d'assurer le respect des dispositions de l'article NAU 1 du règlement de la zone NAU dont relevaient alors ces terrains et qui imposaient la création d'une aire de jeux de 100 mètres carrés par tranche de 10 logements réalisés en habitat collectif ; que l'affectation ainsi donnée à ces terrains faisait obstacle à ce qu'ils fussent totalement consacrés à la construction de nouveaux bâtiments et à la réalisation d'aires de jeux ou de loisirs réservées aux seuls habitants desdits bâtiments ; que le moyen tiré par la société requérante de ce que les terrains en cause étaient classés, à la date des refus contestés, dans la zone UA, doit être en tout état de cause écarté, dès lors que le règlement applicable à cette zone maintient une « obligation d'aménager des espaces verts collectifs » pour les logements groupés et n'autorise pas à priver les immeubles existants de la totalité des aires de loisirs à l'aménagement desquelles leur construction était subordonnée ; qu'il suit de là que l'autorité administrative était tenue de refuser les permis de construire demandés en juillet 2002 par la SHLMR ».

En substance, la Cour a donc jugé que les espaces verts aménagés au titre d’un précédent permis de construire étaient donc, par principe, inconstructibles dès lors qu’ils avaient été prévus aux fins d’assurer la conformité du projet aux normes d’urbanisme alors en vigueur. En cela, l’arrêt commenté va donc dans le même sens de la décision par laquelle le Conseil d’Etat avait jugé, en matière d’aires de stationnement, que :

« Considérant que M. Pouchoulon a présenté en 1983 une demande de permis de construire en vue de l'édification d'un bâtiment à usage d'entrepôt sur une parcelle issue de la division d'un terrain où était implanté un immeuble à usage d'habitation construit par la société civile immobilière Brandis-Berceau, en vertu d'un permis de construire accordé le 6 novembre 1961 ; qu'il ressort des pièces du dossier que la délivrance dudit permis était subordonnée à la création sur la parcelle en cause d'emplacements de stationnement, en nombre égal au nombre des logements prévus ; que l'affectation ainsi imposée à ladite parcelle faisait obstacle, alors que, contrairement aux allégations de la requête, il ne résulte pas de l'instruction que ces places de stationnement aient été créées, à ce que le permis de construire sollicité par M. Pouchoulon lui fût accordé ; que, dès lors, M. Pouchoulon n'est pas fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Marseille a rejeté sa demande d'annulation de la décision du 9 novembre 1983 lui refusant ce permis » (CE. 1er décembre 1989, Pouchoulon, req. n° 75.466. Dans le même sens, au sujet d’aires de stationnement effectivement aménagées : TA. Strasbourg, 16 avril 2002).

Mais au regard de cette jurisprudence, l’arrêt commenté apporte une précision importante. En effet, toute la question était de savoir si l’obligation de maintenir les aires affectées au stationnement des véhicules par une précédent permis de construire consistait en une obligation de maintenir la conformité du projet tel qu’il avait autorisé par ce permis et/ou d’assurer la conformité de l’immeuble existant au regard des prescriptions d’urbanisme en vigueur au moment des travaux ultérieurement projetés.

A cette question, le Tribunal administratif de Versailles avait apporté une ébauche de réponse en jugeant illégal un permis de construire prévoyant un nombre de places de stationnement répondant aux prescriptions de l’article 12 du règlement local d’urbanisme mais dont une partie devait être réalisée en lieu et place d’aires de stationnement attachées à un bâtiment précédemment édifié en exécution d’un premier permis de construire puisqu’en cumulant le nombre des places projetées et le nombre des places maintenues, leur nombre total était inférieur à celui exigible en considération des deux bâtiments mais ce, au regard des normes alors en vigueur (TA. 27 mai 2003, M. Leotoing, req. n°013.208).

Mais pour sa part, la Cour administrative d’appel de Bordeaux a clairement rejeté la requête dirigée à l’encontre des refus de permis de construire opposés à la société d’HLM requérante :

- à titre principal, parce que l’édification des bâtiments projetés sur les espaces verts affectés à la construction existante aurait pour effet de rendre cette dernière non conforme au permis de construire l’ayant précédemment autorisé et, par voie de conséquence, non conforme aux normes d’urbanisme en considération desquelles ce dernier avait été délivré ;
- et à titre subsidiaire seulement, parce que l’utilisation de ces espaces verts en tant que terrain à construire aurait eu pour effet de rendre la construction existante irrégulière au regard des nouvelles prescriptions d’urbanisme opposables à la date des refus contestés.

Une telle solution induit donc que la conformité d’un ouvrage au permis de construire l’ayant autorisé doit être maintenue et, c’est selon nous l’élément déterminant, ne peut être indirectement remise en cause par une nouvelle autorisation ne portant pas sur ce dernier ; rien n’interdisant, bien entendu, de modifier la consistante d’une construction existante à la faveur d’une autorisation d’urbanisme portant directement sur celle-ci pour autant que les modifications projetées soient conformes aux normes alors en vigueur.

En substance, il est donc nécessaire que soit maintenue une stricte concordance entre l’état physique d’une construction et son état légal, lequel résulte de l’autorisation en ayant permis la construction, tant que cette existence légale n’a pas été modifiée par une nouvelle autorisation ou, le cas échéant, par l’exécution de travaux dispensés de toute formalité mais autorisés par les prescriptions d’urbanisme alors en vigueur.

Et pour conclure, on peut relever que la Cour administrative d’appel de Bordeaux a également souligner que l’affectation des espaces verts existants s’opposait à ce que ces derniers soient utilisés en tant qu’aire de jeux et de loisirs affectés aux constructions projetées ; ce qui peut être rapproché de la jurisprudence selon laquelle des aires de stationnement ne peuvent être régulièrement affectées à plusieurs constructions pour satisfaire aux prescriptions de l’article 12 du règlement local d’urbanisme (pour exemple : CE. 8 décembre 1976, Epx Guihur, req. n°99.280) mais également, et plus spécifiquement, de l’arrêt par lequel le Conseil d’Etat, saisi d’une même requête dirigée contre deux permis de construire distincts délivrés le même jour sur un même terrain mais à deux pétitionnaires différents, a recherché si les prescriptions de ces permis relatives, notamment, à l’aménagement des espaces verts étaient réalisables compte tenu de la superficie du terrain mais ce, non pas isolément, projet par projet, mais au regard de l’opération prise dans sa globalité, telle qu’elle résultait de la combinaison des deux permis de construire, pour ainsi juger, en substance, que ces permis étaient illégaux dès lors que la réalisation des espaces verts prescrits par l’un s’opposer à la réalisation de deux prescrits par l’autre (CE. 10 mar 1989, SCI « Le Deauville », req. n° 69.451).


Patrick E. DURAND
Docteur en droit – Avocat au barreau de Paris
Cabinet FRÊCHE & Associés

Rép. Min. n°26101, JOAN, 18 novembre 2008, p.9948

Texte de la question :

« M. Jean-Claude Flory attire l'attention de M. le ministre d'État, ministre de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de l'aménagement du territoire, sur le cas d'un terrain situé dans une zone dans laquelle les constructions de toute nature sont interdites. Il souhaiterait savoir s'il est toutefois possible dans un tel cas d'obtenir une autorisation d'installer une piscine dans le sol étant entendu que l'ensemble des éléments structurels constitutifs de ladite piscine est en matériaux démontables ».

Texte de la réponse :

« En l'absence de précision conventionnelle, la servitude non aedificandi doit s'entendre comme l'interdiction de toute construction, que celle-ci se situe sur le sol, en surplomb du terrain ou en sous-sol. Comme toute servitude, elle est instituée dans l'intérêt d'un fonds dominant. Son existence a en général pour fonction de permettre une vue, une aération, un ensoleillement, ou de préserver l'environnement. D'un point de vue juridique, une piscine installée dans le sol, même démontable, constitue une construction. À ce titre, elle est donc soumise au respect des règles d'urbanisme et par conséquent, à la servitude non aedificandi. Il existe cependant des situations particulières : les constructions implantées pour une durée n'excédant pas trois mois sont dispensées de toute formalité et peuvent ne pas être conformes aux règles d'urbanisme dont le respect s'impose normalement à tous les constructeurs (art. R. 421-5 du code de l'urbanisme). Cette durée est limitée à quinze jours dans les sites classés et dans les secteurs sauvegardés, ainsi que dans les périmètres justifiant une protection particulière, délimités par délibération motivée du conseil municipal ; si le règlement de lotissement approuvé est le seul document à prévoir l'existence d'une servitude non aedificandi et s'il n'a pas fait l'objet d'une contractualisation (par exemple, par incorporation de ses dispositions dans le cahier des charges ou dans l'acte de vente), au bout de dix ans suivant l'autorisation de lotir, les dispositions du règlement qui n'ont pas été expressément maintenues deviennent caduques (art. L. 442-9 du code de l'urbanisme). En cas d'incorporation des dispositions du règlement dans le cahier des charges ou dans l'acte de vente, ces dispositions auront valeur contractuelle et devront être respectées, sans limite de délai, dans les relations entre co-lotis ».

Rép. Min. n°27730, JOAN, 16 décembre 2008, p.10934

Texte de la question :

« M. Jean-Claude Flory attire l'attention de M. le ministre d'État, ministre de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de l'aménagement du territoire, sur le cas d'une construction réalisée sans autorisation ou sans permis de construire mais qui n'a fait l'objet d'aucune poursuite jusqu'à prescription. Si ultérieurement le propriétaire souhaite effectuer une extension du bâtiment en cause, il souhaite savoir si la demande doit se limiter aux seules parties nouvelles ou bien s'il est nécessaire de déposer une demande de permis de construire pour la totalité parties anciennes et nouvelles incluses ».

Texte de la réponse :

« L'article L. 111-12 du code de l'urbanisme - introduit par l'article 9 de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement (ENL) - prévoit que « lorsqu'une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou de déclaration de travaux (devenue déclaration préalable depuis le 1er octobre 2007) ne peut être fondé sur l'irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l'urbanisme ». Le deuxième alinéa de cet article précise que ces dispositions ne sont pas applicables, notamment, « lorsque la construction a été réalisée sans permis de construire ». Lorsqu'un propriétaire souhaite agrandir ou procéder à des travaux sur un bâtiment irrégulièrement construit sans autorisation, il doit déposer une demande de permis de construire portant à la fois sur l'existant et sur le projet qu'il souhaite réaliser. Le permis ne pourra être accordé que si l'ensemble de la construction est conforme aux règles d'urbanisme en vigueur au moment de la délivrance. L'autorisation ainsi délivrée permettra à la fois d'autoriser la réalisation des travaux projetés et de régulariser administrativement la construction existante édifiée sans autorisation. Au contraire, en application des dispositions du deuxième alinéa de l'article L. 111-12 précité, si l'ensemble de la construction n'est pas conforme aux règles applicables, le permis de construire sera refusé, même au-delà du délai de dix ans, puisque l'immeuble existant a été réalisé sans permis. La construction existante ne sera donc pas régularisée et le demandeur ne pourra pas réaliser les travaux complémentaires envisagés. En revanche, dans le cas où les travaux projetés portent sur des éléments dissociables de l'immeuble édifié sans permis de construire, le demandeur peut déposer une demande portant sur ces seuls travaux, sans comprendre la partie existante. L'autorisation pourra lui être accordée si les règles applicables le permettent. De la même façon, des travaux d'entretien ou de réparations ordinaires (par exemple, le remplacement des huisseries par d'autres identiques) ou des travaux ne modifiant pas l'aspect extérieur de la construction, qui ne sont pas soumis à autorisation, peuvent être effectués ».

Rép. Min. n°22585, JOAN, 27/01/2009, p.771

Texte de la question :

« M. Élie Aboud attire l'attention de Mme la ministre de l'économie, de l'industrie et de l'emploi sur la nécessaire préservation de l'urbanisme dans les communes, et hors de celles-ci, lorsque l'on envisage l'implantation d'un nouveau commerce. Il lui demande si elle a prévu dans ses prochains projets d'examiner les conditions d'un urbanisme commercial respectueux de l'urbanisme général en la matière ».

Texte de la réponse :

« Dès la mise en place d'un dispositif de régulation de l'implantation des équipements commerciaux, au début des années soixante-dix, les pouvoirs publics ont associé le développement des nouvelles formes de commerce aux préoccupations urbanistiques. Les réglementations successives ont consacré le principe d'un urbanisme commercial respectueux de ces préoccupations en prévoyant, notamment, à l'article L. 750-1 du code de commerce que « les implantations, extensions, transferts d'activités existantes et changements de secteur d'activité d'entreprises commerciales et artisanales doivent répondre aux exigences d'aménagement du territoire, de la protection de l'environnement et de la qualité de l'urbanisme ». La loi n° 2008-776 du 4 août 2008 de modernisation de l'économie (LME) réaffirme ce principe et poursuit le rapprochement de la législation relative aux équipements commerciaux et du dispositif de droit commun de l'urbanisme. Ainsi, s'agissant de la composition des commissions assurant la délivrance des autorisations d'exploitation commerciale, la LME renforce les pouvoirs des élus locaux, concernés au premier chef par une intégration harmonieuse des équipements commerciaux dans le tissu urbain. Ceux-ci détiendront désormais la majorité des voix au sein des nouvelles commissions départementales d'aménagement commercial. Le nouveau dispositif prévoit également un renouvellement des critères fondant les autorisations d'exploitation commerciale, les critères économiques étant abandonnés au profit de critères d'aménagement du territoire et de développement durable. Enfin, il convient de souligner que la réforme engagée par la LME s'inscrit dans une dynamique d'ensemble qui n'a pas achevé la mutation de la législation sur l'aménagement commercial. C'est ainsi que, lors des débats parlementaires auxquels l'examen de la loi du 4 août 2008 a donné lieu, le Gouvernement s'est engagé à présenter un projet de loi visant à intégrer le droit de l'équipement commercial de manière pérenne dans le droit commun de l'urbanisme. Afin d'élaborer des propositions permettant cette intégration, le Premier ministre a confié, le 1er septembre 2008, une mission d'expertise au député Jean-Paul Charié qui procède actuellement aux consultations nécessaires ».

Rép. Min. n°11201, JOAN, 27/01/2009, p.756

Texte de la question :

« M. Gérard Hamel attire l'attention de Mme la ministre du logement et de la ville sur les opérations de lotissement. Entrée en vigueur le 1er octobre 2007, la réforme du code de l'urbanisme concerne l'ensemble des autorisations individuelles d'occupation des sols, dont l'autorisation de lotir. Le lotissement est profondément modifié par le « nouveau » code de l'urbanisme. Il devient désormais une opération d'aménagement qui peut être soumise à un régime simplifié, déclaratif, ou à un régime d'autorisation, le permis d'aménager. Constitue désormais une opération de lotissement, l'aménagement d'un terrain « qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet la division, qu'elle soit en propriété ou en jouissance, qu'elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, d'une ou de plusieurs propriétés foncières en vue de l'implantation de bâtiments ». La définition du lotissement est donc bouleversée dans le sens où le nombre de lots créés n'a plus à être pris en considération pour déterminer si une opération d'aménagement est, ou non, constitutive d'un lotissement. L'apparition du lotissement dès la première division en vue de bâtir pose un problème essentiel en zone NB. En effet, il ne serait donc plus possible de détacher un terrain à bâtir dans le cas où le plan d'occupation des sols interdit, dans certaines zones du territoire communal, la réalisation de lotissements. Il lui demande donc quelles sont les solutions préconisées en vue de remédier au refus de l'administration d'instruire en zone NB toute demande de division en vue de bâtir ».

Texte de la réponse :

« Depuis la réforme des autorisations d'urbanisme entrée en vigueur le 1er octobre 2007, la première division d'un terrain à bâtir constitue un lotissement soumis à déclaration préalable [voir toutefois ici]. La question de l'application des dispositions des plans locaux d'urbanisme (PLU) relatives aux lotissements est donc amenée à se poser de plus en plus fréquemment. Néanmoins, il est toujours possible de diviser un terrain, même en zone NB d'un plan d'occupation des sols (POS), et les dispositions du règlement d'un POS ou d'un PLU qui interdisent les lotissements sont illégales. La jurisprudence considère, en droitn effet, que les documents d'urbanisme ne peuvent porter que sur des règles de fond et pas sur des procédures (Conseil d'État, 19 octobre 2001, commune de Talange, n° 207677 ; Conseil d'État, 21 mars 1986, Copropriété de l'immeuble « Les Périades », n° 61817). Il n'est donc pas possible d'interdire un lotissement qui est une procédure de division. Par ailleurs, l'interdiction d'un lotissement aboutit à imposer le recours à d'autres procédures (ZAC, permis groupé...) pour procéder à des divisions foncières. On est donc en présence d'une disposition illégale du règlement que l'autorité compétente doit s'abstenir d'appliquer (Conseil d'État, avis du 9 mai 2005, M. Marangio, n° 277280), dans l'attente d'une modification du document d'urbanisme. Le droit de diviser un terrain situé en zone NB ou dans une autre zone n'entraîne toutefois pas systématiquement le droit de construire, notamment car les règlements des POS peuvent, en application de l'ancien article R. 123-21 du code de l'urbanisme, édicter des prescriptions relatives à la superficie des terrains et rendre ainsi inconstructibles des terrains après division. Enfin, le premier détachement peut entraîner la qualification de lotissement. Toutefois, les règles applicables depuis le 1er octobre 2007, qui distinguent les lotissements soumis à permis d'aménager et ceux soumis à déclaration préalable, notamment selon le nombre de lots, n'ont pas remis en cause l'impossibilité par les POS et les PLU d'interdire les lotissements. »

Patrick E. DURAND

Docteur en droit – Avocat à la Cour

FRÊCHE & Associés

INTERPRETATION & APPLICATION DES NORMES :

CAA. Bordeaux, 30 juin 2011, Préfet de la Réunion, req. n°10BX02243« Considérant qu'aux termes de l'article NC 1.2 du règlement dudit plan d'occupation des sols : Sont admis : 1. Les installations classées et ouvrages techniques liés à l'activité agricole de la zone (...) ; que l'article NC 1.3 dispose que Sont admis sous condition : (...) 3. Les annexes agricoles liées aux besoins d'une exploitation agricole : hangars, bâtiments d'élevage, séchoirs, serres, réservoirs d'eau, ateliers de réparation de matériel agricole (...) En secteur NCpf, l'implantation ou l'extension des installations techniques liées et nécessaires à l'exercice de l'activité agricole est permise sous réserve que la localisation et l'aspect de ces installations ne dénaturent pas le caractère des sites et des paysages et que la localisation dans ces espaces soit rendue indispensable par des nécessités techniques impératives ; que l'article L. 311-1 du code rural alors en vigueur précise que : sont réputées agricoles toutes les activités correspondant à la maîtrise et à l'exploitation d'un cycle biologique de caractère végétal ou animal et constituant une ou plusieurs étapes nécessaires au déroulement de ce cycle ainsi que les activités exercées par un exploitant agricole qui sont dans le prolongement de l'acte de production ou qui ont pour support l'exploitation (...) ;
Considérant, en premier lieu, qu'il ressort des pièces du dossier que l'activité de la SARL DES-A-MO-RA, qui consiste à acheter de la paille de canne à sucre auprès d'exploitants agricoles pour la revendre auprès d'éleveurs après séchage, est une activité commerciale ; que le hangar dont la construction a été autorisée par le permis litigieux est destiné à permettre le séchage de la paille ; qu'une telle activité ne s'inscrit pas dans un cycle biologique végétal, la paille ne constituant pas un organisme vivant ; que le processus de séchage n'est pas mis en oeuvre par un exploitant agricole ; que, par suite, et contrairement à ce qu'a estimé le tribunal administratif, le hangar autorisé par le permis litigieux ne saurait être regardé comme une annexe agricole liée aux besoins d'une activité agricole au sens des dispositions précitées de l'article NC 1.3 du règlement du plan d'occupation des sols »

CAA. Lyon, 28 juin 2011, Sté ABAOS, req. n°09LY02619
« Considérant, en premier lieu, qu'aux termes de l'article UB5 du règlement du plan d'occupation des sols : Caractéristiques des terrains : / le minimum de surface est fixé à 1800 m² (dans le cas de lotissement, ce minimum s'applique à la surface privative de chaque lot). / Dispositions générales : / Ces minima peuvent ne pas être exigés : /- pour les constructions à usage d'annexes dont la limite d'emprise au sol est inférieure à 40m². / - pour les constructions à usage d'équipement collectif et les ouvrages techniques nécessaires au fonctionnement des Services Publics. / - pour les aménagements, extensions et reconstructions de bâtiments existants. / Toute partie détachée d'un terrain qui a déjà été pris en compte pour la détermination des surfaces minimales définies ci-dessus ou qui constitue autour d'une construction existante une surface au moins égale à la surface minimale définie ci-dessus, deviendra inconstructible et ne pourra constituer en tout ou partie une nouvelle surface minimale constructible. ;
Considérant qu'il est constant que le terrain d'assiette de la construction projetée a une superficie de 2500 m² et qu'une habitation est déjà édifiée sur le terrain ; qu'il résulte des termes de l'article Ub5 précité, que cette construction existante sur le terrain d'assiette du projet doit être réputée comme ayant déjà été prise en compte pour la détermination de la surface minimale requise, nonobstant la circonstance que cette partie de terrain n'a pas fait l'objet d'une division foncière formellement constatée ; qu'après déduction, de la surface de 1800 m2 déjà prise en compte pour la construction existante, le minimum de surface requis n'est plus atteint pour le projet de M. et Mme A d'édification d'une maison individuelle ; qu'ainsi, le permis de construire délivré méconnaît les dispositions susmentionnées de l'article Ub5 du règlement du POS »

CAA. Versailles, 23 juin 2011, Jean A…, req. n°10VE01466
« Considérant, d'autre part, que l'article UG 3 du règlement du plan d'occupation des sols prévoit le remplacement des arbres abattus en vue de la réalisation des projets de construction ; que le terrain dont s'agit comporte une partie classée en zone UG et une autre partie classée en zone ND ; que M. A fait valoir qu'ayant dû abattre deux arbres situés en zone UG, il aurait satisfait à la condition fixée par l'article précité en plantant plusieurs arbres de haute tige dans la partie de sa parcelle située en zone ND ; que, cependant, les dispositions précitées de l'article UG 3 du règlement du plan d'occupation des sols ne prévoyant pas la possibilité de compenser, sur une même unité foncière, les abattages réalisés dans cette zone par des plantations réalisées dans une autre, les premiers juges étaient fondés à estimer qu'à défaut de plantation de deux arbres de haute tige dans la partie du terrain classée en zone UG, les dispositions de cet article ont été méconnues »


PLU/POS :

CAA. Nantes, 29 avril 2011, CU Nantes Métropole, req. n°10NT02555
« Considérant que pour prononcer, à la demande de M. X, l'annulation de la délibération du 26 octobre 2007 par laquelle le conseil communautaire de la COMMUNAUTE URBAINE NANTES METROPOLE a approuvé le plan local d'urbanisme (PLU) de la commune de La Chapelle-sur-Erdre, en tant qu'elle fixe, pour les parcelles cadastrées section AN n°s 511 et 513, l'obligation de construire un minimum de 3 200 m² de surface hors oeuvre nette et de quarante-trois logements, dont 800 m² de surface hors oeuvre nette consacrés à la réalisation de onze logements sociaux, le Tribunal administratif de Nantes s'est fondé sur la circonstance que, s'il appartenait aux auteurs du PLU, en vertu des dispositions de l'article L. 123-2 b) du code de l'urbanisme, de réserver des emplacements destinés à la réalisation de programmes de logements permettant de développer l'offre locative sociale dans les quartiers déficitaires, et de fixer, pour ces programmes de logements, la part de la surface hors oeuvre nette devant être affectée à la réalisation de logements à caractère social, cette habilitation législative, nécessaire dès lors que l'institution d'emplacements réservés est de nature à porter atteinte à la liberté fondamentale que constitue le droit de construire, ne permettait toutefois pas aux auteurs du PLU d'édicter, en outre, des prescriptions ayant pour objet ou pour effet d'imposer aux propriétaires, en cas de réalisation d'une construction, une surface hors oeuvre nette minimale à construire, ainsi qu'un nombre minimum de logements à réaliser ;
Considérant qu'à l'appui de sa demande de sursis à exécution, la COMMUNAUTE URBAINE NANTES METROPOLE fait valoir que les dispositions du b) de l'article L. 123-2 du code de l'urbanisme ne prévoient nullement que les auteurs du PLU ne pourraient fixer qu'un pourcentage de surface hors oeuvre nette affecté au logement social ; que ces dispositions permettent de définir les programmes en nombre, taille et typologie de logements au regard d'une surface hors oeuvre nette déterminée, dès lors que les emplacements réservés en cause ouvrent aux propriétaires un droit de délaissement, conformément aux dispositions de l'article L. 230-1 du code de l'urbanisme, qui constitue une garantie du respect du droit de propriété ; que la définition de la nature des programmes, prévue par l'article R. 123-12 du code précité, et l'obligation faite aux auteurs du PLU de respecter, en application des articles L. 123-17 et L. 230-1 dudit code, les objectifs, quantifiés par commune, tels que définis dans le programme local de l'habitat (PLH) impliquent nécessairement qu'un nombre de logements soit déterminé à l'avance, sauf à faire obstacle à la mise en oeuvre des objectifs de mixité sociale ;
Considérant qu'aucun des moyens invoqués par la COMMUNAUTE URBAINE NANTES METROPOLE à l'appui de ses conclusions dirigées contre le jugement attaqué du 12 octobre 2010, ne paraît, en l'état de l'instruction, de nature à justifier, outre l'annulation de ce jugement, le rejet des conclusions à fin d'annulation accueillies par ce même jugement ; qu'il suit de là que les conclusions de la COMMUNAUTE URBAINE NANTES METROPOLE tendant à ce qu'il soit sursis à l'exécution dudit jugement du 12 octobre 2010 doivent être rejetées »


ESPACES BOISES CLASSES :

CAA. Bordeaux, 30 juin 2011, Cne de Merignac, req. n°10BX03047
« Considérant qu'aux termes de l'article L. 130-1 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable à la date du litige : Les plans locaux d'urbanisme peuvent classer comme espaces boisés, les bois, forêts, parcs à conserver, à protéger ou à créer, qu'ils relèvent ou non du régime forestier, enclos ou non, attenant ou non à des habitations. Ce classement peut s'appliquer également à des arbres isolés, des haies ou réseaux de haies, des plantations d'alignements. Le classement interdit tout changement d'affectation ou tout mode d'occupation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création des boisements. ; que pour refuser un permis de construire ou une autorisation de travaux sur la base de ces dispositions, il appartient à l'autorité administrative, sous le contrôle du juge, d'apprécier si la construction ou les travaux projetés sont de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création des boisements ; que, par suite, le maire de Mérignac, n'était pas tenu de rejeter la demande de permis de construire de Mme A du seul fait que les travaux étaient situés dans un espace boisé classé par le plan local d'urbanisme de la commune de Mérignac, sans rechercher si la construction ou les travaux projetés pour sa réalisation compromettaient la conservation ou la protection de cet espace boisé ;
Considérant qu'il ressort des pièces du dossier et notamment du plan de masse de la demande de permis de construire que les constructions projetées par Mme A se trouvent dans la partie non boisée de sa parcelle classée en espace boisé classé, alors qu'il n'est établi ni que les travaux de construction entraîneraient l'abattage d'arbres ni que l'enfouissement des canalisations nécessité par la réalisation des réseaux porterait atteinte à l'espace boisé classé ; que les chemins piétonniers n'empiètent que de façon limitée sur la partie boisée et ne sont pas de nature à compromettre la conservation ou la protection d'un boisement au sens de l'article L. 130-1 du code de l'urbanisme, compte tenu des constructions déjà réalisées dans les zones de la commune classées en espace boisé classé ; que, par suite, le maire de Mérignac, ne pouvait pas pour ce motif refuser légalement de délivrer le permis de construire sollicité »


DROIT DE PREEMPTION :

CAA. Bordeaux, 13 juillet 2011, Pascal A…, req. n°11BX00271
« Considérant que l'arrêté du 18 février 2008 par lequel le maire de Saint-Agnant a décidé d'exercer le droit de préemption de la commune sur la parcelle cadastrée section AA n°244 d'une superficie de 4 445 mètres carrés indique notamment que la préemption est exercée en vue de l'aménagement d'un parc de stationnement devant desservir le cimetière et une place communale et ajoute qu'un chemin piétonnier doit joindre cette parcelle au lotissement privé Les Cigognes afin de favoriser l'accès de ses habitants aux commerces et services publics du centre du bourg ; qu'il ne ressort pas des pièces du dossier que ces aménagements s'inscrivent dans une politique locale ou auraient pour objet de mettre en oeuvre un projet urbain déjà défini, alors même que lesdits projets sont mentionnés dans une délibération du conseil municipal, également dépourvue de précisions, prise six jours avant l'arrêté litigieux ; que l'arrêté n'indique pas davantage en quoi les besoins, particulièrement en matière de stationnement, ne pouvaient être satisfaits par les moyens dont disposait déjà la commune, alors que de plus le conseil municipal de Saint-Agnant avait décidé de renoncer, par une délibération du 4 mars 2004, à exercer son droit de préemption sur trois parcelles voisines de celle faisant l'objet de la préemption contestée, cadastrées section AA n°214, 41 et 42 représentant une surface totale de 2 249 mètres carrés en vue de permettre la création d'équipements publics collectifs et l'installation des services techniques municipaux ainsi que de développer les activités commerciales en face du cimetière municipal et à proximité immédiate d'un lotissement de neuf logements ; que par suite, l'arrêté du 18 février 2008 méconnaît l'exigence posée par l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme, relative à la justification, à la date d'exercice du droit de préemption, de l'existence d'un projet suffisamment précis et certain et est, pour ce motif, illégal »


LOTISSEMENT & DIVISIONS FONCIERES :

CAA. Marseille, 27 juin 2011, Cne de Roquebrune, req. n°11MA01272
« Considérant qu'en l'état de l'instruction, l'exécution de l'arrêté du 9 décembre 2010 par lequel le maire de la COMMUNE DE ROQUEBRUNE-SUR-ARGENS a autorisé la division préalable du terrain d'assiette en cinq lots est toujours suspendue, le juge des référés du Conseil d'Etat n'ayant pas statué sur le pourvoi de la commune et le tribunal administratif de Toulon n'ayant pas statué sur la demande d'annulation présentée par le préfet du Var ;
Considérant en l'espèce que le permis de construire a été délivré dans le cadre d'une opération de lotissement ; que la division préalable, nécessaire à la délivrance du permis de construire, étant toujours suspendue, elle ne peut servir de fondement légal à des autorisations de construire qui seraient délivrées sur les lots, objets de la division »

CAA. Marseille, 16 juin 2011, Raymond A…, req. n°09MA00152
« Considérant, d'une part, que la demande de permis présentée par M. D, qui contrairement à ce qu'il est soutenu mentionnait que le terrain d'assiette provenait de la division d'une propriété bâtie, doit entrainer à l'issue de la construction la division du terrain d'assiette du projet en deux lots, soit un lot n° 1 de 2922 m2 destiné à l'implantation de l'immeuble A et un lot n° 2 de 4688 m2 destiné à accueillir les immeubles B et C ; que si ce terrain d'assiette doit être lui-même détaché d'une parcelle plus grande, cette opération n'est toutefois pas constitutive d'un lotissement, dont l'autorisation aurait dû être jointe à la demande de permis, dès lors, que d'une part, il est constant que les bâtiments de l'école de la Croix Rouge sont achevés depuis plus de dix ans et que l'ampleur des travaux d'extension de cette école, autorisés par un permis de construire délivré le 28 avril 2006 et qui portent, selon les indications données au dossier, sur la création d'une bibliothèque, d'une salle informatique et l'extension du réfectoire ne permet pas de les assimiler à une opération d'implantation d'un bâtiment au sens du code de l'urbanisme pour l'application de la réglementation des lotissements ; que d'autre part, et en tout état de cause, la division en deux lots de la parcelle d'assiette autorisée par le permis en litige ne doit, conformément à la lettre même de l'article R.421-7-1 du code de l'urbanisme alors applicable, n'intervenir qu'à l'issue de l'opération de construction ; que l'opération objet du permis de construire ne devait donc pas être précédée d'une autorisation de lotir »


AUTORISATIONS D’URBANISME :

CE. 13 juillet 2011, SARL Lobe Beach, req. n°320.448
« Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que le permis de construire délivré le 11 mars 2003 à la SARL LOVE BEACH en vue de l'installation d'un restaurant de plage prévoit que l'autorisation a été accordée à titre saisonnier pour une période allant du 1er juin au 30 septembre 2003 ; que l'article 3 de ce permis précise qu'après cette période, la construction devra être démontée, qu'un nouveau permis ne sera pas exigé lors de chaque réinstallation de la construction mais que, en revanche, le permis de construire deviendra caduc si la construction n'est pas démontée à la date fixée par l'autorisation ; qu'il ressort des mêmes pièces que le permis litigieux portait sur l'ensemble des différents éléments constitutifs de la structure abritant le restaurant, notamment les murs et la toiture ; qu'ainsi, certains éléments du restaurant dépassaient le seuil de 0,60 mètre fixé par les dispositions citées ci-dessus de l'article R. 421-1 du code de l'urbanisme ; qu'est sans incidence à cet égard la circonstance, à la supposer établie, que le support de la construction, qui est qualifié de terrasse démontable par le projet déposé par la société dans le cadre de sa demande de permis de construire, ne comportait pas, une fois démonté le reste de la structure, d'éléments dépassant le seuil de 0,60 mètre ; que, dans ces conditions, dès lors qu'il n'est pas contesté que la société titulaire du permis n'a pas respecté l'obligation qui lui était faite de démonter la terrasse à l'issue des périodes de validité de l'autorisation accordée, les appelants sont fondés à soutenir que l'administration a commis une erreur de droit en refusant de constater que le permis de construire dont se prévalait la SARL LOVE BEACH était devenu caduc »

CE. 13 juillet 2011, Cne de Beuvillers, req. n°325.263
« Considérant qu'il ressort des énonciations de

Par principe, la perte de bénéfices ou le manque à gagner découlant de l'impossibilité de réaliser une opération immobilière en raison du refus illégal opposé à la demande de lotissement revêt un caractère éventuel et ne peut ouvrir droit à réparation, sauf si le requérant justifie de circonstances particulières permettant de faire regarder ce préjudice comme présentant un caractère direct et certain. Mais en toute hypothèse, l'illégalité commise ne présente pas de lien de causalité direct avec les préjudices résultant de l'impossibilité de mettre en oeuvre le projet immobilier projeté lorsque l'autorité administrative pouvait au motif notamment que le lotissement projeté était situé dans un secteur inconstructible en vertu des règles d'urbanisme applicables.

CE. 12 juillet 2017, req. n°394.941 :

"2. Considérant que la décision par laquelle l'autorité administrative s'oppose illégalement à une opération de lotissement constitue une faute de nature à engager sa responsabilité ; que, dans le cas où l'autorité administrative pouvait, sans méconnaître l'autorité absolue de la chose jugée s'attachant au jugement d'annulation de cette décision, légalement rejeter la demande d'autorisation, au motif notamment que le lotissement projeté était situé dans un secteur inconstructible en vertu des règles d'urbanisme applicables, l'illégalité commise ne présente pas de lien de causalité direct avec les préjudices résultant de l'impossibilité de mettre en oeuvre le projet immobilier projeté ; que, dans les autres cas, la perte de bénéfices ou le manque à gagner découlant de l'impossibilité de réaliser une opération immobilière en raison du refus illégal opposé à la demande de lotissement revêt un caractère éventuel et ne peut, dès lors, en principe, ouvrir droit à réparation ; qu'il en va, toutefois, autrement si le requérant justifie de circonstances particulières, telles que des engagements souscrits par de futurs acquéreurs des lots ou l'état avancé des négociations commerciales avec ces derniers, permettant de faire regarder ce préjudice comme présentant, en l'espèce, un caractère direct et certain ; que ce dernier est alors fondé, si tel est le cas, à obtenir réparation au titre du bénéfice qu'il pouvait raisonnablement attendre de cette opération ;

3. Considérant qu'il ressort des énonciations de l'arrêt attaqué que la société a demandé à être indemnisée de la perte de bénéfices résultant de l'illégalité de la décision d'opposition à déclaration préalable, qui aurait selon elle fait obstacle à la commercialisation projetée des lots ; que, pour juger que le caractère direct et certain de ce préjudice n'était pas établi, en dépit des négociations engagées avec des acquéreurs potentiels, la cour a relevé, par une appréciation souveraine exempte de dénaturation, que des promesses d'achat n'avaient été conclues que pour deux des quatre lots concernés, que ces promesses étaient assorties de conditions suspensives concernant notamment l'obtention d'un permis de construire et que cette obtention ne pouvait être regardée comme assurée eu égard au respect des exigences tenant notamment aux caractéristiques de l'assainissement, des besoins de protection au regard des risques d'incendie, et de l'implantation des bâtiments sur certains lots par rapport à l'espace boisé classé devant être examinés non à l'occasion de la déclaration préalable de division mais de l'instruction des demandes de permis de construire ;

4. Considérant que la cour a à bon droit examiné, conformément aux principes rappelés au point 2, si le préjudice relatif à la privation de bénéfices présentait, en l'espèce, compte tenu des engagements souscrits par les acheteurs pour chacun des lots concernés et de leur teneur ainsi que des incertitudes pesant au stade de la déclaration préalable sur leur constructibilité effective, un caractère direct et certain ; qu'il en résulte que les moyens tirés de ce qu'en s'abstenant de rechercher si la vente des lots et l'obtention des permis de construire étaient probables, compte tenu des règles d'urbanisme en vigueur, et si la société avait, en conséquence, été privée de l'obtention des bénéfices attendus, aurait commis des erreurs de droit et insuffisamment motivé son arrêt doivent être écartés".

Patrick E. DURAND